Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 24 grudnia 2012 roku powodowie: Z. K., L. S., K. P., J. K., L. Ł. oraz H. M. wnieśli o zasądzenie od Gminy Ł. Administracji (...) Ł. (...) na ich rzecz solidarnie, kwoty 47.641,38 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty oraz kosztów postępowania według norm przepisanych.

W uzasadnieniu wskazano, że powodowie wystąpili do pozwanej z wnioskiem o zwrot nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), pozostającej w zarządzie pozwanej. Nieruchomość została wydana w lipcu 2009 roku, a pozwana sporządziła zestawienie kosztów oraz przychodów z nieruchomości za okres od 1999 roku do czerwca 2009 roku. Strona powodowa wskazała, że zgodnie z powyższym zestawieniem zysk za wskazany okres wyniósł 45.145,34 zł, a koszty zarządzania 54.911,38 zł. Powodowie wskazali, że wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 100.056,72 zł, uznając że kwota 54.911,38 zł nie powinna być ujęta w kosztach utrzymania nieruchomości.

(pozew k.2-3)

W odpowiedzi na pozew, pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości oraz zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Pozwana przyznała, że sprawowała zarząd przedmiotową nieruchomością, przecząc jednocześnie, aby zarząd sprawowany był nieprawidłowo. Pozwana wskazała, że strona powodowa nie podała okresu za jaki dochodzi kwoty 47.641,38 zł. Podniesiono także zarzut przedawnienia dochodzonego roszczenia, w części. Pozwana wyjaśniła, że koszty zarządzania ujęte w kosztach utrzymania nieruchomości stanowią wydatki na prawidłową gospodarkę przedmiotową nieruchomością. Podkreślono, że koszty te nie zawierają wynagrodzenia dla zarządzającego, a dotyczą kosztów jakie poniosła pozwana w związku z wynagrodzeniem pracowników, materiałami biurowymi, opłatami pocztowymi itp. Pozwana podała, że rzeczywisty zysk osiągnięty z przedmiotowej nieruchomości w okresie od 1 stycznia 1999 roku do 30 czerwca 2009 roku wyniósł 1.343,08 zł, nie zaś wskazaną w zestawieniu sumę 45.145,34 zł, stanowiącą wyłącznie planowany zysk - przy założeniu że wszyscy lokatorzy przedmiotowej nieruchomości wpłacają czynsz w stawkach naliczonych. Pozwana zakwestionowała także okres za który powodowie dochodzili odsetek.

(odpowiedź na pozew k.27-29)

W piśmie z dnia 6 lutego 2013 roku pełnomocnik pozwanej podniosła, iż dochodzenie roszczeń objętych pozwem jest nieuzasadnione, gdyż w protokole zdawczo-odbiorczym przekazania nieruchomości powodowie oświadczyli, że po dniu jej przejęcia, stają się wierzycielami w stosunku do najemców lokali, w zakresie zaległości czynszowych i opłat za media.

(pismo pełnomocnika pozwanej k.31)

W piśmie z dnia 18 marca 2013 roku pełnomocnik powodów podkreślił, że pozwana w sposób nieuprawniony wliczyła w zestawienie kosztów i przychodów dotyczące nieruchomości przy ul. (...) w Ł. koszty zarządzania. W ocenie powodów pozwana nie miała podstaw by pod tą pozycją rozliczyć wynagrodzenie pracowników, ponadto pozwana nie udowodniła ile kosztowały opłaty pocztowe, czy materiały biurowe konieczne do prowadzenia zarządu nieruchomością. Strona powodowa podkreśliła, że pozwana nie skorzystała z przysługującego jej, na mocy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o zmianie ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych oraz o zmianie ustawy Prawo Spółdzielcze (Dz.U. z 1997 r., nr 111, poz.723), prawa do wystąpienia do Sądu z roszczeniem o zobowiązanie powodów do przejęcia zarządu.

(pismo pełnomocnika powodów k.41-44)

W piśmie z dnia 17 kwietnia 2013 roku strona pozwana podniosła zarzut przedawnienia za lata 2001-2002, co do kwoty 9.996,51 zł. Ponadto podniosła, że wskazane w zestawieniu koszty zarządzania nie stanowią wynagrodzenia z tytułu sprawowanego zarządu. Pozwana oświadczyła, że są to rzeczywiste i uzasadnione wydatki i nakłady jakie pozwana poniosła, prowadząc sprawy powodów bez zlecenia. Pozwana ponownie wyjaśniła, że na koszty te złożyły się wydatki związane z zakupem materiałów biurowych, opłaty pocztowe oraz wynagrodzenie pracowników.

(pismo pełnomocnika pozwanej k.48-49)

W piśmie z dnia 28 czerwca 2013 roku pełnomocnik powodów oświadczył, że nie cofa powództwa w żadnym zakresie, a żądanie pozwu dotyczy zapłaty kwoty 47.641,38 zł.

(pismo pełnomocnika powodów k.59-60)

Na rozprawie w dniu 14 października 2014 roku pełnomocnik strony powodowej wskazał, że żądanie zasądzenie odsetek od dnia 25 lipca 2009 roku wynika z wezwań skierowanych do Gminy.

(stanowisko pełnomocnika powodów – protokół rozprawy k.209)

W piśmie z dnia 20 października 2014 roku pełnomocnik strony pozwanej oświadczył, że niniejsze powództwo ma charakter częściowy oraz zmodyfikował żądanie pozwu wnosząc o:

- zasądzenie od pozwanej na rzecz Z. K. kwoty 15.880,46 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanej na rzecz L. S. kwoty 15.880,46 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanej na rzecz K. P. kwoty 3.970,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanej na rzecz J. K. kwoty 3.970,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanej na rzecz L. Ł. kwoty 3.970,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty;

- zasądzenie od pozwanej na rzecz H. M. kwoty 3.970,12 zł z ustawowymi odsetkami od dnia 25 lipca 2009 roku do dnia zapłaty.

Ponadto wniósł o zasądzenie od pozwanej na rzecz powodów kosztów postępowania według norm przewidzianych.

(pismo pełnomocnika powodów k.212-213)

Na rozprawie w dniu 14 kwietnia 2015 roku pełnomocnik strony powodowej sprecyzował, że roszczenie powodów ma charakter odszkodowawczy z tytułu nienależytego prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia. Wskazał, że nie ma nadwyżki nad kosztami, która nie zostałaby wpłacona powodom.

(stanowisko pełnomocnika powodów – protokół rozprawy k.228)

Na rozprawie w dniu 6 października 2015 roku pełnomocnicy stron podtrzymali dotychczasowe stanowiska w sprawie. Pełnomocnik strony pozwanej oświadczył, że w wypłaconej powodom kwocie 9.799,89 zł mieści się kwota 1.343,08 zł, która stanowi dochód wynikający z rozliczenia znajdującego się w aktach (k.14) oraz dochód w kwocie 8.456,81 zł za okres od 1 lipca 2009 roku do 18 listopada 2009 roku. Ponadto pełnomocnik pozwanej podkreśliła, że pozycja rozliczenia zatytułowana „koszty zarządzania” obejmuje koszty zarządzania, a nie wynagrodzenie zarządcy.

Pełnomocnik strony powodowej wskazał natomiast, że w jego ocenie kwota 8.456,81 zł to kwota dochodu za okres od 1999 roku do 18 listopada 2009 roku oraz nie zakwestionował okoliczności, że właścicielom nieruchomości wypłacono kwotę 1.343,08 zł.

(stanowiska pełnomocników stron – protokół rozprawy k.241-242 oraz k.245)

W piśmie z dnia 6 października 2015 roku pełnomocnik powodów potwierdził, że w dniu 26 marca 2010 roku pozwana wpłaciła na rzecz powodów kwoty: 9.799,89 zł oraz 667,53 zł.

(pismo pełnomocnika powodów k.246)

Wyrokiem z dnia 20.10.2015 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi:

1)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz Z. K. kwotę 15.880,46 zł (piętnaście tysięcy osiemset osiemdziesiąt złotych czterdzieści sześć groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 5.472,82 zł (pięć tysięcy czterysta siedemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt dwa grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz oddalił powództwo Z. K. w pozostałej części;

2)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz L. S. kwotę 15.880,46 zł (piętnaście tysięcy złotych osiemset osiemdziesiąt złotych czterdzieści sześć groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 5.472,82 zł (pięć tysięcy czterysta siedemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt dwa grosze) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz oddalił powództwo L. S. w pozostałej części;

3)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz K. P. kwotę 3.970,12 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt złotych dwanaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1.368,20 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz oddalił powództwo K. P. w pozostałej części;

4)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz J. K. kwotę 3.970,12 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt złotych dwanaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1.368,20 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz oddalił powództwo J. K. w pozostałej części;

5)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz L. Ł. kwotę 3.970,12 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt złotych dwanaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1.368,20 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz powództwo L. Ł. w pozostałej części;

6)  zasądził od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. na rzecz H. M. kwotę 3.970,12 zł (trzy tysiące dziewięćset siedemdziesiąt złotych dwanaście groszy) z ustawowymi odsetkami od dnia 11 lutego 2010 roku do dnia zapłaty oraz kwotę 1.368,20 zł (jeden tysiąc trzysta sześćdziesiąt osiem złotych dwadzieścia groszy) tytułem zwrotu kosztów procesu oraz oddalił powództwo H. M. w pozostałej części.

Nadto Sąd Rejonowy dla Łodzi Widzewa w Łodzi nakazał pobrać na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi od Gminy Ł. Administracji Zasobów Komunalnych Ł. w Ł. kwotę 848,31 zł (osiemset czterdzieści osiem złotych trzydzieści jeden groszy) tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

(wyrok k. 253-254)

Orzeczenie Sądu Rejonowego zostało oparte na następujących ustaleniach i wnioskach:

Nieruchomość przy ul. (...) w Ł., stanowiąca działkę numer (...), o powierzchni 0,0913 ha, w obrębie G-1, stanowi współwłasność Z. K. w 1/3 części, L. S. w 1/3 części, oraz K. P., J. K., L. Ł. i H. M. po 1/12 części.

Nieruchomością przy ul. (...) w Ł. w okresie od 1999 roku do 18 listopada 2009 roku zarządzała Gmina Ł. na podstawie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

Zgodnie z zestawieniem kosztów oraz przychodów, sporządzonym przez pozwaną za okres od 1999 roku do czerwca 2009 roku zarząd przedmiotową nieruchomością przyniósł zysk w wysokości 1.343,08 zł.

W dniu 18 listopada 2009 roku pozwana przekazała powodom nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...), stanowiącą zabudowaną działkę gruntu oznaczoną numerem 216 o obszarze 913 m ². W protokole przekazania strony ustaliły, że rozliczenie z tytułu uzyskanych przychodów i uzasadnionych wydatków poniesionych przez stronę przekazującą nieruchomość obejmuje okres od 1 stycznia 1999 roku do dnia 18 listopada 2009 roku. Ustalono, że rozliczenie z tytułu uzyskanych przychodów i poniesionych uzasadnionych wydatków na przedmiotowej nieruchomości przez stronę przekazującą, w okresie od dnia 1 lipca 2009 roku do dnia protokolarnego przekazania nieruchomości zostanie sporządzone przez przekazującego w terminie do dnia 20 lutego 2010 roku, a w ciągu 14 dni od dnia otrzymania rozliczenia za powyższy okres należności zostaną uregulowane. Strona przejmująca zwolniła stronę przekazującą ze zobowiązań, które zaciągnęła podczas zarządzania nieruchomością i oświadczyła, iż jest wierzycielem w stosunku do najemców lokali mieszkalnych i użytkowych, dotyczących zaległości czynszowych i opłat za media po dniu przejęcia nieruchomości. Strona przekazująca zobowiązała się przedstawić przejmującym wykaz zaległości czynszowych do dnia 20 grudnia 2009 roku ze stanem na dzień 30 listopada 2009 roku. Dodatkowo strona przekazująca zobowiązała się przekazać przejmującym wszystkie wpływy wynikające z najmu lokali mieszkalnych i użytkowych znajdujących się na nieruchomości, które zostaną dokonane na jej konto po dacie protokolarnego przekazania zarządu.

Pismem z dnia 25 stycznia 2010 roku, doręczonym Gminie Ł. w dniu 27 stycznia 2010 roku, powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 100.056,72 zł w terminie 14 dni od otrzymania wezwania, tytułem rozliczenia za zarządzenie nieruchomością przy ul. (...) w Ł. na podstawie prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia.

W dniu 12 marca 2010 roku właściciele nieruchomości przy ul. (...) w Ł. wystąpili do pozwanej o przekazanie należności z zysku oraz nadpłat na konto bankowe numerze (...). W dniu 18 marca 2010 roku wydano dyspozycję przelewu na powyższe konto dwóch kwot: 9.799,89 zł z tytułu należnych pożytków za okres od 1999 roku 18 listopada 2009 roku oraz kwoty 667,53 zł z tytułu nadpłat najemców. Kwoty te zostały przekazane na wskazany przez właścicieli nieruchomości rachunek bankowy w dniu 26 marca 2010 roku.

W latach 1999-2006 ustalanie kosztów zarządzania nieruchomością przez Gminę Ł. Administrację (...) Ł. (...) wyglądało w ten sposób, że ustalono stawkę bazową wynosząca 0,51 zł za metr kwadratowy nieruchomości miesięcznie, która co roku była podwyższana o wskaźnik inflacji. Tak ustaloną stawkę bazową za dany rok mnożono przez powierzchnię nieruchomości i 12 miesięcy i w ten sposób ustalano koszty zarządzania nieruchomością w danym roku.

W okresie od 2007 roku do końca 2009 roku koszty zarządzania nieruchomością przez Gminę Ł. Administrację (...) Ł. (...) ustalane były w następujący sposób. Sumowano koszty ogólnozakładowe takie jak: wynagrodzenia pracowników, koszty energii elektrycznej związane z siedzibą administracji, koszty materiałów biurowych, opłat pocztowych, usług telekomunikacyjnych takich jak Internet i telefon, koszty usług prawnych. Tak ustalone koszty ogólnozakładowe dzielono przez powierzchnię wszystkich nieruchomości jakimi w danym roku administracja zarządzała, a następnie przez tyle miesięcy, ile w danym roku administracja zarządzała daną nieruchomością. Następnie, tak uzyskany wynik w postaci stawki za 1 m kwadratowy na jeden miesiąc mnożono się przez powierzchnię lokali w konkretnej nieruchomości. W ten sposób uzyskiwano koszty zarządzania daną nieruchomością w jednym miesiącu. Następnie koszty te przemnażano przez ilość miesięcy w których administracja zarządzała daną nieruchomością.

Gmina Ł. nie rozliczała kosztów materiałów biurowych czy korespondencji na poszczególne nieruchomości.

Sąd I Instancji ustalił, że w przedmiotowej nieruchomości jedynymi przychodami były wpływy z czynszów lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego. Najemcy którzy zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego z Gminą Ł. zarządzającą nieruchomością prywatną po dniu 12 listopada 1994 roku winni uiszczać czynsz wolny, a nie czynsz regulowany.

W okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 31 maja 2003 roku w lokalach mieszkalnych na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. nieprawidłowo naliczano czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego.

W okresie od 1 stycznia 2001 roku do 31 stycznia 2003 roku w dziesięciu lokalach przedmiotowego budynku mieszkalnego przy ul. (...) w Ł. nieprawidłowo naliczano czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego, co skutkowało zmniejszeniem przypisu z tytułu czynszu najmu o kwotę 12.567 zł.

W okresie od 1 lutego do 31 maja 2003 roku we wszystkich lokalach przedmiotowej nieruchomości nieprawidłowo naliczano czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego. Skutkowało to zmniejszeniem przypisu z tytułu czynszu najmu o kwotę 7.115 zł.

Różnica pomiędzy przychodem w przypadku zastosowania możliwego i realnego do uzyskania czynszu wolnego, a przychodem w przypadku czynszu regulowanego stosowanego przez zarządcę, w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do 31 maja 2003 roku wyniosła 19.682 zł.

W okresie od dnia 1 czerwca 2003 roku do dnia 18 listopada 2009 roku w lokalach mieszkalnych na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. stosowano zbyt niskie stawki czynszu wolnego.

Różnica pomiędzy przychodem w przypadku prawidłowo ustalonej, możliwej do uzyskania stawki rynkowej czynszu wolnego a przychodem w przypadku stawki czynszu naliczanej przez zarządcę wyniosła:

-w okresie od dnia 1 czerwca 2003 roku do 31 grudnia 2003 roku - 5.040 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2004 roku do dnia 31 grudnia 2004 roku - 5.590 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2005 roku do dnia 31 grudnia 2005 roku - 4.743 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2006 roku do dnia 31 grudnia 2006 roku - 7.115 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2007 roku do dnia 31 grudnia 2007 roku - 5.082 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2008 roku do dnia 31 grudnia 2008 roku - 11.689 zł;

-w okresie od dnia 1 stycznia 2009 roku do dnia 18 listopada 2009 roku - 10.325 zł.

Łącznie dodatkowy czynsz, możliwy do uzyskania z tytułu prawidłowego ustalania wysokości stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych w okresie od 1 czerwca 2003 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosi 49.584 zł.

Łączny dodatkowy czynsz możliwy do uzyskania z tytułu najmu lokali, przy prawidłowym ustalaniu stawek czynszu najmu w okresie od 1 stycznia 2001 roku do 18 listopada 2009 roku wynosi 69.266 zł.

Realna wysokość czynszu możliwego do uzyskania w okresie od 1 lipca do 18 listopada 2009 roku wynosiła 21.945 zł i była wyższa od naliczanego przez pozwaną o kwotę 4.761 zł.

Łączny przychód możliwy do uzyskania z najmu lokali przedmiotowej nieruchomości w okresie od 1 stycznia 2001 roku do 18 listopada 2009 roku, przy 100% efektywności najmu powinien wynosić 344.984 zł, a przy 85 % efektywności najmu (czyli efektywności dla budynków o parametrach odpowiadających budynkowi przy ul. (...) w Ł.) 293.236 zł.

Koszty utrzymania nieruchomości stanowią: utrzymanie stanu technicznego nieruchomości, utrzymanie porządku i czystości, podatki i ubezpieczenia, opłaty za media pomieszczeń wspólnych.

Koszty utrzymania stanu technicznego przedmiotowego budynku w okresie od 1 stycznia 2001 roku do 30 czerwca 2009 roku powinny wynosić 103.778 zł.

Koszty poniesione przez pozwaną na utrzymanie stanu technicznego nieruchomości przy ul. (...) w Ł. w okresie od 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wyniosły 91.832 zł.

W okresie od 1 stycznia 2001 roku do 18 listopada 2009 roku Gmina Ł. Administracja (...) Ł. (...) poniosła koszty utrzymania porządku i czystości spornej nieruchomości w wysokości 16.590 zł.

W okresie od 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku pozwana poniosła koszty z tytułu oświetlenia pomieszczeń wspólnych spornej nieruchomości w wysokości 14.352 zł.

W powyższym okresie koszty z tytułu podatków i innych opłat eksploatacyjnych wyniosły 14.550 zł.

Pozwana na przestrzeni lat 2001 – 2009 poniosła wydatki na media w wysokości 76.513 zł. Wysokość opłat za media nie uiszczona przez 15% najemców (przy efektywności najmu 85%), stanowiąca element kosztów, wynosiła 11.477 zł.

W okresie od 1 stycznia 2001 roku do 18 listopada 2009 roku łączna wysokość kosztów związanych ze sporną nieruchomością, poniesiona przez pozwaną, bez kosztów zarządzania, wyniosła 137.324 zł.

Wysokość przypisu naliczanego przez Gminę Ł. Administrację (...) Ł. (...) od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosiła 275.718 zł.

Prawidłowo naliczana wysokość przypisu za ten okres przy uwzględnieniu efektywności najmu w wysokości 100% powinna wynosić 344.984 zł.

Realna do uzyskania wysokość przypisu, przy uwzględnieniu efektywności najmu w wysokości 85% w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku powinna wynosić 293.236 zł.

Uzasadnione koszty poniesione przez pozwaną, bez uwzględniania kosztów zarządzania, w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosiły 128.074 zł.

Koszty zarządzania wynosiły w tymże okresie 55.502 zł.

Wynik finansowy z tytułu sprawowania zarządu nieruchomością przy ul. (...) w Ł. w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku, nie uwzględniając kosztów zarządzania, powinien być dochodem w wysokości 165.162 zł.

Wynik finansowy z tytułu sprawowania zarządu nieruchomością przy ul. (...) w Ł. w okresie od 1 stycznia 2003 roku do 18 listopada 2009 roku przy prawidłowym sprawowaniu zarządu i uwzględnieniu kosztów zarządzania wynosił 104.102 zł.

Wynik finansowy z tytułu sprawowania zarządu nieruchomością przy ul. (...) w Ł. w okresie od 25 grudnia 2002 roku do 18 listopada 2009 roku przy prawidłowym naliczaniu stawek czynszu wyniósłby 89.058 zł.

Podstawowymi i praktycznie jedynymi przyczynami nie uzyskania należnego dochodu były: nieprawidłowe, zaniżone stawki czynszu w całym okresie sprawowanego zarządu oraz nie egzekwowanie zaległości czynszowych od niepłacących najemców.

Oceniając tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy uwzględnił powództwo w znacznej części. Sąd podkreślił, że wj sprawie bezspornym było, że Gmina Ł. Administracja (...) Ł. (...) w okresie objętym pozwem o dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku sprawowała zarząd nieruchomością stanowiącą współwłasność powodów, położoną w Ł. przy ul. (...). Sąd w pierwszej mierze odniósł się do podniesionego przez stronę pozwaną zarzutu przedawnienia wskazując, że roszczenia z tytułu prowadzenia cudzych spraw bez zlecenia, w tym o charakterze odszkodowawczym, przedawniają się na zasadach ogólnych wyrażonych w art.118 k.c. czyli z upływam lat 10. Sąd wskazał, że w każdej sytuacji, w której prowadzący cudzą sprawę bez zlecenia wyrządzi szkodę osobie, której sprawę prowadzi, wskutek nienależytego wykonywania czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki i nie będzie to działanie wbrew woli tej osoby, oraz nienależyte wykonanie czynności będzie następstwem, okoliczności, za jakie ponosi odpowiedzialność, w rachubę wejdzie jego odpowiedzialność odszkodowawcza. Podniósł, że pozwana prowadząc sprawy powodów bez zlecenia w zakresie zarządu nieruchomością przy ul. (...) w Ł. nie zachowała należytej staranności wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Dokonując tej oceny Sąd Rejonowy oparł się na opinii biegłego z zakresu (...), wskazał, że w tej nieruchomości jedynymi przychodami były wpływy z czynszów lokali mieszkalnych i jednego lokalu użytkowego. Najemcy którzy zawarli umowę najmu lokalu mieszkalnego z Gminą Ł. zarządzającą nieruchomością prywatną po dniu 12 listopada 1994 roku winni uiszczać czynsz wolny, a nie czynsz regulowany. Natomiast, w okresie od 1 stycznia 2001 roku do 31 stycznia 2003 roku w dziesięciu lokalach przedmiotowego budynku mieszkalnego przy ul. (...) w Ł. nieprawidłowo naliczano czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego, co skutkowało zmniejszeniem przypisu z tytułu czynszu najmu o kwotę 12.567 zł. Z kolei, w okresie od 1 lutego do 31 maja 2003 roku we wszystkich lokalach przedmiotowej nieruchomości nieprawidłowo naliczano czynsz regulowany zamiast czynszu wolnego. Skutkowało to zmniejszeniem przypisu z tytułu czynszu najmu o kwotę 7.115 zł. W konsekwencji, różnica pomiędzy przychodem w przypadku zastosowania możliwego i realnego do uzyskania czynszu wolnego, a przychodem w przypadku czynszu regulowanego stosowanym przez zarządcę, w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do 31 maja 2003 roku wyniosła 19.682 zł. Ponadto, w okresie od dnia 1 czerwca 2003 roku do dnia 18 listopada 2009 roku w lokalach mieszkalnych na nieruchomości przy ul. (...) w Ł. stosowano zbyt niskie stawki czynszu wolnego. Łącznie dodatkowy czynsz, możliwy do uzyskania z tytułu prawidłowego ustalania wysokości stawek czynszu najmu lokali mieszkalnych w okresie od 1 czerwca 2003 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosi 49.584 zł. W rezultacie, łączny dodatkowy czynsz możliwy do uzyskania z tytułu najmu lokali, przy prawidłowym ustalaniu stawek czynszu najmu wynosił 69.266 zł. W okresie od 1 stycznia 2001 roku do 18 listopada 2009 roku łączna wysokość kosztów związanych ze sporną nieruchomością, bez kosztów zarządzania, poniesiona przez pozwaną wyniosła 137.324 zł. Wysokość przypisu naliczanego przez Gminę Ł. Administrację (...) Ł. (...) od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosiła 275.718 zł. Zaś, realna do uzyskania wysokość przypisu, przy uwzględnieniu efektywności najmu w wysokości 85% w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku powinna wynosić 293.236 zł. Uzasadnione koszty poniesione przez pozwaną, bez uwzględniania kosztów zarządzania, w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku wynosiły 128.074 zł. Natomiast, koszty zarządzania wynosiły w tymże okresie 55.502 zł. Podniósł, że wynik finansowy z tytułu sprawowania zarządu w okresie od dnia 1 stycznia 2001 roku do dnia 18 listopada 2009 roku, nie uwzględniając kosztów zarządzania, powinien być dochodem w wysokości 165.162 zł. Z kolei, wynik finansowy z tytułu sprawowania zarządu nieruchomością przy ul. (...) w Ł. w okresie od 1 stycznia 2003 roku do 18 listopada 2009 roku przy prawidłowym sprawowaniu zarządu i uwzględnieniu kosztów zarządzania wyniósłby 104.102 zł, a w okresie od 25 grudnia 2002 roku do 18 listopada 2009 roku przy prawidłowym naliczaniu stawek czynszu wyniósłby 89.058 zł.

Opierając się na ww. opinii biegłego Sąd I Instancji uznał, że podstawowymi i praktycznie jedynymi przyczynami nie uzyskania należnego dochodu były: nieprawidłowe, zaniżone stawki czynszu w całym okresie sprawowanego zarządu oraz nie egzekwowanie zaległości czynszowych od niepłacących najemców. W ocenie Sądu, świadczy to o niedochowaniu przez pozwaną należytej staranności przy prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia. Jak wynika z opinii biegłego z zakresu zarządzania nieruchomościami na skutek nie zachowania przez pozwaną należytej staranności powodowie ponieśli szkodę pozostającą w adekwatnym związku przyczynowym z nienależytym wykonaniem zobowiązania. Ponadto, Sąd I Instancji ustalił, że pozwana nie miała podstaw prawnych do pobierania wynagrodzenia za wykonywane czynności. Wprawdzie pozwana wskazywała, że uwzględniane przez nią w zestawieniach finansowych nieruchomości „koszty zarządzania” nie zawierały wynagrodzenia dla zarządzającego, a dotyczyły wyłącznie kosztów poniesionych w związku z wynagrodzeniem pracowników, materiałami biurowymi, opłatami pocztowymi jednakże Sąd Rejonowy opierając się ma opinii biegłego oraz zeznaniach świadka S. C. uznał, że koszty ujęte w pozycji „koszty zarządzania” nie były kosztami związanymi z zarządzaniem nieruchomością przy ul. (...) np. dotyczącymi artykułów biurowych czy kosztów korespondencji, bowiem pozwana w okresie objętym pozwem nie rozliczała kosztów materiałów biurowych czy korespondencji itp. na poszczególne nieruchomości, lecz swoistym ryczałtem, którego wysokość ustalana była w oparciu o całościowe koszty ponoszone przez pozwaną w związku z prowadzoną działalnością w zakresie zarządzania nieruchomościami. Z uwagi na powyższe, mając na względzie to, że łącznie roszczenia powodów opiewały na kwotę 47.641,38 zł, która po uwzględnieniu kwoty wypłaconej przez pozwaną, nie przekracza wysokości poniesionej przez powodów szkody Sąd uwzględnił powództwa wskazując, że zasądzone kwoty są odpowiednikami ułamkowych udziałów powodów w prawie do przedmiotowej nieruchomości.

O odsetkach Są I Instancji orzekł na podstawie art. 481 § 1 k.c. wskazując, że roszczenia dochodzone przez powodów mają charakter bezterminowy. Wskazał, że pismem z dnia 25 stycznia 2010 roku, doręczonym pozwanej w dniu 27 stycznia 2010 roku, powodowie wezwali pozwaną do zapłaty kwoty 100.056,72 zł w terminie 14 dni. Termin ten upłynął w dniu 10 lutego 2010 roku a zatem – jak uznał Sąd I Instancji - żądanie odsetek ustawowych zasadne było od dnia 11 lutego 2010 roku. Z tego powodu w pozostałym zakresie co do odsetek powództwa Sąd oddalił.

O kosztach procesu Sąd Rejonowy orzekł na podstawie art. 98 k.p.c.,

Na podstawie art.113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. Nr 167, poz. 1398) w związku z art.98 k.p.c., Sąd nakazał pobrać od pozwanej na rzecz Skarbu Państwa Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi kwotę 848,31 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych, na które złożyła się część wynagrodzenia biegłego za opinie uzupełniające (730,34 zł + 117,97 zł).

Apelację od powyższego wyroku w części zasądzającej powództwo wniosła pozwana.

We wniesionej apelacji pełn. pozwanej zarzucił zaskarżonemu wyrokowi:

1.  obrazę przepisów postępowania, a mianowicie:

a)  art. 233 k.p.c. poprzez dokonanie błędu w ustaleniach faktycznych i wyprowadzeniu wniosku, że pozwana prowadząc sprawy powodów bez zlecenia w zakresie zarządzania nieruchomością przy ul. (...) w Ł. nie zachowała należytej staranności,

b)  art. 232 k.p.c. poprzez przyjęcie, że pozwana nie udowodniła jakie koszty obejmowała pozycja „koszty zarządzania” podczas gdy z zeznań świadka wynika że pozycja ta obejmowała koszty ogólnozakładowe takie jak: wynagrodzenie pracowników, energia elektryczna dotycząca siedziby administracji, materiały biurowe, opłaty pocztowe, usługi telekomunikacyjne, usługi prawne,

c)  art. 98 k.p.c. poprzez jego zastosowanie podczas gdy zasada odpowiedzialności za wynik procesu nie znajduje zdaniem apelującego zastosowania,

d)  art. 471 k.c. poprzez jego zastosowanie pomimo, że w sprawie nie zaistniały przesłanki pozwalające na przypisanie pozwanej odpowiedzialności kontraktowej.

Z uwagi na powyższe zarzuty apelujący wniósł o zmianę skarżonego wyroku poprzez oddalenie powództw w całości i zasądzanie od powodów na rzecz pozwanego kosztów postępowania za I Instancję.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Uznając ustalenia faktyczne poczynione w postępowaniu pierwszoinstancyjnym za całkowicie prawidłowe, Sąd Okręgowy podziela je i przyjmuje za własne.

Odnosząc się do zarzutów apelacyjnych, w pierwszej kolejności należy stwierdzić, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 k.p.c. Zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów wyrażoną w tym przepisie, sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie „wszechstronnego rozważenia zebranego materiału”, a zatem, jak podkreśla się w orzecznictwie, z uwzględnieniem wszystkich dowodów przeprowadzonych w postępowaniu, jak również wszelkich okoliczności towarzyszących przeprowadzaniu poszczególnych dowodów i mających znaczenie dla oceny ich mocy i wiarygodności. Przyjmuje się, że ramy swobodnej oceny dowodów muszą być zakreślone wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego, regułami logicznego myślenia oraz pewnego poziomu świadomości prawnej, według których sąd w sposób bezstronny, racjonalny i wszechstronny rozważa materiał dowodowy jako całość, dokonuje wyboru określonych środków dowodowych i ważąc ich moc oraz wiarygodność odnosi je do pozostałego materiału dowodowego. Przepis art. 233 § 1 k.p.c. przyznaje sądowi swobodę w ocenie zebranego w sprawie materiału dowodowego, a zarzut naruszenia tego uprawnienia tylko wtedy może być uznany za usprawiedliwiony, jeżeli sąd zaprezentuje rozumowanie sprzeczne z regułami logiki bądź z doświadczeniem życiowym. Taka sytuacja w niniejszej sprawie oczywiście nie zachodzi.

Odnosząc się natomiast do konkretnych zarzutów stawianych rozstrzygnięciu Sądu Rejonowego należy wskazać, że wbrew stanowisku apelującego wnioski wyprowadzone przez Sąd I Instancji ze zgromadzonego materiału dowodowego należy uznać za trafne. Ocena, iż pozwany prowadząc cudze sprawy bez zlecenia naruszył reguły należytej staranności oparta jest przede wszystkim na opinii biegłego. Biegły, dysponującym wiedzą specjalistyczną, wskazał jakie konkretne uchybienia można zarzucić porwanemu. Zbędne jest powtarzanie tych kwestii, Sąd I Instancji omówił to bardzo szczegółowo, Sąd Okręgowy podziela całą przytoczoną tam argumentację. Można tylko podkreślić, że opinia biegłego (uzupełniana w toku postępowania) jest jasna i kompletna, w pełni odnosi się do zagadnień będących jej przedmiotem, wnioski biegłego nie budzą wątpliwości w świetle zasad wiedzy oraz doświadczenia życiowego, a jednocześnie opinia została sporządzona w sposób umożliwiający prześledzenie, z punktu widzenia zasad wiedzy, doświadczenia życiowego i logicznego rozumowania, analizy przez biegłego zagadnień będących przedmiotem opinii (patrz wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 sierpnia 2011 roku, sygn. akt IV CSK 551/10, lex nr 1129153). Oczywiście ma rację skarżący wskazując, że na sposób prowadzenia cudzych spaw bez zlecenia należy patrzeć w sposób całościowy – patrząc jednak w ten sposób nie można uznać działania Gminy, która stosowała nieprawidłowe, zaniżone stawki czynszu w całym okresie sprawowanego zarządu oraz nie egzekwowała zaległości czynszowych od niepłacących najemców za akceptowalne.

Także dokonana przez Sąd Rejonowy ocena, iż pozwana nie udowodniła jakie koszty obejmowała pozycja „koszty zarządzania” zasługuje na pełną aprobatę. Z zeznań świadka S. C. wprost wynika, że pozwany nie rozliczał kosztów materiałów biurowych czy korespondencji na poszczególne nieruchomości, świadek wyraźnie powiedziała, że nie jest w stanie wskazać konkretnych wydatków dotyczących nieruchomości przy ul. (...) w Ł.. W tym stanie rzeczy w ocenie Sądu Okręgowego zarzuty stawiane w apelacji orzeczeniu Sądu I Instancji nie mogą się ostać.

Reasumując, zdaniem Sądu Okręgowego w Łodzi rozumowanie Sądu Rejonowego dla Łodzi Widzewa w Łodzi jest prawidłowe a wydany wyrok odpowiada prawu.

W tym stanie rzeczy, biorąc powyższe pod uwagę Sąd Okręgowy na podstawie art. 385 k.p.c. oddalił apelację jako bezzasadną, orzekając jak w sentencji.

Sąd Okręgowy na podstawie art. 98 § 1 k.p.c. w zw. z art. 108 § 1 k.p.c., stosując zasadę odpowiedzialności za wynik procesu orzekł o kosztach postępowania apelacyjnego i zasądził je od pozwanego który przegrał proces w całości na rzecz powodów koszty zastępstwa procesowego w postępowaniu apelacyjnym.