Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 4 kwietnia 2017r. Sąd Rejonowy w Zgierzu oddalił wniosek M. S. o odłączenie z księgi wieczystej (...) działki , założenie dla niej księgi wieczystej i wpis prawa własności wnioskodawcy.

W uzasadnieniu tego rozstrzygnięcia Sąd I instancji podniósł, że we wniosku z 7 lipca 2016 roku wnioskodawca i uczestnicy żądli odłączenia z księgi wieczystej (...) działki nr (...) o obszarze 0,3463 ha, założenia dla niej nowej księgi wieczystej i wpisanie w dziale II nowo założonej księgi prawa własności na rzecz M. S. - na podstawie umowy sprzedaży z dnia 7 lipca 2016 roku Rep.A.Nr 4297/2016 sporządzonej przez notariusza A. W. z Kancelarii Notarialnej w G..

Postanowieniem z dnia 30 grudnia 2016 roku referendarz sądowy oddalił powyższy wniosek.

Orzeczenie referendarza sądowego zostało zaskarżone skargą przez wnioskodawcę. Do skargi dołączono pismo Agencji Nieruchomości Rolnych z dnia 7 czerwca 2016 roku.

Sąd I instancji oparł rozstrzygnięcie na następujących ustaleniach stanu faktycznego:

Księga wieczysta (...) prowadzona jest dla nieruchomości położonej w miejscowości P., gmina G., oznaczonej jako działki nr (...) o łącznym obszarze 4,1948 ha.

W dziale II jako właściciele ujawnieni są G. i W. małżonkowie K. na prawach wspólności ustawowej.

Umową sprzedaży z dnia 07 lipca 2016 roku sporządzoną w formie aktu notarialnego Rep.A.Nr. (...) G. i W. małżonkowie K. sprzedali M. S. działkę nr (...) o obszarze 0,3463 ha.

Działka nr (...) w miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego Gminy G. oznaczona jest symbolem (...), dla którego plan ustala jako przeznaczenie podstawowe - zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z ogrodami oraz zabudowę zagrodową związaną z gospodarką rolną z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi.

W ewidencji gruntów działka nr (...) jest oznaczona obecnie symbolem Ps IV i Ps V.

Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I instancji wywiódł, że w rozpoznawanej sprawie rozstrzygnięcia wymagała przede wszystkim kwestia, czy działka nr (...) będąca przedmiotem umowy sprzedaży stanowi nieruchomość rolną w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. 2012.803 z późn. zm).

Zgodnie z art. 2 pkt 1 na potrzeby tej ustawy przyjmuje się definicję nieruchomości rolnej z art. 46 ¹ k.c., z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne. Podkreślić przy tym należy, iż zmiany w ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego nie spowodowały zmian w definicji nieruchomości rolnej zawartej w kodeksie cywilnym. Jak stanowi art. 46 ¹ k.c. nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) są nieruchomości, które są lub mogą być wykorzystywane do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej. O rolniczym charakterze gruntu przesądza zatem jego rolnicze przeznaczenie, a nie sposób obecnego wykorzystywania. Dlatego do nieruchomości rolnej należą także odłogi i ugory, które potencjalnie biorąc mogą być wykorzystywane rolniczo. W orzecznictwie i doktrynie podkreśla się, iż nie jest konieczne rzeczywiste prowadzenie działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej, zwierzęcej lub ogrodniczej, sadowniczej czy rybnej ( por.E. Skowrońska Bocian, (w:) K. Pietrzykowski (red.), Kodeks cywilny, Tom I, Warszawa 2002, s.131). Interpretacja art.46 ¹ k.c. prowadzi do wniosku, iż wskazuje on na czysto agronomiczne cechy gruntu, które powodują, że uzyskiwanie na nim produktów rolnych jest fizycznie możliwe, zaś uzyskiwanie z gruntu płodów rolnych nie musi faktycznie następować. Dla wykładni definicji nieruchomości rolnej aktualne pozostaje stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uchwale z dnia 14 grudnia 1984 r. (III CZP 78/84; OSN 1985, Nr 10, poz. 149). W uzasadnieniu tej uchwały wskazano, że definicja nieruchomości rolnej określona jest przede wszystkich według kryterium przeznaczenia. Decydujące znaczenie ma gospodarczy, produkcyjny stan rzeczy, a nie okoliczność, że w skład działki lub działek wchodzą obok gruntów rolnych np. nieużytki. Bez znaczenia pozostaje przy tym obszar takich nieużytków w stosunku do obszaru całej nieruchomości. Należy dodać, że rolnego charakteru nieruchomości samo przez się nie niweczy także zabudowanie jej budynkiem, nawet jeżeli jego powierzchnia, w stosunku do powierzchni całej nieruchomości, jest relatywnie duża (por. orzeczenie NSA z dnia 20 marca 2008 roku I OSK 435/07).Nieruchomością rolną w rozumieniu ustawy jest także nieruchomość tylko częściowo przeznaczona w planie zagospodarowania przestrzennego na cele rolne (por. wyrok SN z dnia 5 września 2012 roku sygn. akt IV CSK 93/12)

Działka nr (...) będąca przedmiotem umowy sprzedaży zawartej przez strony stosownie do wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej z dnia 30 sierpnia 2016 roku ma obszar 0,3463 ha, co oznacza, że przekracza normę obszarową warunkującą zastosowanie przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Jak wyżej wskazano, działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem (...), co oznacza, że jako przeznaczenie podstawowe ustalono - zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z ogrodami oraz zabudowę zagrodową związaną z gospodarką rolną z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi. W ocenie Sądu I instancji, takie sformułowanie oznacza, iż potencjalnie działka ta może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, która to działalność nie może być rozumiana wyłącznie jako uprawa roli. Nie można zatem podzielić poglądu przedstawionego w piśmie (...) z dnia 7 czerwca 2016 roku, iż przewidywana przez plan zagospodarowania przestrzennego możliwość zabudowy nieruchomości wyklucza możliwość zakwalifikowania jej jako nieruchomości rolnej. Podkreślić przy tym należy, iż wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków, są również nieruchomościami rolnymi (gruntami rolnymi) w rozumieniu art. 46 ¹ i art. 1058 k.c. (tak Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 30 maja 1996 roku sygn. akt III CZP 47/96).

Przedłożone przez wnioskodawcę pismo (...) z dnia 7 czerwca 2016 roku nie może być traktowane jako obowiązująca wykładnia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i kodeksu cywilnego, ponieważ Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma uprawnień do formułowania takiej wykładni. Pismo to może być potraktowane jedynie jako wyraz poglądów jego autora, czyli kierownika sekcji gospodarowania zasobem.

Powołana wyżej ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jak również stanowi, iż umowa zawarta bez zachowania przepisów ustawy jest nieważna.

Wnioskodawca nie przedstawił dowodów, które pozwoliłyby na ocenę, iż nabycie przedmiotowej nieruchomości następuje w warunkach wyłączających przysługujące (...) prawo pierwokupu.

Mając na uwadze powyższe, Sąd I instancji na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c. oddalił wniosek.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył M. S..

Skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia i uwzględnienie wniosku.

Sąd O. gowy zważył, co następuje :

Apelacja nie jest zasadna.

Wbrew zarzutom skarżącego podniesionym w apelacji, rozstrzygnięcie Sądu I instancji jest prawidłowe.

Sąd wieczystoksięgowy, zgodnie z art. 626 ⁸ k.p.c. rozpoznając wniosek o wpis, bada jedynie treść wniosku, treść i formę dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej

Jak wynika z materiału dowodowego, działka nr (...) będąca przedmiotem umowy sprzedaży zawartej przez strony stosownie do wypisu z rejestru gruntów i wyrysu z mapy ewidencyjnej z dnia 30 sierpnia 2016 roku ma obszar 0,3463 ha, co oznacza, że przekracza normę obszarową warunkującą zastosowanie przepisów ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego. Działka ta w planie zagospodarowania przestrzennego oznaczona jest symbolem (...), co oznacza, że jako przeznaczenie podstawowe ustalono - zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wraz z ogrodami oraz zabudowę zagrodową związaną z gospodarką rolną z obiektami i urządzeniami towarzyszącymi. Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że takie sformułowanie oznacza, iż potencjalnie działka ta może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie, która to działalność nie może być rozumiana wyłącznie jako uprawa roli. Nie można zatem podzielić poglądu przedstawionego w piśmie (...) z dnia 7 czerwca 2016 roku, że przewidywana przez plan zagospodarowania przestrzennego możliwość zabudowy nieruchomości wyklucza możliwość zakwalifikowania jej jako nieruchomości rolnej. Rację ma Sąd I instancji, że wchodzące w skład gospodarstwa rolnego grunty pod budynkami mieszkalnymi i grunty niezbędne do korzystania z tych budynków, są również nieruchomościami rolnymi.

Zgodzić należy się z Sądem I instancji, że przedłożone przez wnioskodawcę pismo (...) z dnia 7 czerwca 2016 roku nie może być traktowane jako obowiązująca wykładnia przepisów ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego i kodeksu cywilnego, ponieważ Agencja Nieruchomości Rolnych nie ma uprawnień do formułowania takiej wykładni. Pismo to może być potraktowane jedynie jako wyraz poglądów jego autora, czyli kierownika sekcji gospodarowania zasobem.

Ustawa z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego ( Dz. U. 2012.803 z późn. zm.) przewiduje w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnych prawo pierwokupu dla Skarbu Państwa reprezentowanego przez Agencję Nieruchomości Rolnych, jak również stanowi, że umowa zawarta bez zachowania przepisów ustawy jest nieważna.

Wnioskodawca nie przedstawił dowodów, które pozwoliłyby na ocenę, że nabycie przedmiotowej nieruchomości następuje w warunkach wyłączających przysługujące (...) prawo pierwokupu.

W tym stanie rzeczy zasadnie Sąd I instancji oddalił wniosek o wpis, tym samym apelacja jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.