Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 23 stycznia 2020 roku, wydanym
w sprawie z powództwa (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. przeciwko Ł. K.
o zapłatę, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi:

1)  zasądził od Ł. K. na rzecz (...) spółki z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. kwotę 69 280 złotych wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia 3 grudnia 2018 roku do dnia zapłaty;

2)  oddalił powództwo w pozostałej części;

3)  zasądził od Ł. K. na rzecz (...) spółki
z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w T. kwotę 8 881 złotych tytułem kosztów procesu;

4)  nadał wyrokowi rygor natychmiastowej wykonalności w zakresie punktu pierwszego i co do kwoty 34 640 złotych.

Orzeczenie to zapadło w następującym stanie faktycznym:

24 stycznia 2018 roku pozwany (jako sprzedawca) i powód (jako kupujący) zawarli w formie aktu notarialnego przedwstępną warunkową umowę sprzedaży na mocy której pozwany zobowiązał się do zawarcia
z pozwanym warunkowej umowy sprzedaży udziału wynoszącego ½ części
w prawie własności zabudowanej nieruchomości położonej w Ł., stanowiącej działkę nr (...) o obszarze 0,0544 ha dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...) za cenę w kwocie 173 200 zł, a umowa miała być zawarta pod warunkiem, że Gmina Ł. nie wykona prawa pierwokupu. W § 4 umowy strony oświadczyły, że część ceny w wysokości 34 640 zł zostanie uiszczona na rachunek pozwanego w terminie do 25 stycznia 2018 r. i kwota ta będzie stanowiła zadatek. W § 4 ust. 2 umowy strony oświadczyły, że ww. zadatek ma m.in. to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez sprzedawcę, kupujący może żądać sumy zadatku dwukrotnie wyższej, a nieuzyskanie przez sprzedawcę tytułu prawnego do nieruchomości w terminie do 30 czerwca 2018 r. stanowi niewykonanie umowy z winy sprzedawcy (był to też termin do zawarcia umowy przyrzeczonej). W dniu zawarcia umowy pozwany nie był właścicielem ww. nieruchomości. Jej właścicielami byli: Gmina Ł.- w ½ części, S. M. (1)- w 1/8 części, Z. G.- w 1/8 części, J. M. (1)- w 1/8 części, E. M.- w 1/24 części, P. M.- w 1/24 części
i J. M. (2)- w 1/24 części. W ramach umowy pozwany zobowiązał się do nabycia łącznego udziału ½ części w przedmiotowej nieruchomości od osób fizycznych.

25 stycznia 2018 r. powód przelał na rachunek pozwanego kwotę 34 640 zł tytułem zadatku w związku z przedmiotową umową.

Pośrednikiem przy zawieraniu ww. umowy oraz koordynującym zawieranie umowy przyrzeczonej był S. M. (2). Wymieniony w tej sprawie kontaktował się z pozwanym oraz z J. L. (mężem matki chrzestnej pozwanego) i M. S.. Ofertę pozyskania dla powodowej spółki przedmiotowej nieruchomości S. M. (2) otrzymał od J. L. i jego syna M. S. i z nimi początkowo ustalał szczegóły transakcji. Wymienione osoby powoływały się na kontakty i możliwość pozyskania przedmiotowej nieruchomości, były też znane S. M. (2), który wcześniej miał z nimi kontakty i ufał im. Ostatecznie jako sprzedawca w umowie przedwstępnej wskazany został pozwany, który uczestniczył w odczytaniu aktu notarialnego i jako sprzedawca złożył podpis pod umową. Żadna ze stron nie zgłaszała uwag co do treści umowy.

Pozwany miał wcześniej doświadczenie w obrocie nieruchomościami, co dotyczy sprzedaży mieszkań, współpracował też z zajmującą się nieruchomościami firmą (...).

Po zawarciu umowy przedwstępnej S. M. (2) wielokrotnie kontaktował się z pozwanym odnośnie wykonania tej umowy, co jednak nie odniosło rezultatu.

Na mocy warunkowej umowy sprzedaży z dnia 10 maja 2018 r.
i następnie umowy przenoszącej własność z dnia 19 czerwca 2018 r. łączny udział wynoszący ½ części w przedmiotowej nieruchomości od osób fizycznych od których udział zobowiązał się nabyć pozwany, nabyła (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł.. Podmiot ten nabył następnie pozostałą część nieruchomości od miasta Ł.,
a później całość zbył na rzecz innych podmiotów.

26 listopada 2018 r. powód sporządził oświadczenie skierowane do pozwanego o odstąpieniu od ww. umowy przedwstępnej i wezwanie do zapłaty sumy w wysokości dwukrotności zadatku w terminie 3 dni od dnia podjęcia przedmiotowego pisma. Pismo zostało nadane na znany powodowi adres pozwanego z dniem 27 listopada 2018 r. i przekazane do doręczenia z dniem 29 listopada 2018 r.

Sąd Rejonowy dokonał oceny materiału dowodowego pomijając zeznania świadka J. L., które w znacznej mierze nie wnosiły żadnych istotnych wiadomości dla rozstrzygnięcia sprawy, a po części były też niewiarygodne. Świadek zaprzeczył, że otrzymał od pozwanego kwotę zadatku wpłaconą przez powoda, ale okoliczności te nie miały znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwany był stroną umowy i otrzymał zadatek. Niewiarygodnie i nielogicznie brzmiały zeznania świadka o jego rzekomo przypadkowej obecności przy podpisywaniu umowy notarialnej. Okoliczności sprawy wskazują na to, że świadek pośredniczył w transakcji odnoszącej się do przedmiotowej nieruchomości.

Za niewiarygodnie uznano zeznania pozwanego w zakresie w jakim twierdził, że stroną umowy był J. L. oraz, że pieniądze z zadatku przekazał J. L.. Pierwsza z wymienionych okoliczności jest wprost sprzeczna z treścią aktu notarialnego dokumentującego umowę przedwstępną, w którym to pozwany został wskazany jako sprzedający i który został przez pozwanego podpisany. Jest tak tym bardziej jeśli weźmie się pod uwagę, że akt notarialny zgodnie z art. 2 § 2 ustawy z dnia 14 lutego 1991 r. Prawo o notariacie ma charakter dokumentu urzędowego o mocy dowodowej wynikającej z art. 244 k.p.c. Za tym, że nie tylko formalnie ale również rzeczywiście stroną umowy (przynajmniej z punktu widzenia powoda) był pozwany, przemawia fakt, że to na rzecz pozwanego został przelany zadatek. Nie ma żadnego dowodu, że pozwany przekazał pieniądze z zadatku J. L.. Podobnie niewiarygodne były zeznania pozwanego w których podał, że bezpośrednio po akcie notarialnym informował S. M. (2) o tym, że nie mieszka w G.. Brak innych dowodów na tę okoliczność, zaś stając do aktu notarialnego pozwany podał adres zamieszkania w G. właśnie. Nadto w zeznaniach pozwanego widać wewnętrzne sprzeczności.
Z jednej strony pozwany twierdził, że działał jedynie w imieniu J. L., który miał go zapewniać o klarowności sytuacji. Z drugiej strony wskazywał jednak, że czynił starania aby umowa doszła do skutku, kontaktował się
z pełnomocnikiem ówczesnych właścicieli nieruchomości, dzwonił do sprzedawców. Podobnie nie sposób uznać, że – jak twierdził pozwany – stawienie się do aktu notarialnego jako strona umowy i przyjęcie zadatku
w wysokości 34 640 zł, może być potraktowane jako „zwyczajna ludzka przysługa”.

Sąd pominął zgłoszone przez pozwanego dowody z zeznań świadków G. K. i M. S. uznając, że zakreślone dla świadków tezy dowodowe nie mają znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy.

W ustalonych okolicznościach sprawy Sąd Rejonowy uznał powództwo za w pełni uzasadnione co do żądania głównego i w części w zakresie odsetek.

Pozwany skutecznie uznał powództwo co do żądania zwrotu jednokrotności zadatku (34 640 zł). Podstawą prawną rozstrzygnięcia co do istoty sprawy są przepisy dotyczące zwrotu zadatku tj. art. 394 § 1-3 k.c., zmodyfikowane poprzez umowę stron w której powód i pozwany określili okoliczności, które będą uznane za niewykonanie umowy przez pozwanego
i obligujące go do zwrotu zadatku w podwójnej wysokości – w szczególności
§ 4 i § 6 aktu notarialnego. Warunki ustawowe i umowne zostały spełnione, pozostając w granicach wyznaczonych w art. 473 § 1 i 2 k.c.

Pozwany bezzasadnie bronił się przed zgłoszonym roszczeniem, powołując się na nadużycie prawa przez powoda oraz na wyzysk, a także podnosił, że powód doprowadził do zawarcia umowy niemożliwej do wykonania przez pozwanego. Roszczenia nie można również uznać za nadużycie prawa
w rozumieniu art. 5 k.c., a przedmiotowa umowa przedwstępna nie była czynnością prawną sprzeczną z zasadami współżycia społecznego
w rozumieniu art. 58 § 2 k.c. W efekcie była to umowa ważna.

O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 100 zd. 2 k.p.c. wkładając całość kosztów na pozwanego ponieważ powód uległ jedynie w nieznacznej części i to co do żądania ubocznego, a żądanie główne było uzasadnione w całości.

Apelację od powyższego wyroku złożył pozwany, zaskarżając orzeczenie w zakresie punktu 1. ponad kwotę 34 640 zł oraz w zakresie punktu 3. Skarżący zarzucił naruszenie przepisów:

1.  prawa procesowego, to jest art. 233 § 1 k.p.c., art. 177 § 1 pkt 1 k.p.c.
i art. 101 k.p.c.; ewentualnie art. 102 k.p.c.;

2.  prawa materialnego, to jest art. 58 § 2 k.c. w zw. z art. 5 k.c. w zw. z art. 473 k.c.; art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 473 § 1 k.c.; ewentualnie art. 394
§ 1 k.c., art. 394 § 1 k.c. w zw. z art. 475 § 1 k.c.

Na powyższych podstawach skarżący zażądał zmiany wyroku
w zaskarżonej części przez oddalenie powództwa, ewentualnie uchylenia orzeczenia z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania w I instancji. Skarżący wnioskował także o zawieszenie postępowania w sprawie do prawomocnego rozstrzygnięcia sprawy o ustalenie nieważności umowy.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się bezzasadna.

W pierwszej kolejności należy podkreślić, że Sąd Rejonowy prawidłowo ustalił stan faktyczny, co pozwala Sądowi odwoławczemu przyjąć te ustalenia za własne.

Nie ma racji skarżący, że doszło do naruszenia zasady swobodnej oceny dowodów. Skuteczne zarzucenie naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania powodów dla których strona skarżąca stwierdza uchybienia w ocenie zebranego materiału dowodowego. Ugruntowane jest bowiem stanowisko, zgodnie z którym, jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów i musi się ostać, choćby
w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne (zob. wyrok Sądu Apelacyjnego w Lublinie
z 10.02.2021 r., III AUa 635/20, L.). Rolą skarżącego jest wykazanie konkretnych błędów w rozumowaniu sądu. W kontrolowanej sprawie pozwany obowiązkowi temu nie podołał. Nie przywołał nielogiczności czy sprzeczności
w rozumowaniu Sądu I instancji. Przedstawił tylko własną, korzystną dla siebie, interpretację zdarzeń. Tymczasem Sąd Rejonowy ocenił dowody w sposób kompleksowy (ocena dotyczy całokształtu zgromadzonych dowodów) i bardzo szczegółowy. Precyzyjnie wskazał przyczyny przyjęcia braku wiarygodności niektórych dowodów. Argumentacja ta jest rozbudowana i logiczna, nie ma
w niej żadnej dowolności. Trudno wręcz dodać coś do tej argumentacji. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy w pełni akceptuje wywody Sądu Rejonowego dotyczące oceny dowodów.

Skarżący bezzasadnie zarzuca naruszenie art. 58 § 2 w zw. z art. 5 k.c.
i art. 473 k.c. Sporne uregulowanie umowne dotyczące zadatku nie jest nieważne. Pozwany mógł zobowiązać się do sprzedaży praw do nieruchomości, których na datę zawierania umowy przedwstępnej jeszcze nie miał. Czas do zawarcia umowy przyrzeczonej miał być wykorzystany na nabycie tych uprawnień. W inny sposób umowa przyrzeczona nie mogła doprowadzić do skutecznego zbycia praw do nieruchomości na rzecz powoda. Ten układ stosunków trudno uznać za naruszenie zasad współżycia społecznego, co zasadnie podkreślił Sąd Rejonowy. Gołosłowne były twierdzenia pozwanego, że powód działał ze świadomością braku możliwości nabycia przez sprzedawcę praw do nieruchomości. Na nieporozumieniu polegają twierdzenia skarżącego, że zapis umowny nie był z nim uzgodniony, nie miał wpływu na jego treść. Sporna umowa nie miała charakteru wzorca umownego. Trudno powiedzieć na czym miał polegać wpływ skarżącego na treść zapisu. Z punktu widzenia sensowności umowy przedwstępnej, pomijając już samą istotę instytucji umowy przedwstępnej, niezbędne było wprowadzenie do jej treści istotnych warunków zawarcia umowy przyrzeczonej, terminu i sankcji. Wszystkie te elementy miały chronić nabywcę i w tym sensie sprzedawca mógł nie chcieć takich zapisów, ale zgodził się na nie, bo miał własne interesy do zrealizowania. Z tej przyczyny zaakceptował warunki umowy przez złożenie podpisu pod jej treścią. Odrzucić trzeba, jak słusznie zrobił Sąd I instancji, koncepcję „ludzkiej przysługi”, która miała leżeć u podstaw działania pozwanego. Nic nie wskazuje na to, że pozwany ograniczył się do stworzenia pozorów zawarcia kontraktu czy działania w interesie innego podmiotu.

Omawiane postanowienie umowne nie przekraczało granic wynikających z art. 473 k.c. Zakres odpowiedzialności dłużnika, ponad standard z art. 472 k.c., może być modyfikowany postanowieniem umownym. Strony mają swobodę, która wynika z zasady swobody umów, kształtowania odpowiedzialności, tak aby opierała się na elementach subiektywnych (związanych z winą dłużnika) lub odpowiedzialności obiektywnej z pominięciem znaczenia winy dłużnika. Tak było w tym przypadku. Skarżący zobowiązał się uzyskać tytuł prawny do nieruchomości i obowiązek ten mógł być obwarowany dodatkową klauzulą umowną w postaci zadatku. To postanowienie umowne
w żaden sposób nie narusza ram ustawowych określonych w art. 394 § 1 k.c. Nie ma wątpliwości, że uprawnienie wierzyciela do odstąpienia od umowy
i zatrzymania zadatku, względnie żądania zapłaty sumy dwukrotnie wyższej, powstaje – co do zasady – jedynie w wypadku, gdy niewykonanie umowy jest następstwem okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność. Nie ma jednak przeszkód, aby strony uregulowały przedmiotową kwestię w odmienny sposób. Przepis art. 394 § 3 k.c., odwołujący się okoliczności, za które dłużnik ponosi odpowiedzialność, ma dyspozytywny charakter. Strony umowy mogą więc przyjąć na siebie w umowie ryzyko jej niewykonania niezależnie od okoliczności (tak, słusznie Sąd Najwyższy w wyroku z 29 stycznia 1997 r., I CKU 64/96, Prok. i Pr. 1997, Nr 5, poz. 32). Rozwiązaniu takiemu nie stoi na przeszkodzie uregulowanie zawarte w art. art. 473 § 1 k.c.

W okolicznościach sprawy nie można mówić o umowie niemożliwej do wykonania. Wykonanie umowy zależało od nabycia przez skarżącego praw do nieruchomości, a to było możliwe. Zagadnienie to szczegółowo opisał Sąd Rejonowy i wywód ten nie wymaga powtórzenia. Dyspozytywny charakter uregulowań art. 394 k.c. został omówiony w poprzednim akapicie.

Wniosek o zawieszenie postępowania na podstawie art. 177 § 1 k.p.c. nie mógł zostać uwzględniony, gdyż sprawa wywołana powództwem o ustalenie nieważności umowy została już prawomocnie zakończona i to w sposób, który z żaden sposób nie podważył trafności zaskarżonego w niniejszej sprawie orzeczenia (co nieistotnym uczyniło zarzut naruszenia art. 177 § 1 k.p.c.).

Nie ma racji skarżący, że doszło do naruszenia art. 101 k.p.c. Pismem
z dnia 26 listopada 2018 roku pozwanego wezwano do zwrotu zadatku (pismo wysłano na właściwy adres, pozwany przeprowadził się do Ł. dopiero wiosną 2019 roku – zaświadczenie P.-Sad k. 29). Zakreślony termin 3 dni upłynął bezskutecznie, co oznacza, że pozwany dał powód do wystąpienia przeciwko niemu na drogę procesu, a więc nie zaistniał warunek konieczny do zastosowania art. 101 k.p.c.

Wbrew zarzutowi apelacji nie można było przyjąć, że Sąd Rejonowy powinien zastosować art. 102 k.p.c. Przede wszystkim u podstaw zastosowania tego przepisu leży sędziowskie uznanie, które wiąże się z oceną całokształtu okoliczności sprawy pod kątem zasad słuszności. Sąd Rejonowy nie dostrzegł podstaw do uznania okoliczności sprawy za „przypadek szczególnie uzasadniony” w rozumieniu art. 102 k.p.c. Pozwany przystąpił do umowy, przyjął na siebie określone zobowiązania, dostał zadatek i znał konsekwencje zaistnienia przyczyn, które oznaczały powstanie obowiązku zwrotu zadatku
w podwójnej wysokości. Pozwany jest osobą młodą i zdrową. Trudna sytuacja majątkowa, czy niskie dochody nie mogą stanowić samodzielnej podstawy zastosowania art. 102 k.p.c.

Z tych względów, na podstawie art. 385 k.p.c., apelacja podlegała oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. Wysokość wynagrodzenia pełnomocnika powoda wynika z § 2 pkt 5 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz.U. z 2015 r. poz. 1800). Nie było podstaw do zastosowania art. 102 k.p.c. z przyczyn identycznych jak w przypadku orzeczenia Sądu I instancji.