Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Pozwem z 19 grudnia 2019 r., skierowanym przeciwko P. Ż. i G. Ż., (...) sp. z o.o. z siedzibą w D. W. wniosła o obniżenie ceny zakupu nieruchomości z tytułu roszczenia rękojmi z art. 560 §1 k.c. poprzez zasądzenie na rzecz powoda od pozwanych solidarnie kwoty 200.895 zł z odsetkami ustawowymi od kwoty 200.000 zł od 30 kwietnia 2019 r. do dnia zapłaty, od kwoty 895 zł od dnia doręczenie pozwanym odpisu pozwu do dnia zapłaty. Dodatkowo wniosła o zasądzenie od pozwanych na rzecz powoda zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zawezwania do próby ugodowej I Co 1492/19 Sądu Rejonowego w Zgierzu I Wydział Cywilny. W uzasadnieniu strona powodowa wskazała, że nabyła nieruchomość ze stacją benzynową, obarczoną wieloma wadami fizycznymi w zakresie budynków, zbiorników na paliwa itp. Co więcej jeden z budynków był części posadowiony na terenie przylegającej nieruchomości. (pozew k. 4-11)

Pismem wniesionym 20 marca 2020 r. pozwani określili żądania strony powodowej jako bezzasadne. (pismo k. 79-83)

Pozwani w odpowiedzi na pozew wnieśli o oddalenie powództwa i zasądzenie od powoda na rzecz pozwanych kosztów postępowania sądowego, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm prawem przepisanych, z ustawowymi odsetkami za opóźnienie. Zakwestionowali roszczenie strony powodowej co do zasady i co do wysokości.

(odpowiedź k. 88-92)

Pismem złożonym na rozprawie 19 stycznia 2023 r. strona powodowa rozszerzyła powództwo o dodatkową kwotę 123.000 zł wraz z odsetkami ustawowymi od 20 stycznia 2023 r. (modyfikacja k. 349-350)

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwani byli właścicielami - na prawach wspólności ustawowej majątkowej małżeńskiej - nieruchomości położonej w miejscowości W. składającej się z działek gruntu nr (...) (zabudowaną stacją benzynową wraz z wiatą, dystrybutorami, budynkiem biurowo-sklepowym), (...) o łącznym obszarze 8 ha 52a 10 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu prowadził księgę wieczystą nr (...) oraz nieruchomości stanowiącej niezabudowaną działkę gruntu oznaczoną nr (...) o obszarze 9a 58 m ^{( 2)}, dla której Sąd Rejonowy w Zgierzu prowadził księgę wieczystą nr (...). (bezsporne, wypis aktu notarialnego Rep. A (...) k. 19-21)

Budynki stacji benzynowej postawił syn pozwanych, M. Ż. (1). Początkowo sam prowadził działalność gospodarczą. W 2014r. miał problemy finansowe. Pan C., powiązany z (...) sp. z o.o., bywał na stacji i korzystał z jej usług, wraz z pełnomocnikiem z W. pomagał w przekształceniu działalności w spółkę. W kolejnych latach stację benzynową prowadziła synowa pozwanych, M. Ż. (2). Była prezesem (...) sp. z o.o., którą zarządzała, zleciła kancelarii prowadzenie spraw spółki. Spółka nie była w stanie płacić za dostawy, także stronie powodowej dostarczającej paliwo raz na dwa tygodnie. Czynna stacja benzynowa została wystawiona na sprzedaż w 2016 r. za 1.300.000 zł. Nie było zainteresowanych jej zakupem. Na przełomie 2017-2018 r. pan C. zainteresował się nieruchomością. Zależało mu na szerokiej działce położonej przy drodze wojewódzkiej, niedaleko jednostki wojskowej i zjazdu z autostrady. Wiedział o problemach finansowych M. Ż. (2). Pozwani poinformowali, że nie są właścicielami przylegającej działki, a budynek na tyłach nieruchomości postawiono bez pozwolenia. Pan C. zaproponował, aby doprowadzić do spotkania z panem K., właścicielem sąsiedniej działki, na której usytuowano myjnię. Podczas spotkania pana K., jego syna, pan C., M. Ż. (2) i pozwanego, pan C. zapytał K., czy jest w stanie spłacić hipotekę, czy wyrazi zgodę na sprzedaż czy zamianę z pozwanymi. Pan K. wyraził zgodę. Dalsze rozmowy z panem C. odbywały się na stacji we W.. Spotkania umawiała synowa pozwanego. Pozwany zobowiązał się doprowadzić do zamiany nieruchomości z panem K. na rzecz (...). Pan C. deklarował, że wszystkie zobowiązania hipoteczne przejmuje na siebie, zapewniał że wszystko wyburzy. (zeznania M. Ż. (2) k. 148-149 nagranie 02:35:00-03:03:48, zeznania M. C. k. 143v-145 nagranie 00:08:07-00:47:18; zeznania M. J. k. 145 nagranie 00:47:44-01:03:26, zeznania T. U. k. 145v nagranie 01:03:40-01:11:35, zeznania S. O. k. 145v-146 nagranie 01:12:43-01:29:30, wydruk ogłoszenia k. 322-328, przesłuchanie P. Ż. k. 560-561 nagranie 00:36:52-01:21:25, dokumentacja k. 564-569)

Stacja benzynowa została zamknięta z końcem lutego 2018 r. Dnia 12 marca 2018 r. powódka, w imieniu i na rzecz której działała A. K., zawarła ze stroną pozwaną przedwstępną umowę sprzedaży ww. działki zabudowanej o nr (...). Umowa sprzedaży miała zostać zawarta pod dokonaniu podziału geodezyjnego działki (...) na dwie działki gruntu o powierzchniach 1.571 m ^{( 2)} i 2.295 m ^{( 2)} oraz podziału geodezyjnego działki nr (...) na dwie działki gruntu o powierzchniach 562 m ^{( 2)} i 396 m ^{( 2)}. Powód oglądał nieruchomość przed podpisaniem umowy. Po podpisaniu umowy przedwstępnej, klucze zostały przekazane panu C.. Po kilku dniach koparką usuwano bramy, ogrodzenia. Pozwany wraz z żoną nigdy nie mieli zezwolenia na prowadzenie stacji. Koncesję miała spółka, która zakupiła koncesje od przedsiębiorstwa z P.. Udziałowcami spółki byli pozwany i pozwana. (wypis aktu notarialnego Rep. A (...) k. 19-21, przesłuchanie P. Ż. k. 560-561 nagranie 00:36:52-01:21:25, zeznania M. Ż. (2) k. 148-149 nagranie 02:35:00-03:03:48,)

Dnia 19 czerwca 2018 r. strony zawarły umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedali działkę gruntu nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...), zabudowaną stacją benzynową z wiatą, dystrybutorami, budynkiem biurowo-sklepowym i myjnią oraz działkę niezabudowaną nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...), za cenę w kwocie 400 000 zł. Powódka ustanowiła na rzecz każdoczesnego właściciela działki gruntu nr (...) (ówcześnie P. i G. małżonkowie Ż.), dla której prowadzona jest księga wieczysta nr (...) nieodpłatną służebność gruntową na czas nieoznaczony na działce gruntu nr (...) polegająca na prawie przechodu i przejazdu pasem o szerokości 4 metrów wzdłuż granicy z działką nr (...). (wypis z aktu notarialnego Rep. A nr (...) k. 22-27)

Pismem datowanym na 13 listopada 2018 r. powódka wezwała pozwanych do wydania brakujących dokumentów opisanych w § 10 umowy przedwstępnej tj.: pozwolenia na użytkowanie stacji paliw po rozbudowie lub zaświadczenia właściwego organu nadzoru budowlanego o niezgłoszeniu sprzeciwu w sprawie przystąpienia do użytkowania stacji paliw po rozbudowie; dokumentów technicznych dotyczących instalacji elektrycznej po rozbudowie obiektu wraz z odbiorami elektro-energetycznymi pozwalającymi na użytkowanie obiektu; opinii Państwowej Straży Pożarnej stwierdzającej, że stacja spełnia wymogi ochrony przeciwpożarowej wraz z ocena zagrożenia wybuchem oraz instrukcją bezpieczeństwa pożarowego stacji paliw; dziennika budowy; analizy po realizacyjnej dotyczącej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach zgody na rozbudowę stacji paliw. (wezwanie k. 28)

Pismem datowanym na 27 grudnia 2018 r. powódka wzywając do usunięcia wad prawnych nieruchomości wezwała stronę pozwaną do dostarczenia dziennika budowy, oświadczenia o zgodności prowadzonych prac budowlanych zgodnych z projektami rozbudowy, mapę geodezyjną inwentaryzacji powykonawczej, odbioru instalacji elektrycznej po wykonaniu rozbudowy obiektu, decyzję stacji sanitarno-epidemiologicznej. (wezwanie k. 29)

Pozwani w odpowiedzi zaprzeczyli istnieniu wad prawnych sprzedanej nieruchomości. (odpowiedź k. 32)

W odpowiedzi datowanej na 8 stycznia 2019 r. strona pozwana nie uznała roszczeń strony powodowej. (odpowiedź k. 32)

Pismem datowanym na 18 kwietnia 2019 r. powódka zażądała od strony pozwanej obniżenia ceny z tytułu wad fizycznych i prawnych części składowych nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr (...) o 200.000 zł. Oświadczenie doręczono 23 kwietnia 2019 r. Zdaniem strony powodowej wady fizyczne dotyczą budynku myjni i zaplecza. Miały to być samowole budowlane, bez wydanej zgody na użytkowanie. Do gleby dostawała się substancja ropopochodna, instalacja eklektyczna była niesprawna, występowały zwarcia, woda ciekła po ścianie, przeciekał dach przy opadach, gniło ocieplenie, belki stropowe były popękane. Ujawniły się pęknięcia, braki w wspornikach wiaty, wymagające prac naprawczych. Koszt napraw oszacowano na 300.000 zł. W zakresie wad prawnych, strona powodowa uzyskiwała projekty zamienne, za około 23.000 zł. (oświadczenie k. 33, potwierdzenie nadania i doręczenia k. 34-35, przesłuchanie A. K. k. 558v 559v nagranie 00:05:29-00:36:52; zeznania M. C. k. 143v-145 nagranie 00:08:07-00:47:18; zeznania M. J. k. 145 nagranie 00:47:44-01:03:26, zeznania T. U. k. 145v nagranie 01:03:40-01:11:35, zeznania S. O. k. 145v-146 nagranie 01:12:43-01:29:30)

Powódka pismem datowanym na 6 czerwca 2019 r. złożyła do Sądu Rejonowego w Zgierzu zawezwanie do próby ugodowej. Podczas posiedzenia 28 sierpnia 2019 r. w sprawie I Co 1492/19 nie doszło do zawarcia ugody. (odpis zawezwania k. 36-37, protokół k. 42)

Oszacowana wartość rynkowa nieruchomości gruntowych obejmujących działki nr (...) o powierzchni 0,2403 ha, położonych w miejscowości W., gmina O., powiat (...), z uwzględnieniem możliwości ich gospodarczego wykorzystania w ramach działalności usługowej lub produkcyjnej, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego na terenie Gminy O., oznaczonych symbolem (...) przy przyjęciu stanu nieruchomości na datę sprzedaży i cen aktualnych wynosi 93.000 zł. (opinia biegłego z zakresu szacowania nieruchomości k. 193-207)

Wartość nieruchomości - gruntu bez naniesień budowlanych działki (...) wynosi 181.900 zł. Wycena obejmuje tylko wartość gruntu, bez naniesień budowalnych. W czasie sprzedaży budynki nie pełniły obowiązku stacji benzynowej. Wobec tego można przeprowadzić jedynie porównania z obiektami, które były kiedyś stacją benzynową, zostały sprzedane jako nie stacja benzynowa i jako nie stacja funkcjonują. Jeśli byłaby transakcja działającej stacji, to wtedy była by to sprzedaż przedsiębiorstwa. W bliskim sąsiedztwie są trzy obiekty, które były lub są stacją benzynową i są wystawione na sprzedaż, ale nikt nie chce ich kupić. To, że na gruncie znajduje się stacja, nie podwyższa wartości gruntu. Teraz stacje można wybudować na ternie przeznaczonym pod usługi. Takich terenów jest teraz sporo. Gdyby ktoś chciałby zrobić tam stacje, musiałby uzyskać wiele pozwoleń. Takich transakcji nie ma na rynku, nikt nowych stacji nie buduje. Żeby dokonać wyceny nieruchomości, jako działającej stacji trzeba by wykonać wyliczeń dla przedsiębiorstwa. Zauważyć należy, że w sytuacji kiedy przedmiotem wyceny miała być nieruchomość na której są pozostałości po stacji benzynowej, to wartość tego mogłaby być podobna do ceny podanej 7 lat temu do aktu notarialnego. Gdyby założyć, że przedmiotem transakcji między stronami było przedsiębiorstwo polegające na prowadzeniu stacji benzynowej z myjnią, sklepem, to powyższe podległo by wycenie jako przedsiębiorstwo i musiało by obejmować wszystkie te elementy. (opinia biegłego rzeczoznawcy k. 369-386, uzupełniające wysłuchanie biegłego E. K. k. 494v-495v nagranie 00:26:21-00:51:04)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił w oparciu o całokształt materiału dowodowego zebranego w sprawie, a w szczególności o załączone do akt sprawy dokumenty.

Sąd nie dał wiary twierdzeniom strony powodowej jakoby w ramach spornej transakcji kupiła przedsiębiorstwo tj. budynki połączone z gruntem celem dopisania do swoich zasobów i prowadzenia stacji paliw. W ocenie Sądu opinie biegłych zostały sporządzone w sposób rzetelny, a biegli odpowiedzieli w nich na wszystkie pytanie zawarte w tezie dowodowej zgodnie ze zaleceniami Sądu. Pominięciu podlegały jednak ustalenia i opinie biegłych dotyczące kosztów naprawy naniesień na nieruchomości ponieważ – z uwagi na przyjęte poniżej motywy rozstrzygnięcia – Sąd uznał te dowody za nieistotne. Sąd pominął zeznania M. Ż. (3), M. Ż. (4), W. D., J. Ś., J. K. (1), R. K. i J. K. (2), wobec tego że nie wniosły nic nowego do sprawy. Sąd pominął również kopie akt postępowania przygotowawczego (k. 519-533) wobec tego że prowadzone postępowanie karne dotyczy uchybień w procesie budowy przedsiębiorstwa, jakim jest stacja paliw, a nie sprzedaży nieruchomości. Czynności podejmowane we wskazanych postępowaniach karnych nie mają wpływu na bieg niniejszego postępowania

Sąd zważył co następuje:

W niniejszej sprawie bezspornym było zawarcie przez strony umowy sprzedaży. Powódka żądała od strony pozwanej obniżenia ceny z tytułu wad fizycznych i prawnych części składowych nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr (...) – korzystając z uprawnień kupującego z art. 560 §1 k.c. Zgodnie z treścią art. 556 k.c. sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego jeżeli rzecz sprzedana ma wadę fizyczną lub prawną. Odpowiedzialność sprzedawcy z tytułu rękojmi za wady sprzedanej rzeczy ma charakter absolutny, tzn. sprzedawca nie może się z niej zwolnić. Obciąża go ona niezależnie od tego, czy to on spowodował wadliwość rzeczy, czy ponosi w tym zakresie jakąkolwiek winę, a nawet czy w ogóle wiedział lub mógł wiedzieć o tym, że sprzedawana rzecz jest wadliwa. Brak wiedzy, choćby nawet elementarnej, czy nawet podejrzeń w żaden sposób nie wpływają na wyłączenie odpowiedzialności czy nawet jej ograniczenie. Stosownie do treści art. 556 1 § 1 k.c. wada fizyczna polega na niezgodności rzeczy sprzedanej z umową. W szczególności, niezgodność ta występuje wówczas gdy: rzecz nie ma właściwości jakie rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia rzeczy (art. 556 1 § 1 pkt 1 k.c.) lub też nie ma właściwości o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór (art. 556 ¹ § 1 pkt 2 k.c.) lub jeżeli rzecz nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia (art. 556 ¹ § 1 pkt 3 k.c.) oraz jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (art. 556 ¹ § 1 pkt 4 k.c.). Przy czym sprzedawca jest zwolniony z odpowiedzialności (art. 557 k.c.), jeżeli kupujący widział o wadzie w chwili zawarcia umowy (w przypadku rzeczy oznaczonych co do tożsamości lub co do gatunku), lub w chwili wydania rzeczy (w przypadku rzeczy oznaczonej co do gatunku). Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi wyłącznie za te wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili (art. 559 k.c.). Przy czym jeżeli strony nie umówiły się inaczej niebezpieczeństwo przypadkowej utraty lub uszkodzenia rzeczy przechodzi na kupującego z chwilą wydania jej przez sprzedawcę (art. 548 k.c.). Jeżeli rzecz sprzedana ma wady, kupujący może zażądać obniżenia ceny albo od umowy odstąpić, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie (art. 560 § 1 k.c.). Obniżona cena powinna pozostawać w takiej proporcji do ceny wynikającej z umowy w jakiej wartość rzeczy z wadą pozostaje do wartości rzeczy bez wad (art. 560 § 3 k.c.). Weryfikacja przesłanek obciążenia pozwanych odpowiedzialnością z tytułu rękojmi, wymaga ustalenia przedmiotu umowy sprzedaży.

Pozwani byli właścicielami zabudowanych i niezabudowanych nieruchomości. Nigdy nie byli właścicielami stacji paliw. Tego rodzaju przedsiębiorstwo prowadził ich syn, następnie jego żona. Dnia 19 czerwca 2018 r. strony zawarły umowę sprzedaży, na mocy której pozwani sprzedali działkę gruntu nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...), zabudowaną stacją benzynową z wiatą, dystrybutorami, budynkiem biurowo-sklepowym i myjnią oraz działkę niezabudowaną nr (...), powstałą po podziale działki gruntu nr (...). Gdyby przedmiotem sprzedaży była stacja benzynowa, w akcie notarialnym musiałoby powyższe zostać odnotowane jako sprzedaż przedsiębiorstwa w rozumieniu art. 55 k.c. Aktem notarialnym strony jednoznacznie określiły, iż przedmiotem sprzedaży są działki gruntu zabudowane, jak i niezabudowane. Dwie sporządzone przez biegłych w toku postępowania wyceny obejmowały wartość gruntu, bez naniesień budowalnych. Wynika to z faktu, iż w dacie sprzedaży budynki nie pełniły obowiązku stacji benzynowej. Sprzedane obiekty w przeszłości pełniły funkcję stacji benzynowej, zostały sprzedane jako nie stacja benzynowa i jako nie stacja funkcjonują. Sprzedaż czynnej stacji była by sprzedażą przedsiębiorstwa. Dokonanie wyceny nieruchomości wraz z działającą stacją wymaga jednak wyliczeń dla przedsiębiorstwa obejmującego jego wszystkie elementy. To, że na gruncie znajduje się nieczynna stacja, nie podwyższa wartości gruntu. Owszem, w obrocie istnieją naniesienia typu np. utwardzenie nawierzchni, czy budowle, które mogą zwiększać faktyczną wartość zakupionej nieruchomości, a także takie które będą generowały koszty po stronie nabywcy, np. związane z rozbiórką. W przedmiotowej sprawie fakt istnienia naniesień na nieruchomości nie był objęty zapłaconą ceną wynoszącą 400 000 zł. Czynna (...) sp. z o.o. została wystawiona na sprzedaż w 2016 r. za 1.300.000 zł. Różnica w cenie sprzedaży nieruchomości a przedsiębiorstwa jest wyraźnie widoczna.

Wobec tego, że przedmiotem sprzedaży była wyłącznie działka gruntu, nie sposób dostrzec wady fizyczne obciążające nieruchomość. Biorąc pod uwagę powyższe, powództwo podlegało oddaleniu w całości. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. obciążając nimi przegrywającą stronę powodową. Na zasądzoną kwotę złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika procesowego – 10.800 zł, opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł, zaliczka na wynagrodzenie biegłego - 2.000 zł. Odsetki określono zgodnie z art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Sąd nakazał dodatkowo pobrać na rzecz Skarbu Państwa tytułem nieuiszczonych wydatków w kwocie 4.086,35 zł na wynagrodzenie biegłego (k. 211, 293, 360, 417, 500). Podstawę rozstrzygnięcia stanowi art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. z 2022 r. poz. 1125 ze zm).