Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Pozwem wniesionym w dniu 10 marca 2016 roku J. P. wniosła o zasądzenie solidarnie od pozwanych: K. L. (1), D. L. (1), B. J. (1) i K. T. (1) kwoty 702.000 złotych wraz z odsetkami ustawowymi liczonymi od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu powódka podała, że jej żądanie wynika z umowy najmu lokalu użytkowego z dnia 4 marca 2014 r., mieszczącego się w budynku położonym w Ł. przy ul. (...), którą zawarła jako wynajmująca z pozwanymi jako najemcami, natomiast na wartość przedmiotu sporu składa się odszkodowanie z tytułu niezapłaconego przez pozwanych czynszu najmu w łącznej wysokości 540.000 zł (tj. czynsz za 20 miesięcy po 27.000 zł) i kary umowne w łącznej wysokości 162.000 zł (tj. sześciokrotność czynszu najmu). Powódka argumentowała, że jej żądanie jest uzasadnione, ponieważ pozwani nie wywiązali się z warunków określonych w umowie najmu - nie wykonali w lokalu stanowiącym przedmiot umowy prac remontowych i budowlanych mających na celu przystosowanie tego lokalu do potrzeb działalności gospodarczej o profilu hotelarskim oraz począwszy od 4 marca 2016 r. uchylali się od zapłaty umówionego czynszu. (pozew k. 6-9; pismo procesowe powódki k. 430-436)

K. L. (1) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (odpowiedź na pozew K. L. k. 82 – 95)

B. J. (1) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego w wysokości 57.600 zł, tj. równowartości czterokrotności stawki minimalnej. (odpowiedź na pozew B. J. k. -146)

K. T. (1) wniosła o oddalenie powództwa i zasądzenie na jej rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (odpowiedź na pozew K. T. k. 168-180)

D. L. (1) wniósł o oddalenie powództwa i zasądzenie na jego rzecz od powódki kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. (odpowiedź na pozew D. L. k. 237-146)

Pozwani wnieśli o zasądzenie na rzecz każdego z nich od powódki kosztów dojazdów na rozprawy z P. do Ł. w łącznej kwocie 3686,24 zł oraz kosztów zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym. (pisma procesowe pozwanych k. 877-888, 967-968)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

J. P. jest współwłaścicielką nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), dla której w Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi urządzona jest księga wieczysta o numerze (...).Nieruchomość jest przeznaczona na wynajem lokali użytkowych i mieszkalnych. (okoliczność bezsporna)

K. L. (1), D. L. (1), B. J. (1) i K. T. (1) są wspólnikami spółki jawnej o nazwie V. (...) J. i Wspólnicy z siedzibą w Ł.. Spółka ta została zawiązana umową wspólników z dnia 25 stycznia 2013 r. i została wpisana do Krajowego Rejestru Sądowego w dniu 25 marca 2013 r. pod numerem (...). ( odpis z KRS k.97-100/323-329)

W dniu 4 marca 2013 r. pomiędzy J. P., prowadzącą działalność gospodarczą pod nazwą (...) z siedzibą w Ł. (wynajmującym) a K. L. (1), D. L. (1), B. J. (1) i K. T. (1) (najemcą) została zawarta umowa najmu lokalu użytkowego wraz z istniejącymi instalacjami o łącznej powierzchni 948 m ^{( 2)}, położonego w Ł. przy ul. (...).

Miesięczny czynsz najmu strony ustaliły na kwotę 27.000 zł netto (§ 7 pkt. 1a umowy), wskazując, że obowiązek płatności czynszu rozpoczyna się z dniem uzyskania ostatecznej decyzji o pozwoleniu na użytkowanie lokalu, przy czym ze względu na prace adaptacyjne najemcy w lokalu, najemca zostanie zwolniony z płatności czynszu przez okres pierwszych dwóch miesięcy od dnia protokolarnego przekazania lokalu najemcy, następnie czynsz za 3 i 4 miesiąc będzie wynosił 50% ustalonej stawki czynszu netto, a następnie od dnia protokolarnego przekazania lokalu najemca będzie zobowiązany uiszczać opłaty za media. Ustalono, że zapłata czynszu nastąpi na podstawie faktury wystawionej do 5-go dnia miesiąca i będzie płatna do 15-go dnia każdego miesiąca (§ 7 pkt. 1a i pkt. 2 umowy). Strony ustaliły, że umowa najmu wchodzi w życie z dniem jej podpisania i zostaje zawarta na 10 lat, licząc od protokolarnego przekazania lokalu (§ 6 pkt. 1 umowy). Wskazano, że warunki wypowiedzenia umowy określają przepisy kodeksu cywilnego i inne przewidziane prawem polskim (§ 6 pkt. 5 umowy).

Powódka jako wynajmująca (§ 3 pkt. 1 umowy) zobowiązała się do dnia 15 kwietnia 2013 r. wykonać prace projektowe wymienione w załączniku nr 2 do umowy „Zakres prac projektowych wynajmującego” w postaci:

- projektu architektonicznego modernizacji budynku,

- projektu konstrukcyjnego,

- projektu przyłączy elektrycznych,

- projektu przyłączy wodno – kanalizacyjnych, uwzględniającego założenia projektowe najemcy,

- projektu centralnego ogrzewania wraz z przyłączem uwzględniającego podział pomieszczeń przygotowany przez najemcę.

Powódka jako wynajmująca zobowiązała się (§ 3 pkt. 2 umowy) do daty przekazania przedmiotu najmu najemcy, wykonać w nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu (w kamienicy frontowej i oficynie) prace remontowo – budowlane, określone w załączniku nr 3 do umowy, tj.:

1)  wywiezienie gruzu i śmieci,

2)  wyburzenie wraz z utylizacją (wykonanie dodatkowych otworów drzwiowych i wyburzenie części istniejących ścianek) - piętra I - III,

3)  wymiana stolarki okiennej wraz z parapetami wewnętrznymi i zewnętrznymi - piętra I - III,

4)  naprawa stropów wraz z obłożeniem sufitu płytą k-g - piętra I - III,

5)  naprawa podłóg poprzez ułożenie płyt OSB – wodoodpornych - piętra I - III,

6)  wykonanie pionów kanalizacyjnych uwzględniając projekt aranżacji pomieszczeń najemcy,

7)  wykonanie pionów wody równolegle do pionów kanalizacyjnych, uwzględniając projekt aranżacji pomieszczeń najemcy - piętra I - III,

8)  wykonanie elektryki, w tym podejść elektrycznych do skrzynek rozdzielczych na poszczególnych piętrach i wewnętrznych instalacji elektrycznych wraz z osprzętem według projektu wykonanego przez najemcę – piętra I – III,

9)  wykonanie instalacji co uwzględniający projekt aranżacji pomieszczeń przygotowany przez najemcę,

10)  renowację klatki schodowej - balustrady, czyszczenie i olejowanie stopni, malowanie konstrukcji i ścian,

11)  wymiana zewnętrznych drzwi wejściowych.

Powódka jako wynajmująca oświadczyła (§ 3 pkt. 3 umowy), że w dniu przekazania lokalu będzie on wyposażony w następujące przyłącza:

1)  ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzającego ścieki wraz z odrębnym podlicznikiem,

2)  energii elektrycznej o mocy 40kW wraz z odrębnym licznikiem,

3)  instalacji centralnego ogrzewania z sieci (...) S.A. wraz z odrębnym dla lokalu podlicznikiem.

W umowie powódka jako wynajmująca zobowiązała się przekazać lokal najemcy do 31 sierpnia 2013 r. (§ 2 pkt. 1 umowy).

Powódka jako wynajmująca wyraziła zgodę (§ 4 pkt. 1 umowy) na dokonanie w lokalu przez najemcę prac remontowych i budowlanych mających na celu przystosowanie lokalu do potrzeb najemcy, w szczególności na wykonanie prac określonych w załączniku nr 5 do umowy „Zakres prac adaptacyjnych najemcy”, mających polegać m.in. na wykonaniu w kamienicy frontowej i oficynie malowania sufitów i ścian, położenia desek podłogowych, zamontowaniu stolarki drzwiowej wewnętrznej w pokojach i łazience, położeniu płytek podłogowych i ściennych oraz białym montażu w łazience i pomieszczeniu gospodarczym.

Pozwani jako najemcy zobowiązali się wykonać określone w umowie prace w lokalu stanowiącym przedmiot najmu w terminie 60 dni od daty przekazania im lokalu przez powódkę (§ 4 pkt. 3 umowy).

Strony zastrzegły przy tym, że jeżeli najemca ze swojej winy nie wykona w/w prac we wskazanym terminie, wówczas będzie on zobowiązany do opłacenia kary umownej w wysokości 1/30 miesięcznego czynszu najmu za każdy dzień opóźnienia w wykonaniu prac. Strony uzgodniły także, że w przypadku niewywiązania się przez najemcę z zakresu w/w prac do 31 października 2013 r., wynajmujący może odstąpić od umowy lub żądać kary umownej w wysokości sześciomiesięcznego czynszu najmu (§ 4 pkt.5 umowy).

Ustalono, że prace wynajmującego i najemcy zostaną wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę, które we własnym zakresie uzyska powódka, natomiast najemca zobowiązał się współdziałać z wynajmującą w uzyskaniu tego pozwolenia (§ 3 pkt. 3, § 4 pkt. 2a). Nadto prace najemcy zostaną wykonane zgodnie z projektami branżowymi określonymi w załączniku nr 4 do umowy - tj. projektami: architektonicznym, technologicznym, wewnętrznych instalacji elektrycznych i wodno – kanalizacyjnych, przy czym najemca zobowiązał się przekazać wynajmującej w/w projekty do 30 maja 2013 r. (§ 3 pkt. 2b umowy). W umowie wskazano, że najemca działa jako „podmiot – spółka w organizacji”, która przedstawi wpis do KRS jako załącznik do umowy.

(umowa najmu k. 10-16; załącznik nr 2 k. 255; załącznik nr 3 k. 256-257; załącznik nr 4 k. 258; załącznik nr 5 k. 259-260)

Umowa najmu dotyczyła frontowej części kamienicy. W chwili jej zawarcia lokal znajdował się w stanie deweloperskim otwartym i wymagał remontu. Wcześniej w lokalu znajdowały się mieszkania komunalne Gminy M. Ł., a od czasu ich opróżnienia lokal stał pusty i nie była w nim prowadzona żadna działalność. Dla prowadzenia działalności hotelowej, cały budynek wymagał przebudowy z funkcji mieszkalnej na usługowo – mieszkaniową. (zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991)

W nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu pozwani zamierzali prowadzić hostel. Powódka jako wynajmująca zobowiązała się uzyskać pozwolenie na użytkowanie nieruchomości jako lokalu hotelowego (§ 3 pkt. 4 umowy). (okoliczności bezsporne; umowa najmu k. 10-16)

W dniu 5 kwietnia 2013 r. strony podpisały aneks nr (...) do umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r., w którym zgodnie oświadczyły, że w związku z zarejestrowaniem najemcy w KRS w dniu 25 marca 2013 r., nastąpiła zmiana oznaczenia najemcy na: (...) Spółka jawna z siedzibą w Ł.. (aneks nr (...) k. 101)

Zawarcie umowy było poprzedzone kilkoma spotkaniami stron. Oprócz stron, uczestniczyli w nich mąż powódki P. P. (1) (w charakterze doradcy z racji wykonywanego zawodu architekta) i jej siostra A. P. (1) (sprawująca funkcję dyrektora wykonawczego w firmie powódki). Uzgodniono, że po stronie powódki będą leżeć prace deweloperskie, a po stronie pozwanych – wykończeniowe. Strony uzgodniły między sobą „warunki brzegowe”, dotyczące czasu, terminów, harmonogramu działań, podziału prac i obowiązków dotyczących wykonania poszczególnych robót oraz potencjalnych kosztów z tym związanych. Zgodnie z tymi ustaleniami, powódka miała doprowadzić lokal do stanu deweloperskiego zamkniętego. Uzgodniono, że do chwili przekazania lokalu powódka przygotuje wszystkie stropy i posadzki do ułożenia paneli, płytek i wykładzin, postawi nowe ściany zgodnie z projektem zatwierdzonym przez strony i naprawi ściany już istniejące, naprawi sufity, wykona piony wodnokanalizacyjne, instalacje elektryczne i c.o. z grzejnikami i źródłem ciepła, wyremontuje klatki schodowe, wymieni drzwi do klatek schodowych, założy parapety we wszystkich pomieszczeniach. (zeznania świadków: P. P. e-prot. 00:12:47-00:45:28 k. 627v-628v.; A. P. – P. e-prot. 00:08:57-00:53:25 k.902v.-903v.; zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991; zeznania pozwanych: D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.; K. T. e-prot. 01:50:45-01:55:03 k.974; B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975; K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

Na realizację inwestycji powódka w dniu 15 marca 2013 r. zaciągnęła kredyt w Banku (...) w P. na kwotę 1.300.000 zł. Kredyt został wypłacony w 3 transzach w okresie od 18-03-2013 r. do 31-10-2013 r. Wypłata każdej transzy była poprzedzona komisją banku przeprowadzaną na obiekcie. (umowa kredytu k. 337-342 zeznania powódki e-prot. 01:22:18 k. 990v.-991; zaświadczenie banku k. 1035/1058)

Powódka nie wykonała prac określonych w umowie i załączniku nr 4 do dnia 31 sierpnia 2013 r. (okoliczność bezsporna)

Pozwani na dzień 1 września 2013 r. mieli zamówioną ekipę budowlaną, która miała wykonywać w lokalu prace wykończeniowe. Pozwani mieli już zakupione płytki do łazienek i drzwi. (zeznania pozwanego B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975)

Strony kilkakrotnie przedłużały termin wydania nieruchomości przez powódkę. (bezsporne)

W dniu 16 grudnia 2013 r. strony podpisały aneks do umowy najmu przedłużający termin wydania lokalu przez powódkę do 15 stycznia 2014 r. (aneks do umowy k. 102-103)

W dniu 7 stycznia 2014 r. strony zawarły aneks do umowy najmu, w którym powódka zobowiązała się dodatkowo do montażu we frontowej części nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu windy osobowej pięcioprzystankowej według projektów wykonanych przez wynajmującego. Zarazem powódka zobowiązała się pokryć w połowie koszt wykonania tych prac do maksymalnej kwoty 70.000 zł brutto. Tytułem wymienionych prac najemca zobowiązał się nadto wpłacić wynajmującej zaliczkę w kwocie 30.000 zł brutto. (aneks do umowy k.104; zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991 )

Wskazane w aneksie prace dodatkowe zostały wprowadzone na życzenie pozwanych i wymagały dokonania zmian z projekcie. Zmianę projektu zlecała powódka jako inwestor. Na dokończenie inwestycji powódka 15 stycznia 2014 r. zaciągnęła kolejny kredyt w B.S. PA–CO–BANK w wysokości 260.000 zł, licząc na to, że pozwani przejmą obiekt i umowa najmu będzie wykonywana. Bank prowadził nadzór nad inwestycją i wypłacał powódce pieniądze transzami. Powódka wzywała pozwanych mailowo do uczestniczenia w kosztach inwestycji i określenia jej granic, ponieważ – jak sama przyznaje – utraciła nad nią kontrolę. Powódka pismem z dnia 23 stycznia 2014 r. wezwała pozwanych do pozostałej części zaliczki na budowę szybu windowego w kwocie 40.000 zł, a pozwani przekazali jej tę kwotę. (zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991; zeznania świadków: P. P. e-prot. 00:12:47-00:45:28 k. 627v-628v.; A. P. – P. e-prot. 00:08:57-00:53:25; wezwanie k. 106; umowa kredytu k. 330)

Pozwani mieli świadomość, że instalacja windy będzie się wiązała z bardzo wysokimi kosztami i dlatego na początku zrezygnowali z tego pomysłu, ale później postanowili jednak wprowadzić go w życie. (zeznania pozwanego K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

W dniu 27 stycznia 2014 r. strony podpisały kolejny aneks do umowy najmu przedłużający termin wydania lokalu przez powódkę do 28 lutego 2014 r. (aneks nr (...) k.106-107)

W dniu 4 marca 2014 r. doszło do spotkania powódki z D. L. (1) reprezentującym najemcę. Celem spotkania było przekazanie lokalu w posiadanie najemcy. Do protokolarnego przekazania lokalu ostatecznie nie doszło po stwierdzeniu, że stan nieruchomości znacząco odbiega od stanu, w jakim zgodnie z umową lokal powinien się znajdować w momencie wydania. W szczególności nie zostały wykonane przez powódkę instalacje i przyłącza dostarczające ciepłą i zimną wodę, energię elektryczną, centralne ogrzewanie oraz szyb windowy. Protokół podpisała tylko powódka. D. L. (1) odmówił przyjęcia od powódki lokalu. Po szczegółowym opisaniu uchybień w wykonaniu prac wynajmującego w załączniku do protokołu zdawczo - odbiorczego, strony podpisały aneks do umowy najmu przedłużający termin wydania lokalu przez powódkę do 31 marca 2014 r. ( aneks nr (...) k.108, protokół zdawczo – odbiorczy k. 114-114 wraz z załącznikiem nr 3 k. 124; zeznania pozwanych: D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.; K. T. e-prot. 01:50:45-01:55:03 k.974; B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975; K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

Kolejna próba przekazania przedmiotu najmu miała miejsce w dniu
1 kwietnia 2014 r. W czynności tej uczestniczyła powódka oraz pozwani B. J. (1) i K. L. (1). W efekcie spotkania sporządzony został dokument zatytułowany „Inwentaryzacja budynku – protokół zdawczo – odbiorczy”, w którym pozwani wskazali na liczne uchybienia powódki w zakresie realizacji prac, od wykonania których strony uzależniły przejęcie lokalu przez najemcę, w tym m. in.: brak napraw posadzek, podłóg, sufitów na korytarzach i w łazienkach, niewykonanie sufitów i ścian działowych na II i III piętrze budynku, brak kompletnego wykonania instalacji elektrycznej, niewykonanie parapetów zewnętrznych, renowacji klatek schodowych, szybu windy i brak samej windy. Wskazano, że powódka wykonała: instalację c.o. z próbami szczelności, zamontowała grzejniki na I piętrze; instalację ciepłej wody z próbami szczelności i wszystkimi podejściami, instalację kanalizacyjną z próbami szczelności, zamontowała kompletną szafkę z wężem na I piętrze oraz prace wymienione w załączniku nr 1 do protokołu zdawczo – odbiorczego. Oprócz tego powódka wykonała na własny koszt prace nieobjęte umową najmu, w tym: wentylację grawitacyjną całego budynku, dodatkowe przygotowanie pomieszczenia węzła ciepłowniczego, skucie starych tynków i wykonanie nowych w całym obiekcie – ok. 3.000 m2, instalację przeciwpożarową, większą ilość pionów kanalizacyjnych niż w projekcie – aby zachować spadki i obsłużyć wszystkie łazienki, wykonanie cyrkulacji na wszystkich pionach ciepłej wody w związku ze znaczną odległością od poziomów CWU. Strony wskazały, że zakres prac został zwiększony dla prawidłowego działania instalacji wodnej, p-poż. oraz instalacji zimnej wody do węzła cieplnego c.o. – co spowodowało przesunięcie terminu odbioru. Odnotowano, że budowa węzła cieplnego leżąca po stronie inwestora przesunęła się, ponieważ projekt techniczny był w uzgodnieniach z (...) S.A. do dnia 7 lutego 2014 r. Strony wskazały, że wykonanie prac montażowych węzła cieplnego przewidziane jest na 18 kwietnia 2014 r. i zastrzegły, że nie jest to powodem wstrzymania prac wykończeniowych na obiekcie. B. J. (1) i K. L. (1) odmówili podpisania protokołu zdawczo – odbiorczego ze względu na nie wykonanie przez powódkę jako wynajmującego całości prac, do których była zobowiązana umową najmu z dnia 4 marca 2013 r. Zarazem pozwani wezwali powódkę do wykonania brakujących prac w najbliższym możliwym terminie, nie później jednak niż do 30 kwietnia 2014 r. (inwentaryzacja budynku k. 210-213 wraz z załącznikiem k. 244-245; oświadczenie pozwanych k. 218; dokumentacja fotograficzna k. 473-537)

W dniu 9 kwietnia 2014 r. strony podpisały aneks do umowy najmu przedłużający ostatecznie termin wydania lokalu przez powódkę do 30 kwietnia 2014 r. Powódka przyznała, że kolejne przesunięcie terminu wydania lokalu wynika z jej zwłoki i w ramach rekompensaty udzieliła najemcy rabatów w zapłacie czynszu najmu: w przypadku zakończenia przez nią prac do 30 kwietnia 2014 r. – w wysokości 13.500 zł netto; w razie oddania najemcy obiektu w terminie do 31 maja 2014 r. – w wysokości opłaty czynszowej ustalonej w § 7 pkt. 1a) umowy – w całości za jeden miesiąc; w razie niezakończenia prac do 31 maja 2014 r. – w wysokości 27.000 zł netto za każdy kolejny miesiąc przesunięcia w czasie. Wskazano, że wymienione rabaty będą naliczanie po zakończeniu czwartego miesiąca okresu najmu, tzn. po zakończeniu okresu zwolnienia z czynszu i rabatu określonego w § 7 umowy. (aneks do umowy k.129)

Generalnym wykonawcą robót budowlanych na nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu był R. M. (1) zatrudniony przez powódkę na podstawie umowy. R. M. (1) pracował na nieruchomości od 2012 do 2014 r. Powódka nie przedstawiła R. M. (1) pełnej dokumentacji budowlanej, niezbędnych zezwoleń, więc firma (...) wykonywała w pierwszej kolejności te prace remontowe, które nie wymagały zezwolenia. Były to prace zabezpieczające i remontowe w zakresie stolarki, wymiany tynków, stropu, okien. Firma (...) zamontowała ścianki działowe, wykonała elewację budynku na parterze. W czasie wykonywania tych prac nie był prowadzony dziennik budowy. Firma (...) pracowała na nieruchomości powódki do jesieni 2014 r. W tym czasie na nieruchomości były wykonane instalacje wodno – kanalizacyjne, elektryczne i c.o. - w ok. 90%. Było podłączenie kotłowni pod system. Na I piętrze były zamontowane grzejniki c.o. Nie było instalacji p – poż., nie była wykonana konstrukcja podłóg, brakowało stopni w schodach na klatce schodowej, która nadto wymagała renowacji, ściany były w stanie surowym, niepomalowane, nie był wykonany prześwit bramowy, nie zostały wymienione drzwi. Było wyznaczone miejsce na szyb windy, ale prace związane z montażem windy nie były jeszcze rozpoczęte. Powódka nie zapłaciła R. M. (1) za całość wykonanych przez niego prac. Do pewnego momentu rozliczenia między powódką a wykonawcą przebiegały płynnie, ale przez ostatnie pół roku, powódka zalegała z zapłatą wynagrodzenia. R. M. (1) pokwitował zapłatę 560.000 zł wynagrodzenia. (zeznania świadków: R. M. e-prot. 00:20:22 k. 425-426; M. T. e-prot. 01:08:20, 01:14:15 k. 426-426v.; zeznania pozwanego K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

Wykonanie projektu budowlanego remontu elewacji frontowej kamienicy oraz projektu przebudowy całego budynku z dostosowaniem go do funkcji hostelu, powódka zleciła architektowi M. T. (2) na podstawie ustnej umowy. Powódka nie przedstawiła architektowi stosownej dokumentacji budowlanej. Architekt wykonał te projekty i przekazał je powódce na przełomie 2013 i 2014 roku. Powódka w większości zapłaciła za wykonanie projektów, ale część wynagrodzenia spłacała M. T. (2) przez kolejne kilka lat. M. T. (2) podjął czynności zmierzające z otrzymania zaległego wynagrodzenia, ale ostatecznie odstąpił od tego zamiaru. (zeznania świadka M. T. e-prot. 01:08:20 k. 426-426v.)

Wykonanie instalacji elektrycznej na nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu nadzorował i wykonywał W. A. (1) na podstawie ustnego zlecenia powódki. Mężczyzna pracował na nieruchomości na przełomie 2012 i 2013 r. Powódka nie przekazała mu żadnej dokumentacji dotyczącej nieruchomości. W. A. (1) we własnym zakresie zlecał wykonanie dokumentacji i wpłacał na ten cel zaliczki, które otrzymywał od powódki – łącznie ok. 12.000 zł. Dokumentacja związana z infrastrukturą kamienicy, w tym elektryczną, wodnokanalizacyjną i c.o. spływała w trakcie prac budowlanych i remontowych na nieruchomości. W. A. (1) przekazywał tą dokumentację powódce oraz osobom zajmującym się poszczególnymi zakresami prac, w tym R. M. (1). Kosztorysy dotyczące prac elektrycznych mężczyzna przekazywał mężowi powódki P. P. (1). W 2013 r. powódka nie zapłaciła W. A. (1) wynagrodzenia za wykonanie prac, przez co zakończył z nią współpracę. Prace elektryczne zostały wykonane w 90% w stanie surowym (tzn. wykonano okablowanie). Powódka nie uregulowała zadłużenia wobec W. A. (1). Pozwani zwrócili W. A. (1) połowę sumy, jaką wyłożył tytułem zaliczek na dokumentację budowlaną. Pozwani podpisali z W. A. (1) umowę o instalację telewizji i internetu oraz zapłacili mu z tego tytułu połowę umówionego wynagrodzenia, tj. 3.500 zł. (zeznania świadka W. A. e-prot. 01:29:18 k.426v.-427)

Na terenie budowy panował chaos. Prace nie były zorganizowane, nie było osoby, która je nadzorowała. Za opóźnienia w realizacji robót i dezorganizację odpowiadała powódka jako inwestor. Roboty były wstrzymywane i podejmowane – w zależności od środków finansowych, jakimi dysponowała powódka. (zeznania świadka M. T. e-prot. 01:14:15 k. 426-426v.; zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991; zeznania pozwanych: D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.; K. T. e-prot. 01:50:45-01:55:03 k.974; B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975; K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

Latem 2014 r. w części kamienicy przeznaczonej na działalność hostelu była instalacja grzewcza, elektryczna i kanalizacyjna, były wydzielone pomieszczenia, w tym łazienki, na podłogach położone były płyty OSB, były wymienione okna, ściany były wyłożone płytami k-g i wystawały z nich kable, sufity wymagały dokończenia. Nie było windy. Kamienica z zewnątrz nie była zaniedbana. (zeznania świadka Ł. W. e-prot. 00:18:48 k.608v.-609v.)

Jesienią 2016 r. w części kamienicy przeznaczonej na działalność hostelu były wykonane posadzki, ale wymagały one wykończenia, sufity były wykonane w dużej części, ale nie wszystkie zostały ocieplone i wymagały dołożenia wełny mineralnej. Wszystkie natomiast były wyposażone w paraizolację. Tynki oraz oblicowania ścian działowych i konstrukcyjnych były wykonane. Nie było gładzi gipsowych, ani izolacji termicznych i przeciwwodnych w pomieszczeniach wilgotnych, tj. łazienkach i kuchniach. Instalacja elektryczna, c.o. i wodnokanalizacyjna były wykonane w całości. Na I i II piętrze były zamontowane sprawne grzejniki. Była wykonana wentylacja grawitacyjna. W budynku nie było windy, ponieważ powódka z niej zrezygnowała. Na każdej kondygnacji było przygotowane miejsce na wycięcie stropów i zainstalowanie tam prowadnic windy. Na każdej kondygnacji były podłączenia węży i hydrantów. Szafy przeciwpożarowe wymagały wzmocnienia. Było okablowanie TV i internetu. Nie było poręczy przy schodach na klatkach schodowych. Były zamontowane parapety wewnętrzne.

(zeznania świadka K. P. e-prot. 00:006:45-00:50:53 k.800v.-802)

W 2013 r. powódka dysponowała jedynie pozwoleniem na budowę dotyczącym wyłącznie elewacji budynku (Decyzja Prezydenta Miasta Ł. nr (...)z dnia 5 sierpnia 2013 r.).

W zakresie objętej umową instalacji centralnego ogrzewania z sieci (...) S.A., powódka wykonała przyłącze ciepłownicze, które zostało odebrane przez dostawcę energii w dniu 15 października 2013 r. Odebranie przez dostawcę węzła cieplnego i systemowe uruchomienie ciepła nastąpiło w dniu 19 grudnia 2014 r.

Pozwolenie na przebudowę kamienicy powódka uzyskała 27 czerwca 2015 r. na mocy Decyzji Prezydenta Miasta Ł. nr (...). Decyzja zatwierdzała projekty budowlane dotyczące instalacji sanitarnych, wykonania węzła cieplnego C.O. + CWU, budowy szybu windowego. (okoliczności bezsporne; informacja (...) Ł. k. 387; protokół odbioru technicznego k. 471)

Zgodnie z umową (§ 2 pkt. 1) powódka była zobowiązana do powiadomienia najemcy na piśmie z 30 – dniowym wyprzedzeniem o terminie przekazania lokalu. (umowa k. 10-17)

Po podpisaniu aneksu z dnia 9 kwietnia 2014 r. powódka nie wskazała konkretnej daty wydania nieruchomości. (bezsporne)

Na dzień 30 kwietnia 2014 r. powódka nie wywiązała się w całości z realizacji wszystkich prac, które zobowiązała się wykonać zgodnie z umową, zmienioną późniejszymi aneksami. Na 30 kwietnia 2014 r. prace te były wykonane: w ok. 90% na I piętrze budynku (powódka nie zamontowała parapetów i grzejników), w ok. 75% na II piętrze budynku oraz w ok. 50% na III piętrze budynku (nie dokończono prac związanych z wykonaniem sufitów podwieszanych z płyt kartonowo - gipsowych). Na 30 kwietnia 2014 r. powódka wykonała instalację hydrantową przeciwpożarową, instalację wentylacyjną i grawitacyjną, rozbudowała węzeł c.o. wraz z podejściami i przyłączami zimnej i cieplej wody do łazienek - armatury w całym obiekcie, kanalizacją do tej armatury, skuła powierzchnię tynków. Powódka zamówiła dźwig osobowy i rozpoczęła prace związane z budową szybu windowego na trzech kondygnacjach budynku. Prace te nie zostały zakończone, ponieważ nie doszło objęcia lokalu w posiadanie przez pozwanych. Powódka nie wymieniła drzwi wejściowych do budynku, ponieważ były one wpisane na listę zabytków, jednak na 30 kwietnia 2014 r. była wykonana ich renowacja. Klatki schodowe nie były w całości wyremontowane – nie wykonano barierek, drewnianych schodów, nie położono w całości glazury. (zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991)

W 2016 r. kamienica przy ul. (...) została wpisana do rejestru zabytków, a powódce przyznano dotację w wysokości 200.000 zł na jej renowację w zakresie części podwórka, galerii drewnianej w podwórku i dachu. Aby dotacja mogła być wypłacona, właściciel musi dysponować wkładem własnym na pokrycie części prac renowacyjnych. Powódka nie udokumentowała, że dysponuje wkładem własnym, co zniweczyło możliwość skorzystania przez nią z dofinansowania. (zeznania świadka D. K. e-prot. 00:09:12-00:18:03 k.857-858)

Pod koniec 2016 r. powódka postanowiła zmienić przeznaczenie pomieszczeń w części kamienicy przeznaczonej na działalność hostelową i przerobić je na pomieszczenia mieszkalne. Powódka kazała zabudować dekoracyjne ekrany ceglane, wykonane na zlecenie pozwanych. Przestrzeń, w której miała funkcjonować winda została przeznaczona na powiększenie niektórych pomieszczeń, np. kuchni. W miejscu otworów pod szyb windy znajdują się apartamenty. (zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991; zeznania świadka K. P. e-prot. 00:06:45-00:50:53 k.800v.-802; zeznania pozwanego B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975)

W trakcie realizacji umowy były wprowadzane zmiany w rozplanowaniu ścianek działowych. Wiązało się to z przebudową instalacji sanitarnych, wodnych i kanalizacyjnych, co generowało dodatkowe koszty. (zeznania świadków: P. P. e-prot. 00:12:47-00:45:28 k. 627v-628v.; A. P. – P. e-prot. 00:08:57-00:53:25 k.902v.-903v.; zeznania powódki e-prot. 00:06:30 k.970-972 w zw. z 01:22:18 k. 990v.-991)

Wykonanie prac adaptacyjnych lokalu przez pozwanych – najemcę uzależnione było od uprzedniego wykonania określonych w umowie najmu prac remontowo – budowlanych przez powódkę – wynajmującą. (bezsporne, opinia biegłego z zakresu budownictwa J. K. e-prot. 00:10:28 k. 1236v.)

Roboty wykończeniowe można było rozpocząć tylko wówczas, gdy były wykonane prace konstrukcyjne. (zeznania świadka K. P. e-prot. 00:006:45-00:50:53 k.800v.-802)

Jednoczesne wykonywanie na nieruchomości prac remontowo - budowlanych przez powódkę i pozwanych wiązałoby się z utrudnieniami. Prace te wzajemnie kolidowały ze sobą, np. pozwani nie mogli kłaść płytek zanim nie zostały zakończone inne prace, pozostające w gestii powódki. (zeznania świadka R. M. e-prot. 00:20:22 k. 425-426)

Istniała możliwość przyspieszenia prac budowlanych, ale wiązało się to z opłatami, koniecznością przekazywania wykonawcom zaliczek. (zeznania świadka W. A. e-prot. 01:29:18 k.426v.-427)

M. T. (2) informował pozwanych mailowo, że mogą rozpocząć wykonywanie prac na I piętrze kamienicy, jednak pozwani obawiali się, że ich praca zostanie zniszczona przez prace „brudne” wykonywane wciąż na dwóch wyższych kondygnacjach. Dlatego czekali na zakończenie robót na II i III piętrze. (zeznania pozwanego D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.)

Powódka zainwestowała w wykonanie umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. wszystkie środki pochodzące z dwóch kredytów inwestycyjnych udzielonych przez (...)BANK w P.. (zeznania powódki e-prot. 01:22:18 k. 990v.-991; zaświadczenie banku k. 1035/1058)

Obecnie funkcjonują trzy piętra budynku, wynajmowane na luksusowe apartamenty. Zakład fryzjerski, pub i galeria sztuki funkcjonują w części kamienicy nieobjętej umową najmu z dnia 4 marca 2013 r. zawartej między stronami. ( zeznania świadka A. P. – P. e-prot. 00:08:57-00:53:25 k.902v.-903v.)

Mimo, iż nie nastąpiło wydanie przedmiotu najmu, pozwani poczynili część nakładów na lokal i ponieśli związane z tym koszty, które szacują na 226.960,31 zł (w tym: zaliczka przekazana powódce na wykonanie projektu – 10.500 zł, koszt projektu aranżacji wnętrz – 19.500 zł, środki przekazane powódce na wykonanie windy – 70.000 zł, koszty wykonania instalacji niskoprądowych – 11.690 zł, koszty wykonania podejść i przyłączy wodno – kanalizacyjnych – 28.748 zł, zakup i montaż drzwi do łazienek oraz pomieszczeń gospodarczych – 12.000 zł, zaliczka na płytki ceramiczne – 3.000 zł, koszty utworzenia spółki jawnej oraz jej funkcjonowania poza lokalem stanowiącym przedmiot umowy najmu – 4.820 zł, koszty udzielonego spółce kredytu z przeznaczeniem na aranżację lokalu wyliczone na 10-09-2014 r. – 24.702,31 zł, koszty związane z obsługą całego planowanego zamierzenia gospodarczego (dojazdy, noclegi, komunikacja) – 22.000 zł, koszty wypowiedzenia umowy udzielonego spółce kredytu na inwestycję w lokal użytkowy – 20.000 zł). (wykaz kosztów i nakładów k. 135)

Od maja 2014 r. strony prowadziły rozmowy dotyczące rozwiązania umowy najmu. Powódka nie chciała już wykonywać prac związanych z adaptacją lokalu na cele określone w umowie najmu, a pozwani chcieli odzyskać wyłożone na ten cel pieniądze. W mailu z dnia 18 listopada 2014 r. powódka uznała roszczenia najemcy do kwoty 160.000 zł.

Zgodnie z pisemnym projektem porozumienia sporządzonym przez stronę pozwaną w grudniu 2016 r., umowa miała zostać rozwiązana za porozumieniem stron z dniem zapłaty przez powódkę na rzecz V. (...) J. i Wspólnicy kwoty spółki jawnej kwoty 160.000 zł brutto w terminie 7 dni od zawarcia porozumienia stron, tytułem poczynionych przez najemcę nakładów na przedmiot najmu oraz kosztów poniesionych przez najemcę w związku z realizacją obowiązków, wynikających z umowy najmu oraz kosztów jej towarzyszących. Jednocześnie porozumienie zawierało oświadczenie pozwanych, że zapłata kwoty 160.000 zł wyczerpuje wszelkie jego roszczenia z tytułu nakładów poczynionych na przedmiot najmu. Do podpisania porozumienia jednak nie doszło. (e-mail z 18-11-2004 r. k.130-131, projekt porozumienia k. 132-134; zeznania pozwanych: D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.; K. T. e-prot. 01:50:45-01:55:03 k.974; B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975; K. L. e-prot. 00:04:46-00:24:54 k.988-990v.)

Przed Sądem Okręgowym w Łodzi X Wydziałem Gospodarczym pod sygn. Akt X GC 1009/15 toczy się postępowanie z powództwa V. (...) J. i Wspólnicy przeciwko J. P. o zapłatę odszkodowania z tytułu niewykonania umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. (bezsporne)

W okresie współpracy stron, po dniu zawarcia umowy najmu z dnia
4 marca 2013 r. powódka przystąpiła do robót objętych załącznikiem nr
2 (prace projektowe) oraz nr 3 (prace budowlano-instalacyjne). Wykonywane przez powódkę prace, mające na celu przystosowanie przedmiotowego „lokalu" usytuowanego w poziomie I,II,III kondygnacji do potrzeb najemcy, wg. założeń ogólnych koncepcji załącznika nr 6 i 7 do umowy i wg. treści załącznika nr 3 do umowy, realizowane były w tzw. samowoli budowlanej, tj. bez projektów budowlanych i decyzji o pozwoleniu na budowę.

Pierwszą decyzję o pozwoleniu na budowę dla prac (jednak nieobjętych załącznikiem nr 2 do umowy stron), wydano w dniu 5 sierpnia 2013 r. i dotyczyła ona I etapu remontu, którym była elewacja frontowa kamienicy. Druga decyzja o pozwoleniu na budowę z 6 marca 2014 r. dotyczyła budowy szybu windowego. Trzecia decyzja o pozwoleniu na budowę z dnia 27 czerwca 2014 r. dotyczyła zatwierdzenia projektów i udzielenia pozwolenia na budowę w branży architektonicznej, centralnego ogrzewania, instalacji elektrycznych i teletechnicznych.

Wcześniej część prac instalacyjnych w zakresie instalacji centralnego ogrzewania, węzła cieplnego, CWU, instalacji sanitarnej, elektrycznej, najprawdopodobniej realizowano w oparciu o projekty opracowane w czerwcu i grudniu 2013 r. Prace ogólnobudowlane, rozbiórkowe i konstrukcyjne najprawdopodobniej wykonywano w oparciu o uzgodnienia ustne inwestora (powódki) z najemcami, firmami wykonawczymi i zatrudnionymi budowniczymi w tym kierownikami robót, mistrzami, robotnikami.

Prace objęte załącznikiem nr 3 do umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. nie zostały przez powódkę wykonane w pełnym zakresie.

Termin pierwotny przekazania lokalu, wykończonego przez powódkę wg. zakresu prac ujętych w załączniku nr 3 do umowy, wyznaczony na dzień do 31 sierpnia 2013 r. nie został dotrzymany, podobnie nie zakończono całości prac w terminie zmienionym aneksami.

Powódka była opóźniona również w terminowym zakończeniu prac projektowych i uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Stan zaawansowania robót wg. zdjęć z okresu spisywania protokołu przekazania ukazuje wiele miejsc wnętrza budynku, gdzie nadal nie zakończono całości robót. Stan ten można przyrównać do ustaleń załącznika nr 3 umowy, w którym zaznaczono procentowe zaawansowanie prac przewidzianych do wykonania przez powódkę.

Przyczyny opóźnień w wykonaniu prac objętych załącznikiem nr 3 do umowy najmu z 4 marca 2013 r., należy upatrywać w zaniechaniach powódki - inwestora. Do obowiązków leżących po stronie powódki jako inwestora, należało prawidłowe zorganizowanie procesu budowy, w szczególności zaś zapewnienie: opracowania projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów, uzgodnienie, zatwierdzenie i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę miejscowego organu administracji państwowej, objęcie kierownictwa budowy przez uprawnionego kierownika budowy oraz zgłoszenie tego faktu w urzędzie, opracowanie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia, zatrudnienie inspektora nadzoru, który koordynowałby wszelkie prace leżące po stronie powódki i pozwanych, zatrudnienie projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad całością prac objętych projektami wykonanymi na zlecenie obu stron.

Ponadto przyczyną opóźnień w terminowym zakończeniu prac projektowych i wykonawstwie robót był brak wymuszenia przez inwestora na kierowniku budowy szeregu działań, takich jak: założenie i opieczętowanie dziennika budowy, zorganizowanie budowy i kierowanie budową w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę, przepisami, w tym techniczno-budowlanymi oraz bezpieczeństwa i higieny pracy, ordynowanie robot, sporządzanie protokołów z uzgodnień i narad koordynacyjnych, zgłaszanie inwestorowi do sprawdzenia lub odbioru wykonanych robót w zakresie wszystkich branż, przygotowanie (opracowanie) dokumentacji powykonawczej.

Poza brakiem zorganizowania przedmiotowej inwestycji w sposób prawidłowy i zgodnie z przepisami oraz funkcjonującymi zwyczajami – innymi przyczynami opóźnień w wykonaniu prac objętych umową mogła być chęć poczynienia znacznych oszczędności związanych z odstąpieniem od zatrudnienia doradcy posiadającego uprawnienia budowlane i wieloletnie doświadczenie zawodowe w tego typu przedsięwzięciach inwestycyjnych, odstąpienie od natychmiastowego (po zawarciu umowy) zlecenia opracowania kompleksowego projektu budowlanego, umożliwiającego szybkie uzyskanie pozwolenia na budowę oraz odstąpienie od wykonania projektu wykonawczego, który jest projektem szczegółowym, umożliwiającym dokładne zorientowanie się w całym zakresie i kosztach robót. Przyczyną opóźnień mogło być odstąpienie od sporządzenia szczegółowego harmonogramu prac projektowych oraz robot budowlano-instalacyjnych z rozpisaniem go na wzajemne obowiązki leżące po każdej ze stron z określeniem dokładnych dat ich realizacji. Jeszcze inną przyczyną, która uniemożliwiła racjonalne zaplanowanie kosztów i szczegółowego zakresu robót na poszczególnych poziomach budynku, mogło być odstąpienie od zlecenia opracowania przedmiaru wszystkich prac z podziałem na branże wraz z zestawieniami ilości i kosztów potrzebnych materiałów, robocizny i sprzętu.

Większość prowadzonych przez powódkę robót wykonywano przed dniem opracowania projektów budowlanych i przed dniem uzyskania pozwolenia na budowę, co mogło również spowolnić znacząco proces budowlany, gdyż uczestnicy tego procesu nie mieli pełnej wiedzy na temat szczegółów przewidywanych i planowanych prac, które zostaną ujęte w dokumentacji projektowej. W aktach sądowych poza kilkoma fakturami brak jest szczegółów w zakresie obliczeń obmiarowo-kosztorysowych wykonawców robót, co także mogło spowodować opóźnienia w pracach.

Z uwagi na fakt, iż projekty budowlane i decyzje o pozwoleniu na budowę zostały opracowane i wydane po terminach uzgodnionych w umowie, trudno jest mówić o zmianach w projektach. Znaczny zakres prac uzgodnionych w załączniku nr 3 do umowy wykonano wcześniej niż został opracowany projekt i decyzja o pozwoleniu na budowę. Dlatego wszelkie wykonane prace oraz kolejne roboty zaplanowane przez inwestora można było zlecić i uzgodnić z autorami projektów. Projektanci mieli wiele miesięcy aby wszelkie zaplanowane przez inwestora roboty uwzględnić w projektach jeszcze przed złożeniem ich do organu państwowego wydającego pozwolenie na budowę. Załączniki do umowy nie precyzowały szczegółów rozwiązań technicznych - dlatego brak jest podstaw do sformułowania tezy o konieczności dokonywania zmian w projektach. Podczas robót i w okresie wyznaczonych w umowie terminów, projektów jeszcze nie było; nie było również pozwolenia na budowę. Do akt sądowych nie złożono projektów zamiennych. W projektach nie wprowadzono żadnych zmian. Inwestor nie opracował dokumentacji powykonawczej - dlatego nie można ustalić szczegółowego zakresu pierwotnego projektu i projektu ze zmianami, w tym skutków tego typu działań. (opinia biegłego sądowego J. K. k. 999-1022, k. 1062-1069, e-prot. 00:03:48 k. 1236v.)

Opóźnienia całego procesu inwestycyjnego związane z nieterminowym wykonywaniem przez powódkę zakresu prac projektowych i budowlano-instalacyjnych powodowało, iż w kolejnych miesiącach pojawiły się kolejne nowe koncepcje planowanych przez pozwanych prac, w tym również projekt szybu windowego, opracowany w styczniu 2014 r., a także inne opracowania projektowe takie jak: projekty budowlane c.o. i architektoniczny ze stycznia 2014 r., projekt budowlany instalacji elektrycznej, które były zatwierdzone przez miejscowy organ administracji państwowej w marcu i czerwcu 2014 r. - a wiec 9 i 11 miesięcy później, niż wynikający z umowy termin ostatecznego przekazania lokalu określony na 31 sierpnia 2013 r.

Mając na uwadze terminy urzędowe wyznaczane przez organy administracyjne na wydanie stosownej dokumentacji budowlanej, w tym pozwoleń na budowę, wykonanie prac, jakie wzięły na siebie strony we wskazanym w umowie terminie, było nierealne, podobnie jak terminowe wykonanie prac projektowych i przekazanie lokalu. Strony zgodziły się na wykonanie umowy w nierealnym terminie, który nie został dochowany.

Po rozpoczęciu robót przez powódkę, które limitowały termin przekazania lokalu pozwanym, prace realizowano bez pozwoleń na budowę i bez projektów w sposób chaotyczny - co miało podstawowy wpływ na przedłużenie procesu inwestycyjnego, jednocześnie uniemożliwiając prawidłowe zaplanowanie pełnego zakresu i wartości robót budowlano – inwestycyjnych - zarówno tych przewidzianych do wykonania przez powódkę, jak i przez pozwanych. Do końca współpracy stron nigdy nie opracowano żadnej kalkulacji cenowej całości koniecznych nakładów, kosztorysów inwestorskich, ofertowych, tabel elementów scalonych, które to dokumenty umożliwiałyby określenie wszelkich szczegółów dotyczących zakresu i wartości robot objętych umową i załącznikami. Powódka nie wykonała zakresu prac budowlanych, do których się zobowiązała, przez co pozwani nie mogli rozpocząć własnych prac wykończeniowych. (opinia biegłego sądowego J. K. k. 1062-1069, e-prot. 00:03:48, 00:10:28 k. 1236v., 00:12:45 k. 1237; 00:43:03 k. 1237v.)

Powódka nie wywiązała się z obowiązków wynikających z umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. Podjęte przez nią próby przekazania pozwanym w posiadanie przedmiotu najmu były bezskuteczne. Pozwani nie pokwitowali odbioru lokalu ze względu na uchybienia w zakresie prac określonych umową. (zeznania pozwanych: D. L. e-prot. 00:58:09 k.972-973v.; K. T. e-prot. 01:50:45-01:55:03 k.974; B. J. e-prot. 02:01:08-02:06:57 k.974-975)

Pozwani nie wykonali prac, które nakładała na nich umowa najmu i nie rozpoczęli planowanej w lokalu objętym umową działalności hotelarskiej. Żadna ze stron nie wypowiedziała umowy najmu z 4 marca 2013 r. Powódka przed złożeniem pozwu nie wzywała pozwanych do zapłaty dochodzonej w niniejszej sprawie kwoty. (bezsporne)

Powyższy stan faktyczny Sąd wywiódł na podstawie powołanych dowodów w postaci dokumentów prywatnych złożonych przez strony, zeznań świadków oraz stron - w zakresie niezbędnym do ustalenia okoliczności pozwalających ocenić zasadność powództwa. Podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy miał dowód z opinii biegłego sądowego w zakresie budownictwa, kosztorysowania, rozliczania inwestycji J. K.. Opinia biegłego wyjaśniła kwestie wymagające wiadomości specjalnych, a sformułowane przez biegłego wnioski umożliwiły Sądowi dokonanie oceny okoliczności faktycznych pod kątem wiedzy fachowej. Opinia biegłego została wykonana profesjonalnie i zgodnie z tezą dowodową zakreśloną przez Sąd oraz w oparciu analizę zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego. Jest ona rzetelna, zawarte w niej wnioski są logiczne i wyczerpująco wyjaśniają wszystkie konieczne do rozstrzygnięcia kwestie. W opiniach uzupełniających biegły szczegółowo odniósł się do wszystkich wątpliwości zgłoszonych przez powódkę.

Wymienione dowody pozwoliły ustalić istotne w rozpoznawanej sprawie kwestie składające się na stan faktyczny sprawy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się bezzasadne.

W myśl art. 471 k.c., dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. W doktrynie prawniczej podkreśla się, że artykuł 471 k.c. reguluje odpowiedzialność odszkodowawczą dłużnika w sytuacji, gdy doszło do niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania z powodu okoliczności, za które jest on odpowiedzialny. Pojęcie tzw. odszkodowawczej odpowiedzialności kontraktowej oznacza zbiorczo wszystkie negatywne skutki, które wynikają dla dłużnika z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.

Przesłankami odpowiedzialności kontraktowej w ogólności są: niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania, będące następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność; szkoda po stronie wierzyciela oraz związek przyczynowy między zdarzeniem w postaci niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania a szkodą.

Strony niniejszego postępowania łączył stosunek prawny wynikający z art. 659 § 1 k.c., zgodnie z którym przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Ponadto, w umowie strony poczyniły zapisy odnoszące się do wykonania prac mających na celu adaptację najmowanej części budynku o przeznaczeniu mieszkalno – użytkowym na potrzeby działalności hotelowej pozwanych. W ocenie Sądu, zapisy umowne regulujące kwestię prac adaptacyjnych uznać należy jako zapisy umowy o roboty budowlane (art. 647 k.c.). Przepis art. 658 k.c. każe bowiem stosować przepisy art. 647 i nast. k.c. do umów, których przedmiotem jest wykonanie remontu budynku.

Na mocy umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. powódka jako wynajmująca zobowiązała się (§ 3 pkt. 1 umowy) do dnia 15 kwietnia 2013 r. r. wykonać prace projektowe wymienione w załączniku nr 2 do umowy „Zakres prac projektowych wynajmującego”. Oprócz tego powódka zobowiązała się (§ 3 pkt. 2 umowy) do daty przekazania przedmiotu najmu najemcy, wykonać w nieruchomości stanowiącej przedmiot najmu szeroko zakrojone prace remontowo – budowlane, określone w załączniku nr 3 do umowy. Ponadto powódka zobowiązała się (§ 3 pkt. 3 umowy), że w dniu przekazania lokalu będzie on wyposażony w przyłącza: ciepłej i zimnej wody oraz odprowadzającego ścieki wraz z odrębnym podlicznikiem, energii elektrycznej o mocy 40kW wraz z odrębnym licznikiem, instalacji centralnego ogrzewania z sieci (...) S.A. wraz z odrębnym dla lokalu podlicznikiem. Powódka zobowiązała się przekazać lokal najemcy do 31 sierpnia 2013 r. (§ 2 pkt. 1 Umowy). W toku wykonywania umowy najmu z dnia 4 marca 2013 r. pozwani zmienili koncepcję adaptacji lokalu, żądając montażu we frontowej części nieruchomości windy osobowej pięcioprzystankowej według projektów wykonanych przez wynajmującego. Powódka przystała na propozycję pozwanych, na tę okoliczność strony podpisały w dniu 7 stycznia 2014 r. aneks do umowy, powódka zobowiązała się partycypować w kosztach wykonania szybu windowego oraz związanych z tym prac konstrukcyjnych. Wskazane w aneksie prace dodatkowe zostały wprowadzone na życzenie pozwanych.

Strony ustaliły w umowie, że prace wynajmującego i najemcy zostaną wykonane zgodnie z pozwoleniem na budowę, które we własnym zakresie uzyska powódka, natomiast najemca zobowiązał się współdziałać z wynajmującą w uzyskaniu tego pozwolenia (§ 3 pkt. 3, § 4 pkt. 2a). Tymczasem wykonywane przez powódkę prace, mające na celu przystosowanie przedmiotu do potrzeb najemcy realizowane były w realiach tzw. samowoli budowlanej, tj. bez projektów budowlanych i decyzji o pozwoleniu na budowę, co wpływało na spowolnienie robót, wzrost kosztów oraz brak możliwości przejęcia lokalu przez pozwanych. Prace objęte załącznikiem nr 3 nie zostały przez powódkę wykonane w pełnym zakresie. Termin pierwotny przekazania lokalu, wykończonego przez powódkę wg. zakresu prac ujętych w załączniku nr 3 do umowy, wyznaczony na dzień do 31 sierpnia 2013 r. nie został dotrzymany, podobnie nie zakończono całości prac w terminie zmienionym aneksami. Powódka była opóźniona również w terminowym zakończeniu prac projektowych i uzyskaniu pozwolenia na budowę.

Przyczyny opóźnień w wykonaniu prac objętych załącznikiem nr 3 do umowy oraz określonych w kolejno zawieranych aneksach do tej umowy należy upatrywać w zaniechaniach powódki jako inwestora, dotyczących przede wszystkim realizacji praw i obowiązków uczestników procesu budowlanego, wynikających z ustawy Prawo budowalne. Do obowiązków powódki należało m.in. prawidłowe zorganizowanie procesu budowy, w szczególności zaś zapewnienie: opracowanie projektu budowlanego i stosownie do potrzeb innych projektów, uzgodnienie, zatwierdzenie i uzyskanie decyzji o pozwoleniu na budowę miejscowego organu administracji państwowej, objęcie kierownictwa budowy przez uprawnionego kierownika budowy oraz zgłoszenie tego faktu w urzędzie, zatrudnienie inspektora nadzoru, który koordynowałby wszelkie prace leżące po stronie powódki i pozwanych, zatrudnienie projektanta do sprawowania nadzoru autorskiego nad całością prac objętych projektami wykonanymi na zlecenie obu stron. Tymczasem Sąd ustalił, że na budowie panował chaos, nie było osoby, która koordynowałaby pracami adaptacyjnymi. Powódka nie dopilnowała założenia i opieczętowania dziennika budowy i kierowania budową w sposób zgodny z projektem i pozwoleniem na budowę. W trakcie realizowania umowy nie były sporządzane żadne protokoły z uzgodnień czy też narad koordynacyjnych. Powódka nie opracowała także dokumentacji powykonawczej. Należy mieć na uwadze, że w budownictwie istnieje zasada, że prace należy rozpoczynać i kontynuować w oparciu o projekt. Gdyby doszło do sporządzenia szczegółowego harmonogramu prac projektowych oraz robót budowlano-instalacyjnych z rozpisaniem go na wzajemne obowiązki leżące po każdej ze stron z określeniem dokładnych dat ich realizacji to prawdopodobnie nie doszłoby do opóźnień w wykonaniu prac przez powódkę. Z kolei odstąpienie od zlecenia opracowania przedmiaru wszystkich prac z podziałem na branże wraz z zestawieniami ilości i kosztów potrzebnych materiałów, robocizny i sprzętu uniemożliwiało racjonalne zaplanowanie kosztów i szczegółowego zakresu robót na poszczególnych poziomach budynku.

Mając na uwadze opisane wyżej realia wykonywania umowy przez strony, a także terminy urzędowe wyznaczane przez organy administracyjne na wydanie stosownej dokumentacji budowlanej, w tym pozwoleń na budowę, nie budzi wątpliwości Sądu, że zarówno powódka, jak i pozwani powinni zdawać sobie sprawę z tego, że wykonanie umowy w ustalonym terminie jest nierealne.

W rozpoznawanej sprawie powódka żądała od pozwanych odszkodowania z tytułu niezapłaconego przez pozwanych czynszu najmu w łącznej wysokości 540.000 zł (tj. czynsz za 20 miesięcy po 27.000 zł) i kary umownej w łącznej wysokości 162.000 zł (tj. sześciokrotności czynszu najmu).

Zgodnie z brzmieniem art. 483 § 1 k.c., można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna). Z kolei art. 484 § 1 k.c. stanowi, że w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Zgodnie natomiast z postanowieniami łączącej strony postępowania umowy, pozwani jako najemcy zobowiązali się wykonać określone w umowie prace w lokalu stanowiącym przedmiot najmu w terminie 60 dni od daty przekazania im lokalu przez powódkę (§ 4 pkt.3 umowy), przy czym zastrzeżono, że jeśli najemca ze swojej winy nie wykona w/w prac we wskazanym terminie, wówczas będzie on zobowiązany do opłacenia kary umownej w wysokości 1/30 miesięcznego czynszu najmu za każdy dzień opóźnienia w wykonaniu prac. Strony uzgodniły także, że w przypadku niewywiązania się przez najemcę z zakresu w/w prac do 31 października 2013 r., wynajmujący może odstąpić od umowy lub żądać kary umownej w wysokości sześciomiesięcznego czynszu najmu (§ 4 pkt.5 umowy).

W rozpoznawanej sprawie mamy do czynienia z sytuacją, w której pozwani nie wykonali w lokalu stanowiącym przedmiot najmu żadnych prac wynikających z umowy z 4 marca 2013 r., ponieważ zastrzeżony w umownie termin wydania im tego lokalu upłynął bezskutecznie – do wydania lokalu w posiadanie pozwanych nigdy bowiem nie doszło. Dwukrotne próby przekazania lokalu pozwanym przez powódkę nie powiodły się. Pozwani za każdym razem po stwierdzeniu szeregu zaprotokołowanych na piśmie uchybień w wykonaniu prac adaptacyjnych leżących w obszarze zobowiązania umownego powódki, od których umowa uzależniała skuteczne objęcie lokalu w posiadanie przez pozwanych w celu rozpoczęcia prac wykończeniowych – odmawiali podpisania protokołu wydania nieruchomości.

Nie ulega wątpliwości, że wykonanie prac adaptacyjnych lokalu przez pozwanych uzależnione było od uprzedniego wykonania określonych w umowie najmu prac remontowo – budowlanych przez powódkę. Pozwani mogli rozpocząć prace wykończeniowe lokalu dopiero po wykonaniu prac konstrukcyjnych przez powódkę i doprowadzeniu przedmiotu najmu do stanu deweloperskiego zamkniętego. Jednoczesne wykonywanie na nieruchomości prac remontowo - budowlanych w zakresie ustalonym umową przez powódkę i pozwanych, wiązałoby się z utrudnieniami, prace te wzajemnie kolidowały ze sobą. Rozpoczęcie przez pozwanych prac wykończeniowych (np. malowania ścian) na I piętrze budynku, podczas gdy na wyższych kondygnacjach trwały jeszcze tzw. „brudne” prace konstrukcyjne leżące w zakresie zobowiązania powódki, wiązałoby się z ryzykiem zniszczenia wykonanych przez nich robót.

Wykonanie prac budowlanych przez powódkę było gwarancją możliwości rozpoczęcia robót wykończeniowych przez pozwanych. Tymczasem powódka nie wykonała wszystkich prac budowlanych, do których się zobowiązała, przez co pozwani nie mogli rozpocząć własnych prac wykończeniowych.

Niewątpliwym jest, iż wspominana wyżej regulacja zawarta w treści art. 484 k.c. pozostaje w ścisłym związku z brzmieniem art. 471 k.c., który jak wiadomo kreuje domniemanie winy dłużnika w niewykonaniu względnie nienależytym wykonaniu zobowiązania, jako przesłanki koniecznej dla ustalenia co do zasady podstaw odpowiedzialności kontraktowej, a zatem to na dłużniku spoczywa ciężar jego ewentualnego obalenia. Nie mniej przesłankami warunkującymi co do zasady żądanie kary umownej jest wykazanie zaniechania względnie działania utożsamianego jako niewykonanie względnie nienależyte wykonanie zobowiązania i ciężar ów zgodnie z ogólną regułą dowodową wyrażoną w treści art. 6 k.c. spoczywa tym razem już na powodzie.

W ocenie Sądu w rozpoznawanej sprawie nie zachodzą podstawy do żądania przez powódkę kar umownych, ponieważ w rozpoznawanym stanie faktycznym nie miało miejsca nienależyte wykonanie umowy przez pozwanych. Z tych też względów żądanie powódki zapłaty kar umownych podlegało oddaleniu. Wobec tego, że z winy powódki nie doszło do skutecznego wydania pozwanym przedmiotu najmu, bezzasadnym było także zgłoszone przez powódkę żądanie zapłaty odszkodowania w wysokości dwudziestokrotności czynszu najmu.

O kosztach postępowania Sąd orzekł na podstawie art. 98 k.p.c. zgodnie z którym, przegrywający obowiązany jest zwrócić przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony.

Na zasądzone od powódki na rzecz każdego z pozwanych koszty w wysokości po 22.538,56 zł złożyły się następujące należności: 14.400 zł – koszty zastępstwa procesowego (§ 2 pkt. 7 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych Dz.U.2015.1804 z póź. zm.), 17 zł – opłata skarbowa od pełnomocnictwa, 7.200 zł (koszt zastępstwa procesowego w postępowaniu zażaleniowym), 921,56 zł (tj. 3686,24 : 4= 921,56) – koszty dojazdów.

Sąd nie znalazł powodów uzasadniających przyznanie kosztów zastępstwa procesowego w stawce wyższej niż minimalna wynikająca z powołanego rozporządzenia.

Na podstawie art. 113 ust. 1 u.k.s.c. nakazano ściągnąć od powódki na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Łodzi kwoty: 32.100 zł tytułem części nieuiszczonej opłaty sądowej od pozwu, 1.000 zł tytułem grzywny wymierzonej powódce postanowieniem z dnia 14 października 2017 r. i 3.850 zł tytułem kosztów wynagrodzenia biegłego wyłożonego tymczasowo z funduszu Skarbu Państwa (k. 1023, 1040,1077,1207).