Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 24 sierpnia 2021 r., zastępującym pozew z mocy art. 80 ust.2 zd. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, strona powodowa, (...) spółka z o.o. z siedzibą w Ł. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. o ustalenie, że nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego w Ł. przy ul. (...), działka (...), jest nieuzasadniona, ewentualnie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w niższej wysokości, w związku z tym, że Prezydent Miasta Ł. nie wykazał spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej wskazanych w art. 77 w zw. z art. 67 u.g.n. Ponadto wniosła o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

/wniosek k. 60-72/

W dniu 10 lutego 2022 r., powodowa Spółka złożyła sprzeciw od orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Ł. z dnia 29 grudnia 2021 r., w sprawie (...), wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości, wynikająca z pisma Prezydenta Miasta Ł. z 15 lipca 2021r. jest nieuzasadniona. /sprzeciw - k. 5-11/

Strona pozwana - Miasto Ł. - Prezydent Miasta Ł. wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. /pismo pozwanego - k. 117-120/

Pismem z 17 czerwca 2022 r. strona powodowa doprecyzowała stanowisko wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości jest nieuzasadniona, a co za tym idzie powódka jest zobowiązana do uiszczania opłaty w dotychczas obowiązującej stawce 138.547,91 zł. rocznie, ewentualnie, ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w niższej wysokości, niż to wynika z wypowiedzenia, tj. w wysokości nie wyższej niż 401.730 zł.

/pismo k. 136-139/

Strona pozwana podtrzymała stanowisko wyrażone w sprawie. /pismo k. 148-150/

Pismem z 4 kwietnia 2023 r. strona powodowa doprecyzowała stanowisko wnosząc o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste ww. nieruchomości jest nieuzasadniona, a co za tym idzie powódka jest zobowiązana do uiszczania opłaty w dotychczas obowiązującej stawce 138.547,91 zł. rocznie, ewentualnie, ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej jest uzasadniona w niższej wysokości, niż to wynika z wypowiedzenia, tj. w kwocie 400.905,00 zł. /pismo k. 208-210/

Pismem z 21 września 2023 r. strona powodowa zmodyfikowała roszczenie i wniosła o ustalenie, że aktualizacja opłaty rocznej tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości, jest uzasadniona w kwotach: w I roku po aktualizacji (2022 r.) – 277.095,82 zł, w II roku po aktualizacji (2023 r.) – 339.022,91 zł, w III roku po aktualizacji (2024 r.) i latach następnych – 400.905 zł. Wniosła również o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych przy zastosowaniu dwukrotności stawki minimalnej. /pismo k. 252-255 [262-265], nadto stanowisko końcowe k. 303-304/

Sąd Okręgowy ustalił co następuje :

Nieruchomość położona w Ł. przy ul. (...), o powierzchni 0,8994 ha, oznaczona w rejestrze gruntów, jako działka nr (...), w obrębie (...), objęta księgą wieczystą nr (...), stanowi własność Gminy Ł.. /bezsporne; wydruk eKW k. 83-87/

(...) sp. z o.o. z siedzibą w Ł. jest użytkownikiem wieczystym opisanego wyżej gruntu. /bezsporne, wydruk eKW k. 83-87/

W piśmie z dnia 27 grudnia 2019 r. Prezydent Miasta Ł. przypomniał stronie powodowej o obowiązku uiszczenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego gruntu w wysokości 138.547,91 zł., obowiązującej od 1 stycznia 2017r., przyjmując że wartość gruntu wynosi 4.618.263,50 zł a stawka 3%. /pismo k. 13[211]/

Dnia 15 lipca 2021 r. Prezydent Miasta Ł. wypowiedział powodowej Spółce dotychczasową wysokość opłaty rocznej (138.547,91 zł) z tytułu użytkowania przedmiotowej nieruchomości i ustalił nową stawkę opłaty w kwocie 565.140,00 zł. zgodnie z wynikiem zleconej wyceny rzeczoznawcy majątkowego szacującej wartość gruntu na 18.838.000 zł., przy stawce 3%, która obowiązywać miała od 1 stycznia 2022r. przy czym użytkownik wieczysty miał wnieść opłatę roczną w następujący sposób: w I roku po aktualizacji (2022 r.) – 277.095,82 zł, w II roku po aktualizacji (2023 r.) – 421.117,91 zł, w III roku po aktualizacji (2024 r.) i latach następnych – 565.140,00 zł. /bezsporne, wypowiedzenie k. 50/

Dnia 23 sierpnia 2021 roku (...) sp. z o.o. z siedzibą w Ł. wniosła do Samorządowego Kolegium Odwoławczego o ustalenie, że nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego wyżej opisanego gruntu jest nieuzasadniona, ewentualnie, że aktualizacja opłaty jest uzasadniona w niższej wysokości w związku z tym, że Prezydent Miasta Ł. nie wykazał spełnienia przesłanek dla przeprowadzenia aktualizacji opłaty rocznej wskazanych w art. 77 w zw. z art. 67 u.g.n. Powodowa Spółka zgłosiła zarzuty do zleconego przez Gminę operatu szacunkowego, wywodząc, że do wyceny, przy zastosowaniu metody porównawczej, przyjęto ceny brutto transakcji, nie przeprowadzono analizy aktów notarialnych, dokonano błędnej oceny przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, nieruchomość porównano z transakcjami nieruchomości niespełniających kryteriów podobieństwa, nie uwzględniono celu użytkowania wieczystego i innych czynników wpływających na wartość nieruchomości. /wniosek k. 60-72/

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Ł., orzeczeniem z 29 grudnia 2021 r. ustaliło nową wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ww. nieruchomości na kwotę 483.435 zł., obowiązującą od 1 stycznia 2022 r. Kolegium stwierdziło, że w stanie faktycznym istniejącym w sprawie celowe jest ustalenie zaktualizowanej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, jako średniej arytmetycznej hipotetycznych opłat ustalonych przy uwzględnieniu wartości nieruchomości będącej przedmiotem postępowania, określonych w poszczególnych operatach szacunkowych stanowiących podstawę aktualizacji, co znajduje wyraz w działaniu matematycznym (565.140 + 401.730) : 2 = 483.435 zł. /orzeczenie SKO - k. 19-22/

Wartość rynkowa prawa własności nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), w obrębie (...), składającej się z działki gruntu o numerze 387/3, o łącznej powierzchni 0,8994 ha, według cen z lipca 2021r. wynosi 13.365.000 zł. Użytkownik wieczysty nie jest ograniczany w wyborze optymalnego sposobu korzystania nieruchomości. /opinia biegłego sądowego k. 157-186, uzupełniająca opinia biegłego k. 229-230/

Powyższy stan faktyczny, wyłączając oczywiście kwestie wartości gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste, nie był miedzy stronami sporny, toteż ostatecznie pominięciu podlegały zeznania wnioskowanych świadków, jako niewnoszące niczego istotnego do ustaleń faktycznych.

Opinia biegłego podlega ocenie przy zastosowaniu art. 233 § 1 k.p.c., na podstawie właściwych dla jej przedmiotu kryteriów zgodności z zasadami logiki i wiedzy powszechnej, poziomu wiedzy biegłego, podstaw teoretycznych opinii, a także sposobu motywowania oraz stopnia stanowczości wyrażonych w nich wniosków ( postanowienie SN z dnia 7 listopada 2000 r., I CKN 1170/98, OSNC 4/2001, poz. 64). Nie może ulegać wątpliwości, że zadaniem biegłego nie jest rozstrzyganie zagadnień prawnych, a jedynie naświetlenie wyjaśnianych okoliczności z punktu widzenia wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego i udostępnionego mu materiału sprawy (wyrok SN z dnia 4 marca 2008 r., IV CSK 496/07, LEX nr 465046).

W niniejszej sprawie biegły dokonał wyceny dla prawa własności nieruchomości oddanej powodowej Spółce w użytkowanie wieczyste w podejściu porównawczym i przy zastosowaniu metody korygowania ceny średniej, a zatem zgodnie z § 4 i 28 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). Biegły dokonał określenia rodzaju rynku gruntów niezabudowanych w Ł. w badanym okresie i określił cechy wycenianej nieruchomości. Biegły wyczerpująco wyjaśnił przy tym wątpliwości strony tak co do wyboru nieruchomości przyjętych do porównania, jak i podstawy obliczeń ceny po korekcie.

Finalnie, strony nie kwestionowały wniosków opinii, w szczególności dokonanej wyceny (k. 263,276).

Wobec powyższego sporządzoną przez biegłego wycenę nieruchomości z pominięciem nakładów Sąd przyjął, jako ostateczną podstawę do określenia jej wartości.

Strona powodowa wycofała wniosek o przesłuchanie stron z ograniczeniem do powódki, o dopuszczenie i przeprowadzenie dowodu z oględzin miejsca położenia nieruchomości oraz o zwrócenie do (...) Stowarzyszenia (...) z prośbą o ocenę sporządzenia operatu szacunkowego.

(pismo k. 209-210 [262]).

Sąd Okręgowy zważył co następuje :

Z uwagi na przeprowadzenie całego postępowania dowodowego, które nie wymagało wyznaczenia rozprawy, a także umożliwienia stronom zabrania głosu, mając na względzie sprawniejsze rozpoznanie sprawy, wyrok został wydany na posiedzeniu niejawnym w trybie art. 148 ¹ par. 1 k.p.c.

Stanowisko strony powodowej zostało uwzględnione częściowo – w zakresie, w jakim wycena zlecona na użytek aktualizacji przez Miasto Ł. nie znalazła potwierdzenia w opinii biegłego sądowego.

Zgodnie z art. 238 k.c. wieczysty użytkownik uiszcza przez czas trwania swego prawa opłatę roczną. Każdoczesny użytkownik wieczysty jest więc obowiązany do uiszczania przez czas trwania swego prawa opłaty rocznej, zaś opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego mają charakter cywilnoprawnego świadczenia okresowego. Opłaty roczne z tytułu użytkowania wieczystego stanowią wynagrodzenie za możliwość korzystania przez użytkownika wieczystego z gruntu będącego własnością Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego.

Według art. 71 ust. 1 i 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty roczne wnosi się przez cały okres użytkowania wieczystego, w terminie do dnia 31 marca każdego roku, z góry za dany rok. Co do zasady w umowie o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste następuje określenie konkretnej wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego. Jednakże wysokość opłaty rocznej podlega aktualizacji w trybie obowiązujących w tym zakresie przepisów ustawy.

Tryb postępowania dla aktualizowania opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości regulują przepisy art. 77 - 90 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst pierwotny Dz.U. 1997.115.741, z późn. zm.).

I tak, jeśli właściwy organ administracyjny dokonuje pisemnego wypowiedzenia dotychczasowej stawki opłaty do dnia 31 grudnia roku poprzedzającego, przesyłając jednocześnie ofertę przyjęcia nowej stawki od dnia 1 stycznia roku następnego, użytkownik wieczysty może złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości (art. 78 ust. 1 i 2 u.g.n.), a od orzeczenia kolegium, zarówno on, jak i właściwy organ administracyjny, który dokonał wypowiedzenia, może wnieść sprzeciw do sądu. Wniesienie sprzeciwu powoduje, że orzeczenie kolegium traci moc w całości (art. 80 u.g.n.), a wniosek użytkownika skierowany do kolegium w trybie art. 78 ust. 2 zastępuje pozew.

W doktrynie i orzecznictwie przeważa stanowisko, że w wyniku sprzeciwu toczy się, na podstawie art. 189 k.p.c., sprawa o ustalenie treści stosunku prawnego (tak SN w orzeczeniu z dnia 19.09.97 r. III CZP 44/97, OSNC 1998/2/21, z dnia 29.10.97 r. II CKN 281/97, OSNC 1998/4/65, z dnia 10.10.02 r. V CZ 110/02 i z dnia 11.09.03 r. III CKN 239/01 nie publ.), jednak prezentowane są również poglądy o kształtującym charakterze orzeczenia wydawanego przez sąd, zastępującym oświadczenie woli pozwanego ( orzeczenia SN z dnia 18.09.03 r. I CK 66/02, OSNC 2004/11/177 i z dnia 23.06.05 r. III CZP 37/05, OSNC 2006/5/82, J.P. Tarno i A. Wrzesińska-Nowicka "Postępowanie w sprawach opłat za użytkowanie wieczyste" Sam. Teryt. 1995/7-8/109 ).

Dla rozstrzygnięcia zakresu kognicji sądu decydujące jest jednak to, że ustawodawca nałożył na sąd obowiązek rozpoznania sprawy od początku, w zakresie sprecyzowanym przez użytkownika wieczystego w, zastępującym pozew, wniosku do kolegium. We wniosku tym jest zatem sprecyzowany zakres sporu między stronami, któremu dało początek wypowiedzenie wysokości lub stawki opłaty rocznej przez właściwy organ administracyjny. Przedmiotem sporu może zaś być zarówno sama zasadność zmiany opłaty rocznej, jak i jej wysokość oraz wysokość stawki procentowej, a także okres obowiązywania nowej stawki czy opłaty, w tym termin początkowy. Wszystko to są elementy umowy o użytkowanie wieczyste, w szczególności co do obowiązujących strony opłat za to użytkowanie.

Przedmiotem badania przed Sądem orzekającym w sprawie po złożeniu sprzeciwu od orzeczenia SKO nie jest postępowanie przed Kolegium, bowiem z chwilą wniesienia sprzeciwu jego orzeczenie traci moc, a ustalenie czy zaistniały przesłanki z przywołanych wyżej przepisów w przedmiocie aktualizacji i wysokości opłat. Sąd bada jednak także zachowanie terminu do złożenia wniosku i sprzeciwu.

Zgodnie z art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się opłaty: pierwszą i opłaty roczne. Wysokość opłat uzależniona jest od wartości nieruchomości gruntowej (art. 72 w zw. z art. 67 ustawy o gospodarce nieruchomościami).

W myśl art. 77 ust. 1 ww. ustawy wysokość opłaty może być aktualizowana, nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości uległa zmianie.

Aktualizacji opłaty rocznej dokonuje się z urzędu albo na wniosek użytkownika wieczystego, na podstawie wartości nieruchomości gruntowej określonej przez rzeczoznawcę majątkowego (art. 77 ust.3 ww. ustawy).

Tryb wypowiedzenia i sposób zaskarżenia tego wypowiedzenia reguluje przepis art. 78 i art. 80 (ww. ustawy.

Zgodnie z art. 78 ust. 2 i 81 ust. 2 ustawy ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa, odpowiednio do tego kto wszczął procedurę zmierzająca do zmiany wysokości opłaty, na właściwym organie bądź na użytkowniku wieczystym.

Wartość nieruchomości określa rzeczoznawca majątkowy (art. 67 ustawy).

Stosownie do art. 72 ust. 1 i 3 pkt 5 ustawy opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej, a sama stawka uzależniona jest od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana.

W przypadku powoda nieruchomość nie była oddana w użytkowanie wieczyste ze względu na którykolwiek z celów wskazanych w art. 72 ust. 3 pkt 1-4a, a zatem należy uznać, iż są to inne nieruchomości gruntowe z punktu 5 tegoż przepisu, co prowadzi do wniosku, że roczna opłata wynosi 3% wartości nieruchomości.

Wartość przedmiotowej nieruchomości została oszacowana przez biegłego do spraw wyceny nieruchomości na kwotę 13.365.000 zł.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 72 wskazanej ustawy o gospodarce nieruchomościami, Sąd ustalił wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), działka (...), w wysokości 400.950,00 zł (3% z kwoty 13.365.000 zł), oddalając powództwo w pozostałej części traktując je jako uwzględnione do kwoty orzeczonej w pkt. 1 wyroku.

Z uwagi na brzmienie przepisu art. 77 ust. 2a. ww. ustawy w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty rocznej, użytkownik wieczysty wnosi opłatę roczną w wysokości odpowiadającej dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej. Pozostałą kwotę ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty (nadwyżka) rozkłada się na dwie równe części, które powiększają opłatę roczną w następnych dwóch latach. Opłata roczna w trzecim roku od aktualizacji jest równa kwocie wynikającej z tej aktualizacji.

Stosownie do treści uchwały Sądu Najwyższego z dnia 28 lutego 2013 r., sygn. III CZP 110/12, w przypadku gdy zaktualizowana wysokość opłaty rocznej przewyższa co najmniej dwukrotnie wysokość dotychczasowej opłaty, użytkownik wieczysty w drugim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę dwukrotności dotychczasowej opłaty i połowy nadwyżki ponad dwukrotność tej opłaty, a w trzecim roku od aktualizacji wnosi opłatę w wysokości stanowiącej sumę opłaty ustalonej w drugim roku i połowy nadwyżki ponad dwukrotność dotychczasowej opłaty - art. 77 ust. 2a zd. drugie i trzecie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.).

W niniejszej sytuacji zachodzi sytuacja mieszcząca się w hipotezie powyższego uregulowania, ponieważ nowa opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przekracza dwukrotnie wysokość dotychczasowej (tj. 138.547,91 zł), z tego względu należało ustalić, iż co prawda aktualna opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości, od dnia 1 stycznia 2022roku, wynosi 400.950 zł, z tym jednak zastrzeżeniem, że za rok 2022 użytkownik wieczysty zobowiązany jest do wniesienia dwukrotności dotychczasowej opłaty rocznej równej 277.095,82 zł (138.547,91 zł x2), za rok 2023 w kwocie 339.022,91 zł (138.547,91zł x2 + ½ nadwyżki), a w roku 2024 i latach następnych w kwotach po 400.950 zł (339.022,91 zł + 61.927,09 zł).

Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania zapadło w oparciu o zasadę wyrażoną w art. 100 zdanie 1 k.p.c. przy uwzględnieniu wyniku procesu. Wartość przedmiotu sporu wyniosła (uwzględniając modyfikację powództwa dokonaną w toku procesu) 426.593 zł., jako różnica, między opłatą dotychczasową, a wynikającą z wypowiedzenia, toteż należało uznać, że strona powodowa wygrała proces w 61,50%, co do kwoty, o którą obniżono kwestionowaną aktualizację.

Na podstawie art. 108 § 1 k.p.c. Sąd rozstrzygnął jedynie o zasadach poniesienia przez strony kosztów procesu, pozostawiając szczegółowe wyliczenie referendarzowi sądowemu.

Z/

Odpis uzasadnienia wraz z odpisem wyroku doręczyć powodowi przez peł.

2025/02/05