Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

W pozwie złożonym w dniu 21 grudnia 2018 r. (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. wniosła o uchylenie uchwały nr (...) Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w Ł. i jej załącznika- regulaminu parkowania oraz organizacji ruchu.

W ocenie strony powodowej zaskarżona uchwała narusza obowiązujące przepisy
i ogranicza prawo współwłaścicieli do korzystania z nieruchomości wspólnej. Została przy tym przyjęta w drodze indywidualnego zbierania głosów z pominięciem strony powodowej

(Pozew, k 3- 4)

W odpowiedzi na pozew Wspólnota Mieszkaniowa Nieruchomości przy ul. (...) w Ł. wniosła o oddalenie powództwa. Wskazano, iż zaskarżona uchwała nie stanowi naruszenia obowiązujących przepisów. Ma na celu uporządkowanie problemów z parkowaniem w obrębie niniejszej nieruchomości.

(Odpowiedź na pozew, k. 28- 31)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

(...) sp. z o.o. w Ł. jest właścicielem lokalu użytkowego o nr (...) w obrębie nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł.. T. M. jest członkiem 1- osobowego zarządu (...) sp. z o.o. w Ł. uprawnionym do reprezentacji przedsiębiorstwa.

Ponadto T. M. zajmuje także analogiczną pozycję w przedsiębiorstwie działającym pod firmą (...) sp. z o.o. będącym właścicielem drugiego lokalu użytkowego na nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł.. Jeden z lokali użytkowych stanowiących własność przedsiębiorstw kierowanych przez T. M. był wynajęty celem prowadzenia salonu fryzjerskiego, zaś drugi był wynajęty celem prowadzenia sklepu a akcesoriami komputerowymi

(Okoliczność niesporna między stronami)

W obrębie nieruchomości przy ul. (...) w Ł. funkcjonuje 15 lokali mieszkalnych, nadmienione 2 lokale użytkowe oraz jeden niewyodrębniony lokal
o przeznaczeniu użytkowym. Ponadto na nieruchomości jest postawionych 6 garaży typowej wielkości, w tym 2 niezwiązane z gruntem oraz jeszcze jeden mniejszy garaż. Na podwórzu może wjechać i zaparkować 11 samochodów.

(Okoliczność niesporna; ponadto: przesłuchanie T. M. jako prezesa zarządu strony powodowej, e- protokół Re- Court od 00:33:29 do 00:39:00, k. 49 oraz zeznania J. W., e- protokół Re- Court od 00:04:30 do 00:33:00, k. 48- verte i 49)

Początkowo wszystkie samochody mieszkańców i najemców mieściły się
z parkowaniem na nieruchomości.

(Zeznanie J. W., e- protokół Re- Court od 00:04:30 do 00:33:00, k. 48- verte i 49)

Jednakże wystąpił problem w związku z funkcjonowaniem zakładu fryzjerskiego. Prowadząca działalność udostępniała swoim klientom pilota umożliwiającego wjazd na podwórze nieruchomości. W konsekwencji tego mieszkańcy nieruchomości nie mogli parkować w jej obrębie.

(Przesłuchanie członków zarządu pozwanej: Z. K. e- protokół Re- Court od 00:39:19 do 00:53:00, k. 49 i 49- verte oraz S. H. e- protokół Re- Court od 00:54:12 do 01:00:00, k. 49- verte; zeznania J. W., e- protokół Re- Court od 00:04:30 do 00:33:00, k. 48- verte i 49)

W następstwie tego Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości przy ul. (...) w Ł. na zebraniu w dniu 18 października 2018 r. oraz w wyniku indywidualnego zbierania głosów do dnia 31 października 2018 r. podjęła uchwałę nr (...) w przedmiocie przyjęcia od dnia 1 listopada 2018 r. regulaminu parkowania oraz organizacji ruchu na swoim terenie oraz przekodowania pilotów.

Zgodnie z § 2 w/w. regulaminu uprawnionymi do parkowania są tylko stali mieszkańcy wspólnoty, którzy posiadają identyfikatory a pierwszeństwo do miejsca parkowania mają mieszkańcy (ust. 2). Właściciel lub użytkownik zaparkowanego pojazdu jest zobowiązany umieścić w pojeździe za przednią szybą w sposób widoczny z zewnątrz identyfikator (ust. 3)

Z kolei w myśl § 4 uchwały nr (...) identyfikator będzie wydawany tylko na prośbę mieszkańca nieruchomości (ust. 1), zaś występując o identyfikator należy przedstawić do wglądu dokument tożsamości, ważny dokument posiadania samochodu oraz dokument uprawniający do uzyskania identyfikatora/ odpis aktu notarialnego, potwierdzenie zameldowania (ust. 2)

Natomiast zgodnie z § 2 ust. 4 regulaminu pojazd parkujący na miejscu parkingowym i m.in. nie posiadający ważnego i widocznego identyfikatora będą blokowane i odholowane na koszt popełniającego tak rozumiane „wykroczenie”.

(...) sp. z o.o. w Ł. ani (...) sp. z o.o. nie oddały głosów w sprawie

(Uchwała nr (...), k. 9 i 9- verte; lista głosowań, k. 8- verte; regulamin parkowania, k. 10 i 10- verte)

Problemowa uchwała, w związku z eskalacją problemów z parkowaniem
i wzburzeniem mieszkańców nieruchomości została sporządzona i podjęta spontanicznie.

(Przesłuchanie członków zarządu pozwanej: Z. K. e- protokół Re- Court od 00:39:19 do 00:53:00, k. 49 i 49- verte oraz S. H. e- protokół Re- Court od 00:54:12 do 01:00:00, k. 49- verte; zeznania J. W., e- protokół Re- Court od 00:04:30 do 00:33:00, k. 48- verte i 49)

T. M. nie został o tym powiadomiony.

(Przesłuchanie T. M. jako prezesa zarządu strony powodowej, e- protokół Re- Court od 00:33:29 do 00:39:00, k. 49)

T. M. powziął wiedzę o podjęciu uchwały nr (...) w rozmowie z administratorką budynku w dniu 16 listopada 2018 r.

(Niekwestionowane przez stronę pozwaną oświadczenie strony powodowej, k. 3- verte)

Administracja budynku podczas kontaktu w związku z zamiarem przekodowania pilota zaproponowała początkowo T. M. przydział jednego identyfikatora.

(Przesłuchanie T. M. jako prezesa zarządu strony powodowej, e- protokół Re- Court od 00:33:29 do 00:39:00, k. 49 oraz zeznania J. W., e- protokół Re- Court od 00:04:30 do 00:33:00, k. 48- verte i 49)

Władze Wspólnoty Mieszkaniowej Nieruchomości przy ul. (...) w Ł. mają świadomość „pomyłki” przy formułowaniu uchwały nr (...). Treść zarówno samej uchwały, jak i przyjętego wraz z nią regulaminu nie została zmieniona. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej deklaruje chęć naprawy sytuacji przez podejmowanie działań faktycznych sprzecznych z uchwałą nr (...).

(Przesłuchanie członków zarządu pozwanej: Z. K. e- protokół Re- Court od 00:39:19 do 00:53:00, k. 49 i 49- verte oraz S. H. e- protokół Re- Court od 00:54:12 do 01:00:00, k. 49- verte)

Powyższy stan faktyczny został ustalony w oparciu o przywołany materiał dowodowy, którego wiarygodność nie wzbudziła wątpliwości Sądu.

Sąd zważył, co następuje:

Powództwo jest zasadne, w związku z czym zaskarżona uchwała podlega uchyleniu.

Rozstrzygając w sprawie, Sąd oparł się na normach zawartych w art. 25 ustawy o własności lokali.

W rozpatrywanej sprawie strona powodowa dochodziła uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej. Zgodnie natomiast z art. 25 ust 1 i 1a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r.
o własności lokali (t.j. Dz.U.2019.737) właściciel lokalu może w terminie 6 tygodni od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właścicieli lokali, albo od dnia powiadomienia o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów, zaskarżyć uchwałę do sądu
z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy.

Zgodnie z poczynionymi wyżej ustaleniami (...) sp. z o.o. w Ł. jest właścicielem lokalu użytkowego położonego w obrębie nieruchomości przy ul. (...) w Ł..

Sąd na podstawie poczynionych wyżej ustaleń uznał, iż zapisy zarówno samej zaskarżonej uchwały (§ 4 ust. 2), jak i także przyjętego w niej regulaminu (§ 2 ust. 2) naruszają interesy strony powodowej jako właściciela lokalu użytkowego w obrębie tworzącej Wspólnotę nieruchomości.

Jak bowiem ustalono na podstawie § 2 ust. 2 regulaminu uprawnienie do parkowania zostało zastrzeżone dla mieszkańców pozwanej Wspólnoty. Sąd przeanalizował argumentację strony pozwanej podnoszącej iż § 2 ust. 2 regulaminu przewiduje jedynie pierwszeństwo dla mieszkańców nie wykluczając ewentualnych najemców lokalu użytkowego strony powodowej. Niemniej należy wskazać, iż sam zapis regulaminu pozostaje wewnętrznie sprzeczny, gdyż w części pierwszej zawartego w nim zdania uprawnienie do parkowania zostaje zastrzeżone tylko dla posiadających identyfikatory stałych mieszkańców wspólnoty, zaś w dalszej części pierwszeństwo do miejsca do parkowania zastrzeżono dla mieszkańców. Zatem zastrzeżenie wyłączności owego prawa wydaje się być poczynione na rzecz węższej grupy (stałych mieszkańców, nie zaś ogółu mieszkańców) wobec tej, której następnie przyznano pierwszeństwo. Kluczowe pozostaje jednak to, iż w żadnym z zapisów regulaminu nie odniesiono się do ewentualnych uprawnień osób zajmujących lokale użytkowe, nie będących zatem mieszkańcami w budynku Wspólnoty, lecz będącymi właścicielami znajdujących się tam lokali.

Wynika z tego zamiarem twórców uchwały było odniesienie jej do kategorii osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe w danej nieruchomości. Ten punkt widzenia ze swej natury wyklucza osoby jakkolwiek uprawnione do lokali użytkowych.

Zatem zgodnie z treścią regulaminu przyjętego w zaskarżonej uchwale osoby będące właścicielami lokali użytkowych zostały wykluczone z prawa do parkowania na wspólnej nieruchomości.

Niezależnie od powyższego wywodu należy wskazać, iż także inne zapisy zaskarżonej uchwały w ocenie Sądu naruszają interesy powodowego właściciela. Zgodnie bowiem z treścią nadmienionych § 2 ust. 2 i 3 regulaminu wymogiem parkowania jest posiadanie identyfikatora, który winien być każdorazowo umieszczany w widocznym miejscu za przednią szybą zaparkowanego pojazdu. Nie ma przy tym znaczenia, iż zgodnie z własnymi zeznaniami obecna administratorka budynku przeprowadzająca w myśl §3 ust. 1 zaskarżonej uchwały bieżące kontrole w zakresie zgodności parkowania (k. 9v) kojarzy z widzenia niektóre pojazdy z osobami uprawnionymi do poszczególnych lokali.

Mając bowiem na uwadze przewidziane w uchwale wymogi dla uzyskania identyfikatora (§ 4 ust. 2 uchwały) należy wskazać, iż najemcy lokali użytkowych nie będą w stanie przedłożyć wymaganego kompletu dokumentów, w szczególności potwierdzenia swego zameldowania w lokalu użytkowym strony powodowej. Abstrahując bowiem nawet od niespójnego poglądu w orzecznictwie o ogólnej dopuszczalności meldunku w lokalu użytkowym, Sąd przyjął, iż nie sposób wymuszać przez wspólnotę na stronie powodowej meldowanie we własnym lokalu jego aktualnych najemców.

Konkludując powyższy wywód – przeanalizowane zapisy zaskarżonej uchwały
i wprowadzonego nią regulaminu naruszają interesy powodowego właściciela lokalu ograniczając prawa jego oraz jego ewentualnych najemców lub podmiotów z innego tytułu uprawnionych do korzystania z problemowego lokalu wobec uprawnionych do lokali mieszkalnych członków wspólnoty. Sąd zwrócił przy tym uwagę na stanowisko doktryny,
iż owo naruszenie musi mieć charakter obiektywny, zaś Sąd rozstrzygający sprawę musi wyważyć interes właściciela lokalu z uwzględnieniem interesów pozostałych członków wspólnoty (vide: Komentarze pod red.: M. Balwickiej- Szczyrby oraz H. Izdebskiego; źródło: LEX Omega). Niemniej jednak, należało wskazać, iż przez parkowanie w obrębie podwórza nieruchomości realizowane było władztwo poszczególnych właścicieli nad tą częścią nieruchomości wspólnej. Z kolei udział nieruchomości wspólnej, zgodnie z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali stanowi prawo związane z własnością lokali w razie jej wyodrębnienia z nieruchomości. Zatem wykluczenie w zapisach uchwały prawa do parkowania osób uprawnionych do korzystania z lokali użytkowych nieruchomości stanowiło niewątpliwie obiektywne naruszenie praw przysługujących stronie powodowej jako właścicielowi lokalu. Co więcej z zachowaniem prawa strony powodowej do parkowania na nieruchomości wspólnej nie wiąże się kolizja z interesami pozostałych właścicieli lokali ani wspólnoty. Co bowiem ustalono, z uwzględnieniem zasobów garażowych nieruchomości miejsca parkingowego starczy dla wszystkich uprawnionych w związku z własnością lokali.

Co znamienne, zgodnie z przesłuchaniem strony pozwanej Wspólnota ma świadomość wystąpienia opisanej „pomyłki” przy formułowaniu uchwały. Jednakże mimo tego nie uchwalono jej stosownej zmiany. Strona pozwana zamierza ją korygować jedynie w sferze faktycznych działań sprzecznych z treścią własnego aktu wewnętrznego poprzez udostępnienie identyfikatora i przekodowanie pilota najemcom lokali użytkowych należących do przedsiębiorstw powiązanych z T. M.. W ocenie Sądu nie jest to wystarczające aby przyjąć konwalidację zaskarżonej uchwały. W obrocie pozostanie bowiem sam akt naruszający interesy strony powodowej, zaś jak trafnie wskazał jej reprezentant przed zamknięciem rozprawy oparcie się o uznaniowe lekceważenie zapisów uchwały przez dany zarząd w danym okresie czasu nie stanowi dla strony powodowej żadnej gwarancji.

Dlatego też zaskarżoną uchwałę należało uchylić.

Z tego też względu rozstrzygając o kosztach procesu, Sąd na podstawie art. 98§ 1 zasądził na rzecz strony powodowej od strony pozwanej jako przegrywającej spór zapłatę kwoty 200,00 zł z tytułu uiszczonej od pozwu opłaty.

Odpis wyroku wraz z uzasadnieniem doręczyć stronie pozwanej przez jej pełnomocnika