Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 24 stycznia 2023 r., w sprawie Dz.Kw.4973/22 Sąd Rejonowy w Łęczycy oddalił wniosek (...) Archeologicznego i Etnograficznego w Ł. o odłączenie z księgi wieczystej nr (...) działki o nr ewidencyjnym 555/1 i przyłączenie jej do księgi wieczystej nr (...) oraz pozostawił wnioskodawcę przy poniesionych kosztach postępowania.

Sąd Rejonowy ustalił i zważył, że w księgach wieczystych (...), jako właściciel ujawnione jest (...) Archeologiczne i Etnograficzne w Ł.; w dziale trzecim obu ksiąg wieczystych ujawnione są ograniczone prawa rzeczowe w postaci służebności gruntowych nieodpłatnego nieograniczonego przejścia przez działki gruntu, dla których prowadzone są powyższe księgi wieczyste. Zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, nieruchomości - co najmniej dwie - obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni, którym dane prawa przysługują, ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Omawiane porozumienie muszą zawrzeć wszystkie osoby, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomościach podlegających połączeniu. Dlatego też w art. 22 ust. 2 u.k.w.h. uzależniono dopuszczalność połączenia nieruchomości od ułożenia się uprawnionych co do pierwszeństwa przysługujących im praw. Zawarcie takiego układu jest zatem materialnoprawną przesłanką dopuszczalności połączenia nieruchomości. Powyższy przepis dotyczy wszystkich ograniczonych praw rzeczowych. Brak układu uprawnionych co do pierwszeństwa przysługujących im praw stanowi przeszkodę do wpisu połączenia w księdze wieczystej. Wnioskodawca nie załączył do wniosku o odłączenie z księgi wieczystej (...) działki o numerze ewidencyjnym (...) i przyłączenie jej do istniejącej księgi wieczystej (...) porozumienia zawartego przez uprawnionych co do pierwszeństwa praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie, tym samym nie załączył wszystkich wymaganych dokumentów stanowiących podstawę wpisu.

Apelację od tego postanowienia złożył wnioskodawca. Zarzucił skarżonemu orzeczeniu naruszenie przepisów prawa materialnego tj. art. 22 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że do wniosku o odłączenie z księgi wieczystej Kw Nr (...) działki o nr ewidencyjnym 555/1 i przyłączenie jej do księgi wieczystej Kw Nr (...) konieczne było przedłożenie porozumienia w przedmiocie ułożenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości utworzonej przez połączenie, a w konsekwencji oddalenie wniosku o wpis, w sytuacji braku występowania kolizji pomiędzy ujawnionymi w ww. księgach wieczystych wyłącznie służebnościami gruntowymi przejścia i przejazdu, a tym samym braku konieczności zastosowania przedmiotowej regulacji i instytucji pierwszeństwa, która ma zastosowanie wyłącznie w sytuacji, gdy zachodzi możliwość naruszenia interesów osób, którym przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości; art. 21 ustawy o księgach wieczystych i hipotece w zw. z art. 22 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, że dla połączenia, nieruchomości konieczne jest przedłożenie porozumienia w przedmiocie ułożenia pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych na nieruchomości, w sytuacji, gdy wnioskodawca spełnił przesłanki określone wskazanym przepisem i wykazał dokumentami załączonymi do wniosku, że działka o nr ewidencyjnym 555/1 ujawniona w Kw Nr (...) graniczy z nieruchomościami z księgi wieczystej Kw nr (...), co tym samym uzasadnia ich połączenie, a ponadto stanowią one całość gospodarczą wobec wspólnego tworzenia (...) w T. i towarzyszącej infrastruktury, tym samym wypełnione zostały wszystkie przesłanki uzasadniające połączenie, a ww. porozumienie nie stanowi podstawy do dokonania połączenia w sytuacji, gdy nie było podstaw do jego zawarcia wobec wykazania przez wnioskodawcę braku możliwości występowania kolizji pomiędzy służebnościami przechodu i przejazdu, a jedynie występowanie kolizji umożliwia zastosowanie instytucji pierwszeństwa poprzez zawarcie układu w przedmiocie ułożenia się podmiotów uprawnionych. Zarzucił dalej naruszenie przepisów prawa procesowego tj. art. 626 ⁹ kodeksu postępowania cywilnego w związku z art. 626 ⁸ § 2 kodeksu postępowania cywilnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i przyjęcie, iż w sprawie zachodzą przeszkody do dokonania wpisu wobec braku załączenia do wniosku porozumienia w przedmiocie ułożenia pierwszeństwa i uznania porozumienia jako dokument stanowiący podstawę wpisu, w sytuacji braku konieczności jego zawierania i przekładnia w niniejszej sprawie wobec niezachodzenia kolizji pomiędzy służebnościami przechodu i przejazdu , a w konsekwencji przedłożenia przez wnioskodawcę wszystkich wymaganych dokumentów koniecznych do dokonania wpisu zgodnie z żądaniem wnioskodawcy we wniosku z dnia 29 września 2022 roku. W konkluzji wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez dokonanie wpisu zgodnie z żądaniem wnioskodawcy tj. poprzez odłączenie działki ewidencyjnej nr (...) z obrębu ewidencyjnego 24 T., o powierzchni 0,0390 ha z księgi wieczystej o numerze (...) i przyłączenie jej do istniejącej księgi wieczystej o numerze (...).

Sąd Okręgowy zważył,

co następuje:

Apelacja jest zasadna i skutkuje uchyleniem zaskarżonego postanowienia i przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Łęczycy.

Zebrany w sprawie materiał dowodowy pozwala na przyjęcie, że:

1. księga wieczysta (...) urządzona została dla nieruchomości stanowiącej działkę ewidencyjną nr (...); w dziale II jako właściciel ujawnione jest (...) Archeologiczne i Etnograficzne w Ł.; w dziale III wpisanych jest 8 nieodpłatnych służebności gruntowych na rzecz każdoczesnych właścicieli działek nr (...) polegających na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

2. księga wieczysta (...) urządzona została dla nieruchomości stanowiącej działki gruntu nr: 68/2, 68/4, 495, 496, 503, 500, 492, 506, 559/1, 560/1, 493, 494, 550/1, 557/1, 556/1, 553/1, 552/1, 551/1, 549/1, 548/1, 490/1, 490/2, 308/2, 308/3, 308/4, 102/1, 102/2, 558/1 i 498; w dziale II jako właściciel ujawnione jest (...) Archeologiczne i Etnograficzne w Ł.; w dziale III wpisanych jest 14 nieodpłatnych służebności gruntowych na rzecz każdoczesnych właściciela

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...)

polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...)

- działki nr (...) polegającej na prawie nieodpłatnego, nieograniczonego czasowo przejścia i przejazdu przez działkę nr (...).

3. obydwie nieruchomości ze sobą sąsiadują.

Jak stanowi przepis art. 22 ust 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece ( Dz.U. 2018.1916 z późn. zm.) nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi mogą być połączone tylko wtedy, gdy uprawnieni ułożą się co do pierwszeństwa tych praw na nieruchomości utworzonej przez połączenie. Z kolei, z przepisu ust1. art. 22 cyt. ustawy wynik, że ograniczone prawa rzeczowe obciążające którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają całą nieruchomość utworzoną przez połączenie; nie wpływa to jednak na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. Jeżeli więc którąkolwiek z połączonych nieruchomości obciążają ograniczone prawa rzeczowe, obciążają one całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. W szczególności hipoteka ciążąca na którejkolwiek z łączonych nieruchomości nie wygasa, ale obciąża w całości nieruchomość utworzoną przez połączenie. Użycie przez ustawodawcę wyrażenia "którakolwiek nieruchomość" oznacza, że przepis ten odnosi się zarówno do sytuacji, w której hipoteką obciążona jest tylko jedna z łączonych nieruchomości, kilka z nich albo wszystkie. Jeżeli ograniczone prawo rzeczowe, np. hipoteka, ciąży tylko na jednej z łączonych nieruchomości, nie ulega zmianie jego treść ani pierwszeństwo. Z tym że prawo to obciąża całą nieruchomość utworzoną przez połączenie. Jednakże - wyjątkiem jest użytkowanie i służebność. Ich zakres i sposób wykonywania nie ulegają rozszerzeniu. Będą mogły być wykonywane tylko na tej części nowej nieruchomości utworzonej przez połączenie, na której były wykonywane przed połączenie a to przenosi się bezpośrednio na wykładnię postanowień ust. 2 art. 22 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Połączenie nieruchomości prowadzące do przekształcenia przedmiotu obciążających je ograniczonych praw rzeczowych nie powinno prowadzić do poszerzenia zakresu uprawnień osób, którym prawa te przysługują. W przypadku hipoteki nie da się tego uniknąć. Natomiast realizacji wspomnianego założenia w przypadku użytkowania i służebności służy art. 22 ust. 1 zd. 2 u.k.w.h. Przepis ten stanowi, że połączenie nieruchomości nie wpływa na dotychczasowy zakres wykonywania użytkowania i służebności. Postanowienie to ma szczególne znaczenie w przypadku użytkowania i nawiązuje do art. 253 § 2 k.c., który ustanawia możliwość ograniczenia wykonywania użytkowania nieruchomości do jej oznaczonej części. Przy czym doniosłość art. 22 ust. 1 zd. 2 u.k.w.h. przejawia się nie w tym, że po połączeniu nieruchomości zostaje zachowane ograniczenie wykonywania już wcześniej wprowadzone przez strony co do pierwotnego przedmiotu . Wspomniane ograniczenia pozostałyby bowiem w mocy także w braku omawianego przepisu. Znaczenie art. 22 ust. 1 zd. 2 polega na tym, że zakres wykonywania użytkowania pozostaje niezmieniony, chociażby pierwotnie nie był ograniczony. Po połączeniu nieruchomości zakres wykonywania użytkowania pozostaje zatem na mocy cyt. przepisu ograniczony do części nowo powstałej nieruchomości odpowiadającej pierwotnemu przedmiotowi tego prawa. Takie same konsekwencje ma art. 22 ust. 1 zd. 2 w odniesieniu do służebności, chociaż w tym przypadku nierzadko treść służebności i tak mogłaby być realizowana tylko w pierwotnym zakresie (np. służebność przechodu po określonym szlaku).

Nasuwa się w tym miejscu pytanie, czy zawarcie układu co do pierwszeństwa ograniczonych praw rzeczowych jest zawsze niezbędne, jeżeli co najmniej dwie spośród łączonych nieruchomości są obciążone. W piśmiennictwie wyrażono zapatrywanie, że ułożenie się co do pierwszeństwa jest konieczne tylko wówczas, gdy zachodziłaby kolizja między ograniczonymi prawami rzeczowymi obciążającymi nieruchomość powstałą przez połączenie. Kolizja taka w wielu przypadkach nie powstanie. Dotyczy to przede wszystkim służebności i użytkowania, przy których - wobec zachowania pierwotnego zakresu wykonywania - także po połączeniu nieruchomości możliwe będzie ich bezkolizyjne wykonywanie. Kolizja między dwoma prawami (służebnościami) nie zachodzi tylko wówczas, gdy już przed połączeniem zakres ich wykonywania był ograniczony do części nieruchomości i ograniczenie to zostaje zachowane na podstawie art. 22 ust. 1 zd. 2 u.k.w.h.; układ właścicieli nieruchomości władnących byłby wymagany w razie braku uprzedniego ograniczenia zakresu wykonywania służebności.

Przedstawione ujęcie, mimo że podyktowane jest dążeniem do wyjścia naprzeciw potrzebom praktyki i uchylenia wymogu ułożenia się uprawnionych w sytuacji, w której mogą oni bezkonfliktowo wykonywać swoje prawa także po połączeniu nieruchomości, nie jest jednak w pełni przekonujące. Należy bowiem mieć na względzie okoliczność, że pierwszeństwo ograniczonych praw rzeczowych zachowuje doniosłość - także w przypadku użytkowania i służebności - w trakcie podziału sumy uzyskanej z egzekucji. Wyjątek zachodzi jedynie w przypadku służebności drogi koniecznej, służebności ustanowionej w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budowli lub innego urządzenia oraz służebności przesyłu, które nie wygasają wskutek przysądzenia własności zgodnie z przepisem art. 1000 § 2 k.p.c.

W tej sprawie nie zachodzi żadna kolizja pomiędzy prawami uprawnionych. Nie ma więc potrzeby zawierania układu o pierwszeństwie służebności, trudno resztą wskazać na czym takie pierwszeństwo miałoby polegać.

Konsekwencją złożonej apelacji jest wydanie orzeczenia kasatoryjnego, gdyż decyzja Sądu I instancji o oddaleniu złożonego wniosku nie była trafna. W ocenie Sądu odwoławczego niewłaściwa ocena opisanego zagadnienia skutkuje koniecznością powtórnego rozważenia w sposób kompleksowy istnienia podstaw do dokonania żądanych wpisów, co uzasadnia posłużenie się art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c. poprzez uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Rejonowemu w Łęczycy, który zobowiązany będzie ponownie przeanalizować treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść ksiąg wieczystej i rozważyć, czy, biorąc pod uwagę treść powyższych rozważań, materiał ten pozwala uwzględnić przedmiotowy wniosek, czy też zachodzą przewidziane w art. 626 ⁹ k.p.c. przesłanki do jego oddalenia. Ocena Sądu odwoławczego co do kwestii braku konieczności zawarcia w tej sprawie układu pomiędzy właścicielami nieruchomości władnących będzie wiążąca dla Sądu niższej instancji z mocy art. 386 § 6 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.