Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 30 listopada 2022 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi w sprawie II C 680/22 z powództwa K. T. przeciwko T. U. o zapłatę:

1.  zasądził od T. U. na rzecz K. T. kwotę 306,40 zł (trzysta sześć złotych 40/100) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 29 września 2021 roku do dnia zapłaty;

2.  oddalił powództwo w pozostałym zakresie;

3.  zasądził od K. T. na rzecz T. U. kwotę 1.800 zł (jeden tysiąc osiemset złotych) tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego;

4.  nie obciążył K. T. kosztami procesu w pozostałym zakresie.

Powyższe rozstrzygnięcie Sąd I instancji oparł na następujących ustaleniach faktycznych:

W dniu 1 maja 2021 r. T. U. jako wynajmujący oraz K. T. jego najemca zawarli umowę najmu lokalu przy ulicy (...) w Ł.. Najem obejmował część nieruchomości o powierzchni 56 m ² szczegółowo oznaczonej w planie stanowiącym załącznik do umowy. Wynajmujący oddał najemcy do używania wskazaną powierzchnię na czas oznaczony 5 lat, najemca zobowiązał się do zapłaty comiesięcznego czynszu najmu wysokości 55 zł netto za metr kwadratowy. W umowie wskazano, że lokal ma być wynajęty na prowadzenie sklepu zoologicznego. Obok czynszu najmu najemca zobowiązany był do uiszczania opłat za zużycie mediów. Rozliczenie zużytych przez najemcę mediów miało następować w okresach miesięcznych na podstawie refaktury wystawionej przez wynajmującego, według wskazań liczników lub podliczników pomiarowych oraz według obowiązującej taryfy dostawcy danego medium. Na zabezpieczenie płatności wynikających z umowy najmu najemca zobowiązał się wpłacić na rzecz wynajmującego kaucję w wysokości 8.800 zł brutto. Wynajmujący był uprawniony do dokonywania potrąceń wszelkich nieuiszczonych w terminie przez najemcę należności z tytułu umowy najmu. Każdej stronie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu na piśmie z zachowaniem czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia skutecznego na koniec miesiąca kalendarzowego.

Budynek, w którym znajduje się lokal został przejęty przez pozwanego po śmierci jego teścia na początku 2021 r. Budynek ten był pusty, na ścianach położono gładzie i je pomalowano, na podłodze była wylewka, na której położono płytki.

Lokal został wynajęty przez powódkę dla celu prowadzenia w nim sklepu zoologicznego. Była to pierwsza działalność gospodarcza powódki. Na jej rozpoczęcie dostała dofinansowanie z Urzędu Pracy. Dofinansowanie obejmowało m.in. zakup towarów do sprzedaży. Także na zakup reklamy powódka otrzymała wsparcie finansowe z Urzędu Pracy. Było to przeznaczone tylko na poniesienie kosztów reklamy sklepu i jeśli powódka nie przeznaczyłaby tych środków na ten cel, to musiałaby je zwrócić. Powódka m.in. zakupiła folię z reklamą sklepu, która została przyklejona do drzwi i okien lokalu. Koszt wykonania i montażu reklamy na oknach i drzwiach wyniósł 920 zł. Powódka zamontowała też na elewacji budynku szyld. Przed montażem rozmawiała telefonicznie z pozwanym, który wyraził zgodę na jego montaż.

Lokal w dniu zawarcia umowy był po remoncie, ściany były pomalowane, na podłodze położona była terakota. Powódka nie wykonywała w lokalu żadnych prac, od razu rozpoczęła wnoszenie i rozmieszczanie wyposażenia i asortymentu. Część asortymentu znajdowała się na regałach zbudowanych z metalowych profili i półek z płyty (...), część stała bezpośrednio na podłodze. Znajdowało się tam też 6 akwariów z rybkami o pojemności ok. 200 l każde. Sklep został otworzony w dniu 12 czerwca 2021 r.

Na początku lipca 2021 r. jeden z klientów po zakupie zanęty, która znajdowała się w plastikowym worku na podłodze dostrzegł, że pod workiem jest wilgotna posadzka z nalotem pleśni. Powódka wówczas zaczęła przesuwać asortyment znajdujący się na podłodze i okazało się, że także pod innymi workami jest mokro, znajdowały się tam także owady biegające. Dolne półki w regałach też były zawilgocone i pojawiała się na nich pleśń. Na ścianach w łazience powstały wybrzuszenia. K. T. niezwłocznie skontaktowała się wówczas z pozwanym, który przyjechał na miejsce. T. U. widząc to powiedział, że zobaczy, co będzie dalej.

T. U. widział wilgoć na posadzce, jednak uznał, że woda wylała się powódce podczas uzupełniania wodą akwariów ewentualnie, że zwiększona wilgotność w lokalu wynika ze znajdujących się tam akwariów. Nie uznał wówczas, że dostrzeżone problemy wynikają z wady lokalu.

Zawilgotnienie lokalu postępowało w szybkim tempie. Duże naloty białej pleśni obejmowały coraz wyższe półki na regałach. Pleśń pojawiła się też na dwóch opakowaniach żwirku, koszt zakupu tego produktu przez powódkę wyniósł łącznie 39,21 zł i był dofinansowany z Urzędu Pracy. Powódka przesłała pozwanemu zdjęcie, na którym widać było objętą pleśnią papierową torbę ze żwirkiem dla kotów. W odpowiedzi na tego sms-a pozwany odpisał jedynie, że to widzi. W dniu 14 lipca 2021 r. miało miejsce kolejne spotkanie stron w sklepie. Wówczas pozwany przyjechał ze swoim pracownikiem. Dostrzegł już, że w lokalu występują wady powodujące wzmożone zawilgocenie. Widoczne były w tylnym pomieszczeniu czarne kropeczki na ścianie nad podłogą. Powódka chciała wiedzieć, kiedy pozwany usunie te wady, jednak T. U. nie wskazał konkretnego terminu naprawy. Mówił, że to naprawi, jednak potrzebuje czasu na zebranie pracowników bowiem był okres urlopowy.

Pozwany prowadzi działalność gospodarczą w zakresie wykonywania prac budowlanych. Prace naprawcze w lokalu najętym przez powódkę planował wykonać przy pomocy swoich pracowników, jednak z uwagi na okres urlopowy i wykonywane już inne prace zlecone nie można było od razu przystąpić do usunięcia wad lokalu. T. U. ustalił z jednym ze swoich pracowników, że po załatwieniu prze niego spraw rodzinnych niezwłocznie rozpocznie prace w wynajmowanym lokalu. O tych uzgodnieniach nie poinformował powódki.

K. T. pisała do pozwanego sms-y z zapytaniem kiedy prace się rozpoczną i wada zostanie usunięta. Pozwany odpisywał, że widzi problem i zostanie on naprawiony.

Do kolejnego spotkania doszło w dniu 21 lipca 2021 r. Obecne na nim były strony, a także partner powódki i jej ojciec. Podczas spotkania panowała nerwowa atmosfera. Powódka wraz z ojcem wskazywali, że w takich warunkach nie może być prowadzony sklep, gdyż może zostać zamknięty w razie kontroli inspekcji weterynaryjnej. Podkreślali, że te prace naprawcze będą długo trwały. Mogą także odpowiadać finansowo wobec klientów. Posądzali pozwanego o to, że ukrył tą wadę. Pozwany przyznawał, że to jego obciążają prace naprawcze, nie negował powstałych u powódki straty, które należało rozliczyć między stronami, ale zaprzeczył, by wiedział o tej wadzie. Wskazywał, że lokal był początkowo remontowany na cele jego działalności i włożono w to dużo środków finansowych. Przedstawił jak prace naprawcze będą prowadzone. Ojciec powódki kwestionował zaproponowany sposób naprawy, wskazywał, że parce będą trwały długo, a w tym czasie sklep nie będzie działał. Powódka wraz z ojcem podnosili, że lokal ma wady ukryte i przedstawili pismo z natychmiastowym wypowiedzeniem umowy. Pozwany odmówił podpisania dokumentu, podnosił, że obowiązuje czteromiesięczny okres wypowiedzenia. Pozwany wskazał, że na czas naprawy powódka nie będzie mu płaciła czynszu. Ojciec powódki i powódka podnosili jednak, że także inne koszty ponoszą w związku z działalnością, np. powódka opłaca ZUS. Na inne ponoszone koszty powódka szczegółowo nie wskazała. Podnosiła z ojcem, że muszą także za coś żyć, co pozwany rozumiał. T. U. podał, że ZUS także zostanie zwrócony powódce, jedzenia jednak nie będzie kupował powódce. Rozmowa przebiegała w coraz bardziej nerwowej atmosferze. W jej trakcie ojciec powódki rozmawiał także telefonicznie z żoną pozwanego. T. U. zaproponował dwa rozwiązania tj. wypowiedzenie przez powódkę umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia i zwrot przez pozwanego poniesionych przez nią start albo wykonanie prac naprawczych ze zwrotem na rzecz powódki poniesionych przez nią kosztów. K. T. oraz jej ojciec nie wyrazili na to zgody, podkreślali istnienie podstaw prawnych do wypowiedzenia umowy bez okresu wypowiedzenia. Powódka nie zakreśliła pozwanemu terminu, w jakim prace te powinny być wykonane. Do żadnych ustaleń między stronami nie doszło.

Natychmiastowe wypowiedzenie umowy powódka wysłała do pozwanego pocztą na znane jej adresy pozwanego w dniu 23 lipca 2021 r. Przesyłki wróciły awizowane.

Kilka dni po spotkaniu z dnia 21 lipca 2021 r. pracownik pozwanego rozpoczął prace naprawcze przy fundamentach. Powódka widziała to, bowiem wówczas jeszcze miała swoje rzeczy w lokalu. Nie zadzwoniła do pozwanego w tej sprawie. Uważała, że to T. U. powinien powiadomić ją o rozpoczęciu prac. Skontaktowała się z nadzorem budowlanym celem ustalenia czy mogą być prowadzone prace przy fundamentach kiedy w budynku znajdują się ludzie, nie wskazywała jednak o jakie prace chodzi. Podano jej, że takie prace nie powinny być wykonywane, ale wymaga to szczegółowego ustalenia.

Pozwany nie poinformował powódki kiedy jego pracownik rozpocznie prace, gdyż nie chciał wskazywać konkretnego terminu, którego nie znał. Ustalił z pracownikiem, że ten rozpocznie prace, jak zakończy swoje sprawy rodzinne. T. U. nie wiedział kiedy pracownik rozpoczął prace.

W dniu spotkania 21 lipca 2021 r. powódka nie miała jeszcze wynajętego innego lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej. Zarówno K. T., jak i jej bliscy dopiero szukali innego miejsca. Ponieważ czynsz najmu przedmiotowego lokalu był opłacony do 31 lipca 2021 r., powódka do końca lipca pakowała swoje rzeczy. Kontaktowała się z pozwanym celem oddania mu kluczy, ale nie doszło do spotkania i K. T. wysłała klucze pocztą.

W miejsce zniszczonych przez wilgoć i pleśń półek powódka zakupiła nowe półki z (...) za łączną kwotę 267,19 zł.

W sierpniu 2021 r. prowadzona była jeszcze między stronami korespondencja sms, w której pozwany podnosił zniszczenie elewacji i drzwi w lokalu przez powódkę oraz wskazywał na obowiązujący czteromiesięczny okres wypowiedzenia. Powódka kwestionowała, by doszło do zniszczenia lokalu i skazywała na konieczność przesłania jej refaktury celem rozliczenia mediów.

W dniu 23 sierpnia 2021 roku pełnomocnik powódki wystosował do pozwanego pismo z wezwaniem do zapłaty w terminie 3 dni kwoty 8.800 zł tytułem zwrotu kaucji i 1.226,40 zł tytułem odszkodowania. Pismo zostało doręczone w dniu 25 sierpnia 2021 r.

W odpowiedzi na powyższe pismo pełnomocnik pozwanego zaproponował przeprowadzenie między stronami negocjacji celem wypracowania rozwiązania satysfakcjonującego obie strony. Wskazał, że zastosowanie znajduje § 4 ust. 7 umowy, zgodnie z którym pozwany uprawniony był do dokonania potrąceń z kaucji. Powódka opłaciła bowiem czynsz do lipca włącznie, natomiast zobowiązana jest także do uiszczenia czynszu za okres kolejnych 5 miesięcy, bowiem strony obwiązywał czteromiesięczny okres wypowiedzenia umowy. Podniesiono, że pozwany był gotów podjąć działania mające na celu doprowadzenie lokalu do stanu poprzedniego, także za rekompensatą strat poniesionych przez powódkę, jednak nie przystała ona na to. Wskazano także na straty pozwanego związane ze zniszczeniem lokalu i budynku.

W toku prac naprawczych budynek został okopany dookoła, fundament został obetonowany, pomalowany płynem przeciwwilgociowym, przyklejono styropian fundamentowy, położono klej i siatkę oraz ponownie pomalowano płynem przeciwwilgociowym, następnie położono specjalną folię fundamentowa i zasypano. Prace te trwały do października. Wewnątrz lokalu ściany zostały nawiercone i wpuszczone w ich środek specjalny preparat, który łączy się z wilgocią tworząc „szkło” i wilgoć nie wydostaje się na zewnątrz. Ściany nie były odmalowywane. Pozwany nie szykował już lokalu pod kolejny wynajem. Budynek znajduje się przy ul. (...), na której od kilku miesięcy trwają prace remontowe, okolica jest rozkopana i pozwany uznał, że ciężko byłoby w takich warunkach lokal wynająć. Na budynku wisi cały czas baner z informacją o wynajmie lokalu. Baner był montowany z podnośnika i dlatego nie został zdjęty.

W rozpoznawanej sprawie stan faktyczny był w istocie bezsporny. Spór ogniskował się bowiem wokół podstaw prawnych do wypowiedzenia umowy przez powódkę bez zachowania okresu wypowiedzenia. Zgromadzony w sprawie materiał dowodowy pozwalał w pełni na poczynienie przez Sąd stosownych rozważań prawnych, stąd złożone przez strony wnioski o dopuszczenie dowodów z opinii biegłych zostały pominięte jako mające wykazać fakt nieistotny dla rozstrzygnięcia sprawy. Ustalenie bowiem, zgodnie z wnioskiem powódki, czy stwierdzone wady lokalu umożliwiały użytkowanie lokalu zgodnie z umową, jakie prace należałoby wykonać, by usunąć problem wilgoci, pleśni i grzyba w lokalu, jaki czas byłby potrzebny na zlikwidowanie tego problemu i czy było to możliwe, czy w trakcie prac przy fundamentach lokal mógł być otwarty dla klientów oraz czy możliwym jest, by pozwany jeszcze przed zawarciem umowy z powódką nie widział pleśni, grzyba i wilgoci w lokalu, pozostaje bez znaczenia w niniejszej sprawie. Oczywiste było bowiem między stronami, że w lokalu wystąpiły wady, które uniemożliwiały korzystanie z niego, natomiast rodzaj koniecznych prac i czas ich trwania pozostają bez wpływu dla prawnej oceny dokonanego wypowiedzenia. Powódka jako podstawę rozwiązania umowy wskazała bowiem m.in. art. 664 § 2 k.c., który daje najemcy możliwość wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia, ale jeśli wynajmujący nie usunie wady w czasie odpowiednim. Z poczynionych w sprawie ustaleń wynika zaś, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienie, że powódka nie dała pozwanemu szansy na usunięcie tych prac w czasie odpowiednim, oczekiwała bowiem natychmiastowej deklaracji kiedy one zostaną podjęte i ukończone. Jednocześnie sama podkreślała, że prace te będą trwały długo, ale nie oczekiwała na ich wykonanie przez pozwanego. Tak więc rodzaj koniecznych prac i czas ich trwania pozostają bez wpływu dla rozpoznania niniejszej sprawy, bowiem powódka nie oczekiwała na upływ „odpowiedniego czasu” na usuniecie przez pozwanego wad. Z kolei wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego sądowego celem wykazania dokonanych uszkodzeń w lokalu przez powódkę i wysokości poniesionej przez pozwanego szkody podlegał pominięciu głównie z tej przyczyny, że zgodnie z zawartą umową, pozwany mógł potrącić z kaucji jedynie należności wynikające z umowy najmu, nie był natomiast uprawniony do potrącenia z kaucji wszelkich kwot należnych mu od powódki jakimkolwiek tytułem. W umowie natomiast strony uwzględniły jedynie czynsz należny od powódki i opłaty za media. Odszkodowanie dla wynajmującego nie zostało przewidziane.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy, uznał iż powództwo podlegało uwzględnieniu jedynie w nieznacznej części. K. T. dochodziła w niniejszej sprawie zasądzenia na jej rzecz zwrotu kaucji wpłaconej pozwanemu przy zawarciu umowy najmu oraz odszkodowania w związku z nienależytym wykonaniem przez niego umowy.

W zakresie kaucji wskazać należy, że strony nie określiły w umowie sposobu i terminu jej zwrotu po zakończeniu umowy. Bezsporne jednak między stronami było, że kaucja ta, w razie skutecznego rozwiązania umowy bez zaległości w opłatach obciążających powódkę, powinna być najemcy zwrócona w pełnej wysokości. Pozwany natomiast, co zostało już wyraźnie zastrzeżone w umowie, mógł potrącić z kaucji niezapłacone przez powódkę należności wynikające z umowy. Ponieważ umowa najmu uległa już rozwiązaniu (niezależnie od tego czy wypowiedzenie bez zachowania okresu wypowiedzenia uznane by zostało za skuteczne, czy też nie i strony obowiązywał czteromiesięczny okres wypowiedzenia) należało ustalić, czy K. T. zalegała pozwanemu z płatnościami, które T. U. mógł potrącić z kaucji, czy też nie i kwota ta powinna być powódce zwrócona. Ocena ta uzależniona jest natomiast od istnienia podstaw do wypowiedzenia przez powódkę umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia. Brak bowiem takich podstaw skutkuje przyjęciem, że umowa uległa rozwiązaniu dopiero po upływie czteromiesięcznego terminu wypowiedzenia, przez który to czas powódka powinna pozwanemu uiszczać umówiony czynsz. W ocenie Sądu, poczynione w sprawie ustalenia przekonują, że nie zostały spełnione ustawowe przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Dokonując natychmiastowego wypowiedzenia umowy najmu powódka powołała się na art. 682 k.c. oraz 664 k.c.

Zgodnie z pierwszym z powołanych przepisów jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Do wad lokalu zagrażających zdrowiu zalicza się m.in. występowanie uszkodzeń, które spowodować mogą zawalenie się budynku lub jego części, hałas przekraczający dopuszczalne normy, wibracje, wydobywanie się szkodliwych gazów lub cieczy, niskie temperatury. Także stan wynikający z zagrożenia życia na skutek warunków antysanitarnych, jak nadmierne zawilgocenie i zagrzybienie, których nie usuwa się przez okres kilkuletni, uzasadnia wypowiedzenie umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia (tak Sąd najwyższy w wyroku z dnia 21 maja 1974 r., sygn. akt II CR 199/74, opubl. LEX nr 4896).

Sąd pierwszej instancji wskazał, że przedmiotowy lokal był lokalem użytkowym, nie zaś mieszkalnym. W związku z tym oczywiste jest, że powódka spędzała w nim jedynie kilka godzin dziennie. Dalej wskazać należy, że w lokalu niewątpliwie wystąpiła duża wilgotność, na którą szybko zareagowały bardziej wrażliwe materiały, jak półki z płyt (...) czy papierowe opakowanie żwirku dla kotów. Także na ścianach powstały wybrzuszenia sugerujące na „odchodzenie” farby od tynku pod wpływem wilgoci. Pojawiały się też w jednym pomieszczeniu na ścianie czarne kropeczki. W sprawie nie zostało jednak wykazane, by zaistniałe wady stanowiły rzeczywiste zagrożenie dla zdrowia czy też życia powódki. Nie zgłoszono także na tą okoliczność żadnego dowodu. Trudno natomiast jednoznacznie uznać, by występujące zawilgocenie skutkowało powstaniem w lokalu zagrażającego zdrowiu grzyba i pleśni. Przede wszystkim na wykazano, by w lokalu, a dokładniej na trwałych elementach lokalu, pojawiły się grzyb czy też pleśń. Przypominające pleśń naloty pojawiły się bowiem jedynie na ruchomościach znajdujących się w lokalu, które po usunięciu wady mogły zostać wymienione. W samym zaś lokalu nie stwierdzono jednoznacznie wystąpienia wspomnianego zagrożenia dla zdrowia osób w nim przebywających. Bardzo możliwe, że stan dłuższego utrzymywania się wilgoci skutkowałby powstaniem takich zmian w ścianach, które uzasadniałyby już przyjęcie stanu zagrożenia, jednak w niniejszej sprawie pozwany deklarował niezwłoczne podjęcie działań zmierzających do usunięcia tej wady. Skuteczne usuniecie tej wady uniemożliwiłoby natomiast rozwój szkodliwych organizmów. Na datę wypowiedzenia umowy w lokalu panowała jednak jedynie wzmożona wilgotność i brak jest podstaw do przyjęcia, że stanowiła ona realne zagrożenie dla zdrowia lub życia osób przebywających w lokalu, natomiast pozwany deklarował wykonanie prac naprawczych, które miały wyeliminować wadę. To, czy prace te by się powiodły nie ma znaczenia w niniejszej sprawie, bowiem powódka przed ich zakończeniem podjęła decyzje o wypowiedzeniu umowy.

W ocenie Sądu Rejonowego w lokalu nie wysępił stan zagrażający zdrowiu i życiu osób w nim przebywających uzasadniający wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia.

Drugi z powołanych przez powódkę przepisów stanowi, że jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad (§ 1), jeżeli zaś w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia (§ 2).

Powódka nie domagała się od pozwanego obniżenia czynszu najmu i podjęła decyzję o wypowiedzenia umowy najmu na podstawie § 2 powołanego przepisu. Przesłankami wypowiedzenia umowy bez zachowania terminów wypowiedzenia są:

- istnienie w chwili wydania rzeczy najemcy wady, która uniemożliwia przewidziane w umowie używanie rzeczy albo późniejsze powstanie takiej wady,

- nieusunięcie wady przez wynajmującego w czasie odpowiednim albo brak możliwości usunięcia takiej wady.

W sprawie bezsporne było, że w lokalu pojawiły się wady, które uniemożliwiały powódce przewidziane w umowie używanie lokalu. Spełniona więc została pierwsza z powołanych przesłanek. W zakresie drugiej z przesłanek podnieść należy, że powódka w toku prowadzonych rozmów z pozwanym nie wskazywała na brak możliwości usunięcia tej wady. Powoływała się jedynie, że jej usunięcie będzie długo trwało i dopytywała kiedy te prace zostaną wykonane. Na datę wypowiadania umowy nie było natomiast w żaden sposób stwierdzone, by tej wady nie można było usunąć. Ewentualne wątpliwości powódki czy też jej ojca w tym zakresie nie uzasadniają przyjęcia, że wada była nieusuwalna. Na marginesie wskazać można jedynie, że z załączonych przez powódkę aktualnych zdjęć lokalu wynika, iż wadę udało się usunąć, skoro na ścianach, które nie były przez pozwanego odmalowywane nie pojawiły się żadne wykwity wskazujące na wystąpienie pleśni lub grzyba. Przyjąć więc należało, że u podstaw wypowiedzenia umowy legło nieusunięcie przez pozwanego stwierdzonej wady w czasie odpowiednim w ocenie powódki. Z taką oceną działań pozwanego nie sposób się jednak zgodzić.

Czas odpowiedni na wykonanie prac należy oceniać mając na uwadze całokształt zaistniałej sytuacji, w jakiej wady się ujawniły, a także rodzaj zaistniałych wad. Wada została dostrzeżona przez powódkę na początku lipca. Poinformowała o tym pozwanego, który przyjechał do lokalu. Ciężko więc przyjąć, by unikał odpowiedzialności, skoro po otrzymaniu informacji o wystąpieniu wilgoci przyjechał, by ustalić co się dzieje w lokalu. Bezsporne jest w sprawie, że po tej pierwszej wizycie pozwany nie podjął żadnych działań naprawczych. W ocenie Sądu jednak nie można mu przypisać opieszałości. Wiarygodne są bowiem twierdzenia T. U., że po pierwszej wizycie uznał, iż zawilgocenie jest skutkiem rozlania wody przez powódkę. Takie przypuszczenie było o tyle uzasadnione, że wilgoć znajdowała się głównie na podłodze, zaś w lokalu znajdowało się 6 akwariów o pojemności ok 200 l każde i mogło dojść do nawet przypadkowego rozlania większej ilości wody. Na spotkaniu tym pozwany zaznaczył, że zobaczy co będzie dalej, co w ocenie Sądu nie wskazuje na zignorowanie problemu, ale na wolę upewnienia się co do jego przyczyn. Gdy problem się pogłębił i powódka znów zadzwoniła do pozwanego ten ponownie przyjechał na miejsce i jednoznacznie uznał już, że w lokalu pojawiła się wilgoć z przyczyn nieobciążających powódki. Nie zignorował wówczas problemu, wskazał, że zostanie to naprawione. Zrozumiałe jest, że na spotkaniu tym nie mógł podać powódce terminu rozpoczęcia i zakończenia prac. Przygotowanie takich działań wymaga bowiem znalezienia osób, które te prace wykonają i czasu na ich przeprowadzenie. Bez znaczenia pozostaje fakt, że pozwany prowadzi firmę budowlaną, bowiem był to okres urlopowy i wiarygodne są twierdzenia pozwanego, że nie miał od razu pracowników do wykonania tych prac. Zasady doświadczenia życiowego przekonują także, że znalezienie innej ekipy do wykonania tych robót również wymagałoby czasu, zwłaszcza w wakacje kiedy część pracowników jest na urlopach, zaś okres letni jest najlepszym czasem na wykonywanie prac budowalnych z uwagi na korzystne warunki pogodowe i firmy mają dużo zleceń. Tymczasem powódka nie wzięła tego w ogóle pod uwagę, mimo podnoszenia tych okoliczności przez pozwanego. Oczekiwała jednoznacznych deklaracji kiedy prace zostaną wykonane podkreślając jednocześnie, że będą one trwały długo. Jakkolwiek zrozumiałe są nerwy powódki i jej bliskich na zaistniałą sytuację, a także obawy w związku z rodzajem prowadzonej działalności, to nie może to tłumaczyć podejmowania natychmiastowej decyzji o wypowiedzeniu umowy tylko dlatego, że pozwany nie wskazał kiedy prace zostaną wykonane. W ocenie Sądu zwykłe doświadczenie życiowe pozwala uznać, że rodzaj zaistniałej wady wymagał podjęcia bardziej zaawansowanych prac, a przede wszystkim ustalenia źródła problemu i jego wyeliminowanie. Oczekiwanie przez powódkę, by pozwany od razu wskazał kiedy prace zostaną wykonane są nieracjonalne w sytuacji, gdy w istocie dopiero w połowie lipca wada ta ujawniła się na tyle, że można było uznać, iż problem tkwi w lokalu, a nie działaniach powódki, zaś samo usunięcie wady wymagało podjęcia szeregu prac (na co zresztą wskazywał ojciec powódki podczas rozmowy 21 lipca 2021 r.). Przepis art. 664 § 2 k.c. mówi o usunięciu wady w „czasie odpowiednim”. Odpowiedni czas na usunięcie wady będzie wyznaczał z jednej strony rodzaj wady i jej rozmiar, a z drugiej prace, które muszą być podjęte, by tą wadę usunąć. Spotkanie, na którym jednoznacznie ustalono, że w lokalu występuje wada, którą pozwany musi usunąć miało miejsce w dniu 14 lipca 2021 r. natomiast już tydzień później powódka oczekiwała jednoznacznego wskazania kiedy wada zostanie usunięta, a w sytuacji braku konkretnej odpowiedzi wypowiedziała umowę. Zauważyć przy tym należy, że na ostatnim spotkaniu pozwany wskazywał już jak prace będą przebiegały, zaś ani powódka, ani jej ojciec nie kwestionowali, że te parce będą podjęte. Wskazywali tylko, iż będą długo trwały. W istocie więc można uznać, że to nie brak usunięcia wady, czy też sprecyzowania kiedy wada zostanie usunięta, legł u podstaw decyzji powódki o wypowiedzeniu umowy, a przypuszczalny czas trwania tej naprawy i związane z tym problemy w prowadzeniu sklepu. Obawy te byłyby uzasadnione, choć i tak nie upoważniałyby powódki do wypowiedzenia umowy, gdyby nie postawa pozwanego, który jednoznacznie wskazywał, że za czas naprawy nie będzie płacony czynsz, a dodatkowo godził się także na poniesienie innych kosztów obciążających powódkę. Strony rozmawiały przecież o tym i T. U. podkreślał, że starty powódki zostaną rozliczone. Okoliczność, że strony mówiły tylko o opłatach na ubezpieczenie społeczne nie oznacza, iż tylko ten koszt pozwany zwróciłby powódce. Po prostu nie wskazano mu innych ponoszonych przez nią kosztów, ale postawa pozwanego przekonuje, że był gotów straty powódce zrekompensować. Między stronami nie doszło jednak do rzeczowej, spokojnej rozmowy na ten temat, bowiem ostatnie spotkanie przebiegało w nerwowej atmosferze. Natomiast podjęcie spokojnych rozmów zapewne pozwoliłoby na ustalenie kiedy i jakie prace będą wykonywane oraz jak mają wyglądać rozliczenia stron i pokrycie strat powódki. Tymczasem pomimo wskazywania pozwanego, że prace będą podjęte i jakie to będą prace, powódka wypowiedziała umowę. Podkreślić należy, że powódka zawarła wiążącą ją umowę i powinna respektować przyjęte na siebie zobowiązanie. Powoływanie się na przepisy Kodeksu cywilnego bez głębszej analizy ich treści nie może uzasadniać dokonywania działań skutkujących zerwaniem łączącego ją z pozwanym stosunku prawnego. Dla powódki było oczywiste od początku, że w lokalu wystąpiła wada nie z jej winy. Pozwany przekonał się o tym dopiero w połowie lipca. Jak już bowiem wskazano, uzasadnione są jego wątpliwości co do źródła zawilgocenia podłogi i ściany nad podłogą podczas pierwszego spotkania w tej sprawie. Od momentu zaś gdy jednoznacznie ujawnione wadę lokalu do wypowiedzenia umowy przez powódkę minął tylko tydzień. Trudno zaś uznać, by w okolicznościach sprawy tydzień był okresem odpowiednim na usunięcie stwierdzonej wady.

Mając na uwadze powyższe Sąd Rejonowy uznał, że brak było w sprawie podstaw do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania umówionego okresu wypowiedzenia. Okres ten wynosił 4 miesiące, zaś należny za ten okres czynsz najmu to łącznie kwota 12.320 zł. Ponieważ powódka nie uiściła tej należności, zaś wpłacona na rzecz pozwanego kaucja miała zabezpieczać należności wynikające z umowy, nie było podstaw do zasądzenia od pozwanego zwrotu kaucji w kwocie 8.800 zł, skoro T. U. zaliczył ją na poczet należnych od powódki opłat czynszowych, które przewyższają wysokość kaucji. Dlatego też roszczenie o jej zasądzenie zostało oddalone.

W tym miejscu, zdaniem Sądu Rejonowego zwrócić należy uwagę na jedną istotną kwestię. Oczywistym jest, że powódka, zgodnie z propozycją pozwanego, miała nie płacić mu czynszu przez okres wykonywanych przez niego prac remontowych tj. do czasu doprowadzenia lokalu do umówionego stanu. Ustalenie takie wiązałoby jednak strony jedynie wówczas, gdyby umowa nie została wypowiedziana przez powódkę i dalej obowiązywała po wykonaniu prac naprawczych. Wówczas to powódka nie płaciłaby czynszu do czas usunięcia wad, a po tym czasie warunki umowy w pełni „odżyłyby” i K. T. zobowiązana byłaby opłacać czynsz, w razie zaś wypowiedzenia przez nią umowy obowiązywałby czteromiesięczny okres wypowiedzenia, w trakcie którego także najemca płaciłby należności wobec pozwanego. Jednakże w sytuacji, gdy powódka wypowiedziała umowę bez umówionego okresu wypowiedzenia, do czego w ocenie Sądu nie było podstaw i natychmiastowe wypowiedzenie nie było skuteczne, w mocy pozostawały wynikające z umowy obowiązki stron, którym było m.in. opłacanie czynszu przez powódkę. Trudno bowiem przyjąć, by po rozwiązaniu umowy, na co pozwany nie wyrażał zgody, wiążąca między stronami była propozycja T. U. zgłoszona w celu porozumienia się z powódką i wykonania ciążących na wynajmującym obowiązków z jak najmniejsza startą dla najemcy. Propozycja ta dotyczyła bowiem jedynie sytuacji, gdy umowy dalej miałaby między stronami obowiązywać.

Przechodząc do żądania powódki zasądzenia na jej rzecz odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy podnieść należy, że żądanie to jest zasadne na podstawie art. 471 k.c., jednak nie w pełnej wysokość dochodzonej kwoty. Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi. Jak stanowi art. 361 § 2 k.p.c. w braku odmiennego przepisu lub postanowienia umowy naprawienie szkody obejmuje straty, które poszkodowany poniósł (szkoda rzeczywista – damnum emergens), oraz korzyści, które mógłby osiągnąć, gdyby szkody mu nie wyrządzono ( lucrum cessans). Szkoda związana z utraconymi korzyściami ( lucrum cessans) polega na tym, że majątek poszkodowanego nie wzrósł tak, jakby to się stało, gdyby nie nastąpiło zdarzenie, z którym łączy się czyjaś odpowiedzialność (zdarzenie sprawcze). Dla ustalenia istnienia szkody i jej wysokości trzeba porównać rzeczywisty stan majątku poszkodowanego po zdarzeniu sprawczym ze stanem hipotetycznym, to jest takim jaki by istniał, gdyby nie nastąpiło zdarzenie sprawcze (por. wyrok SN z dnia 23 kwietnia 2021 r. (...) 86/21, Legalis nr 2600714).

K. T. dochodziła w sprawie zasądzenia od pozwanego kwoty poniesionej przez nią na zakup nowych półek do regałów, gdyż w wyniku zawilgocenia poprzednie uległy zniszczenia, kwoty zakupu żwirku dla kotów, którego opakowania również zapleśniały, a także kosztu zakupu i montażu reklamy w oknach i na drzwiach lokalu, której nie można było ponownie wykorzystać.

W zakresie dwóch pierwszych zgłoszonych żądań nie można mieć wątpliwości, że są one uzasadnione. Wskutek obciążającej pozwanego wady lokalu doszło do zniszczenia półek i towaru. Powódka zmuszona więc była zakupić nowe wyposażenia, zaś uszkodzonego towaru nie mogła już sprzedać i uzyskać z tego tytułu dochodu. Okoliczności te nie były kwestionowane przez pozwanego, tak samo jak wysokość poniesionej w związku z tym szkody. Dlatego też Sąd zasądził od pozwanego na rzecz powódki kwotę 306,40 zł, na którą złożył się koszt zakupu nowych półek (...) w kwocie 267,19 zł oraz koszt zakupu zniszczonego żwirku tj. 39,21 zł.

W pozostałym zaś zakresie roszczenie odszkodowawcze podlegało oddaleniu. Powódka dochodziła bowiem jeszcze zwrotu kosztu reklamy, której nie można było ponownie wykorzystać. W ocenie Sądu natomiast za poniesione wskutek tego straty powódki T. U. nie ponosi odpowiedzialności. W okolicznościach sprawy, o czym była już mowa powyżej, brak było bowiem podstaw do natychmiastowego wypowiedzenia przez powódkę umowy i opuszczenia lokalu. To była jej decyzja, by bez odczekania odpowiedniego czasu na wykonanie przez pozwanego napraw zakończyć umowę i przenieść się do innego lokalu. Gdyby powódka pozwoliła pozwanemu na wykonanie prac i usunięcie wady, mogłaby dalej prowadzić w lokalu działalność i korzystać z reklamy. Trudno więc przyjąć, by pozwany miał zwrócić powódce koszt reklamy kiedy to mogła ona nadal tam prowadzić działalność. Niezależnie od tego wskazać należy, że przecież w umowie zawartej na czas oznaczony strony zastrzegły możliwość jej wypowiedzenia określając tylko dłuższy, bo czteromiesięczny okres wypowiedzenia. Możliwość taką miał najemca, ale i wynajmujący. Mogło więc dojść do sytuacji, gdy niebawem po zawarciu umowy najmu pozwany wypowiedziałby powódce umowę i musiałaby ona opuścić lokal po 4 miesiącach. Wówczas nie mogłaby mieć ona żadnych zastrzeżeń do działania pozwanego, które podjął on w oparciu o zwartą z nią umowę, i nie mogłaby żądać od niego zwrotu kosztów reklamy. Decydując się więc na umieszczenia takiej okleiny powódka powinna się była liczyć z tym, że po opuszczeniu lokalu, niezależnie od tego, kiedy ona sama planowała go opuścić, reklamy nie będzie mogła już wykorzystać ani odzyskać kosztu jej zakupu i montażu. Dlatego też roszczenie powódki obejmujące żądanie zasądzenia od pozwanego zwrotu kosztów zakupu i montażu reklamy podlega oddaleniu.

O odsetkach orzeczono na podstawie art. 481 § 1 i 2 k.c. w zw. z art. 455 k.c. Termin zapłaty dochodzonych kwot nie był ustalony między stronami, tak więc wymagalność roszczenia zależna była od wezwania do ich zapłaty. Pełnomocnik powódki wystosował do pozwanego wezwanie do zapłaty kwot objętych powództwem jeszcze przed wytoczeniem powództwa i w piśmie zakreślono termin 3 dni na uiszczenie żądanej kwoty. Pismo zostało odebrane przez pozwanego w dniu 25 sierpnia 2021 r. Mając to na uwadze, żądanie zasądzenia odsetek od dnia 29 sierpnia 2021 r., tj. od dnia następnego po upływie zakreślonego terminu, jest zasadne.

O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 100 k.p.c. i art. 102 k.p.c. Powódka wygrała proces tylko w 3%, więc pozwanemu należał się zwrot kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 3.360,99 zł. W ocenie Sądu jednak istniały w sprawie podstawy, by obciążyć powódkę obowiązkiem zwrotu kosztów pozwanemu jedynie w części. K. T. jest osobą młodą, podjęta przez nią działalność była pierwszą, zaś na jej uruchomienie korzystała ze wsparcia z Urzędu pracy. Nie miała doświadczenia w biznesie i w relacjach kontraktowych. Niewątpliwie powódka zachowała się zbyt impulsywnie, gdyż racjonalnie podchodząc do sprawy powinna umożliwić pozwanemu chociaż podjęcie prac, ale też charakter wady i jej postęp ją zaskoczył. Z drugiej strony T. U. nie informował powódki na bieżąco o podejmowanych działaniach, co w ocenie powódki, już i tak zdenerwowanej całą sytuacją, mogło świadczyć o zignorowaniu przez niego problemu. Powódka więc mogła działać w przekonani o słuszności swojej decyzji, natomiast ostateczne ustalenie braku podstaw do natychmiastowego wypowiedzenia przez nią umowy nastąpiło dopiero w toku niniejszej sprawy. Dlatego też zdaniem Sądu należało zastosować jedynie częściowe obciążenie powódki kosztami zastępstwa procesowego pozwanego. Jednocześnie brak było podstaw, by nie obciążać jej tymi kosztami całkowicie. Pozwany nie może bowiem ponosić pełnych kosztów decyzji biznesowych i procesowych powódki. Mając to na uwadze, Sąd zasadził od K. T. na rzecz pozwanego kwotę 1.800 zł tytułem częściowego zwrotu kosztów zastępstwa procesowego, nie obciążając jej tymi kosztami w pozostałym zakresie.

Apelację od powyższego wyroku wniosła powódka, zaskarżając go w części tj. co do punktu 2 i 3 wyroku. Powyższemu orzeczeniu zarzuciła naruszenie przepisów postępowania, które miało wpływ na treść zapadłego wyroku, tj.:

1. art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., art. 232 k.p.c. i art. 235(2) § 1 pkt 2 k.p.c., poprzez bezpodstawne oddalenie wniosku dowodowego strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego z zakresu budownictwa (vide: pismo z 08 listopada 2022 r.), a który to wniosek zmierzał do wykazania okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy, a zarazem wymagających wiadomości specjalnych, takich jak min. czas potrzebny do usunięcia stwierdzonej wady oraz czy wada dawała się w ogóle usunąć biorąc pod uwagę rozsądny czas i opłacalność ekonomiczną wymaganych do przeprowadzenia prac remontowych, co finalnie doprowadziło do nierozpoznania istoty sprawy:

2. art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 327(1) § 1 k.p.c., a także art. 229 k.p.c. i 228 k.p.c.,

poprzez poczynienie dowolnych, bo sprzecznych z zebranym w sprawie materiałem dowodowym ustaleń faktycznych, w szczególności w zakresie tego, że:

- takie okoliczności jak: czy stwierdzone wady w lokalu uniemożliwiały użytkowanie lokalu zgodnie z umową; jakie prace należałoby wykonać by usunąć problem wilgoci; jaki czas był potrzebny na przeprowadzenie stosownych prac naprawczych - pozostają bez znaczenia dla sprawy w sytuacji, gdy w świetle brzmienia art. 664 § 2 k.c. okoliczności te mają fundamentalne znaczenie chociażby dla możliwości oceny charakteru stwierdzonych wad oraz czy pozwany był w ogóle w stanie je usunąć w „odpowiednim terminie";

- rodzaj koniecznych prac naprawczych i czas ich trwania pozostają bez wpływu dla prawnej oceny dokonanego wypowiedzenia umowy najmu - bowiem rzekomo powódka nie dała pozwanemu szansy na usunięcie stwierdzonych wad w sytuacji, gdy zgodnie z orzecznictwem sądów powszechnych, wada rzeczy najętej ma charakter nieusuwalny, jeżeli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe usunięcie wady, a także gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie, mając w szczególności na uwadze cel umowy najmu i okres, na który została ona zawarta, zaś na równi z nieusuwalnością wady należy traktować sytuacje, w których jej usunięcie byłoby oczywiście nieopłacalne ekonomicznie - zaś do poczynienia takich ustaleń faktycznych wymagana była opinia biegłego;

- powódka nie dała pozwanemu szansy na usunięcie stwierdzonych wad w czasie odpowiednim, oczekiwała bowiem natychmiastowej deklaracji kiedy one zostaną podjęte i ukończone - w sytuacji, gdy pozwany wiedział o problemie niemalże od miesiąca i w tym okresie nie podjął absolutnie żadnych realnych kroków mających na celu usunięcie problemu, nie podjął nawet samodzielnej inicjatywy, aby zorganizować spotkanie celem poczynienia jakichkolwiek ustaleń, zaś powódka oczekiwała tylko i wyłącznie od pozwanego deklaracji kiedy ten w końcu rozpocznie prace naprawcze;

- okres niemalże miesiąca nie jest czasem „odpowiednim" na chociażby rozpoczęcie prac naprawczych biorąc pod uwagę, że powódka prowadziła sklep zoologiczny sprzedając m.in. karmę dla zwierząt i organizmy żywe w związku z czym obowiązywały ją określone standardy sanitarne będąc dodatkowo narażoną na potencjalne kontrole z sanepidu i inspekcji weterynaryjnej, a co za tym idzie była wymagana pilna interwencja pozwanego na zgłoszony problem;

- powódka nie oczekiwała na upływ „odpowiedniego czasu" na usunięcie przez pozwanego wad w sytuacji, gdy sam pozwany przyznał, że był trzykrotnie na miejscu w sklepie na żądanie powódki oraz był przez nią informowany dodatkowo telefonicznie o narastającym problemie jak i przez ojca powódki, podobnie jak była o wszystkim informowana żona pozwanego i mimo upływu niemalże miesiąca nie zaproponowano nawet sposobu wyjścia z sytuacji oraz daty rozpoczęcia prac, a co za tym idzie sprzecznym z logiką i doświadczeniem życiowym jest oczekiwanie, że powódka miała w dalszym ciągu „wyczekiwać przez odpowiedni czas", aż pozwany raczy cokolwiek zrobić...;

- w sprawie nie zostało wykazane by zaistniałe wady stanowiły rzeczywiste zagrożenie dla zdrowia czy życia powódki w sytuacji, gdy mimo wyraźnie wskazanej podstawy prawnej wypowiedzenia umowy (zarówno w wypowiedzeniu jak i w treści pozwu) strona pozwana w ogóle się do niej nie odniosła (vide: odpowiedź na pozew), ani nie kwestionowała wskazanych przesłanek z art. 682 k.c., a co za tym idzie mając chociażby na uwadze treść art 229 k.p.c. należy uznać, że okoliczności te nie były kwestionowane przez stronę pozwaną, a więc nie wymagały dowodu przeciwnego;

- w sprawie nie zostało wykazane by zaistniałe wady (pleśń, grzyb, wilgoć - vide: bogata dokumentacja zdjęciowa) stanowiły rzeczywiste zagrożenie dla zdrowia, czy życia powódki w sytuacji, gdy wiedza o negatywnym wpływie pleśni i grzyba na organizm człowieka są faktami notoryjnymi, powszechnie dostępnymi nie wymagającymi nawet zasadniczo wiedzy specjalnej;

- nie wykazano, by w lokalu - na trwałych elementach lokalu - pojawiły się grzyb i pleśń

(cytat z uzasadnienia: „przypominające pleśń naloty pojawiły się jedynie na

ruchomościach") w sytuacji, gdy z załączonej do akt dokumentacji fotograficznej, dokumentacji video, a także nawet z samego nagrania audio z ostatniego spotkania stron w lokalu w sposób niebudzący wątpliwości wynika, że grzyb i pleśń opanowały również ściany i to nie tylko zewnętrzne ale również działowe;

- pozwany deklarował niezwłoczne podjęcie działań zmierzających do usunięcia wady w sytuacji, gdy po stronie pozwanego jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowo panowała zupełna bierność i brak jakiejkolwiek inicjatywy;

- z załączonych do pisma pełnomocnika strony powodowej zdjęć wynika, że wadę udało się usunąć w sytuacji, gdy na załączonych zdjęciach (wykonanych w październiku 2022 r.) widać poniszczone ściany oraz wilgoć wewnątrz lokalu, zaś dokładny stan rzeczy miał ocenić biegły sądowy z zakresu budownictwa;

- pozwany nie unikał odpowiedzialności „bowiem przyjechał do lokalu by ustalić co się dzieje w lokalu" w sytuacji, gdy po tym fakcie pozwany zachowywał się całkowicie

biernie;

- wiarygodne są twierdzenia pozwanego, że po pierwszej wizycie uznał, iż zawilgocenie występujące w lokalu jest skutkiem rozlania wody przez powódkę z akwarium w sytuacji, gdy ustalenia takie są sprzeczne z jakimkolwiek zdrowym rozsądkiem, czy doświadczeniem życiowym, bowiem nikt racjonalnie postępujący nie wszczyna alarmu, nie żąda usunięcia wad i finalnie nie wypowiada umowy najmu sklepu dopiero co otworzonego w związku z tym, że komuś rozlała się woda z akwarium;

- wiarygodne są twierdzenia pozwanego, że nie mógł podjąć jakichkolwiek działań - przez okres niemalże miesiąca (!) - bowiem był to okres urlopowy w sytuacji, kiedy powódka oświadczyła, że wypowiada umowę w ciągu zaledwie 2-3 dni na miejscu zjawił się pracownik, który rozpoczął prace przy fundamentach, a co za tym idzie wymówki pozwanego należy uznać za całkowicie niewiarygodne; dodatkowo strona pozwana w żaden sposób nie wykazała, aby pracownicy pozwanego (pozwany ma firmę budowlaną) mieli w tamtym czasie urlopy (nie przedstawiono na te okoliczności żadnych dokumentów), nie przedstawiono także żadnych dokumentów, z których by wynikało, że pozwany np. zwracał się do innych firm z ofertą współpracy przy osuszaniu budynku, zaś ciężar wykazania takich okoliczności spoczywał na pozwanym;

- pozwany był gotów rekompensować starty powódki związane z zamknięciem sklepu w sytuacji, gdy jak wynika z załączonego nagrania audio i sporządzonej transkrypcji pozwany wprost oświadczył, że może pokryć jedynie ZUS i zwolni powódkę z opłat za czynsz, zaś w pozostałym zakresie „nie będzie przecież karmił powódki" - zaś koszty prowadzenia działalności to nie tylko ZUS i czynsz, ale również szereg innych kosztów, jak np. księgowa, telefon, Internet, utrzymanie asortymentu m.in. ryb, magazynowanie towaru, zakup asortymentu, a przede wszystkim działalność gospodarcza jak wynika z ustawowej definicji otwierana jest w celach zarobkowych, a co za tym idzie samo zamknięcie lokalu na kilka czy kilkanaście miesięcy i zwolnienie powódki z opłat czynszu nie rozwiązuje w żaden sposób problemu braku rentowności sklepu;

- pomiędzy jednoznacznym ustaleniem, że w lokalu występuje wada, którą pozwany musi usunąć, a wypowiedzeniem umowy przez powódkę upłynął zaledwie tydzień w sytuacji,

gdy o tym że w sklepie jest grzyb i pleśń było już wiadomo na początku lipca podczas pierwszego spotkania w lokalu (już wówczas zgodnie z depozycjami powódki i świadków widać było grzyb pod półkami i na ścianach), dodatkowo strony były w kontakcie telefonicznym, dodatkowo ojciec powódki był w kontakcie telefonicznym z pozwanym i jego żoną, gdzie wielokrotnie informowano o postępującym problemie, na co sam wskazał Sąd w uzasadnieniu, gdzie na (...)a powódki ze zdjęciem grzyba pozwany odpowiedział

„widzę",

- Sąd I instancji nie dostrzega różnicy pomiędzy czasem niezbędnym do usunięcia wady, a wystarczającym czasem potrzebnym do przystąpienia do jej usuwania, bowiem głównym zarzutem powódki względem pozwanego była jego całkowita bierność mimo zgłaszanego wielokrotnie problemu, a nie to, że pozwany nie jest w stanie usunąć wady w ciągu tygodnia czy dwóch...;

- pozwany „zaliczył" sobie wpłaconą kaucję na poczet należnych mu opłat czynszowych w sytuacji, gdy pozwany nie wystawił żadnej faktury ani nie podniósł zarzutu potrącenia;

- w niniejszym stanie faktycznym nie zostały spełnione ustawowe przesłanki do wypowiedzenia umowy najmu bez zachwiania okresy wypowiedzenia z art. 664 § 2 k.c. oraz art. 682 k.c.;

2. naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

- art. 682 k.c., poprzez jego błędną wykładnię polegającą na uznaniu, że w lokalu nie wystąpił stan zagrożenia zdrowia i życia osób w nim przebywających uzasadniający wypowiedzenie umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w sytuacji, gdy zgromadzony w sprawie materiał dowody przede wszystkim zdjęcia oraz nagrania video przeczą tym ustaleniom; zaś dodatkowo bierna postawa procesowa strony pozwanej oraz to, że pleśń i grzyb negatywnie wpływają na organizm człowieka są faktami notoryjnymi powodują, że przeprowadzenie rozbudowanego postępowania dowodowego w tym zakresie jawiło się jako bezcelowe;

- art. 664 § 2 k.c., poprzez niewłaściwą wykładnię polegającą na uznaniu, że powódce nie przysługiwało uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, bowiem ta nie dała pozwanemu szansy na usunięcie wady w odpowiednim terminie w sytuacji, gdy pozwany w ogóle nie wykazał, aby ten przez okres niemalże miesiąca podjął jakiekolwiek faktyczne działania mające na celu usunięcie problemu, zaś to pozwany z okoliczności tych wywodził dla siebie określone skutki prawne, a co za tym idzie to na pozwanym spoczywał w tym zakresie ciężar dowodu; dodatkowo poprzez bezzasadne uznanie, że „odpowiedni czas" na usunięcie wad, to bliżej nieokreślona przyszłość bez względu na zakres wymaganych prac i koszty z tym związane;

- art. 498 k.c. w zw. z art. 499 k.c. w zw. z art. 203(1) k.p.c. i §4 ust. 7 umowy najmu, poprzez oddalenie powództwa w wysokości 8800 zł stanowiącej równowartość wpłaconej przez powódkę kaucji w sytuacji, gdy pozwany nie wystawił jakiejkolwiek faktury za zaległy czynsz z czteromiesięcznego okresu wypowiedzenia, ani nie podniósł nawet zarzutu potrącenia, w związku z czym tak naprawdę Sąd I instancji z urzędu, brew przepisom prawa dokonał w imieniu pozwanego potrącenia „przysługującej mu" wierzytelności;

- art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c., poprzez ich niewłaściwe zastosowanie i oddalenie powództwa w zakresie odszkodowania obejmującego koszt wykonania reklamy, na skutek błędnego założenia, że powódka nie miała podstaw prawnych do tego typu żądania.

Mając powyższe na uwadze, na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. i art. 382 k.p.c. w zw. z art. 380 k.p.c. i art. 374 k.p.c., wniósł o przeprowadzenie rozprawy oraz rozpoznanie przez Sąd II instancji postanowienia Sądu I instancji z dnia 23 listopada 2022 r. dot. pominięcia wniosku strony powodowej o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego oraz o przeprowadzenie tego dowodu przez Sąd II instancji.

Skarżący wniósł o zmianę w/w wyroku w zaskarżonej części poprzez uwzględnienie powództwa w całości oraz zmianę wyroku w pkt 3 poprzez zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów procesu za I instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, nadto o zasądzenie od strony pozwanej na rzecz strony powodowej kosztów procesu za II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego wg. norm przepisanych wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja powódki okazała się w całości zasadna i jako taka skutkowała zmianą zaskarżonego rozstrzygnięcia.

W pierwszym rzędzie, jeszcze przed wyjaśnieniem motywów, jakie legły u podstaw konstatacji Sądu Okręgowego o tym, że zaskarżone wywiedzioną przez powoda apelacją orzeczenie wymagało zreformowania, wskazać należało, że art. 382 k.p.c., nakłada na sąd II instancji obowiązek rozważenia na nowo całego zebranego w sprawie materiału oraz dokonania własnej, samodzielnej i swobodnej oceny, w tym oceny zgromadzonych dowodów (vide: postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 17.04.1998r., II CKN 704/97, L.). Sąd II instancji nie ogranicza się zatem tylko do kontroli orzeczenia Sądu I instancji, lecz bada ponownie całą sprawę, a rozważając wyniki postępowania przed Sądem I instancji, władny jest ocenić je samoistnie. Postępowanie apelacyjne jest przedłużeniem procesu przeprowadzonego przez pierwszą instancję, co oznacza, że nie toczy się on na nowo. Trzeba też pamiętać, że kognicja sądu odwoławczego obejmuje "rozpoznanie sprawy" (a nie tylko środka odwoławczego) i to w taki sposób, w jaki mógł i powinien uczynić to sąd pierwszej instancji (vide: uchwała Sądu Najwyższego 7 sędziów - zasada prawna – z dnia 31 stycznia 2008 r., III CZP 49/07, Lex nr 341125). W konstrukcji prawnej rozpoznawania sprawy przez Sąd II instancji w wyniku wniesienia apelacji przez stronę lub strony postępowania, w polskiej procedurze cywilnej chodzi o skontrolowanie prawidłowości rozstrzygnięcia sprawy przez sąd pierwszej instancji i, jeżeli to potrzebne, przeprowadzenie postępowania dowodowego, a następnie wydanie orzeczenia merytorycznego.

Bacząc zatem na charakter postępowania apelacyjnego, które wprawdzie jest postępowaniem odwoławczym i kontrolnym, to jednak zachowuje charakter postępowania rozpoznawczego, Sąd Okręgowy ponownie ocenił zebrane w toku postępowania dowody. Pozostając sądem merytorycznym Sąd Okręgowy przeanalizował raz jeszcze cały zebrany w sprawie materiału dowodowego oraz dokonał analizy prawnej zgłoszonego w sprawie roszczenia wraz z przedstawioną jego podstawą faktyczną. Na tym zaś gruncie trafnym okazał się podniesiony przez skarżącego zarzut błędnego ustalenia przez Sąd pierwszej instancji stanu faktycznego, czyli naruszenia dyspozycji art. 233 § 1 k.p.c. wobec przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów. W efekcie Sąd Odwoławczy doszedł do przekonania, że przyjęta przez Sąd I instancji ocena sprawy nie była prawidłowa, co rzutowało na konieczność zreformowania wydanego wyroku.

Odnosząc się na wstępie do wniosku skarżącej w trybie art. 380 k.p.c. co do postanowienia Sądu Rejonowego o oddaleniu wniosku o biegłego sądowego, to również Sąd Okręgowy nie znalazł podstaw do zmiany tegoż postanowienia i dopuszczenia takiego dowodu. W pierwszej kolejności w sprawie należy zebrać materiał dowodowy, a zasięgnąć opinii biegłego dopiero w sytuacji, w której okaże się, że do ich oceny konieczne są wiadomości specjalne, co w przedmiotowej sprawie nie miało miejsca., w konsekwencji niezasadne są zarzuty art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c., art. 232 k.p.c. i art. 235(2) § 1 pkt 2 k.p.c.

W ocenie Sądu odwoławczego argumentacja Sądu pierwszej instancji przedstawiona w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku wyraźnie wskazuje na to, że Sąd Rejonowy uchybił w niniejszej sprawie dyspozycji przepisu art. 233 § 1 k.p.c., dokonując oceny zgromadzonego materiału dowodowego w sposób niewszechstronny. Błędnie ocenił sąd pierwszej instancji zgromadzony materiał dowodowy, gdyż istnienie pleśni i grzybów w lokalu pozwanego i ich negatywne działanie na zdrowie to fakt notoryjny, nie wymagające wiedzy specjalnej. Grzyb i pleśń były obecne na ścianach zewnętrznych, jak i działowych., zawilgocenie i pleśń tak szybko postępowały, że półki wykonane z płyt (...) zostały uszkodzone, zaś żwirek nie nadawał się do sprzedaży. Skoro wada ujawniła się już na początku lipca, widoczne były ślady pleśni, a od tej chwili pozwany przez okres 3 tygodni do momentu wypowiedzenia umowy nie podjął konkretnych działań, to ciężko wymagać od powódki, z której inicjatywy odbywały się wszelkie kontakty, aby wobec tak biernej postawy pozwanego nadal miała oczekiwać, aż zdecyduje on podjąć naprawę. Biorąc pod uwagę całokształt sprawy, należy uznać, że przyjęty przez pozwanego plan działania był gołosłowny, zmierzający jedynie do odwleczenia procesu rozpoczęcia usuwania wady. Nadto, należy mieć na uwadze, że ujawniona wada wymagała znacznych nakładów i zaawansowanych prac, natomiast powódka wynajęła lokal w celu prowadzenia działalności gospodarczej, osiągania dochodów, zatem usuwanie wady wymagałoby dłuższego zamknięcia lokalu, co za tym idzie zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej, co sprzeciwia się celowi, dla którego lokal został wynajęty.

Zupełnie bezpodstawnie Sąd pierwszej instancji dokonał, potrącenia na rzecz pozwanego na czynsz z kwoty 8800 zł jako wpłaconej przez powódkę kaucji, choć pozwany takiego zarzutu nie podniósł. Pozwany nie mógł „zaliczyć" sobie wpłaconej kaucji na poczet należnych mu opłat czynszowych, bez uprzedniego podniesienia zarzutu potrącenia. Dopiero po podniesieniu tego zarzutu, rolą sądu, jest ocena, czy złożone oświadczenie o potrąceniu może wywrzeć skutek, w przeciwnym razie, sąd orzeka ponad żądanie. Ponadto złożony na etapie postepowania apelacyjnego przez pozwanego zarzut potrącenia nie mógł wywrzeć zamierzonych skutków bowiem powódka skutecznie rozwiązała umowę najmu bez wypowiedzenia.

Zasadne są zarzuty naruszania przepisów art. 682 k.c. oraz art. 664 § 2 k.c. Przepis art. 682 k.c. przewiduje możliwość wypowiedzenia najmu lokalu bez zachowania terminów wypowiedzenia, stanowiąc uregulowanie szczególne w odniesieniu do art. 664 k.c. Skutki określone w art. 664 § 1 i 2 k.c. powstają wyłącznie w razie wystąpienia przesłanek w nich wskazanych, tj. tylko wtedy, gdy najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika skorzystanie z przyznanych mu uprawnień. W przedmiotowej sprawie przesłanki uprawniające powódkę do wypowiedzenia umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia zostały spełnione.

Powódka już na początku lipca 2021 roku, gdy tylko zauważyła naloty pleśni, niezwłocznie skontaktowała się z pozwanym, który po przyjechaniu na miejsce, jednak nie chciał dostrzec problemu. Kolejne spotkanie z pozwanym odbyło się 14 lipca 2021 roku, który dostrzegł wady powodujące naloty pleśni, jednak nie wskazał konkretnego terminu, kiedy usunie wadę. Następne spotkanie powódki z pozwanym miało miejsce 21 lipca 2021 roku, choć pozwany przyznawał, że to jego obciążają prace naprawcze, to nie wskazał kiedy je rozpocznie, jedynie zapewniał, że naprawi. Zdaniem Sądu odwoławczego, pozwany bezzasadnie zwlekał z momentem rozpoczęcia naprawy, choć powinien zrobić to niezwłocznie. W konsekwencji biernej postawy pozwanego, powódka przedstawiła pismo z natychmiastowym wypowiedzeniem umowy, które należy uznać za skuteczne od dnia 21 lipca 2021 roku. Zgodnie z art. 664 § 2 k.c. oraz przyjętym orzecznictwem, przyjmuje się że wada rzeczy najętej ma nieusuwalny charakter, jeżeli w danych warunkach z przyczyn obiektywnych nie jest w ogóle możliwe usunięcie wady, ale także gdy nie da się tego zrobić w stosownym czasie, mając na uwadze cel umowy najmu i okres, na który została zawarta. W niniejszej sprawie, należało uznać, że pozwany nie byłby w stanie usunąć wady w odpowiednim czasie, z uwagi na cel umowy. Celem umowy było wynajęcie lokalu na prowadzenie działalności gospodarczej przez powódkę polegającej na prowadzeniu sklepu zoologicznego, gdzie sprzedawane są zarówno zwierzęta jak i żywność oraz stosowne akcesoria. Sklep dla tego typu działalności musi spełniać odpowiednie wymogi sanitarne i w takich warunkach nie powinni przebywać zarówno ludzie jak i zwierzęta oraz nie powinna być przechowywana żywność i akcesoria. Trzeba wskazać, że ujawniona wada wymagała znacznych nakładów i zaawansowanych prac, oraz stosownego czasu na jej usunięcie, natomiast powódka wynajęła lokal w celu osiągania dochodów, zatem usuwanie wady wymagałoby dłuższego zamknięcia lokalu, co za tym idzie zaprzestaniu prowadzenia działalności gospodarczej przez powódkę, co sprzeciwia się celowi, dla którego lokal został wynajęty.

Sąd I instancji uwzględnił jedynie, jako należne powódce koszty nowych półek z (...) oraz żwirku. Nie sposób zgodzić się z Sądem I instancji, aby w sprawie nie zostało wykazane, by zaistniałe wady stanowiły rzeczywiste zagrożenie dla zdrowia czy też życia powódki, skoro wiedzą o charakterze powszechnym jest to, że pleśnie i grzyby negatywnie oddziaływują na zdrowie człowieka wywołując schorzenia układu oddechowego, jak alergie i astmę. Zgromadzony materiał dowodowy w postaci wielu zdjęć, w sposób wystarczający potwierdza istnienie pleśni i grzybów, a ich negatywne działanie na zdrowie to fakty notoryjne, zatem bezcelowe byłoby przeprowadzanie bardziej szczegółowego postępowania dowodowego dla ich wykazania. Pleśń i grzyb opanowały ściany, meble, wyposażenie, to świadczy o bardzo szerokiej ekspansji pleśni w lokalu pozwanego. W przedmiotowej sprawie, wobec skutecznego rozwiązania przez powódkę umowy najmu bez okresu wypowiedzenia zgodnie z art. 664 § 2 k.c. z uwagi na wystąpienie stanu zagrażającemu zdrowiu i życiu, tj. istnienie wilgoci i pleśni, grzybów należna jest kwota 8800 zł stanowiącej równowartość wpłaconej przez powódkę kaucji. W konsekwencji zatem zarzut art. 498 k.c. w zw. z art. 499 k.c. w zw. z art. 203 ¹k.p.c. i §4 ust. 7 umowy najmu okazał się trafny.

Zasadny jest zarzut art. 471 k.c. w zw. z art. 361 § 2 k.c. polegający na niewłaściwym zastosowaniu przepisu. Rację ma skarżący, argumentując, że zawarta umowa najmu nie wyłączała przepisów ogólnych dotyczących odpowiedzialności kontraktowej, zatem w ramach tej odpowiedzialności tj. art. 471 k.c. możliwe jest naprawienie szkody majątkowej. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że koszt wykonania i montażu reklamy na oknach i drzwiach, który wyniósł 920 zł, jest zasadny i należny powódce. Jest to koszt poniesiony za reklamę prowadzonej przez powódkę działalności gospodarczej, która nie poniosła by go, gdyby wiedziała o wadzie lokalu pozwanego.

Wobec powyższego, działając z mocy art. 386 § 1 k.p.c. zmieniono zaskarżony wyrok, zasądzając od pozwanego na rzecz powódki dalszą kwotę 9720 zł (8800 zł - zwrot kaucji, 920 zł – koszt wykonania reklamy).

Zmiana orzeczenia w zakresie roszczenia głównego skutkować musiała również zmianą rozstrzygnięcia o kosztach procesu, na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu. W toku postępowania przed Sądem pierwszej instancji powódka łącznie wydała kwotę 4367,00 zł, na którą składała się opłata sądowa (750 zł) oraz koszty zastępstwa procesowego wraz z opłatą od pełnomocnictwa (3617 zł). Na skutek wydania wyroku reformatoryjnego powódka wygrał sprawę w całości, więc zasądzeniu od pozwanego na rzecz powódki podlegała kwota 4367,00 zł, o czym Sąd Okręgowy orzekł w punkcie I b) wyroku.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł zgodnie z wyrażoną w art. 98 § 1 i § 3 k.p.c. zasadą odpowiedzialności za wynik sporu i zasądził od przegrywającego spór pozwanego na rzecz powódki kwotę 1400 zł. Na kwotę tą złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika powódki, ustalone stosownie do § 2. pkt 4) w zw. z § 10. ust. 1 pkt 1) rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) w kwocie 900 zł, oraz opłata sądowa od apelacji w kwocie 500 zł. Odsetki ustawowe za opóźnienie naliczane od kosztów procesu zostały zasądzone od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty stosownie do dyspozycji art. 98 § 1 ¹ k.p.c.