Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem zaocznym z dnia 26 października 2015 roku w sprawie z powództwa M. G. i R. G. przeciwko (...) Spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w (...) z siedzibą w Ł. o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo.

Apelację od powyższego wyroku wniosła strona powodowa, zaskarżając go w całości. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucili:

1.  obrazę prawa materialnego, to jest art. 535 k.c. poprzez niesłuszne uznanie, że przedmiotem umowy sprzedaży nie może być rzecz nieistniejąca w chwili zawarcia umowy;

2.  obrazę przepisu postępowania, to jest art. 339 § 2 k.p.c. poprzez odmowę przyjęcia za prawdziwe twierdzeń powodów o przejęciu przez S. S. a następnie (...) Sp. z o.o. w likwidacji długu (...) Sp. z o.o. (...). k. wobec powodów wynikającego z treści umowy przedwstępnej sprzedaży z dnia 10 grudnia 2012r. polegającego na obowiązku przeniesienia na powodów udziałów we własności nieruchomości szczegółowo tam wskazanych w sytuacji gdy twierdzenia te nie budziły uzasadnionych wątpliwości oraz nie było podstaw do uznania, że zostały przytoczone w celu obejścia prawa.

W oparciu o wskazane zarzuty strona powodowa wniosła o zmianę zaskarżonego wyroku poprzez uwzględnienie powództwa w całości wobec (...) Sp. z o.o. w likwidacji oraz zasądzenie od pozwanej na powodów kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa adwokackiego w obu instancjach.

Wnieśli także o dopuszczenie dowodów z dokumentów załączonych do apelacji; załączenie akt sprawy 1 Ns 1746/15 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi i ujawnienie w niniejszym postępowaniu dokumentów znajdujących się w tych aktach, wskazując, że poszczególne karty wskazane zostaną po załączeniu akt sprawy; zawieszenie postępowania do czasu prawomocnego zakończenia sprawy I Ns 1746/15 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Widzewa w Łodzi.

W odpowiedzi na apelację strona pozwana wniosła o jej oddalenie oraz zwrot kosztów procesu.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna i podlega oddaleniu.

Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia, które Sąd Okręgowy przyjmuje za własne, co czyni zbędnym ich ponowne przytaczanie w tym miejscu (wyrok Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 2001 r., V CKN 348/00, LEX nr 52761, Prok.i Pr. 2002/6/40). Ustalenia te Sąd I Instancji poparł wnikliwą i rzetelną analizą zebranych dowodów, a ocena tych dowodów dokonana przez ten Sąd odpowiada zasadom logiki i obejmuje wszystkie okoliczności sprawy. Sąd Okręgowy powołał także prawidłową podstawę prawną wyroku, przytaczając w tym zakresie stosowne przepisy. Sąd Okręgowy nie dostrzega naruszenia przepisów prawa materialnego, które zobligowany byłby wziąć pod uwagę z urzędu.

W pierwszej kolejności należy odnieść się do przypisywanych Sądowi I instancji uchybień procesowych, gdyż z istoty rzeczy wnioski w tym zakresie determinują kierunek dalszych rozważań.

Chybiony był zarzut naruszenia art. 339 § 2 k.p.c. W realiach niniejszej sprawy Sąd Rejonowy słusznie uznał, iż w świetle zgromadzonego materiału dowodowego uzasadnione wątpliwości budziły twierdzenia strony powodowej, iż po stronie pozwanej (...) M. spółce
z ograniczoną odpowiedzialnością w likwidacji z siedzibą w Ł. powstało zobowiązanie do przeniesienia na rzecz powodów udziału we współwłasności nieruchomości opisanej w umowie przedwstępnej z dnia 10 grudnia 2012 roku. Sąd Okręgowy w pełni podziela argumentację Sądu I instancji, wedle której treść obydwu przywołanych umów, tj. z dnia 2 kwietnia 2014 roku oraz z dnia 4 czerwca 2014 roku nie wskazuje na to, że obejmowały one przejęcie długu w rozumieniu art. 519 k.c. Zarówno w umowie z dnia 2 kwietnia 2014 roku, jak i 4 czerwca 2014 roku wbrew stanowisku apelujących nie ma wzmianki o tym, aby intencją stron tych umów było przejęcie długu wynikającego z wcześniej zawartych umów przedwstępnych przeniesienia udziałów we współwłasności nieruchomości. Jak trafnie dostrzegł Sąd meriti w treści przywołanych umów nie ma mowy o tym, aby dotychczasowy dłużnik zobowiązany do wykonania umowy przedwstępnej miał zostać zwolniony z tego obowiązku na skutek przejęcia długu. W tym stanie rzeczy Sąd słusznie uznał, iż oświadczenia S. S. zawarte w umowie z dnia 2 czerwca 2014 roku,
a następnie (...) Sp. z o.o. z dnia 4 czerwca 2014 roku można potraktować jedynie jako przystąpienie do długu, które z uwagi na brak koniecznych elementów tego rodzaju umowy należało uznać za nieważne i nie wywołujące skutków prawnych. Apelujący przyznali przy tym, iż w tym zakresie nie można odmówić słuszności stanowisku Sądu I instancji, przyznając, iż treść oświadczeń S. S., a następnie (...) sp. z o.o. jest nieprecyzyjna. W tym stanie rzeczy wbrew stanowisku apelujących treść obydwu oświadczeń wyklucza przyjęcie, iż zamiarem stron było przejęcie długu (...) Sp. z o.o. (...). k. wobec powodów wynikającego z umowy przedwstępnej z dnia 10 grudnia 2012 roku. Okoliczność, iż powodowie oczekiwali, że S. S. oraz pozwana (...) Sp. z o.o. dokonają sprecyzowania swoich oświadczeń w umowach, zaś nie zajmując żadnego stanowiska w tym zakresie nie zaprzeczyli twierdzeniom powodów o przejęciu przez nich długu w żadnym razie nie zwalniało Sądu I instancji od weryfikacji twierdzeń powodów w tym zakresie. Wskazać w tym miejscu należy, że przewidziane w art. 339 § 2 k.p.c. domniemanie prawdziwości twierdzeń powoda dotyczy wyłącznie strony faktycznej wyroku i nie obowiązuje w zakresie prawa materialnego - domniemanie to zastępuje jedynie postępowanie dowodowe i to tylko wówczas, gdy twierdzenia powoda nie budzą uzasadnionych wątpliwości. Jednocześnie zaś wymaga podkreślenia, że przyjęcie za prawdziwe twierdzeń powoda dotyczy wyłącznie okoliczności faktycznych i nie zwalnia sądu orzekającego od obowiązku rozważenia, czy oświadczenia te uzasadniają należycie i w całości żądania pozwu i czy uwzględnienie tych żądań nie narusza obowiązujących przepisów. Wprowadzone przez przepis art. 339 § 2 k.p.c. swoiste domniemanie zgodności twierdzeń powoda z rzeczywistym stanem rzeczy nie zwalnia powoda od przytoczenia faktów, które są niezbędne do dokonania subsumcji materialnoprawnej, stanowiącej faktyczną i materialnoprawną podstawę wyroku. Sąd obowiązany jest bowiem, nawet przy uznaniu twierdzeń powoda za prawdziwe, dokonać prawidłowej oceny zasadności żądania pozwu opartego na tych twierdzeniach, z punktu widzenia prawa materialnego; stanowisko takie nie budzi wątpliwości w nauce prawa, znalazło także wyraz w orzecznictwie Sądu Najwyższego (por. wyroki: z dnia 15 września 1967 r. - III CRN 175/97, OSNCP 1968, nr 8-9, poz. 142; z dnia 31 marca 1999 r., I CKU 176/97, Prok.i Pr.-wkł. 1999/9/30). Innymi słowy, sąd zawsze jest zobowiązany rozważyć, czy w świetle przepisów obowiązującego prawa materialnego, twierdzenia powoda uzasadniają uwzględnienie żądań pozwu, w zakresie tym bowiem nie obowiązuje domniemanie z art. 339 § 2 k.p.c., negatywny zaś wynik takich rozważań powoduje wydanie wyroku zaocznego oddalającego powództwo (tak wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z dnia 10 września 2013 roku, I ACa 494/13, Lex numer 1378705).

Nietrafny był także zarzut naruszenia art. 535 k.c. Sąd I instancji trafnie wskazał, że o ile co do zasady nie jest wykluczone zawarcie umowy przedwstępnej zawierającej zobowiązanie do przeniesienia udziałów w nieruchomości jeszcze nie istniejącej tj. mającej powstać w przyszłości, to jednak należy dokładnie określić mającą powstać nieruchomość,
w szczególności wskazać jej powierzchnię i położenie. Sąd Okręgowy w składzie rozpoznającym niniejszą apelację podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 24 września 2003 roku (III CKN 493/01) i przyjęcie, że nieruchomość jako przedmiot obrotu jest rzeczą oznaczoną co do tożsamości, nie oznacza wyłączenia dopuszczalności zawierania umów przedwstępnych dotyczących sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej, która ma dopiero powstać w wyniku wydzielenia określonej działki z większej nieruchomości. W takiej sytuacji granice, położenie czy konfiguracja przyszłej nieruchomości nie muszą być określone ściśle, tym bardziej gdy dla stron nie są to okoliczności istotne, a możliwe jest wydzielenie kilku równoznacznych dla kupującego działek lub gdy możliwe jest wydzielenie tylko jednej działki o określonych przez strony parametrach. Chodzi jedynie o to, by w umowie przedwstępnej nieruchomość będąca jej przedmiotem została dostatecznie zindywidualizowana, tak by wiadomo było co ma być przedmiotem sprzedaży w umowie przyrzeczonej. Z tego punktu widzenia nie jest też konieczne, o ile nie ma to decydującego znaczenia dla stron, by powierzchnia nieruchomości została w umowie przedwstępnej określona w sposób ścisły. Wiadomo bowiem, że dopiero geodezyjne wytyczenie umożliwi jej ścisłe określenie. Wystarczy zatem określenie w umowie przybliżonego obszaru nieruchomości. Każda działka o powierzchni mieszczącej się
w obszarze wskazanym w umowie będzie spełniała wymagane umową kryteria obszarowe, a jednoznaczne zindywidualizowanie nieruchomości poprzez jej wydzielenie i precyzyjne określenie granic i powierzchni będzie musiało nastąpić przed przeniesieniem własności, zgodnie z wymogami art. 155 § 2 k.c. Zatem jak trafnie wskazał Sąd meriti, aby możliwe było zawarcie umowy przyrzeczonej, na datę jej zawierania nieruchomość mająca być przedmiotem takiej umowy musi istnieć. O ile bowiem przedmiotem sprzedaży mogą być również rzeczy przyszłe, to w przypadku zawierania takiej umowy jest ona zawierana pod warunkiem zawieszającym, że rzecz powstanie (zob. P. Kunicki, Umowa sprzedaży nieruchomości jako rzeczy przyszłej na tle prawnoporównawczym, St. Praw. 2011, z. 3, s. 191 i n.). Jeżeli zatem chodzi o przeniesienie własności rzeczy przyszłych, to można o tym mówić dopiero po ich zaistnieniu. Nie można nabyć własności rzeczy, która jeszcze nie istnieje (Komentarz do art. 155 k.c., pod red. J. Gudowskiego, Jolanta Rudnicka, Grzegorz Rudnicki, Stanisław Rudnicki, 2013.11.04). Skoro zatem do chwili obecnej działki o numerach (...) nie powstały i nie stanowią odrębnych nieruchomości, gdyż postępowanie administracyjne zmierzające do wydzielenia tych działek zostało umorzone, a nadto postępowanie o zniesienie o współwłasności działek o jakich mowa w umowie z dnia 10 grudnia 2015 roku toczy się pod sygn. akt I Ns 1746, to jak słusznie wskazał Sąd Rejonowy brak jest podstaw do skutecznego przeniesienia udziałów w prawie własności wyżej wskazanych nieruchomości.

W tym stanie rzeczy brak było podstaw do uwzględnienia wniosku apelujących
o zawieszenie postępowania apelacyjnego do czasu rozstrzygnięcia sprawy o sygn. I Ns 1746/15 oraz załączenia przedmiotowych akt sprawy.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację.