Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 25 czerwca 2013 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi - Widzewa w Łodzi oddalił powództwo M. K. przeciwko S. P. (1) o zapłatę kwoty 41.500 zł (z odsetkami), oraz zasądził od powódki na rzecz pozwanego kwotę 2.417 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

W uzasadnieniu orzeczenia wskazano, że roszczenie wywodzone było z twierdzenia, że strony łączyła umowa, w ramach której powódka była pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, świadczącym usługi na rzecz pozwanego. Na dochodzoną sumę składać się miały kwoty: 33.500 zł, tytułem nienależnego świadczenia uzyskanego przez pozwanego od powódki, a to na podstawie uzyskanego przez pozwanego względem powódki nakazu zapłaty, którego na skutek własnego zaniedbania powódka nie zaskarżyła, a który jej zdaniem został wydany na skutek wprowadzenia Sądu w błąd. Nadto dochodziła: 5.000 zł tytułem kary umownej i 3.000 zł tytułem nie pobranej prowizji. Powódka wyjaśniła, że na skutek wprowadzenia Sądu w błąd pozwany uzyskał przeciwko powódce tytuł wykonawczy na kwotę 33.500 zł.

Sąd Rejonowy ustalił, że w dniu 4 sierpnia 2010 roku S. P. (2) i M. K., prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Biuro (...) w Ł., zawarli umowę, na podstawie której pozwany powierzył powódce podjęcie czynności polegających na doprowadzeniu do zamiany prawa najmu do lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem 32a, mieszczącego się w Ł. przy ulicy (...), na prawo najmu do lokalu mieszkalnego oznaczonego numerem (...) mieszczącego się w Ł. przy ulicy (...), z kontrahentem posiadającym tytuł prawny do tego lokalu oraz osobami biorącymi udział w zamianie. Strony postanowiły, że w wyniku dokonania tych czynności dający zlecenie przekaże przyjmującemu zlecenie dopłatę do zamiany w wysokości 92.000 zł, stanowiącą równowartość poniesionych nakładów w związku z remontem lokalu mieszkalnego, zadłużenia kontrahenta zamiany oraz stanowiących dopłatę do zamiany. Strony postanowiły nadto, że dający zlecenie poniesie koszty zamiany tj. opłaty za usługi (...).P.Z.M. przy U.M.Ł w wysokości 550 zł. Dający zlecenie zobowiązał się także do dostarczenia przyjmującemu zlecenie wypełnionego wniosku o zamianę lokalu mieszkalnego, zawierającego zgodę właściwej Administracji (...). Strony postanowiły, że w przypadku jednostronnego rozwiązania umowy przez dającego zlecenie z przyczyn nie wynikających z postanowień umowy, dający zlecenie zapłaci karę w wysokości 5000 zł. Strony nie poczyniły konkretnych ustaleń odnośnie należnej powódce prowizji w związku z czynnościami wynikającymi z umowy. Pozwany informowany został jedynie, że prowizja należna będzie dopiero, gdy dojdzie do zamiany mieszkań, a jej wysokość zależna będzie od wartości mieszkania.

W dniu 18 września 2008 roku wydana została uchwała Nr XXXIX/775/08 Rady Miejskiej w Ł. zmieniająca uchwałę w sprawie zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu Gminy Ł.. Uchwała ta przewiduje, że najemcy lokali mieszkalnych stanowiących mieszkaniowy zasób Gminy Ł. mogą dokonywać zamiany zajmowanych przez siebie lokali, na lokale należące do innego zasobu mieszkaniowego, przy czym zamiana taka uwarunkowana jest uzyskaniem zgody wynajmujących, a także posiadaniem, przez okres nie krótszy niż 24 miesiące przed datą złożenia wniosku o zamianę, tytułu prawnego do lokalu i zameldowania w nim na pobyt stały przez ten okres.

Powódka pytała pozwanego czy w lokalu przy Ceglanej mieszka sam, czy tylko on jest tam zameldowany, oraz czy w lokalu na który się zamienia będzie mieszkał sam. Pozwany przedstawił powódce umowę najmu na lokal przy ulicy (...), z której wynikało, że jedynie on zawierał umowę najmu. Informował powódkę także, że jedynie on jest w lokalu zameldowany. Poinformował powódkę, że w lokalu, na który się zamienia będzie mieszkał sam, a dopłata pochodzić będzie z jego środków osobistych.

W związku z postanowieniami umowy S. P. (2) przekazał M. K. kwotę łącznie 71.000 zł. Z kwoty tej powódka przekazywała D. B. środki w celu pokrycia zadłużenia lokalu. Pozwany wyraził na to zgodę, gdyż tłumaczono mu, że w przeciwnym razie nie doszłoby do zmiany mieszkań. Kwotę 71.000 zł pozwany otrzymał od ojca. Ojciec pozwanego był gotów przekazać synowi brakującą kwotę 19.000 zł.

W piśmie z dnia 26 października 2010 roku, skierowanym do powódki S. P. (2) zobowiązał się do wpłaty brakującej kwoty 19.000 zł, w terminie do 22 listopada 2010 roku. Na wypadek nie wywiązania się z tego zobowiązania, wyraził zgodę na rozwiązanie umowy stron. Oświadczył, że jeśli transakcja nie dojdzie do skutku w wyniku nie wywiązania się przez niego z tych zobowiązań, nie będzie wnosił żadnych roszczeń, w tym finansowych, do biura (...).

W dniu 27 października 2010 roku S. P. (2) złożył w Biurze (...) w Ł., przy ulicy (...), wniosek o zamianę lokalu mieszkalnego wraz z wykazem osób zameldowanych w lokalu przy ulicy (...). Wykaz ten obejmował tylko S. P. (1), jako najemcę zameldowanego od 22 stycznia 2008 roku. Powyższa informacja została potwierdzona na wniosku przez Urząd Miasta Ł. Delegaturę Ł. dnia 26 października 2010 roku. We wniosku zawarta była zgoda wynajmującego lokal przy Ceglanej – K. Sp z o.o. w Ł. na zmianę.

Po złożeniu dokumentów w Biurze (...), S. P. (2) dowiedział się, że nie jest możliwe sfinalizowanie zamiany, gdyż jego żona nie była zameldowana w lokalu przez okres wymagany uchwałą Nr XXXIX/775/08 Rady Miejskiej w Ł.. Gdy poinformował o tym powódkę, ta stwierdziła, że jest to nieporozumienie i do zamiany dojdzie. Następnie pozwany pojechał do wynajmującej lokal przy Ceglanej, gdzie do umowy najmu została dopisana W. P.. Ostatecznie jednak kierownik Biura Z. Mieszkań poinformował pozwanego, że nie ma możliwości zamiany mieszkań.

W dniu 9 listopada 2011 roku S. P. (2) złożył M. K. oświadczenie, w którym stwierdził, że rezygnuje z zamiany. Poprosił nadto o nie potrącanie kary z tytułu rezygnacji z zamiany. Przyczyną złożenia przez pozwanego oświadczenia tej treści była powzięta przez niego informacja od kierownika biura zamiany mieszkań, że do zmiany nie dojdzie.

W dniu 22 listopada 2010 roku S. P. (2) złożył M. K. oświadczenie, w którym stwierdził, że kwotę 33.500 zł przekazaną przez biuro „O. – dom” D. B. jako zaliczkę i spłatę zadłużenia czynszowego lokalu przy ul. (...) zobowiązuje się odebrać od D. B.. Oświadczył nadto, że w związku z rezygnacją z transakcji zamiany, nie wnosi żadnych roszczeń w stosunku do powódki, za niezrealizowanie zamiany.

W dniu 3 czerwca 2011 roku S. P. (2) złożył pozew przeciwko M. K., w którym wniósł o zasądzenie na swoją rzecz od pozwanej kwoty 33.500 zł z ustawowymi odsetkami od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty wraz z kosztami postępowania. W uzasadnieniu wskazał, że na poczet zamiany wynajmowanego przez niego lokalu mieszkalnego wpłacił pozwanej kwotę 71.000 zł, zaś po tym jak umowa nie doszła do skutku pozwana zwróciła powodowi jedynie 37.500 zł. W dniu 25 lipca 2011 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi wydał w sprawie o sygn. akt I Nc 536/11 nakaz zapłaty w postępowaniu upominawczym, którym orzekł, że M. K. w ciągu dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu ma zapłacić S. P. (1) kwotę 33.500 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 3 czerwca 2011 roku do dnia zapłaty i kosztami zastępstwa prawnego. Orzeczenie w sprawie o sygn. akt I Nc 536/11 uprawomocniło się, gdyż M. K. nie złożyła skutecznie sprzeciwu od nakazu zapłaty. Na podstawie wydanego tak powstałego tytułu wykonawczego wszczęto postępowanie egzekucyjne.

W dniu 19 grudnia 2011 roku powódka wystawiła fakturę Nr (...) dla nabywcy S. P. (1) za pośrednictwo w obrocie nieruchomościami tytułem zamiany lokalu mieszkalnego na kwotę 3000 zł brutto z terminem płatności 3 dni.

W świetle tych ustaleń faktycznych Sąd Rejonowy ocenił, że powództwo nie jest zasadne. Stwierdził, że jeśli chodzi o żądanie zasądzenia kwoty 33.500 zł, to powódka twierdziła, że świadczyła nienależnie pozwanemu zwracając wpłacone jej wcześniej środki w wysokości 37.500 zł, których jeszcze nie przekazała kontrahentowi zamiany. Wyjaśniła, że dopiero po wydaniu tytułu wykonawczego w sprawie I Nc 536/11 dowiedziała się, że świadczyła nienależnie. Podnoszona przez powódkę ocena prawna jej roszczenia nie znajduje oparcia w przepisach art. 405 i 410 kc, gdyż podnoszona podstawa faktyczna roszczenia nie koreluje z dyspozycją tych przepisów. To pozwanemu służyło względem powódki roszczenie wynikające z nienależnego świadczenia, bowiem wcześniej przekazał jej pieniądze w związku z tym, że liczył na zawarcie umowy zamiany. Skoro do transakcji nie doszło, zamierzony przez pozwanego cel świadczenia nie został osiągnięty. Po jego stronie powstało zatem roszczenie, o którym mowa w powołanym wyżej przepisie. Powódka przekazując pozwanemu kwotę 37.500 zł zaspokoiła je w części. Nie wyjaśniła jednak czemu zwróciła pozwanemu pieniądze w sytuacji, gdy jak twierdziła nie miała względem niego żadnych zobowiązań. Wytaczając w niniejszej sprawie powództwo M. K. w istocie dążyła do ponownego zweryfikowania roszczenia S. P. (1), które było już przedmiotem rozpoznania w sprawie o sygn. akt I Nc 536/11. Powódka nie może jednak obecnie żądać ponownej oceny zasadności roszczenia S. P. (1), które było przedmiotem sporu we wcześniejszym postępowaniu. Powódka miała możliwość oponować przeciwko żądaniu pozwu w sprawie I Nc 536/11 poprzez wniesienie sprzeciwu od nakazu zapłaty, czego skutecznie nie uczyniła, jak sama przyznała – na skutek własnego zaniedbania.

Powódka żądała także od pozwanego zasądzenia kwoty 3000 zł z tytułu prowizji za czynności podjęte w związku z zawartą umową pośrednictwa. Nie wykazała jednak, że jej żądanie znajduje uzasadnienie w postanowieniach umowy. Dlatego powództwo nie mogło być uwzględnione także w tej części.

Nadto powódka żądała zasądzenia kwoty 5000 zł stanowiącej karę umowną. Skoro jednak odstąpienie od umowy było konsekwencją okoliczności, za które pozwany nie odpowiada, to w świetle przepisów art. 483 § 1 kc i art. 471 kc, roszczenie nie było zasadne. Sąd Rejonowy wskazał, że w jego przekonaniu, a wbrew stanowisku powódki, przeszkodą do dokonania zamiany nie było to, że pozwany ukrył przed nią fakt pozostawania w związku małżeńskim, lecz niedostateczne zebranie informacji przez powódkę odnośnie sytuacji rodzinnej pozwanego. Powódka co prawda znała treść uchwały Nr XXXIX/775/08 Rady Miejskiej w Ł., która wprowadzała ograniczenia w zakresie możliwości zmiany mieszkań. Niemniej nie zweryfikowała należycie w tym kontekście sytuacji pozwanego. Pozwany powiadomił powódkę, że sam w lokalu jest zameldowany, co potwierdzała informacja z ewidencji ludności. Okazał także umowę, którą jedynie on zawierał. Powódka powinna była dążyć do uzyskania od pozwanego informacji czy pozostaje w związku małżeńskim. Okoliczność ta miała znaczenie dla oceny komu przysługuje prawo najmu lokalu przy Ceglanej. Przedstawione przez pozwanego informacje i dokumenty mogły oczywiście sugerować powódce, że tylko pozwanemu przysługuje prawo najmu do lokalu, nie oznacza to jednak, że można w tym zakresie przypisać pozwanemu niechęć do ujawnienia żony. Powódka nie twierdziła, że informowała pozwanego o obowiązujących w tym zakresie regulacjach prawnych. Nadto z wyjaśnień powódki wynika, że pozwany informował ją, że „dopłata będzie pochodziła z jego środków osobistych” Skoro bowiem pozwany mówił o istnieniu środków osobistych, istniała przecież możliwość, że posiada także środki objęte wspólnością ustawową. Poza powyższym twierdzenie pozwanego, że nie działał z zamiarem ukrycia małżonki, oraz miał możliwość uiszczenia brakującej kwoty 19.000 zł, znajduje potwierdzenie w jego późniejszym zachowaniu. Mimo tego, że pozwany uzyskał informację w biurze zamiany mieszkań, że do zmiany nie dojdzie, nie do końca rozumiejąc zaistniałą sytuację, w dalszym ciągu dążył do realizacji zamiany. W tym celu udał się do wynajmującego lokal przy Ceglanej i spowodował, że żona została wpisana w treść umowy najmu. Gdyby nie miał zamiaru zamieniać mieszkania, nie podejmowałby takich działań. Dopiero, gdy pozwany zorientował się, że jego działania nie będą skuteczne z uwagi na brak zameldowania żony przez wymagany okres czasu, zrezygnował z transakcji. Złożenie przez pozwanego powódce oświadczeń na piśmie, które w jej ocenie świadczą o zasadności powództwa nie zmienia tej oceny. Ostatecznie Sąd Rejonowy, odnosząc się do tej części powództwa stwierdził, że powódka nie udowodniła, aby to pozwany był odpowiedzialny za nie dojście do skutku zamiany mieszkań. Przeciwnie, to na skutek nie zgromadzenia przez powódkę wszystkich niezbędnych informacji zamiana okazała się niemożliwa.

Z tych wszystkich względów Sąd Rejonowy oddalił powództwo.

Powyższe orzeczenie zaskarżyła powódka, wnosząc o jego zmianę i uwzględnienie.

Apelująca zarzuciła Sądowi Rejonowemu:

- dokonanie błędnych ustaleń faktycznych faktycznych, a to poprzez całkowite pominięcie okoliczności w jakich pozwany, ujawnił swój stan cywilny i przyjęcie, że pozwany w Biurze (...) dowiedział się, że zamiana nie jest możliwa z uwagi na brak w lokalu przy Ceglanej zameldowania żony; nadto Sąd Rejonowy błędnie ustalił, że przyczyną nie dojścia do zawarcia umowy zamiany nie był brak środków po stronie pozwanego, a niedostateczne zebranie informacji przez powódkę, podczas gdy ze wszystkich dokumentów i zeznań świadków wynika w sposób ewidentny, że pozwany występuje sam i dopiero w Biurze Z. Mieszkań, na skutek konieczności złożenia oświadczenia pod rygorem odpowiedzialności karnej za składania fałszywych zeznań, przyznaje że jest żonaty;

- sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego materiału dowodowego, polegającą na pominięciu zeznań świadka J. J. w części dotyczącej braku informacji o istnieniu żony pozwanego, o synu w ogóle nie wspominając, o przychodzeniu do biura powódki jedynie w towarzystwie ojca (jeden raz) i drugiego kontrahenta zamiany, oraz o konieczności podpisywania umów zawieranych w biurze w przypadku małżonków przez nich oboje,

- błędną ocenę zebranego w sprawie materiału dowodowego w postaci dokumentów i zeznań świadków, polegającą na ustaleniu, że przyczyną nie zawarcia umowy zamiany było nieprofesjonalne działanie powódki podczas, gdy z dokumentów i zeznań świadków wynika, że transakcja zamiany była już przygotowana do zakończenia, były zgody administracji obu lokali tak przy ul.(...) jak i lokalu przy ul.(...), natomiast cały czas mimo dążenia do zakończenia transakcji brakowało ze strony pozwanego dopłaty kwoty 19.000 zł,

- błędną ocenę zachowania pozwanego, przez zupełnie dowolną interpretację jego zachowań polegającą na przyjęciu, że pozwany “nie do końca rozumiejąc zaistniałą sytuację, w dalszym ciągu dążył do realizacji umowy”. Jednocześnie Sąd uznaje, że pozwany składa oświadczenia na piśmie, bo chce uniknąć konsekwencji finansowych, a do tego nie ma świadomości odnośnie swojej sytuacji, choć przy tym nie czuje się odpowiedzialny za brak realizacji umowy i prosi o nie potrącanie kary,

- naruszenie przepisów prawa procesowego, polegającą na niewyjaśnieniu w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których Sąd odmówił wiary zeznaniom świadka J. J., w zakresie udzielania przez pozwanego powódce informacji co do jego stanu cywilnego, składania wizyt w biurze powódki tylko w towarzystwie ojca lub kontrahenta B., podjęcie działań przez pozwanego w zakresie uzupełnienia umowy najmu lokalu przy ul.(...) i wniosku o zamianę dopiero po wizycie w Biurze (...),

- naruszenie przepisów art.483 § 1 i art. 410 § 2 kc polegające na przyjęciu, że powódka nie ma prawa dochodzić kary umownej w wysokości 5000 zł, wynikającej z umowy mimo, że to z winy pozwanego nie doszło do zawarcia umowy zamiany, a nadto zwrot przez powódkę pozwanemu pieniędzy nie był świadczeniem nienależnym.

Pozwany wniósł o oddalenie apelacji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wbrew zarzutom skarżącej ustalenia poczynione przez Sąd Rejonowy należy ocenić jako zasadne. Jednocześnie Sąd Okręgowy przyjmuje je za własne, czyniąc podstawą własnego rozstrzygnięcia.

Jeśli chodzi o roszczenie o zapłatę kwoty 33.500 zł, to podlega ono oddaleniu już w oparciu o jego twierdzoną podstawę faktyczną powództwa, a tym bardziej w powiązaniu z ustaleniami poczynionymi przez Sąd Rejonowy. Okoliczność, że powódka nie zaskarżyła nakazu zapłaty, wydanego przeciwko niej na rzecz pozwanego, nie daje dostatecznych podstaw do wytaczania obecnego powództwa. Działanie takie należy ocenić jako obliczone na obejście przepisów o prawomocności orzeczeń. Co prawda nie zachodzi tu powaga rzeczy osądzonej, gdyż pozwany uzyskał nakaz zapłaty tytułem zwrotu świadczenia nienależnego, którego podstawa odpadła (art. 410 kc), zaś obecne powództwo opiera się o twierdzenia nawiązujące do hipotezy art. 415 kc (delikt, mający polegać na wprowadzeniu Sądu w błąd, co miało wywołać szkodę po stronie powódki). Ostatecznie należy jednak ocenić, że spór o powyższą kwotę został już rozstrzygnięty orzeczeniem, które jest prawomocne. Niezrozumiałe jest przy tym twierdzenie, że powódka dowiedziała się, iż roszczenie stwierdzone nakazem zapłaty jest nienależne, dopiero po jego powstaniu. Sugeruje to bowiem, że przed wydaniem tego orzeczenia nie wiedziała o tym fakcie - z nieznanych przyczyn, bowiem była stroną stosunku obligacyjnego, który stał się powodem wytoczenia przeciwko niej powództwa. Względnie można na tej podstawie wysnuwać, że świadczenie stało się nienależne już po wydaniu nakazu zapłaty, co jednak nie zostało szerzej uzasadnione. W każdym jednak wypadku z poczynionych w sprawie ustaleń wynika, że kwota 33.500 zł kwota została powódce jedynie powierzona, celem przekazania drugiej stronie umowy zamiany. Skoro zaś do umowy nie doszło, to uzasadnione było żądanie jej zwrotu, na podstawie przepisu art. 740 kc, także na drodze postępowania sądowego. Roszczenie w tej części nie mogło być zatem uwzględnione zarówno z przyczyn formalnych, jak i merytorycznych.

Jeśli chodzi o pozostałe elementy zgłoszonego roszczenia, to przed odniesieniem się do poszczególnych części roszczenia, oraz zarzutów apelacji, to należy poczynić uwagę natury ogólnej. Otóż błędne jest założenie, jakim najwyraźniej kieruje się skarżąca, przedstawiając w wywiedzionym środku zaskarżenia proponowany sposób analizy materiału dowodowego. Założenie to polega na przyjęciu, że powódkę i pozwanego obowiązywała ta sama miara staranności. Tymczasem to powódka jest profesjonalistką w zakresie świadczonych usług, wobec czego, stosownie do przepisu art. 355 § 2 kc, obowiązuje ją podwyższona miara staranności, przy spełnianiu świadczeń, umówionych z konsumentem.

Wbrew temu, co wywodzi skarżąca umowa stron nie określała wynagrodzenia należnego zleceniobiorcy, i to ani określonego kwotowo, ani poprzez wskazanie metody obliczenia. Twierdzenie przez powódkę, że strony ustnie umówiły się, iż wynagrodzenie będzie zależeć od wartości mieszkania, zaś w biurze wywieszony jest cennik, nie daje podstaw do obliczenia wynagrodzenia i nie licuje z charakterem świadczonych usług oraz wysokością kwot, które zleceniodawcy angażują w operacje, w których ma pośredniczyć powódka. Trafny był zatem wniosek Sądu Rejonowego, że nie ma podstaw do uwzględnienia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia wynikającego z umowy, gdyż umowa nie daje żadnych podstaw do określenia jego wysokości. Dodatkowym, posiłkowym argumentem uzasadniającym oddalenie roszczenia o zapłatę wynagrodzenia jest poziom staranności przy wykonywaniu świadczonych usług, który nie dawał perspektyw na osiągnięcie zamierzonego przez zleceniodawcę skutku. Skądinąd znaczne odsunięcie w czasie wystawienia faktury nasuwa wątpliwości co do sposobu prowadzenia działalności gospodarczej przez powódkę, zwłaszcza w kontekście daty ewentualnej wymagalności kwoty, o której mowa w fakturze. Trafna jest uwaga poczyniona w odpowiedzi na apelację, że niezrozumiała jest postawa powódki, która z jednej strony dochodzi zapłaty wynagrodzenia i kary umownej, ale z drugiej nie potrąciła tych kwot zwracając pozwanemu część przyjętych od niego środków, w kwocie 33.500 zł.

Przechodząc do omówienia kwestii roszczenia o zapłatę kary umownej, całkowicie należy odrzucić argumentację powódki, zmierzającej w swoich twierdzeniach do konkluzji, że pozwany celowo wprowadził ją w błąd odnośnie spełnienia warunków umożliwiających dokonanie zamiany. Ustalony przez Sąd Rejonowy przebieg zdarzeń, które przecież następowały po sobie w pewnym okresie czasu, jednoznacznie wskazuje, że pozwany działał w przekonaniu, iż zamiana lokali, pod warunkiem znalezienia odpowiedniego lokalu zamiennego, jest możliwa. Natomiast obowiązkiem powódki, jako profesjonalistki, było dokonanie pełnych ustaleń odnośnie tego, czy zamiana jest możliwa ze względów formalnych. Wydaje się przy tym, że zachowanie należytej staranności w tym zakresie mogło polegać na odebraniu od zleceniodawcy pisemnego oświadczenia o tym, że został pouczony o warunkach formalnych zamiany i o tym, że spełnia te warunki. Spisanie takiego oświadczenia, które mogło zostać zawarte np. w umowie stron, już na wstępnie współpracy wyjaśniałoby ewentualne niejasności. Racjonalne jest przyjęcie, że zleceniodawca chciałby wiedzieć, jakie są owe wymogi formalne. W ten sposób okoliczności sprawy byłyby jasne dla obu stron umowy, a w razie sporu łatwe do wykazania. Zwraca uwagę, że złożony do akt na terminie rozprawy w dniu 28 lutego 2013 r. „wniosek o zamianę” nie obejmuje w żadnej pozycji formularza pola do podania informacji o stanie cywilnym (dokument k. 124-127). Twierdzenia powódki, że pozwany nigdy nie przychodził do biura z inną osobą (co najwyżej z ojcem) są równie wiarygodne, co twierdzenia pozwanego podającego, że przedstawił swoją żonę powódce. Jest przy tym logiczne, że skoro pozwanemu zależało na zawarciu umowy zamiany, to nie miał powodów, by wikłać się w formalności, które nie mogły doprowadzić do zamierzonego skutku. Taki zaś byłby efekt zatajenia stanu cywilnego. Zasady prawidłowego rozumowania, jak również zgromadzone dowody, nakazują więc przyjąć, że to apelująca nie uzyskała od pozwanego wszystkich informacji niezbędnych do zawarcia umowy, i właśnie to ostatecznie stało się przyczyną tego, że nie doszła ona do skutku.

Dodać można, że o tym, że pozwany nie znał warunków zakreślonych uchwałą Rady Miasta świadczy fakt, że podejmował kolejne czynności mające doprowadzić do zamiany, bazując w części na zapewnieniach powódki, które uspokajała go, że przeszkody o których istnieniu się dowiedział są pozorne. Gdyby pozwany wiedział, choćby od powódki, jakie są warunki formalne zamiany, to nie podejmowałby takich kroków, jak nakłonienie wynajmującego do dopisania jego żony do umowy najmu. Kroki te nie mogły zapewnić poszukiwanego przez niego efektu.

Za chybiony należało uznać argument powódki, że pozwany od początku nie był gotów do zawarcia umowy, z uwagi na nieposiadanie na ten cel odpowiednich środków. Powódka twierdzi, że jedynie niedopłacenie kwoty 17.000 zł było przeszkodą do dokonania zamiany. Pomijając już to, że ojciec pozwanego zeznał, że miał tę kwotę przy sobie w czasie wizyty w biurze powódki, to twierdzenia apelujące pomijają formalna przeszkodę do dokonania zamiany, tj. fakt, że żona pozwanego nie legitymowała się odpowiednim okresem zameldowania w lokalu, który miała opuścić, by spełnione zostały warunki określone w uchwale Rady Miejskiej. W istocie brak w ogóle wiadomości o tym, że była tam zameldowana, gdyż Sąd Rejonowy ustalił jedynie, że została „dopisana” do umowy najmu. Skądinąd w tej mierze autor apelacji popada w sprzeczność, gdyż w następującej części uzasadnienia twierdzi, że to jednak względy formalne były przeszkodą do dokonania zamiany.

Zwraca uwagę, że w toku przesłuchania informacyjnego powódka zaraz po wypowiedzeniu powyższego twierdzenia przyznała, że pozwany wpłacił jej niemal całą kwotę. Skoro jednak pozwany wiedział jaka jest globalna kwota, którą musi wpłacić, by doprowadzić do zamiany, to logiczne jest, że gdyby nie miał możliwości uiszczenia całości tej sumy, nie uiszczałby jej części, wynoszącej ~ 77%. Fakt wpłacenia tak znacznej części wymaganej kwoty, w powiązaniu z zeznaniami ojca pozwanego, dają podstawy by odrzucić, skądinąd gołosłowne, twierdzenia powódki w tym zakresie. Natomiast fakt, że pozwany złożył powódce oświadczenia: o zobowiązaniu do niedochodzenia wobec niej roszczeń, oraz o prośbie o nienakładanie na niego kary umownej nie może zmienić ustalenia Sądu odnośnie przyczyn, dla których do zamiany dojść nie mogło. Przyczyny te powódka, przy dołożeniu należytej staranności, mogła poznać już przy pierwszym spotkaniu z pozwanym.

W tym miejscu należy zauważyć, że o ile zarzut naruszenia przepisu art. 328 § 2 kpc, poprzez niewyjaśnienie w uzasadnieniu wyroku przyczyn, dla których Sąd odmówił wiary zeznaniom świadka J. J., był częściowo trafny. Istotnie, Sąd Rejonowy nie wyjaśnił przyczyn, z których pominął zeznania świadka. Nie ma to jednak wpływu na rozstrzygnięcie w sprawie. Uzasadnienie orzeczenia z istoty rzeczy jest sporządzone po jego wydaniu, a zatem nie ma wpływu na jego treść (a co najwyżej może rzutować na możliwość dokonania kontroli instancyjnej). W obecnej sprawie trafnie jednak postąpił Sąd Rejonowy pomijając zeznania świadka, które w ocenie Sądu Okręgowego nie zasługują na wiarę. W sytuacji, gdy świadek jest pracownikiem powódki wynik sprawy rzutuje na wynik finansowy przedsiębiorstwa w którym jest zatrudniony. Jest też oczywiste, że świadek pozostaje w stosunku zależności od powódki. W tej sytuacji jego zeznania wymagały szczególnie ostrożnej oceny. Ponieważ zaś pozostałe dowody i okoliczności sprawy przemawiają za tym, że pozwany nie został wyczerpująco poinformowany o formalnych wymaganiach warunkujących możliwość zamiany lokali, zasady określone w przepisie art. 233 § 1 kpc wskazywały, że jego zeznania należało pominąć.

Wreszcie trafnie wskazuje Sąd Rejonowy, że skoro pozwany twierdził, iż należności związane z zamianą uiści z majątku osobistego, to powódka winna była podjąć dodatkowe starania w celu wyjaśnienia sytuacji.

Powyższe uwagi prowadzą do wniosku, że nie ma podstaw do przyjmowania, iż niedojście do niezawarcia umowy nastąpiło z uwagi na okoliczności obciążające pozwanego. Nie ma zatem podstaw do uwzględnienia, opartego o przepis art. 483 § 1 kc, roszczenia o zapłatę kary umownej.

Skoro to powódka wywodziła ze swych twierdzeń roszczenie o zapłatę, to na niej spoczywał obowiązek przytoczenia dowodów wspierających jej stanowisko. W szczególności winna była udowodnić, że pozwany wiedział o zakreślonych uchwałą Rady Miejskiej Miasta Ł. warunkach formalnych zamiany lokali. W przekonaniu Sądu Okręgowego zgromadzony materiał dowodowy nie daje podstaw do przyjęcia, że skarżąca sprostała spoczywającemu na niej, z mocy przepisu art. 6 kc, obowiązkowi. Dlatego wyrok Sądu Rejonowego należało ocenić jako trafny, zaś apelację oddalić (art. 385 kpc).

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy rozstrzygnął na podstawie przepisu art. 98 § 1 kpc, nie znajdując podstaw, by odstąpić od wyrażonej w nim zasady odpowiedzialności za wynik procesu. Na koszty procesu poniesione przez pozwanego złożyło się wyłącznie wynagrodzenie jego pełnomocnika. Wysokość zasądzonej kwoty została ustalona stosownie do przepisu § 6 pkt 5 oraz § 13 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U.2013.461 ).