Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym postanowieniem z dnia 15 października 2021 roku, wydanym w sprawie z wniosku A. B. (1) i K. B. z udziałem M. R., P. D., M. D. i B. O. o zasiedzenie, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa
w Ł.: stwierdził, że wnioskodawcy A. B. (1) i K. B. z dniem 29 listopada 2019 roku nabyli do wspólności majątkowej małżeńskiej przez zasiedzenie własność udziałów w wysokości 16/20 (szesnaście dwudziestych) w nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) o powierzchni 0,8176 ha, oznaczonej w rejestrze gruntów jako działka nr (...), dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą
o numerze (...) (pkt 2.) oraz ustalił, że każdy z uczestników ponosi koszty związane ze swoim udziałem w sprawie (pkt 3.).

Apelację od powyższego postanowienia złożyli uczestnicy P. D., M. D. i B. O., zaskarżając je w zakresie stwierdzenia zasiedzenia. Uczestnicy zarzucili obrazę przepisów proceduralnych przez naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., art. 235 ² § 2 k.p.c. i błędy w ustaleniach faktycznych, a także niewłaściwe zastosowanie prawa materialnego w postaci art. 336 w zw. z art. 172 k.c. Na podstawie tych zarzutów wnieśli o zmianę zaskarżonego postanowienia przez oddalenie wniosku i zasądzenie od wnioskodawców na rzecz apelujących zwrotu kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego, według norm przepisanych.

W toku postępowania apelacyjnego uczestnik M. D. uzupełnił zarzuty apelacji przez podniesienie zarzutu naruszenia art. 172 § 3 k.c.

Wnioskodawcy żądali oddalenia apelacji i zasądzenia na ich rzecz od uczestników zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Sąd Okręgowy ustalił i zważył, co następuje:

Apelacja uczestników okazała się zasadna, choć nie wszystkie zarzuty apelacji zasługiwały na uwzględnienie.

Podstawa faktyczna rozstrzygnięcia.

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy z decydowanej większości zasługują na akceptację Sądu odwoławczego, który przyjmuje je za własne. Nie dotyczy to wyłącznie tej części podstawy faktycznej, w której Sąd I instancji ustalił moment samodzielnego i pełnego władztwa wnioskodawców nad przedmiotem zasiedzenia. Z tego powodu w miejsce ustalenia:

„Od chwili nabycia udziału w nieruchomości A. B. (1) i K. B. przejęli cały zarząd i nadzór nad nieruchomością, czynili na nią wszelkie nakłady. Pozostali współwłaściciele ani później ich następcy prawni nie korzystali w tym czasie z nieruchomości, nie pojawiali się na niej, nie zamieszkiwali tam. Wnioskodawcy samodzielnie podejmowali wszystkie decyzje dotyczące nieruchomości. Prowadzili wszelkie prace remontowe
w obrębie budynku i na działce, dbali o teren wokół nieruchomości.

W latach 80-tych miał miejsce remont budynku mieszkalnego, w trakcie którego doszło m.in. do zastąpienia drewnianych ścian ściany murowanymi. Remont przeprowadził A. B. (2) oraz K. B..

Później wnioskodawcy ocieplili i otynkowali dom, wymienili okna. Wnioskodawcy ogrodzili działkę siatką na podmurówce, zbudowali szambo bezpodpływowe, postawili budynek gospodarczy, garaż. Następnie doprowadzili do nieruchomości instalację wodociągu, podłączyli nieruchomość do sieci elektroenergetycznej, gazowej, telefonicznej. Zawierali umowy na wywóz odpadów komunalnych. Na żadnym etapie nie występowali o zgodę do pozostałych współwłaścicieli. Przez jakiś czas na terenie działki znajdował się warsztat samochodowy prowadzony przez ich syna. Wnioskodawcy zajmowali się również konserwacją stawu na nieruchomości, zasadzili część drzew
i krzewów.

/dowód: umowy k. 361, 366-370, 371-375, 376-380, 381-385, 386-395, zeznania świadków: A. B. (3) – znacznik czasowy 00:06:55-00:34:31, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 406v-407, J. P. – znacznik czasowy 00:37:06-00:57:09, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 407v-408, M. P. – znacznik czasowy 00:59:15-01:19:15, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 408-409, przesłuchanie wnioskodawców: K. B. – znacznik czasowy 01:22:33-02:07:35, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 409v-410v, A. B. – znacznik czasowy 02:08:23-02:17:42, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 410v-411/”

Sąd Okręgowy ustalił:

Od chwili nabycia udziału w nieruchomości A. B. (1) i K. B. zarządzali nieruchomością wspólnie z A. B. (2). Pozostali współwłaściciele ani później ich następcy prawni nie korzystali w tym czasie
z nieruchomości, nie pojawiali się na niej, nie zamieszkiwali tam.

W latach osiemdziesiątych przeprowadzono remont budynku mieszkalnego, w trakcie którego doszło m.in. do zastąpienia drewnianych ścian ściany murowanymi. Remont przeprowadził A. B. (2) oraz K. B..
W latach następnych wnioskodawcy ocieplili i otynkowali dom, wymienili okna. Wnioskodawcy ogrodzili działkę siatką na podmurówce, zbudowali szambo bezpodpływowe, postawili budynek gospodarczy, garaż. Następnie doprowadzili do nieruchomości instalację wodociągu, podłączyli nieruchomość do sieci elektroenergetycznej, gazowej, telefonicznej. Zawierali umowy na wywóz odpadów komunalnych. Na żadnym etapie nie występowali o zgodę do pozostałych współwłaścicieli. Przez jakiś czas na terenie działki znajdował się warsztat samochodowy prowadzony przez ich syna. Wnioskodawcy zajmowali się również konserwacją stawu na nieruchomości, zasadzili część drzew
i krzewów.

/dowód: umowy k. 361, 366-370, 371-375, 376-380, 381-385, 386-395, zeznania świadków: A. B. (3) – znacznik czasowy 00:06:55-00:34:31, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 406v-407, J. P. – znacznik czasowy 00:37:06-00:57:09, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 407v-408, M. P. – znacznik czasowy 00:59:15-01:19:15, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 408-409, przesłuchanie wnioskodawców: K. B. – znacznik czasowy 01:22:33-02:07:35, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 409v-410v, A. B. – znacznik czasowy 02:08:23-02:17:42, nagranie k. 413, protokół skrócony k. 410v-411/

Małżonkowie B. od 1994 samodzielnie i na swój koszt przeprowadzali wszelkie inwestycje w poprawę standardu zabudowań, podłączenie instalacji technicznych i utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym.

/potwierdzenia wpłat i rachunki k. 64-204, korespondencja i decyzje administracyjne k. 205-219 oraz k. 357-395/

Częściowa zmiana ustaleń faktycznych wynika z uwzględnienia zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. (w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.) w zakresie nadinterpretacji dowodu z przesłuchania wnioskodawców przy nieuwzględnieniu dokumentów na które zasiadujący powoływali się w toku postępowania, co doprowadziło do zarzucanego błędu w ustaleniach faktycznych. Wnioskodawcy nie mówili nieprawdy, tylko nie byli dość precyzyjni (ten sam problem dotyczył zeznań świadków). Dlatego fakty przez nich podawane powinny zostać zestawione z dokumentami, które wskazują daty pozwalające ustalić okresy wykonania poszczególnych inwestycji
i pozostałych czynności gospodarowania sporną nieruchomością.

Nie można natomiast zgodzić się z zarzutem błędnej oceny dowodów
w zakresie dowodu z przesłuchania uczestników P. D. i P. D.. Sąd I instancji słusznie podkreślił sprzeczność tych dowodów z innym wiarygodnym materiałem dowodowym. Ocena ta była kompleksowa, rozumowanie logiczne, a wyciągnięte wnioski nie kłócą się ze wskazaniami doświadczenia życiowego.

Bezzasadny był także zarzut naruszenia art. 235 ² § 2 k.p.c. (w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.). Skarżący pomylili dowody (nośniki faktów) z faktami. Stosując art. 235 ² § 1 i 2 k.p.c. sąd odnosi się do zaproponowanego przez strony materiału dowodowego w tym sensie, że pomija dowody, a nie fakty, które wynikają
z przeprowadzonych dowodów. Okoliczności podniesione w omawianym zarzucie można było analizować w kontekście poprawności oceny dowodów
i zbudowania podstawy faktycznej rozstrzygnięcia, ale nie zakresu przeprowadzonego postępowania dowodowego.

Podstawa prawna rozstrzygnięcia.

Przechodząc do analizy zarzutów naruszenia prawa materialnego, zacząć trzeba od podkreślenia, że zgodnie z art. 172 § 1 k.c. do zasiedzenia prowadzi wyłącznie posiadanie samoistne, realizowane nieprzerwanie przez lat dwadzieścia, jeżeli posiadanie zostało objęte w dobrej wierze, albo przez lat trzydzieści w przypadku uzyskania posiadania w złej wierze. Nie ma wątpliwości, że przedmiotem zasiedzenia może być udział we współwłasności. W okolicznościach przedmiotowej sprawy wnioskodawcy powoływali się na posiadanie samoistne objęte w złej wierze, a więc musieli wykazać trzydziestoletni okres posiadania.

We wniosku przedstawiono koncepcję doliczenia okresu posiadania poprzednika. Sąd I instancji możliwość taką słusznie odrzucił. Niezależnie od wątpliwości co do rodzaju posiadania A. B. (2), nie było podstaw do przyjęcia, że zostały spełnione przesłanki z art. 176 k.c. Wnioskodawcy nie powołali się na żadne fakty, które można było interpretować jako przeniesienie posiadania w rozumieniu art. 176 § 1 k.c.
W realiach analizowanej sprawy, nie było także możliwe skuteczne wywodzenie uprawnienia do zasiedzenia z dziedziczenia posiadania, gdyż wnioskodawczyni – bezspornie – nie była jedynym następcą prawnym A. B. (2). Tymczasem z art. 176 § 2 k.c. wynika, że doliczenie okresu posiadania poprzednika ma związek nie z kontynuacją posiadania, ale z nabyciem przez spadkobierców z mocy prawa stanu faktycznego posiadania (patrz, np. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKU 105/98, OSNC 1999, nr 11, poz. 197). Z tego względu, gdy jeden ze spadkobierców w samoistne posiadanie obejmuje cały przedmiot zasiedzenia, to zasiedzenie należy liczyć najwcześniej od chwili otwarcia spadku (pogląd ugruntowany w orzecznictwie, zob. postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 10 maja 1966 r., III CR 78/66, OSNCP 1967, nr 5, poz. 83, z dnia z dnia
7 maja 1986 r., III CRN 60/86, OSNCP 1987, nr 9, poz. 138, z dnia 28 kwietnia 1999 r., I CKN 105/98, OSNC 1999, nr 11, poz. 197, z dnia 11 kwietnia 2008 r., II CSK 626/07, L.). Wnioskodawcy nie powołali się także na żadne czynności świadczące o tym, że pozostali spadkobiercy A. B. (2) rozporządzili na rzecz zasiadujących własnymi uprawnieniami do współposiadania przedmiotowej nieruchomości. W konsekwencji, przyjmując że A. B. (2) aż do śmierci był posiadaczem samoistnym nieruchomości, zasiedzenie na rzecz wnioskodawców liczyć można było najwcześniej od listopada 1992 roku. Oczywiście również przy przyjęciu, że A. B. (2)
w ogóle nie był posiadaczem samoistnym, do czego skłania się Sąd odwoławczy, akceptując w pełni argumentację przedstawioną w tym zakresie przez Sąd I instancji, o doliczeniu okresu posiadania nie może być mowy.

Podniesione przed chwilą okoliczności rzutowały na ocenę argumentacji Sądu Rejonowego, który analizował okoliczności sprawy pod kątem ustalenia początku posiadania samoistnego wnioskodawców, realizowanego niezależnie od władztwa A. B. (2), i uznał że zasiedzenie liczyć należy od chwili nabycia przez nich udziałów we współwłasności w roku 1989. Rację mają skarżący, że stanowisko to pozostaje w sprzeczności z twierdzeniami wniosku. Zainteresowani powoływali się przecież na objęcie wyłącznego posiadania nieruchomości dopiero po śmierci A. B. (2) (na ostatnim terminie rozprawy apelacyjnej pełnomocnik wnioskodawców odwołał się do wspólnego posiadania nieruchomości przez wnioskodawców i ojca wnioskodawczyni). Twierdzenia te nie wyłączały możliwości uznania przez Sąd I instancji, że posiadanie prowadzące do zasiedzenia powstało wcześniej. Nie można jednak nie zauważyć, że wnioskodawcy nie powoływali się na to, że już w roku 1989 samodzielnie władali nieruchomością jak wyłączni właściciele. Trzeba pamiętać, że nabycie udziału we współwłasności, z istoty rzeczy, nie oznacza posiadania samoistnego w zakresie udziałów pozostałych współwłaścicieli, nawet jeśli „nowi” współwłaściciele są jedynymi współwłaścicielami korzystającymi z nieruchomości. Stanowisko przeciwne jest nie do pogodzenia z treścią art. 206 k.c., który w ramach uprawnienia do współposiadania i współkorzystania z rzeczy nie odnosi się do wydzielonej części, tylko do całości nieruchomości. Zasadą jest, że ten kto włada rzeczą jak współwłaściciel jest jej współposiadaczem w części ułamkowej. Zasadniczym sposobem tego współposiadania ( pro indiviso) jest władanie całą rzeczą wspólną, ale w zakresie, który nie wyłącza takiego władania rzeczą wspólną przez pozostałych współwłaścicieli (tak, słusznie Sąd Najwyższy
w postanowieniu z 4 lipca 2014 r., II CSK 622/13, L.). W takim przypadku sprawowanie faktycznego władztwa nad całą rzeczą ( corpus) łączy się
z zamiarem wykonywania tego władztwa jako współwłaściciel ( animus). Zasiedzenie udziału nie wiąże się ze zmianą zakresu władztwa, tylko wymaga powstania woli wykonywania nie pełnego prawa własności, ale jego idealnej części (zob., np. postanowienie Sądu Najwyższego z 20 września 2012 r.,
IV CSK 117/12, L.). Zasiedzenie udziałów we współwłasności wiąże się
z wykazaniem przez współwłaściciela zmiany charakteru sprawowanego władztwa. Współwłaściciel domagający się zasiedzenia musi udowodnić, że władał rzeczą z zamiarem wyłączenia władania pozostałych współwłaścicieli. Domniemanie posiadania samoistnego z art. 339 k.c. nie ma tu zastosowania. Konieczne jest wykazanie, że doszło do wyraźnego zamanifestowania woli władania cum animo rem sibi habendi, w sposób widoczny dla współwłaścicieli i otoczenia. Zasady te przywołał także Sąd Rejonowy, ale źle zastosował je
w okolicznościach faktycznych niniejszej sprawy.

Sąd Odwoławczy dostrzega, że w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia przywołano fakty, które Sąd Rejonowy uznał za wskazujące na samodzielne gospodarowanie nieruchomością przez wnioskodawców, ale argumentacja ta (zawarta na str. 12. i 13. uzasadnienia) była wadliwa. Wbrew temu wywodowi, zachowanie wnioskodawców jako najemców przed rokiem 1989 (przede wszystkim udział w nakazanym administracyjnie remoncie domu w latach osiemdziesiątych i postawienie nowego ogrodzenia) nie może być uznane za potwierdzające zakres późniejszego władztwa właścicielskiego. Nie ma wątpliwości, że do listopada 1989 roku wnioskodawcy nie mieli statusu posiadaczy samoistnych. Okolicznością powszechnie znaną jest to, że poprzednim ustroju, a więc przed rokiem 1990, własność prywatna nie była odpowiednio chroniona, szczególnie jeśli nieruchomość objęta była publiczną gospodarką lokalami. W tamtym czasie najemcy czy dzierżawcy mogli przypisywać sobie uprawnienia przekraczające zakres ustawowo przypisany stosunkom obligacyjnym. Wnioskodawcy mogli więc pozostawać
w przekonaniu, że sporna nieruchomość od pokoleń znajdowała się we władaniu rodziny B., a później B.. Przekonanie to nie mogło jednak przełożyć się na przypisanie im statusu posiadaczy samoistnych. Sytuacja rzeczywiście zmieniła się w roku 1989, ale zupełnie dowolne było przyjęcie przez Sąd I instancji, że z chwilą nabycia udziału we współwłasności wnioskodawcy zaczęli właścicielsko samodzielnie decydować o sposobie zagospodarowania nieruchomości. Wnioskodawcy i zgłoszeni przez nich świadkowie (wszyscy przesłuchani na terminie rozprawy w dniu 16 kwietnia 2021 roku) wypowiadali się na ten temat dość ogólnie. Zeznania te można odebrać jako potwierdzenie gospodarowania nieruchomością „w sztafecie pokoleń” bez wyraźnego rozdzielenia działań na okres przed i po roku 1989. W takiej sytuacji, co słusznie podkreślili apelujący, należało ocenić cały materiał dowodowy, a więc także dziesiątki dokumentów, na które powoływali się wnioskodawcy. Wynika z nich, że kolejne modernizacje budynku mieszkalnego, inwestycje w garaż, pomieszczenie gospodarcze, infrastrukturę (media) i dbałość o teren wraz z czyszczeniem stawu dokonywane były od 1994 roku do końca lat dziewięćdziesiątych i później w latach dwutysięcznych. Świadczą o tym kopie dowodów wpłaty i rachunków z k. 64-204, które wnioskodawcy załączyli do wniosku (pierwszy dokument wystawiony został
w lutym 1994 roku, pomijając zapłatę za orkę z roku 1993, ale usługa dotyczyła utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie, a nie inwestycji). Dowody te uzupełnia korespondencja i decyzje administracyjne z k. 205-219, potwierdzające wskazany przed chwilą okres dokonywania inwestycji. Wnioskodawcy w reakcji na odpowiedź na wniosek rozszerzyli materiał dowodowy dotyczący finansowania przez nich inwestycji, ale żaden dokument z k. 357-395 nie pochodzi z okresu przed lutym 1993 roku (najstarszy z tych dokumentów to dowód zapłaty wpisowego do komitetu telefonizacji, co niekoniecznie było działaniem „na rzecz nieruchomości”, a nie wyłącznie sposobem na podniesienie standardu życia osób tam mieszkających). Inwestycje rozpoczęte w roku 1994 można było rozpatrywać w kategoriach zamanifestowania rozszerzenia władztwa wnioskodawców i to niezależnie od podniesionej przez Sąd Rejonowy okoliczności, że trudno było dotrzeć do innych właścicieli. Natomiast pomiędzy rokiem 1989 a 1994 nie wydarzyło się nic, co można interpretować jako zamanifestowanie woli posiadania przez wnioskodawców udziałów we współwłasności, które należały do pozostałych współwłaścicieli. Nawet śmierć w roku 1992 A. B. (2), rozpatrywana wyłącznie w kategoriach władztwa nad przedmiotem zasiedzenia, oznaczała tylko że już nikt poza wnioskodawcami nie aspirował do zarządzania nieruchomością. Jednak, jak już napisano, udział we współwłasności daje prawo do korzystania z całej nieruchomości. Realizacja tego prawa nie oznacza odstąpienia od posiadania pro indiviso. Nie jest też wystarczającym dowodem na władanie udziałami pozostałych właścicieli opłacanie podatku od nieruchomości, które realizowane było w ramach administrowania czy zarządu nieruchomością, najpierw przez A. B. (2), a później przez wnioskodawców.

Konkludując – skarżący słusznie podnieśli, że Sąd I instancji naruszył art. 336 w zw. z art. 172 k.c., a także art. 6 k.c., gdyż wnioskodawcy nie udowodnili, że władali udziałami pozostałych współwłaścicieli przez okres wymagany do stwierdzenia zasiedzenia.

Z uwagi na to, że art. 172 § 3 k.c. nie funkcjonuje już w obrocie prawnym, nie ma potrzeby odnoszenia się do zarzutu naruszenia tej normy prawnej.
Zgodnie z art. 10 ustawa z dnia 13 lipca 2023 r. o zmianie ustawy
o gospodarowaniu nieruchomościami rolnymi Skarbu Państwa oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1933), która uchyliła art. 172 § 3 k.c., do terminów zasiedzenia zalicza się również czas posiadania nieruchomości rolnej przed dniem wejścia w życie tej ustawy. W konsekwencji obowiązuje stan prawny jakby art. 172 § 3 k.c. nie wywoływał skutku w postaci uniemożliwienia zasiedzenia, jeśli tylko – inaczej niż w przedmiotowej sprawie – spełnione były przesłanki z art. 172 § 1 i 2 k.c.

Z tych wszystkich względów, Sąd Okręgowy zmienił zaskarżone postanowienie w punkcie 2. i oddalił wniosek. Podstawę tego rozstrzygnięcia stanowił art. 386 § 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 102
w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. W sprawach o stwierdzenie zasiedzenia, wobec ewidentnej sprzeczności interesów między uczestnikami postępowania, co do zasady podstawę rozstrzygnięcia o kosztach postępowania stanowi art. 520
§ 2 k.p.c. Nie oznacza to jednak wykluczenia możliwości odwołania się do ogólnych zasad rozliczenia kosztów postępowania, a więc także art. 102 k.p.c. Okoliczności tej sprawy były szczególne. Wnioskodawcy od lat zajmowali się sporną nieruchomością przy bierności innych współwłaścicieli i to bierności posuniętej do tego stopnia, że trudno było ustalić, kto jest współwłaścicielem. Na wnioskodawców spadł obowiązek samodzielnej dbałości o nieruchomość
i finansowania inwestycji, co musieli czynić niezależnie od swojej woli nawet zanim stali się współwłaścicielami (z przyczyn ustrojowych, które wcześniej omówiono). Wniosek o zasiedzenie był próbą uregulowania dość zagmatwanego – przez wieloletnie zaniedbania w ujawnianiu praw współwłaścicielskich – stanu prawnego nieruchomości. W takiej sytuacji obciążenia wnioskodawców kosztami postępowania naruszałoby zasady słuszności.