Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Wyrokiem z dnia 8 lutego 2022 r., wydanym w sprawie z powództwa Miasta Ł. przeciwko S. S. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi nakazał pozwanej opróżnienie lokalu Nr (...) przy ul. (...) w Ł. wraz z jej mieniem, ustalił, że pozwanej przysługuje uprawnienie do lokalu socjalnego, nakazując wstrzymanie wykonania opróżnienia tego lokalu do czasu złożenia pozwanej przez Miasto Ł. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego, zasądził od pozwanej na rzecz strony powodowej kwotę 440,00 zł, w tym kwotę 240,00 zł tytułem zwrotu kosztów zastępstwa procesowego oraz przyznał i nakazał wypłacić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi na rzecz pełnomocnika pozwanej kwotę 369,00 zł tytułem zwrotu kosztów pomocy prawnej udzielonej jej z urzędu.

Apelację od tego orzeczenia złożyła pozwana, zaskarżając je w całości, domagając się jego zmiany poprzez oddalenie powództwa oraz zasądzenie od strony powodowej na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty i zasądzenia od strony powodowej na rzecz pozwanej zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych, wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia do dnia zapłaty, a pełnomocnik pozwanej wniósł także o przyznanie mu kosztów pomocy prawnej udzielonej z urzędu w podwójnej wysokości stawki minimalnej i z uwzględnieniem przepisów rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (Dz. U. z 2015 r., poz. 1800 ze zm.) w powiązaniu z treścią wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 23 kwietnia 2020 r., SK 66/19, oświadczając, że nie zostały one pokryte w całości ani w części. Zaskarżonemu wyrokowi zarzucono naruszenie:

⚫

art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną, a nie swobodną, niezgodną z logiką i doświadczeniem życiowym, ocenę dowodów polegającą na:

• nieuwzględnieniu związku pomiędzy zaprzestaniem zapłaty czynszu najmu lokalu przez pozwaną a złym stanem kamienicy przy ul. (...) w Ł. i zamieszkiwanego przez nią lokalu Nr (...) znajdującego się w tej kamienicy;

• pominięciu okoliczności, że lokal ten nie nadaje się do zamieszkania, a pozwana nie może korzystać z ogrzewania wobec niedokonania wymiany instalacji kominowej przez stronę powodową;

• nieuwzględnieniu faktu, że strona powodowa nie podjęła działań zmierzających do doprowadzenia kamienicy do stanu, który nie zagraża zdrowiu i życiu jej mieszkańców, wbrew zaleceniom Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego i Rady Miasta Ł.,

co doprowadziło do błędnego uznania, że eksmisja pozwanej jest uzasadniona;

⚫

art. 235 ² § 2 i 5 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. w związku z art. 278 § 1 k.p.c. i art. 205 ¹² § 2 k.p.c. poprzez niezasadne oddalenie wniosków o zabezpieczenie i przeprowadzenie dowodów z zeznań świadków oraz opinii biegłych, w szczególności do spraw kominiarstwa, budownictwa i mykologii, pomimo istotnych okoliczności, które powinny zostać ustalone na podstawie tych dowodów, przede wszystkim stanu kamienicy i lokalu zamieszkiwanego przez pozwaną, co było niezbędne dla dalszej oceny zasadności pobierania przez stronę powodową czynszu najmu za lokal nienadający się do zamieszkania;

⚫

art. 222 § 1 k.c. w związku z art. 675 § 1 k.c. i art. 680 k.c. poprzez ich błędne zastosowanie;

⚫

art. 5 k.c. poprzez jego błędne niezastosowanie i uznanie, że strona powodowa zasadnie żądała eksmisji pozwanej, podczas gdy wystąpienie z pozwem stanowiło nadużycie prawa podmiotowego i było niezgodne z zasadami współżycia społecznego.

Ponadto skarżąca wniosła na podstawie art. 380 k.p.c. o rozpoznanie przez Sąd odwoławczy postanowienia Sądu I instancji wydanego na rozprawie w dniu 25 stycznia 2022 r. o pominięciu dowodów z:

⚫

zeznań świadków A. C., M. P., M. P., B. W. i G. W. na okoliczności wskazane w punkcie 3 odpowiedzi na pozew;

⚫

opinii biegłych ds. budownictwa, kominiarstwa i mykologii na okoliczności wskazane w punktach 5, 7 i 8 odpowiedzi na pozew;

⚫

opinii biegłych lekarzy: neurologa, onkologa, dermatologa i psychiatry na okoliczności wskazane w punkcie 6 odpowiedzi na pozew.

W odpowiedzi na apelację strona powodowa wniosła o jej oddalenie i zasądzenie od skarżącej na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych.

Pismem procesowym z dnia 29 grudnia 2022 r. pozwana domagała się zawieszenia postępowania apelacyjnego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie II C 906/21 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, a wniosek ten został oddalony postanowieniem Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 11 stycznia 2023 r.

Pismem procesowym z dnia 22 maja 2023 r. pozwana ponownie złożyła wniosek o zawieszenie postępowania apelacyjnego do czasu prawomocnego zakończenia postępowania w sprawie II C 906/21 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oraz wniosła powództwo wzajemne przeciwko Miastu Ł. o ustalenie bezskuteczności wypowiedzenia umowy najmu lokalu Nr (...) przy ul. (...) w Ł.. Postanowieniem z dnia 2 czerwca 2023 r. Sąd Okręgowy ponownie oddalił wniosek o zawieszenie postępowania apelacyjnego, a zarządzeniem z tego samego dnia wyłączono do odrębnego rozpoznania sprawę z powództwa wzajemnego z uwagi na niedopuszczalność jego zgłoszenia na etapie postępowania apelacyjnego.

Postanowieniem z dnia 16 stycznia 2024 r. Sąd Okręgowy w Łodzi zwolnił adw. O. N. z obowiązku reprezentowania pozwanej w charakterze pełnomocnika ustanowionego z urzędu oraz przyznał i nakazał mu wypłacić ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi - Śródmieścia w Łodzi kwotę 73,80 zł tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu w postępowaniu apelacyjnym.

W piśmie procesowym z dnia 18 marca 2024 r. nowo ustanowiony pełnomocnik pozwanej z urzędu wniósł o nieobciążanie jej kosztami postępowania apelacyjnego w przypadku oddalenia apelacji oraz domagał się przyznania mu kosztów pomocy prawnej udzielonej pozwanej z urzędu w postępowaniu apelacyjnym w kwocie 221,40 zł, oświadczając, że nie zostały one uiszczone w całości ani w części.

W piśmie procesowym z dnia 8 maja 2024 r. pozwana wniosła o zasądzenie od strony powodowej kosztów postępowania apelacyjnego niezbędnych dla celowej obrony w postaci wymienionych w piśmie wydatków na sporządzenie złożonego przez nią do akt sprawy materiału dowodowego w postaci kserokopii dokumentów i wydruków fotografii. W glosie do protokołu rozprawy z dnia 9 maja 2024 r. skarżąca doprecyzowała, że domaga się z tego tytułu zasądzenia łącznej kwoty 278,25 zł i wskazała konkretne wydatki, na które suma ta została wydatkowana.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Na podstawie umowy najmu S. S. otrzymała do używania lokal mieszkalny usytuowany na drugim piętrze budynku, składający się z jednego pokoju, kuchni, korytarza i toalety, o łącznej powierzchni użytkowej 28,64 m ², w tym powierzchni mieszkalnej (...) m ², wyposażony w instalację wodociągowo-kanalizacyjną, gaz oraz elektryczność, a wraz z lokalem także piwnicę oraz do użytku wspólnego z innymi mieszkańcami budynku strych przeznaczony na suszarnię. Pozwana zamieszkała w tym lokalu, ponieważ nie mogła nadal zamieszkiwać w rodzinnym domu, gdyż stała się tam ofiarą przemocy, wymagającą następnie pomocy psychologicznej w postaci psychoterapii, a za stosowanie przemocy wobec niej jej brat został ukarany karą pozbawienia wolności z warunkowym zawieszeniem jej wykonania. Z tytułu najmu lokalu pozwana zobowiązała się uiszczać na rzecz wynajmującego kwotę 143,20 zł miesięcznie do 10-go dnia każdego miesiąca, na którą składał się czynsz oraz opłaty za media. Już w momencie zawierania umowy najmu lokal znajdował się w złym stanie technicznym. W trakcie obowiązywania umowy najmu dochodziło do zmian w zakresie wysokości czynszu oraz opłat za media i od 1 czerwca 2019 r. suma należności z tego tytułu wynosiła 238,62 zł miesięcznie, od 1 grudnia 2019 r. 249,67 zł miesięcznie, od 1 stycznia 2020 r. 290,29 zł miesięcznie i od 1 czerwca 2020 r. 290,55 zł miesięcznie. S. S. dokonywała opłat za lokal i media do sierpnia 2019 r. w pełnej wysokości, od września do listopada 2019 r. uiszczała je w niższych kwotach, a potem ich uiszczania zaprzestała, ponieważ ze znanej jej decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego wynikało, że zamieszkiwanie w przedmiotowym budynku stwarza zagrożenie dla jej życia i zdrowia (umowa najmu, k. 21-22; kartoteka finansowa, k. 8; powiadomienia o zmianie wysokości czynszu i opłat, k. 9, 10, 11 i 12; przesłuchanie pozwanej, k. 311, 00:13:24-00:51:14; pisma i zaświadczenia, k. 320-332).

Zgodnie z opinią kominiarską sporządzoną w dniu 29 marca 2017 r. ilość przewodów kominowych w budynku położonym w Ł. przy ulicy (...) jest niewystarczająca i uniemożliwia odpowiednie wentylowanie wszystkich pomieszczeń. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wszczął z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie nieodpowiedniego stanu technicznego budynku mieszkalnego wielorodzinnego usytuowanego przy ulicy (...) w Ł., ze szczególnym uwzględnieniem przewodów kominowych, stropów i konstrukcji dachu i postanowieniem z dnia 8 sierpnia 2017 r. nakazał Miastu Ł. reprezentowanemu przez Zarząd Lokali Miejskich przedłożyć w terminie do dnia 31 października 2017 r. ekspertyzę techniczną dotyczącą przedmiotowego budynku z jednoczesnym wskazaniem sposobu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości, zaznaczając m.in. w uzasadnieniu postanowienia, że w lokalu Nr (...) na poddaszu brakuje podbitki sufitowej i w miejscach tych widoczna jest uszkodzona konstrukcja dachu i deski poszycia podparte tymczasowo listwami drewnianymi. Dodatkowo wywiedziono tam, że po analizie zebranego materiału dowodowego organ nadzoru budowlanego powziął uzasadnione wątpliwości co do stanu technicznego budynku mieszkalnego, które obejmowały: stan techniczny przewodów kominowych, ścian wewnętrznych i zewnętrznych, konstrukcji dachu, klatki schodowej oraz stropów, jak również wskazano, że stan techniczny budynku może zagrażać zdrowiu i życiu ludzi w nim zamieszkujących. Zarząd Lokali Miejskich pismem z dnia 10 października 2017 r. zwrócił się z wnioskiem o przedłużenie terminu wykonania tego postanowienia do dnia 31 marca 2018 r., uzasadniając to koniecznością przeprowadzenia postępowania przetargowego. Po rozpatrzeniu tego wniosku organ nadzoru budowlanego ponownie podkreślił, że stan techniczny przewodów kominowych stwarza wszakże zagrożenie dla życia i zdrowia ludzi korzystających z budynku i zwrócił się o sprecyzowanie w terminie 7 dni od daty doręczenia pisma stanowiska wnioskującego co do zmiany terminu wykonania ekspertyzy, a ponieważ żadna odpowiedź nie została udzielona, Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego ostatecznie odmówił zmiany terminu dostarczenia żądanej dokumentacji. Żądane dokumenty zostały ostatecznie – po dodatkowym wezwaniu z dnia 22 stycznia 2018 r. – złożone w dniu 28 lutego 2018 r., jednak po ich analizie organ nadzoru budowlanego stwierdził, że nie odpowiadają one wymaganiom określonym w postanowieniu wydanym w dniu 8 sierpnia 2017 r. (opinia kominiarska, k. 527; postanowienie (...), k. 537-539; pismo (...), k. 66; postanowienie (...), k. 540-541; wezwanie, k. 542; ekspertyza, k. 543-546; postanowienie (...), k. 547-548).

W dniu 14 lutego 2018 r. Państwowa Straż Pożarna z powodu niedrożności przewodów kominowych stwierdziła brak możliwości ogrzania mieszkania zajmowanego przez pozwaną i wydała obowiązujący ją zakaz używania pieca na paliwo stałe Zgodnie z opinią kominiarską z dnia 7 marca 2018 r., piec grzewczy umieszczony w lokalu zajmowanym przez pozwaną podłączony był do przewodu kominowego, drożnego w dniu kontroli, jednak stwierdzono zły stan techniczny pieca, w którym spękany był szamot, co powodowało wydobywanie się dymu podczas palenia. Pozwana została poinformowana o zakazie korzystania z pieca aż do momentu jego wymiany. Zgodnie z kolejną opinią kominiarską. sporządzoną w dniu 13 kwietnia 2018 r., stan techniczny przewodów kominowych w budynku mieszkalnym położonym przy ulicy (...) ulegał dalszemu pogorszeniu, nieszczelne były ścianki działowe między przewodami, a ponadto ilość przewodów kominowych była niewystarczająca. Stosownie do negatywnej opinii kominiarskiej z dnia 8 czerwca 2018 r., w lokalu zajmowanym przez pozwaną stwierdzono, że piec grzewczy podłączony jest do nieszczelnego przewodu kominowego, zalecono uszczelnienie tego przewodu na całej jego długości i zdemontowanie kratki wentylacyjnej w łazience wraz z zamurowaniem otworu oraz ponowiono zakaz korzystania z pieca węglowego; po ewentualnym wykonaniu zaleceń należało zgłosić się do ponownej kontroli celem uzyskania opinii pozytywnej. Komenda Miejska Państwowej Straży Pożarnej w Ł. w piśmie z dnia 17 sierpnia 2018 r. potwierdziła, że w lokalu zajmowanym przez S. S. przewód kominowy jest nieszczelny i wymaga uszczelnienia, a do tego czasu nie zezwolono na korzystanie przez lokatorkę z urządzenia grzewczego węglowego. W dniach 10 i 20 września 2018 r. Zarząd Lokali Miejskich powiadomił S. S., że zamierza wykonać doszczelnienie przewodu kominowego zgodnie z zaleceniami wynikającymi z opinii kominiarskiej z dnia 8 czerwca 2018 r., przy czym prace zostaną wykonane od zewnętrznej strony budynku, bez konieczności wejścia do lokalu pozwanej. W dniu 31 stycznia 2019 r. S. S. nie zezwoliła na kontrolę zajmowanego lokalu i nie wpuściła pracowników kominiarskich, a w dniu 7 lutego 2020 r. kontroli kominiarskiej lokalu Nr (...) nie przeprowadzono, jednak w protokole kontroli nie podano przyczyny tego zaniechania. Przewód kominowy w lokalu Nr (...) ostatecznie nie został uszczelniony (pismo (...), k. 58; opinie kominiarskie, k. 528, 529, 530, 531-532 i 533; pismo K. Miejskiej (...) w Ł., k. 67; pisma (...), k. 584 i 585; pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego W. P., k. 482-575).

Rada Miejska w Ł. uchwałą z dnia 4 lipca 2018 r. uznała za zasadną skargę pozwanej wniesioną na działanie Dyrektora Zarządu Lokali Miejskich, podnosząc w uzasadnieniu podjętej uchwały, że niezależnie od zakresu remontu, jaki należało wykonać w budynku, działania podjęte przez Zarząd Lokali Miejskich były niewystarczające i nie wykorzystano wszystkich środków, jakie w 2017 r. przeznaczone były na remonty budynków miejskich. Postanowieniem z dnia 26 lipca 2018 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nakazał Miastu Ł. wpłacić na swój rachunek bankowy kwotę 18.000,00 zł tytułem zaliczki na poczet wykonania obowiązku wynikającego z postanowienia wydanego w dniu 8 sierpnia 2017 r., którego gmina nie wykonała; suma ta miała pokryć koszty sporządzenia rzetelnej ekspertyzy technicznej budynku położonego w Ł. przy ulicy (...). Żądana kwota nie została uiszczona i w dniu 5 września 2018 r. wysłano do podmiotu zobowiązanego upomnienie, a następnie wystawiono tytuł wykonawczy. W dniu 19 czerwca 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zawarł umowę o wykonanie ekspertyzy technicznej budynku mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...). Ekspertyzę sporządzono w dniu 26 września 2019 r. i wśród innych usterek wskazano w niej m.in. że spękane są niemal wszystkie trzony kominowe, a spękania na wewnętrznych ściankach poszczególnych kanałów powodują nieszczelności przegród kanałów dymowych i wentylacyjnych, jak również że brak jest przewodów wentylacyjnych zapewniających prawidłowe funkcjonowanie wentylacji w poszczególnych lokalach. Z ekspertyzy wynikało, że budynek znajduje się w średnim stanie technicznym i może być użytkowany, ale jedynie pod warunkiem usunięcia licznych wymienionych nieprawidłowości (w tym uszczelnienia wszystkich spękanych przewodów kominowych, dobudowania brakujących przewodów wentylacyjnych i spalinowych, wykonania regulacji podłączeń i dobudowy kominów nad dachem), ponieważ w przeciwnym razie niemożliwa będzie dalsza jego bezpieczna i prawidłowa eksploatacja. Decyzją z dnia 10 grudnia 2019 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. nakazał Miastu Ł. usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie licznych robót budowlanych w budynku mieszkalnym położonym w Ł. na ulicy (...), co miało nastąpić do dnia 30 czerwca 2020 r. (uchwała Rady Miejskiej w Ł., k. 61-62; postanowienie (...), k. 547-548; upomnienie, k. 550; ekspertyza, k. 403-410; decyzja, k. 411-413).

Pismem z dnia 16 grudnia 2019 r. Zarząd Lokali Miejskich poinformował S. S., że przewód kominowy w budynku gospodarczym jest drożny, a stan kominów nie zagraża bezpieczeństwu ludzi i mienia, jednak w dniu 7 sierpnia 2020 r. przeprowadzono okresowy przegląd techniczny budynku, podczas którego stwierdzono, że żadne zalecenia z kontroli przeprowadzonej w roku 2019 nie zostały wykonane oraz wydano kolejne zalecenia. Także przeprowadzone w dniu 28 sierpnia 2020 r. oraz w dniu 23 października 2020 r. oględziny budynku wykazały, że Miasto Ł., pomimo dodatkowego upomnienia z dnia 7 września 2020 r., nie wykonało żadnych robót budowlanych zaleconych w decyzji z dnia 10 grudnia 2019 r. Dopiero pismem z dnia 23 grudnia 2020 r. Zarząd Lokali Miejskich poinformował Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego o działaniach podjętych w celu wykonania decyzji administracyjnej z dnia 10 grudnia 2019 r., wskazując, że nakazane prace remontowe podzielono na 2 etapy, a na wykonanie pierwszego z nich zawarto umowę w dniu 20 października 2020 r. W piśmie podano również, jaki zakres robót zostanie wykonany w terminie 60 dni od dnia zawarcia tej umowy, jak również że drugi etap prac zostanie wykonany po wykwaterowaniu lokatorów z lokali Nr (...). Pismami z dnia 27 stycznia 2021 r. i 5 lutego 2021 r. Zarząd Lokali Miejskich powiadomił Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, że wykonano pierwszy etap robót, z wyłączeniem prac w lokalach Nr (...), ponieważ ich lokatorzy odmówili dostępu do zajmowanych lokali z uwagi na trwającą pandemię. Postanowieniem z dnia 3 marca 2021 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego w Ł. odmówił przedłużenia terminu na usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości poprzez wykonanie koniecznych robót budowlanych w budynku mieszkalnym położonym w Ł. przy ulicy (...), podnosząc, że termin na realizację robót upłynął już pół roku wcześniej i był wystarczający na realizację zleconych prac oraz zwracając uwagę, że przeprowadzone dwukrotnie oględziny wykazały, że nie wykonano żadnych robót budowlanych nakazanych decyzją administracyjną. W dniu 25 sierpnia 2021 r. przeprowadzono obowiązkową okresową kontrolę stanu technicznego budynku, a z protokołu kontroli wynika, że nie wykonano większości zaleceń pokontrolnych z poprzedniego roku; zamieszczono tam ponadto zakres robót budowlanych, jakie należy wykonać w kontrolowanym budynku (pismo (...), k. 46; pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego W. P., k. 482-575; protokoły oględzin, k. 414 i 415; upomnienie, k. 562; pismo (...), k. 570; postanowienie (...), k. 571-573; pismo (...), k. 574)

Bezpośrednio nad zajmowanym przez S. S. lokalem Nr (...) znajduje się lokal Nr (...), w którym na części sufitu została rozebrana boazeria, oparcia krokwi dachowych przy murze są zgniłe i wymagają wzmocnień, a deski poszycia spróchniały i zapadły się. Stan lokalu zajmowanego przez S. S. w budynku mieszkalnym położonym w Ł. przy ul. (...) będzie zagrażał zagraża jej życiu i zdrowiu do czasu wykonania w lokalu Nr (...) prac remontowych wynikających z opracowań projektowych wykonanych na zlecenie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego oraz usunięcia nieszczelności w przewodzie kominowym w lokalu Nr (...) (pisemna opinia biegłego z zakresu budownictwa lądowego W. P., k. 482-575).

S. S. korzysta z pomocy psychologicznej z powodu stanów depresyjno-lękowych, obniżonego nastroju, zmniejszonego poczucia bezpieczeństwa, problemów somatycznych oraz obniżonej odporności na trudniejsze sytuacje, a ponadto zaobserwowano u niej symptomy Zespołu (...) ( (...)), ponieważ jej brat i szwagier stosowali wobec niej przemoc psychiczną i fizyczną. W listopadzie 2012 r. pozwana przeszła operację kręgosłupa szyjnego, stwierdzono u niej niedowład rąk i nóg wraz z mielopatią szyjną, przez co grozi jej całkowity paraliż nieodwracalny. Choruje na nowotwór kości oraz raka skóry, wymaga systematycznego leczenia onkologicznego, stwierdzono u niej problem z nietrzymaniem moczu i kału (zaświadczenie, k. 84; informacja, k. 85; zaświadczenie k. 86; karty informacyjne k. 89-90, 91-92 i 93-94; zaświadczenia lekarskie k. 104 i 106; pisma i zaświadczenia, k. 320-332; przesłuchanie pozwanej, k. 311, 00:13:24-00:51:14).

Opisany stan faktyczny Sąd Okręgowy ustalił na podstawie znajdujących się w aktach sprawy dokumentów urzędowych i prywatnych, które nie budziły wątpliwości co do ich autentyczności, nie były także kwestionowane przez żadną ze stron procesu, a ponadto w oparciu o dowód z przesłuchania pozwanej i dowód z przeprowadzonej w trybie art. 278 ¹ k.p.c. opinii biegłego z zakresu budownictwa lądowego, który opinię tę wydał w toczącej się z udziałem tych samych stron sprawie II C 906/21 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi. Oceniając tę opinię, Sąd nie znalazł podstaw do zakwestionowania zawartych w niej wniosków, opartych na przeprowadzonych oględzinach przedmiotowego budynku i lokalu oraz na dostępnej biegłemu dokumentacji. Opinię tę Sąd uznał za spójną, a wnioski wyciągnięte przez biegłego za logiczne i znajdujące oparcie w przeprowadzonych przez niego badaniach. Biegły uwzględnił wszystkie okoliczności istotne dla rozstrzygnięcia badanej kwestii, zawarł w opinii przekonujące uzasadnienie wyrażonych tam ocen i wniosków, wyprowadzonych w sposób logiczny z wcześniej poczynionych ustaleń, a także udzielił w sposób zrozumiały i wyczerpujący odpowiedzi zarówno co do zagadnień wskazanych w tezie dowodowej, jak i – w pisemnej opinii uzupełniającej – na dodatkowe pytania postawione mu przez stronę pozwaną i odniósł się tam do jej ewentualnych zastrzeżeń. Uwzględniając treść opinii biegłego z zakresu budownictwa, Sąd pominął pozostałe wnioski dowodowe pozwanej zgłaszane w toku postępowania apelacyjnego i zmierzające do wykazania złego stanu technicznego jej lokalu i budynku, w którym ten lokal się znajduje, przyjmując, że mają one wykazać fakty już udowodnione zgodnie z jej twierdzeniami, a tym samym zmierzają jedynie do przedłużenia postępowania. Z tej samej przyczyny Sąd odwoławczy nie dopatrzył się – w ramach badania w trybie art. 380 k.p.c. postanowień Sądu I instancji odmawiających dopuszczenia dowodów wnioskowanych przez S. S. – podstaw do zmiany tych rozstrzygnięć poprzez dopuszczenie i przeprowadzenie dowodów z zeznań wskazywanych świadków czy też opinii biegłych ds. kominiarstwa i mykologii. Taką samą decyzję podjęto w odniesieniu do zgłaszanych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym wniosków skarżącej o dopuszczenie dowodów z opinii lekarzy różnych specjalności, gdyż Sąd II instancji uznał, że okoliczności związane ze stanem zdrowia S. S. zostały należycie wyjaśnione już za pomocą znajdującej się w aktach sprawy dokumentacji i wyjaśnień samej pozwanej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja okazała się zasadna i musi skutkować zmianą zaskarżonego orzeczenia.

Za trafny w większej części należy uznać zarzut apelacyjny dotyczący bezpodstawnego pominięcia przynajmniej części wniosków dowodowych zgłoszonych przez stronę pozwaną. W uzasadnieniu zaskarżonego wyroku Sąd Rejonowy podniósł, że okoliczności, jakie S. S. zamierzała w ten sposób wykazać, pozostają bez znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy i w efekcie zgłaszane wnioski zmierzają jedynie do niepotrzebnego przedłużenia postępowania i zwiększenia jego kosztów. Sąd odwoławczy nie podzielił jednak poglądu Sądu niższej instancji, że w określonym stanie faktycznym sprawy niniejszej uprawnione jest aprioryczne niejako uznanie, iż stan techniczny lokalu, w jakim zamieszkuje pozwana i budynku, w którym ten lokal się znajduje, nie może mieć jakiegokolwiek znaczenia dla wyniku postępowania. Jak zostanie to szerzej omówione w dalszym toku tych rozważań, Sąd II instancji stanął na stanowisku, że w pewnych okolicznościach stan techniczny przedmiotu najmu może jednak przesądzić o jego przydatności do umówionego użytku, a rozstrzygnięcie tej z kolei kwestii może zadecydować o istnieniu i kształcie obowiązku najemcy polegającego na świadczeniu czynszu najmu, co z kolei pozostaje nie bez znaczenia dla skuteczności wypowiedzenia umowy najmu i dalszego istnienia po stronie S. S. prawa do korzystania z lokalu, jakie może ona przeciwstawić roszczeniu windykacyjnemu. Odmienny pogląd Sądu meriti w przedmiocie powyższego zagadnienia skutkował w istocie – jak wskazała w swym środku odwoławczym skarżąca – pominięciem przy rozstrzyganiu sprawy okoliczności wymienionych w treści zarzutu dotyczącego naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. i zgodzić się trzeba z wywodami apelacji, że nie było wystarczających podstaw do wykluczenia z góry, iż ustalenie tych faktów potencjalnie może zadecydować o zasadności podnoszonego przez S. S. zarzutu przysługiwania jej uprawnienia, jakie mogłaby ona przeciwstawić roszczeniom strony powodowej. Wprawdzie, jak już zaznaczono powyżej, dla stwierdzenia tych faktów nie było w istocie konieczne przeprowadzenie całego kompletu dowodów objętych wnioskami strony pozwanej – stąd Sąd odwoławczy, badając trafność omawianych decyzji dowodowych Sądu meriti w trybie art. 380 k.p.c., przyjął, że w większej części nie zachodzi potrzeba ich skorygowania – niemniej jednak postępowanie dowodowe przeprowadzone na poprzednim etapie rozpoznawania sprawy bezsprzecznie wymagało znaczącego uzupełnienia. Z tych przyczyn Sąd II instancji, nie kwestionując prawidłowości opisanych w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku ustaleń faktycznych Sądu Rejonowego – w tym zakresie, w jakim zostały one poczynione – i przyjmując je za własne, przeprowadził jednak dość obszerne postępowanie dowodowe, w szczególności dotyczące stanu technicznego lokalu i budynku oraz działań i zaniechań wynajmującego odnoszących się do potencjalnego doprowadzenia przedmiotu najmu do stanu przydatnego do umówionego użytku.

Punktem wyjścia do prowadzenia rozważań o zasadności dochodzonego przez powódkę roszczenia jest kwestia stanu technicznego oddanego pozwanej do używania lokalu w okresie poprzedzającym dokonanie wypowiedzenia umowy najmu przez stronę powodową. Lokal ten, co zostało wykazane w toku postępowania dowodowego, nie tylko nadawał się do zamieszkania – i nie nadaje się do tego celu w dalszym ciągu – ale wręcz stwarza zagrożenie dla życia i zdrowia jego lokatora. Wniosek taki wyprowadził w oparciu o posiadane wiadomości specjalne biegły z zakresu budownictwa, wskazując przede wszystkim na fakt istnienia nieszczelności przewodu kominowego, który od początku 2018 roku wyklucza możność ogrzania lokalu za pomocą znajdującego się tam pieca, jak również na istniejący także wówczas katastrofalny stan lokalu położonego powyżej mieszkania pozwanej oraz znajdującego się nad nim poszycia dachowego, co powoduje, że mieszkanie S. S. de facto nie jest należycie zabezpieczone przed wpływami opadów atmosferycznych. Jak wspominano już wcześniej, wnioski tej opinii zasługują na uwzględnienie przy ustalaniu stanu faktycznego sprawy i nie kwestionowała ich także w żadnej mierze strona pozwana. Oznacza to – w ocenie Sądu II instancji – że konieczne jest przyjęcie istnienia takich wad lokalu, które w oczywisty sposób wykluczają jego przydatność jako przedmiotu najmu do umówionego przez strony użytku, a więc do celu zamieszkania tam przez lokatora chcącego zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe. Ustalone w toku postępowania apelacyjnego fakty nie pozostawiają też wątpliwości, że wynajmujący posiadał pełną wiedzę o istniejących wadach lokalu, a słuszność tezy o jego niczym nieusprawiedliwionej bezczynności w zakresie ich usuwania wydaje się oczywista.

Wyniki postępowania dowodowego wskazują na to, że strona powodowa nie uczyniła z własnej woli – mimo, że musiała zdawać sobie sprawę z tego, iż brak ogrzewania w lokalu S. S. i stałe narażenie go na wilgoć pochodzącą z nieszczelnego, przegniłego i spróchniałego dachu uniemożliwiają lokatorce normalne zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych oraz codzienną i bezpieczną egzystencję – w zasadzie niczego, by uczynić to mieszkanie przydatnym do zamieszkania, choć niewątpliwie spoczywały na niej w tym zakresie obowiązki wynikające z zawartej umowy najmu. Zaniedbania w tym zakresie zostały wytknięte jej nawet uchwałą Rady Miejskiej w Ł., a prace remontowe ostatecznie podjęto tylko z uwagi na wdrożenie postępowania administracyjnego, w ramach którego Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego zmuszony był wydać, wobec zupełnej bierności podmiotu zarządzającego nieruchomością, decyzję obligującą Miasto Ł. do podjęcia niezbędnych działań. Termin zakończenia prac remontowych wyznaczono na dzień 30 czerwca 2020 r., jednak upłynął on nawet bez ich rozpoczęcia i dopiero w dniu 20 października 2020 r. – a więc już po dokonaniu wypowiedzenia umowy najmu łączącej strony – podpisano umowę z ekipą remontową na realizację pierwszego etapu robót, a do dnia dzisiejszego wszystkie nakazane prace nadal nie zostały wykonane, w tym nie uszczelniono również przewodu kominowego w lokalu zajmowanym przez pozwaną. Na gruncie stanu faktycznego rozpoznawanej sprawy nie ma żadnych przesłanek do przyjęcia, że S. S. w jakimkolwiek zakresie utrudniała wynajmującemu wykonanie jego obowiązków, gdyż ustalone zostało w toku niniejszego postepowania – jeśli chodzi o okres przed dokonaniem wypowiedzenia – jedynie to, iż w dniu 31 stycznia 2019 r. nie zezwoliła ona na kontrolę kominiarską zajmowanego lokalu, jednak po pierwsze, brak podstaw do przyjęcia, że miały wówczas zostać wykonane jakiekolwiek prace naprawcze, a po drugie, z kierowanych do S. S. przez Zarząd Lokali Miejskich pism wynikało, iż prace związane z doszczelnieniem przewodu kominowego mają ostatecznie zostać wykonane od zewnętrznej strony budynku, bez konieczności wejścia do lokalu pozwanej.

Podnieść trzeba następnie, że w myśl obowiązujących przepisów wynajmujący odpowiada za wady fizyczne przedmiotu najmu. Stosownie do dyspozycji art. 664 § 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad, a odpowiedzialność uregulowana w tym przepisie ma charakter obiektywny, zatem jest niezależna od winy wynajmującego oraz o jego wiedzy o wadach. Przez odpowiednie obniżenie należy rozumieć obniżenie czynszu w takim stopniu, w jakim wady obniżają przydatność rzeczy najętej. W orzecznictwie Sądu Najwyższego podnosi się np. że w razie tak słabego ogrzania lokalu, iż można je uznać za całkowicie bezużyteczne, najemcy przysługuje prawo zwolnienia się w całości od opłat za centralne ogrzewanie (tak w wyroku z dnia 14 grudnia 1965 r., II CR 470/65, OSNC Nr 11 z 1966 r., poz. 192), jak również że obniżka należności wynajmującego może dotyczyć również opłat za wodę czy funkcjonowanie windy w razie niedostarczenia tych świadczeń na odpowiednim poziomie (tak w wyroku z dnia 6 lutego 1979 r., IV CR 491/78, OSNC Nr 10 z 1979 r., poz. 194 i w uchwale z dnia 19 kwietnia 1988 r., III CZP 25/88, OSNC Nr 9 z 1989 r., poz. 139). To rozumowanie daje podstawy do postawienia tezy, że tak istotne wady jak w okolicznościach sprawy niniejszej – a więc sprawiające, iż mieszkanie pozostaje w tak złym stanie technicznym, że powinno zostać w ogóle wyłączone w obrotu i nie powinno w żadnym razie stać się przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego – skutkują ustaniem obowiązku uiszczania czynszu przez najemcę. Jeśli bowiem na gruncie art. 664 § 1 k.c., w przypadku istnienia wady ograniczającej przydatność rzeczy najętej do umówionego użytku, najemca może żądać obniżenia czynszu, to wada wyłączająca możność określonego w umowie używania tej rzeczy tym bardziej uzasadnia całkowite zwolnienie z zapłaty czynszu za czas trwania wady (tak w wyroku SA w Warszawie z dnia 14 stycznia 2015 r., I ACa 485/14, niepubl.; tak również J. Panowicz-Lipska [w:] „System prawa prywatnego. Tom 8. Prawo zobowiązań – część szczegółowa” pod red. J. Panowicz-Lipskiej, Warszawa 2004, s. 32 lub J, Górecki i G. Matusik [w:] „Kodeks cywilny. Komentarz” pod red. K. Osajdy, Warszawa 2024, teza 4 do art. 664). Zważywszy na zakres wad przedmiotowego lokalu oraz fakt, że z ustalonego stanu faktycznego wynika, iż występowały one przynajmniej od początku 2018 r., przyjąć trzeba, iż w istocie S. S. nie była w tym okresie czasu zobowiązana do uiszczania czynszu najmu na rzecz Miasta Ł. jako podmiotu wynajmującego.

Taka konstatacja powoduje konieczność przyjęcia, że wbrew twierdzeniom pozwu, nie można pozwanej najemczyni przypisać zaległości czynszowych istniejących w chwili złożenia przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu umowy najmu, gdyż S. S. – słusznie uznając, iż jej obowiązek w tym zakresie już nie istnieje z uwagi na takie wady zajmowanego przez nią lokalu, które uniemożliwiają jego używanie w sposób przewidziany w umowie – zaprzestała uiszczania czynszu (najpierw w części, a potem w całości) od września 2019 r., a więc wówczas, kiedy w istocie nie była już do tego obowiązana. W takiej sytuacji nie zachodzi wynikająca z art. 11 ust. 2 pkt. 2 ustawy z dnia ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725) podstawa wypowiedzenia umowy najmu w postaci zwłoki najemcy z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności, a to z kolei prowadzi do wniosku, że dokonane przez Miasto Ł. wypowiedzenie przedmiotowej umowy łączącej strony było bezskuteczne. Bezskuteczność wypowiedzenia oznacza natomiast, że przedmiotowy stosunek prawny pomiędzy stronami, wynikający z umowy najmu, trwa nadal, a wobec tego ani nie powstał po stronie S. S. przewidziany w art. 675 § 1 k.c. w związku z art. 680 k.c. obowiązek zwrotu przedmiotu najmu po zakończeniu umowy, ani też nie zachodzą podstawy do uwzględnienia roszczenia windykacyjnego właściciela lokalu, przewidzianego w art. 222 § 1 k.c., ponieważ pozwana może właścicielowi przeciwstawić skuteczne względem niego uprawnienie do władania jego rzeczą. W efekcie zgodzić się należy z postawionym w apelacji zarzutem dotyczącym błędnego zastosowania przez Sąd meriti przepisów prawa materialnego w rozpoznawanej sprawie.

Wobec uznania przez Sąd II instancji, że dochodzone roszczenie w rzeczywistości nie przysługuje stronie powodowej, bezprzedmiotowy staje się zarzut apelacyjny dotyczący niezastosowania art. 5 k.c., bo skoro Miastu Ł. nie służy prawo podmiotowe w postaci roszczenia windykacyjnego, to nie mogło ono też z niego uczynić użytku niezgodnego z zasadami współżycia społecznego. Nie od rzeczy będzie jednak podkreślić, że to strona powodowa postępowała w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nieuczciwie i nierzetelnie wobec pozwanej, gdyż bezsprzecznie wiedziała o złym stanie technicznym wynajmowanego lokalu i o swoich zaniedbaniach w tym zakresie, a mimo wszystko wciąż domagała się od lokatora zapłaty czynszu. Jest to zachowanie tym bardziej naganne, że to w zasadzie aktywna postawa pozwanej przyczyniła się ostatecznie do ujawnienia nieprawidłowości w zakresie zarządzania nieruchomością i wszystko wskazuje na to, iż gdyby nie podejmowane przez nią działania, to stan budynku ulegałby zapewne dalszemu pogorszeniu, a nawet mogłoby dojść do jego całkowitego bądź częściowego zniszczenia. To od Miasta Ł. należałoby oczekiwać zapewnienia bezpieczeństwa mieszkańcom wynajmującym lokale komunalne i nie sposób zaakceptować sytuacji, w której jednostka samorządowa nie tylko nie o to bezpieczeństwo nie dba, ale wręcz lekceważy zalecenia organu nadzoru budowlanego, natomiast od najemców, którzy ponoszą konsekwencje takiej bezczynności i niedbalstwa, oczekuje świadczeń wzajemnych i nie waha się ich dochodzić na drodze sądowej. W żadnym razie nie mogą usprawiedliwić Miasta Ł. ewentualne niedostatki finansowe, ponieważ skoro przepis rangi ustawowej – w postaci choćby art. 4 ust. 1 ustawy z dnia ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 725) – nakłada na gminę obowiązek tworzenia warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej, to w ramach tego zadania mieści się również zapewnienie niezbędnych na ten cel funduszy.

Wobec zasadności zarzutów apelacyjnych i niezgodności zaskarżonego rozstrzygnięcia z przepisami prawa materialnego apelacja musi zostać uwzględniona, a wyrok Sądu Rejonowego podlega zmianie poprzez oddalenie powództwa na podstawie art. 386 § 1 k.p.c. Korekta merytoryczna orzeczenia Sądu niższej instancji skutkować musi także modyfikacją rozstrzygnięcia o kosztach procesu i kosztach sądowych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym. Art. 98 k.p.c. i wynikająca z niego zasada odpowiedzialności za wynik procesu nakazuje stronie przegrywającej zwrócić koszty postępowania poniesione przez jej przeciwnika – w sprawie niniejszej dotyczy to kosztów zastępstwa procesowego pozwanej, obliczonego w myśl § 7 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1964 ze zm.) oraz opłaty kancelaryjnej za wydanie kserokopii dokumentów z akt sprawy w kwocie 20,00 zł – co daje w sumie 260,00 zł (240,00 zł + 20,00 zł = 260,00 zł). Z kolei koszty sądowe, od których uiszczenia S. S. została zwolniona przed Sądem I instancji – w postaci opłaty za uzasadnienie postanowienia z dnia 2 listopada 2021 r. w kwocie 100,00 zł – powinny zostać zwrócone Skarbowi Państwa, w oparciu o art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1144 ze zm.) w związku z art. 98 k.p.c., przez przegrywające sprawę Miasto Ł..

O kosztach postępowania apelacyjnego także orzeczono stosownie do zasady odpowiedzialności za wynik procesu, uwzględniając fakt, że strona powodowa przegrała sprawę także i na tym jej etapie. Na gruncie art. 98 § 3 k.p.c. obligatoryjnymi elementami niezbędnych kosztów procesu, które podlegają zwrotowi na rzecz reprezentowanej przez adwokata strony wygrywającej, są: wynagrodzenie i wydatki jednego adwokata, koszty sądowe oraz koszty nakazanego przez sąd osobistego stawiennictwa strony, co nie oznacza jednak, że do tej kategorii nie można zaliczyć innych kosztów, jeśli w ocenie Sądu będą one również niezbędne dla celowej obrony praw strony. S. S. zgłosiła żądanie w zakresie zwrotu kosztów poniesionych w celu pozyskania złożonych przez nią do akt sprawy dowodów obrazujących stan techniczny budynku – w postaci kserokopii i wydruków zdjęć – oraz przedstawiła odpowiednie rachunki (k. 647, k. 674 i k. 744) na łączną kwotę 278,25 zł. W ocenie Sądu odwoławczego wykazane w ten sposób wydatki należy zaliczyć do kategorii kosztów niezbędnych dla celowej obrony, a po doliczeniu do nich wynagrodzenia pełnomocnika procesowego ustanowionego na etapie postępowania apelacyjnego w kwocie 180,00 zł, obliczonego na podstawie § 10 ust. 1 pkt. 1 w związku z § 7 pkt. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1964 ze zm.), na stronie powodowej spoczywa obowiązek zwrotu kwoty 458,25 zł (278,25 zł + 280,00 zł = 458,25 zł). O odsetkach ustawowych za opóźnienie od zasądzonej należności orzeczono w oparciu o art. 98 § 1 ¹ k.p.c. Ponadto art. 113 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 1144 ze zm.) w związku z art. 83 ust. 2 tej ustawy i art. 98 k.p.c. nakłada na Miasto Ł. obowiązek zwrotu wydatków wyłożonych na etapie postępowania apelacyjnego przez Skarb Państwa oraz kosztów sądowych, od uiszczenia których S. S. została zwolniona. Wydatkiem takim jest kwota 428,68 zł, przeznaczona na pokrycie kosztów pisemnej opinii uzupełniającej biegłego, natomiast pozwana była zwolniona od poniesienia kosztów sądowych w postaci: opłaty od wniosku o uzasadnienie zaskarżonego orzeczenia w kwocie 100,00 zł, pozostałej części opłaty od apelacji w kwocie 100,00 zł oraz opłat kancelaryjnych za wydanie kserokopii z akt sprawy w łącznej kwocie 180,00 zł (wnioski z k. 429, 431, 432 i 437). Daje to w sumie kwotę 808,68 zł (428,68 zł + 100,00 zł + 100,00 zł + 180,00 zł = 808,68 zł) i taką też sumę nakazano ściągnąć od strony powodowej na rzecz Skarbu Państwa.