Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia, wydanym w sprawie z powództwa L. S. przeciwko Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o ustalenie, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi:

1.  Ustalił, że dokonane przez Spółdzielnię Mieszkaniową (...) w Ł. w dniu 21 sierpnia 2020 roku wypowiedzenie umowy najmu użytkowego U-2 jest bezskuteczne;

2.  Oddalił powództwo w pozostałej części;

3.  Zniósł wzajemnie koszty procesu między stronami.

Apelację od tego orzeczenia złożyła pozwana, zaskarżając je w części, w zakresie punktu 1 i 3.

Zaskarżonemu wyrokowi zarzuciła:

I.  Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1.  Art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej jako: u.o.p.l.) poprzez uznanie, że powód podlega definicji lokatora, a tym samym dalszym zapisom tej ustawy, podczas gdy w postępowaniu nie zostało wykazane, że pozwana wyraziła pisemną zgodę na zamieszkiwanie powoda w przedmiotowym lokalu oraz przekształcenie lokalu użytkowego w lokal mieszkalny,

2.  Art. 2 ust. 1 pkt. 4 u.o.p.l. poprzez błędną jego wykładnię i przyjęcie, że zajmowany przez powoda lokal jest zgodny z definicją lokalu służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych;

3.  Art. 11 ust. 1 u.o.p.l. poprzez uznanie, że dla skuteczności rozwiązania umowy najmu łączącej strony konieczne jest spełnienie warunków przewidzianych w przywoływanym przepisie, podczas gdy przedmiotowy lokal nigdy nie został przekształcony w lokal mieszkalny, ponieważ pozwana nigdy nie wyraziła zgody na zamieszkiwanie w nim powoda, prace adaptacyjne czy zameldowanie, co powoduje, że powód nie może zostać uznany za lokatora, a art. 11 ust. 1 ww. ustawy za mający zastosowanie do wypowiedzenia umowy najmu łączącej strony.

II.  Naruszenie przepisów postępowania, mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 233 § 1 k.p.c.:

- poprzez brak wszechstronnego rozważenia sprawy i nieprawidłową ocenę wiarygodności dowodów z przesłuchania stron – Członka Zarządu M. M. w zakresie celu, w jakim zawarta została z powodem umowa najmu, jak również w zakresie braku zgody na przekształcenie przedmiotowego lokalu użytkowego w lokal mieszkalny podczas gdy w toku postępowania nie zostały przedstawione żadne dowody potwierdzające wyrażenie przez Spółdzielnię zgody na wykorzystywanie lokalu w celach mieszkalnych, jego przekształcenie czy prace adaptacyjne w lokalu w formie pisemnej, zgodnie z obowiązującymi zapisami umowy,

- poprzez brak wszechstronnego rozważenia sprawy i uznanie, że powód poniósł nakłady na przedmiotowy lokal w wysokości 80.000 zł podczas gdy z przeprowadzonych w sprawie zeznań świadków i przedstawionych dokumentów nie wynika, że powód istotnie poniósł koszty w tej wysokości.

- poprzez brak wszechstronnego rozważenia sprawy i nieprawidłową ocenę wiarygodności dowodów z zeznań świadka K. D. (1) poprzez uznanie za wiarygodne i wystarczające twierdzenie świadka co do posiadanej przez powoda zgody na zamieszkiwanie oraz adaptację przedmiotowego lokalu, podczas gdy samo twierdzenie świadka, że powód „musiał mieć zgodę” na korzystanie z lokalu w charakterze lokalu mieszkalnego, prace adaptacyjne oraz zameldowanie nie jest równoznaczne z uzyskaniem zgody pozwanej na powyższe, a ponadto w postępowaniu nie zostały przedstawione żadne dokumenty w formie pisemnej potwierdzające wyrażenie takiej zgody przez ówczesny Zarząd Spółdzielni – z uwagi na konieczność zmiany umowy najmu lokalu w formie pisemnej pod rygorem nieważności,

- w sposób nasuwający zastrzeżenia z punktu widzenia zasad logicznego rozumowania poprzez uznanie, że brak reakcji ze strony ówczesnego Zarządu Spółdzielni na zamieszkiwanie przez powoda w lokalu oraz prace adaptacyjne przez niego tam prowadzone są równoznaczne z wyrażeniem zgody na powyższe, jak również przekształcenie lokalu z użytkowego na lokal mieszkalny pomimo braku pisemnej zgody pozwanej na te czynności i niespełnienie wymogów wynikających z prawa budowlanego i innych przepisów prawa administracyjnego.

W konkluzji pełnomocnik pozwanej wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i oddalenie powództwa w całości oraz o zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania przed sądem I instancji wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych, zasądzenie od powoda na rzecz pozwanej kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego wg norm przepisanych oraz o rozpoznanie sprawy na rozprawie.

Pełnomocnik powoda w odpowiedzi na apelację wniósł o oddalenie apelacji w całości jako bezzasadnej, zasądzenie od pozwanego na rzecz powoda kosztów postępowania przed Sądem II instancji, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie jest trafny.

Jak już wielokrotnie wyjaśniano w orzecznictwie Sądu Najwyższego, zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. może być uznany za zasadny jedynie w wypadku wykazania, że ocena materiału dowodowego jest rażąco wadliwa, czy w sposób oczywisty błędna, dokonana z przekroczeniem granic swobodnego przekonania sędziowskiego, wyznaczonych w tym przepisie. Sąd II instancji ocenia bowiem legalność oceny dokonanej przez sąd I instancji, czyli bada czy zostały zachowane kryteria określone w art. 233 § 1 k.p.c. Należy zatem mieć na uwadze, że – co do zasady – sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału, dokonując wyboru określonych środków dowodowych. Jeżeli z danego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Przeprowadzona przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona tylko wtedy, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych (tak m. in. SN w postanowieniach z dnia 11.01.2001 r., I CKN 1072/99, Prok. i Pr. z 2001 r., nr 5, poz. 33 i z dnia 17.05.2000 r., I CKN 1114/99, Legalis nr 278874 oraz w wyroku z dnia 14.01.2000 r., I CKN 1169/99, OSNC z 2000 r., nr 7-8, poz. 139).

Jak wskazał Sąd Najwyższy w licznych orzeczeniach (np. wyrokach z dnia 16.12.2005 r., III CK 314/05, Legalis nr 74460, z dnia 21.10.2005r., III CK 73/05, Legalis nr 157559, z dnia 13.10.2004 r., III CK 245/04, LEX nr 174185), skuteczne postawienie zarzutu naruszenia przez sąd przepisu art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego, to bowiem może być jedynie przeciwstawione uprawnieniu sądu do dokonywania swobodnej oceny dowodów. Nie jest natomiast wystarczające przekonanie o innej, niż przyjął sąd wadze (doniosłości) poszczególnych dowodów i ich odmiennej ocenie, niż ocena sądu. Dla skuteczności zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie wystarcza stwierdzenie o wadliwości dokonanych ustaleń faktycznych, odwołujące się do stanu faktycznego, który w przekonaniu skarżącego odpowiada rzeczywistości. Konieczne jest tu wskazanie przyczyn dyskwalifikujących postępowanie sądu w tym zakresie. W szczególności skarżący powinien wskazać, jakie kryteria oceny naruszył sąd przy ocenie konkretnych dowodów, uznając brak ich wiarygodności i mocy dowodowej lub niesłusznie im je przyznając (tak m. in. Sąd Apelacyjny w Szczecinie w wyroku z dnia 19.06.2008 r., I ACa 180/08, LEX nr 468598).

Ponadto zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. jest przepisem dotyczącym oceny dowodów i nie znajduje on zastosowania w sytuacji, gdy dowód nie został przeprowadzony. Odmowa przeprowadzenia dowodu powołanego przez stronę nie stanowi naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Przepis art. 233 § 1 k.p.c. jest - co należy powtórzyć - przepisem dotyczącym oceny dowodów. Jego naruszenie może polegać na błędnym uznaniu przez sąd bądź że określony dowód ma moc dowodową i jest wiarygodny, bądź iż nie ma on takich cech i w pierwszym wypadku, że przepis ten nie może być podstawą ustaleń dokonanych w sprawie, a w drugim wypadku - iż powinien on stanowić taką podstawę. Kwestia, jakie wnioski na użytek rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy wyprowadza sąd z przeprowadzonych dowodów, nie jest materią, której dotyczy ostatnio powołany przepis. Prawidłowość tych wniosków może być kwestionowana w ramach zarzutu naruszenia prawa materialnego jako zarzut niewłaściwego jego zastosowania przez tzw. błąd w subsumpcji (tak m. in. Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 28.04.2004 r., V CK 388/03, Legalis nr 278120).

W rozpoznawanej sprawie apelująca niezasadnie podniosła zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. Nie przedstawiła żadnych okoliczności, które wskazywałyby na nieprawidłową, dowolną, czy też dokonaną wbrew zasadom logiki, ocenę dowodów przez Sąd I instancji. Wyprowadzone przez Sąd Rejonowy przy ocenie dowodów wnioski są logiczne i zgodne z doświadczeniem życiowym. Treść uzasadnienia apelacji wskazuje, że podnoszone argumenty stanowią bezzasadną polemikę z trafnym orzeczeniem Sądu I instancji.

W dalszej kolejności wskazać należy, że w niniejszej sprawie powództwo zostało oparte o treść art. 189 k.p.c., tj. ustalenie istnienia lub nieistnienia stosunku prawnego lub prawa. Przesłanką powództwa o ustalenie jest interes prawny w żądaniu ustalenia. Powód niewątpliwie miał interes prawny w ustaleniu istnienia stosunku najmu lokalu mieszkalnego.

Kluczowe dla rozstrzygnięcia rozpoznawanej sprawy, w świetle zarzutów zawartych w złożonym środku odwoławczym, jest stwierdzenie, czy okoliczności faktyczne sprawy zostały prawidłowo ustalone przez Sąd niższej instancji, a w dalszej kolejności – czy przywoływane przez pozwaną fakty mogą dać wystarczającą podstawę do przyjęcia, że strony procesu zawarły umowę z której jednoznacznie wynikałby jej cel, a co za tym idzie zakres zgody bądź jej brak na przekształcenie przedmiotowego lokalu użytkowego w lokal mieszkalny a także status powoda jako „lokatora”.

Zarzut naruszenia art. 2 ust. 1 pkt. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego uznać należy za chybiony.

W niniejszej sprawie należało przyjąć, że do powoda ma zastosowanie powołana ustawa oraz że należy go uznać za lokatora. Zgodnie zaś z art. 2 ustawy pod pojęciem lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 26 lipca 2004 r. (V CA 1/04) poza zakresem pojęcia „lokator” [...] pozostają jedynie te osoby, które: po pierwsze, używają lokalu bez tytułu prawnego i po drugie, używają lokalu, gdyż służy im prawo własności nieruchomości, prawo własności budynku, w którym znajduje się lokal oraz prawo użytkowania wieczystego gruntu, na którym posadowiony jest budynek wraz ze znajdującym się w nim lokalem, odrębna własność lokalu. Wszystkie inne osoby używające lokal na podstawie jakiegokolwiek tytułu prawnego, są lokatorami w rozumieniu art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy. Lokatorem jest zatem zarówno najemca, podnajemca, jak i członek spółdzielni używający lokalu na podstawie przysługującego mu spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego (zarówno w postaci prawa lokatorskiego, jak i własnościowego), osoba mająca służebność mieszkania, używająca lokalu mieszkalnego na podstawie użytkowania lub nieodpłatnego użyczenia, osoba korzystająca z lokalu jako dożywotnik, sublokator najemcy i każdy inny jego domownik, a zatem jego konkubina, małoletnie i pełnoletnie dzieci oraz dalsi jego krewni i powinowaci, czy też osoba mieszkająca z lokatorem w związku łączącym ją z nim stosunkiem pracy itp. Lokatorem jest także osoba, której przysługuje tytuł prawny do używania lokalu wspólnie z innym lokatorem ("współlokator" – art. 2 ust. 1 pkt 3 OchrLokU). Przymiot lokatora nadają także tytuły pochodne, na przykład podnajem lub stosunek alimentacyjny, uzasadniający wspólne zamieszkanie osoby uprawnionej i osoby zobowiązanej (Glosa do uchwały SN z dnia 15 listopada 2001 r., III CZP 66/01. Teza nr 1, S. P., (...).2003.4-5.71, (...)).

W niniejszej sprawie, Sąd nie ma najmniejszych wątpliwości, co do statusu powoda jako lokatora. Powód, zgodnie z umową najmu lokalu z dnia 15 lutego 2012 roku, korzystał z lokalu w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Płacił regularnie czynsz z tytułu najmu, dokonywał wymaganych renowacji - w tym przekształcił lokal użytkowy w mieszkalny (wykuł okna, przygotował przyłącze kanalizacyjne) a także był zameldowany pod adresem lokalu na pobyt stały. Sąd dał również wiarę zeznaniom świadka K. D. (2), który w czasie zawarcia umowy najmu pełnił funkcję Prezesa Zarządu, a z których jednoznacznie wynika, że powód otrzymał zgodę spółdzielni na adaptację wynajmowanego pomieszczenia i zamieszkanie w nim.

Przepis art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy o ochronie praw lokatorów wprowadza odrębną definicję lokalu. W związku z powyższym nie można do niej odnosić definicji zawartej w ustawie z dnia 24.06.1996 r. o własności lokali. Lokalem w rozumieniu komentowanej ustawy jest nie tylko lokal samodzielny, lecz także służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, którego używanie wiąże się z koniecznością korzystania z tzw. pomieszczeń wspólnych (np. kuchni lub łazienki). Jednocześnie w definicji lokalu nie wprowadzono wymogów technicznych, jakie musi spełniać taki lokal. Oznacza to, że ochrona przewidziana przepisami ustawy będzie przysługiwała najemcy bez względu na warunki techniczne lokalu, o ile będzie w nim zaspokajał swoje potrzeby mieszkaniowe. Sąd Najwyższy wskazał również, że „przekonujące jest zapatrywanie, że art. 2 ust. 1 pkt 4 ustawy kładzie nacisk na faktyczny sposób wykorzystywania lokalu, w oderwaniu od określonych standardów oraz jego przeznaczenia. Decydujący jest cel, jakiemu służy dane pomieszczenie.

W niniejszej sprawie bezsporne było, że pozwany wykorzystywał przedmiotowy lokal na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Dlatego określenie w umowie najmu przedmiotowego lokalu jako użytkowego nie ma znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

Konsekwencją powyższego jest obowiązek zastosowania art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów.

Stosownie do art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego, na podstawie którego lokator jest uprawniony do użytkowania lokalu, może nastąpić tylko z przyczyn wskazanych w tym przepisie i pod rygorem nieważności powinno być dokonywane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Obowiązek wskazania przyczyny wypowiedzenia umowy najmu wynikający z art. 11 ust. 1 zd. 2 ustawy, ma nie tylko formalny charakter, ale związany jest z oceną zasadności dokonywanego wypowiedzenia. Przyczyna wypowiedzenia umowy najmu ma dwojakie znaczenie: jedno występuje w aspekcie zgodności z prawem czynności wynajmującego a drugie – jej zasadności. Obowiązek wynajmującego sprowadza się do podania przyczyny wypowiedzenia w piśmie zawierającym jego oświadczenie w taki sposób, by jego adresat poznał motywy leżące u podstaw takiej decyzji. Sprostanie wymaganiom określonych ustawą polega zatem na wskazaniu przyczyny w sposób jasny, zrozumiały i dostatecznie konkretny. W drugiej płaszczyźnie chodzi natomiast o to, by wskazana przyczyna mogła być uznana za uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu.

Pozwany, jako właściciel lokalu, miał zatem obowiązek dokonać wypowiedzenia umowy najmu w sposób przewidziany w ustawie. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Temu wymogowi pozwany nie sprostał, dlatego też, wypowiedzenie umowy najmu jest bezskuteczne.

Mając na uwadze niezasadność zarzutów apelacyjnych oraz jednocześnie brak ujawnienia okoliczności, które podlegają uwzględnieniu w postępowaniu odwoławczym z urzędu, apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego w punkcie 2 wyroku Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 98 § 1, 1 ¹ i 3 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c. oraz § 15, § 2 pkt 3 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1935 ze zm.)
i zasądził od pozwanego na rzecz powoda kwotę 450 zł z ustawowymi odsetkami za opóźnienie w spełnieniu świadczenia pieniężnego za okres od dnia uprawomocnienia się niniejszego orzeczenia do dnia zapłaty tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.