Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 28 grudnia 2017 roku, wydanym
w sprawie z powództwa Miasta Ł. przeciwko M. L.
i B. L. (1) o wydanie nieruchomości, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi nakazał pozwanym aby opuścili i opróżnili z należących do nich rzeczy oraz wydali na rzecz Miasta Ł. nieruchomość położoną w Ł. przy ul. (...) bez numeru, o powierzchni 102 metrów kwadratowych, zabudowaną pawilonem handlowym, dla której Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi prowadzi księgę wieczystą numer (...)
w terminie 2 tygodni od dnia uprawomocnienia się orzeczenia (pkt 1) i zasądził od M. L. na rzecz Miasta Ł. kwotę 2 733 zł tytułem zwrotu kosztów postępowania (pkt 2) oraz odstąpił od obciążenia B. L. (1) kosztami procesu (pkt 3).

Sąd Rejonowy ustalił stan faktyczny, którego najważniejsze elementy były następujące:

Miasto Ł. jest właścicielem nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) bez numeru stanowiącej działkę gruntu o powierzchni 102 m ², będącą częścią działek gruntu o numerach 417/181 i 625, dla których Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzi księgę wieczystą numer (...).

B. L. (2) od 1983 roku była dzierżawcą spornej działki gruntu na podstawie kolejno zawieranych z powodem i jego poprzednikami - umów dzierżawy. W każdej z tych umów zastrzegano, iż B. L. (2) nie może bez zgody wydzierżawiającego wznosić budynków, poddzierżawiać terenu ani przenosić na poddzierżawców praw do naniesień. Pozwana uzyskała pozwolenie na budowę pawilonu handlowego jako obiektu tymczasowego na okres 10 lat, które zostało przedłużone do 2005 roku oraz zgodę na rozbudowę pawilonu na okres do 2005 roku. Decyzją z dnia
12 sierpnia 2004 roku ustalono czas użytkowania pawilonu jako nieokreślony na warunkach właściciela terenu.

12 lipca 2011 roku Miasto Ł. zawarło z B. L. ostatnią umowę dzierżawy powyżej opisanej działki gruntu. Nieruchomość została wydzierżawiona na cele handlowe. Zgodnie z § 1 ust. 3 umowy zabudowa przedmiotu dzierżawy wymagała, po uprzedniej zgodzie wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie, uzyskania przez dzierżawcę pozwolenia na budowę obiektu budowlanego dla realizacji celu handlowego. Umowa została zawarta na czas określony od 01 września 2011 roku do
31 sierpnia 2014 roku (§ 2 umowy). Dzierżawca zobowiązał się płacić wydzierżawiającemu miesięcznie czynsz dzierżawny płatny z góry w terminie do dnia 10-go każdego miesiąca na wskazane konto (§ 3 ust. 1 w zw. z § 4 ust 1 umowy). Zgodnie z § 5 umowy strony ustaliły, że ewentualna wola kontynuowania stosunku umownego winna być stwierdzona na piśmie pod rygorem nieważności. Wedle § 7 umowy dzierżawca nie mógł bez zgody wydzierżawiającego wyrażonej na piśmie: 1). wznosić jakichkolwiek obiektów
i naniesień, których charakter, rodzaj i powierzchni; byłyby sprzeczne
z przeznaczeniem o których mowa w §1 ust.3 umowy, 2). poddzierżawiać, podnajmować, oddawać do bezpłatnego używania ani w jakiejkolwiek innej formie przenosić praw i obowiązków na rzecz osób trzecich oraz zmienia« przeznaczenia przedmiotu dzierżawy, 3). przenosić na rzecz osób trzecich prawa do naniesień budowlanych, dokonanych na dzierżawionym gruncie.

B. L. (2) zaprzestała uiszczania opłat za dzierżawę nieruchomości. Miasto nie wyraziło zgody na rozłożenie zadłużenia na raty.
Z dniem 31 maja 2013 roku Miasto Ł. wypowiedziało B. L. umowę dzierżawy nieruchomości przy ulicy (...) zawartą w dniu 12 lipca 2011 roku. Pozwana otrzymała oświadczenie
o wypowiedzeniu w dniu 28 maja 2013 roku.

Od marca 2015 roku M. L. prowadził na nieruchomości przy ulicy (...) działalność gospodarczą.

30 stycznia 2016 roku B. L. (2) zawarła z M. L. umowę cesji praw do nieruchomości położonej w Ł. przy ulicy (...) bez numeru i nakładów na tą nieruchomość w postaci pawilonu handlowo-gastronomicznego.

Pismem z dnia 5 kwietnia 2016 roku powód wezwał B. L. (2) do wydania nieruchomości przy ulicy (...) w dniu
10 maja 2016 roku oraz uiszczenia opłaty za bezumowne korzystanie
z nieruchomości za okres od 1 listopada 2015 roku do 31 marca 2016 roku
w kwocie 9.001,50 zł.

B. L. (2) w dniu 10 maja 2016 roku nie stawiła się na przekazanie nieruchomości przy ulicy (...). Pracownik powoda ustalił, iż na spornej nieruchomości prowadzona jest działalność gospodarcza przez M. L..

Pismem z dnia 6 maja 2016 roku M. L. zwrócił się do powoda o zawarcie umowy regulującej sposób korzystania z nieruchomości oraz rozliczenia nakładów na nieruchomość poniesionych przez jego rodzinę.

Pismem z dnia 15 maja 2016 roku B. L. (2) poinformowała powoda, że obecnie przedmiotowa nieruchomość jest we władaniu M. L., który wbrew pozwanej nie chce opuścić nieruchomości i mimo deklaracji nie uiścił żadnych opłat na rzecz Gminy powiększając dług pozwanej.

Sąd oddalił wniosek pozwanego o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawcy celem ustalenia wartości nakładów na przedmiotowej nieruchomości w postaci pawilonu handlowego. Zgodnie z art. 227 k.p.c. przedmiotem dowodu są fakty mające dla rozstrzygnięcia sprawy istotne znaczenie. Dopuszczenie dowodu z opinii biegłego w niniejszej sprawie nie miałoby znaczenia dla rozstrzygnięcia niniejszego postępowania, a jego dopuszczenie służyłoby jedynie przedłużeniu postępowania.

W okolicznościach sprawy Sąd Rejonowy uznał powództwo za zasadne, podlegające uwzględnieniu na podstawie art. 222 § 1 k.c. (pozwany)
i przepisów regulujących obowiązek zwrotu rzeczy po zakończeniu stosunku dzierżawy (pozwana). Sąd podkreślił, że pozwana nie zrealizowała obowiązku zwrotu rzeczy, co czyni powództwo w stosunku do niej zasadnym mimo tego, że dokonała użyczenia na rzecz pozwanego. Przy czym dokonanie użyczenia było w tym przypadku sprzeczne z umową i ustawą. Jako takie nie było skutecznym wobec właściciela tytułem do władania nieruchomością.

Pozwany nie mógł również wywodzić swojego tytułu prawnego do władania nieruchomością z umowy cesji, zgodnie z którą B. L. (2) dokonała przeniesienia praw do nieruchomości położonej
w Ł. przy ulicy (...) bez numeru i nakładów na tę nieruchomość
w postaci pawilonu handlowo-gastronomicznego na rzecz pozwanego.
W czasie dokonania cesji pozwana nie miała już żadnego prawa do nieruchomości, które utraciła wobec wypowiedzenia umowy dzierżawy w 2013 roku. Pozwany nie miał także możliwości skutecznego powołania się na art. 461 § 1 k.c., w myśl którego, zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów na rzecz oraz roszczeń o naprawienie szkody przez rzecz wyrządzonej (prawo zatrzymania). Jak wynika bowiem § 2 tego przepisu, prawo zatrzymania jest wyłączone, gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.

Gdyby nawet pozwany chciał rozliczyć nakłady jako posiadacz bez tytułu prawnego do rzeczy, to roszczenie to nie było jeszcze wymagalne. Roszczenie o zwrot nakładów powstaje wprawdzie z chwilą dokonania nakładu, ale wymagalne staje się z chwilą wydania rzeczy właścicielowi. Podkreślono, że roszczenie o zwrot wartości tzw. nakładów ulepszających (art. 676 k.c.) nie ma charakteru odszkodowawczego ani kompensacyjnego. Chodzi w nim jedynie o zapłatę za pozostawione ulepszenia rzeczy. Pozwani nie dokonali zwrotu przedmiotu dzierżawy. Nie mają zatem podstaw na obecnym etapie żądać dokonania zwrotu wartości ulepszeń.

Na podstawie art. 320 k.p.c. Sąd oznaczył termin na wydanie nieruchomości jako 2 tygodnie od dnia uprawomocnienia się orzeczenia uznając ten termin za właściwy i jednocześnie wystarczający do wykonania obowiązku.

O kosztach procesu wobec pozwanego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c., a w stosunku do pozwanej w oparciu o art. 102 k.p.c.

Apelację od powyższego postanowienia wniósł pozwany, który zaskarżył to orzeczenie w zakresie jego dotyczącym. W apelacji podniesiono zarzuty naruszenia:

1.  przepisów postępowania, które miały istotny wpływ na rozstrzygnięcie, to jest art. 217 § 1 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. i art. 278 k.p.c. poprzez ich błędne zastosowanie i oddalenie wniosku o dopuszczenie dowodu
z opinii biegłego celem ustalenia nakładów, który zmierzał do ustalenia wierzytelności w ramach podniesionego zarzutu zatrzymania;

2.  prawa materialnego, to jest:

- art. 461 k.c. przez błędne przyjęcie, że pozwanemu nie służy zarzut zatrzymania,

- art. 710 k.c. w zw. z art. 158 k.c. przez błędne uznanie, że dla ważności umowy użyczenia konieczne jest szczególna forma prawna;

- art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. oraz art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. przez ich błędną wykładnie i uznanie, że roszczenie powoda jest niewymagalne z uwagi na to, że rzecz nie została zwrócona;

- art. 698 k.c. w zw. z art. 58 k.c. przez uznanie, że pozwana nie mogła skutecznie przekazać pozwanemu przedmiotu dzierżawy;

- art. 505 k.c. przez niewłaściwe zastosowanie i uznanie, że umowny zakaz cesji wierzytelności obowiązuje również po wypowiedzeniu umowy dzierżawy.

Na tych podstawach pozwany wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa w stosunku do niego w całości i zasądzenie na jego rzecz zwrotu kosztów postępowania za obie instancje, ewentualnie
o uchylenie tego orzeczenia z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania w I instancji.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja jest bezzasadna.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że Sąd II instancji rozpoznając apelację, ocenił stan faktyczny ustalony przez Sąd I instancji jako prawidłowy
i zgodny z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, a w konsekwencji na podstawie art. 382 k.p.c. przyjął jego ustalenia za własne. Trzeba podkreślić, że skarżący nie zakwestionował żadnego z ustaleń stanu faktycznego.

Zarzuty apelacji koncentrują się na wykazaniu, że pozwany ma
w stosunku do powoda roszczenia z tytułu nakładów na nieruchomości oraz, iż w związku z tymi nakładami pozwanemu służy prawo zatrzymania. Sposób rozumowania przyjęty w apelacji nie może zostać uznany za prawidłowy.

Należy uwypuklić okoliczność, że pozwana była dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości. Umowa dzierżawy została pozwanej wypowiedziana z dniem 31 maja 2013 roku. To właśnie pozwana poniosła nakłady na przedmiot dzierżawy. Nakładów tych dokonała w okresie trwania dzierżawy. Nie ma również wątpliwości, że pozwana z chwilą utraty tytułu prawnego do nieruchomości powinna zwrócić przedmiot dzierżawy i to bez możliwości powołania sią na prawo zatrzymania. Zgodnie bowiem z art. 461 § 1 i 2 k.c. zobowiązany do wydania cudzej rzeczy może ją zatrzymać aż do chwili zaspokojenia lub zabezpieczenia przysługujących mu roszczeń o zwrot nakładów, ale przepisu tego nie stosuje się, gdy obowiązek wydania rzeczy wynika z czynu niedozwolonego albo gdy chodzi o zwrot rzeczy wynajętych, wydzierżawionych lub użyczonych.

Powyższe okoliczności wprost przekładają się na sytuację prawną skarżącego. Trudno bowiem uznać, że skarżący ma w stosunku do powoda więcej praw od pozwanej, która władała nieruchomością na podstawie umowy. Rozumowanie apelującego prowadzi do wniosku, że wystarczy naruszyć warunki kontraktu (nie płacić za korzystanie z rzeczy i zatrzymać rzecz mimo odpadnięcia podstawy do korzystania z niej) aby uzyskać więcej praw do cudzej rzeczy, z możliwością rozporządzenia nią w sposób godzący w interesy właściciela. Taki sposób interpretacji norm prawnych i zapisów umowy odrywa się od ich istoty i godzi w uczciwość biznesową oraz pewność obrotu.

Nie ma racji skarżący twierdząc, że skoro nigdy nie był dzierżawcą przedmiotowej nieruchomości, to do jego sytuacji prawnej nie mają zastosowania ograniczenia dotyczące zbycia nakładów i zgłoszenia prawa zatrzymania. Wygaśnięcie dzierżawy wskutek wypowiedzenia ma skutek ex nunc, a więc nie niweczy z mocą wsteczną postanowień umowy. Po zakończeniu stosunku dzierżawy pozwana powinna zwrócić nieruchomość właścicielowi. Nie miała natomiast prawnej możliwości skutecznego rozporządzenia nieruchomością na rzecz swojego syna, bo wiązały ją ograniczenia z umowy zawartej z właścicielem. Podobnie pozwana nie mogła zbyć nakładów w drodze cesji, bo również taką możliwość wykluczała umowa. Nie doszło więc do zarzucanego naruszenia art. 698 k.c. w zw. z art. 58 k.c. Pozwana była związana zakazem z art. 698 k.c., zgodnie z którym bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. Tym bardziej, że zakaz ten rozwinięto w umowie dzierżawy. Zakres uprawnień pozwanej wynikał właśnie z tej umowy. Po zakończeniu stosunku dzierżawy pozwanej pozostało tylko zwrócić rzecz wydzierżawiającemu w stanie niepogorszonym.

Z takich samych powodów bezzasadny był zarzut naruszenia art. 509 k.c. (w zarzucie wpisano wprawdzie art. 505 k.c., ale ewidentnie była to omyłka pisarska). Również w tym przypadku zasada ustawowa była rozwinięta w umowie. Przelew jest możliwy jedynie za zgodą wydzierżawiającego, choć nie wynika to wprost z art. 509 k.c. ( zobacz, np. wyrok Sądu Najwyższego
z 23 marca 2000 r., II CKN 863/98, OSNC 2000, Nr 10, poz. 183). Dokładniej, pozwana po zakończeniu stosunku dzierżawy mogła zbyć swoją wierzytelność o rozliczenie nakładów poniesionych w ramach stosunku dzierżawy, co nie oznacza cesji praw do nieruchomości ani samych nakładów. W przypadku przelewu wierzytelności odpowiadającej wartości nakładów podlegających rozliczeniu z wydzierżawiającym, skarżący może zamiast pozwanej dochodzić tej wierzytelności (jeśli ona istnieje). Nadal są to jednak nakłady dzierżawcy,
a więc stosuje się do nich ograniczenie z art. 461 § 2 k.c., które wyłącza możliwość zgłoszenia zarzutu zatrzymania, co prawidłowo wywiódł Sąd Rejonowy. Zarzut podniesiony w tym zakresie w apelacji jest więc całkowicie bezzasadny.

W konsekwencji powyższych wywodów nie ma też racji skarżący, że doszło do naruszenia art. 226 k.c. w zw. z art. 230 k.c. oraz art. 676 k.c. w zw. z art. 694 k.c. Skarżący bezpodstawnie przypisał sobie prawo zatrzymania. Nie ma więc podstawy do rozważań o momencie wymagalności roszczenia na użytek uprawnienia, które po stronie skarżącego nie istnieje.

Od razu trzeba dodać, że Sąd I instancji słusznie nie badał wysokości wierzytelności z tytułu nakładów. Wierzytelność ta w ogóle nie była przedmiotem procesu (nie była objęta żądaniem zapłaty). Nie mogła też być ustalana na użytek prawa zatrzymania, które pozwanemu nie służyło. Uwagi te przesądzają o bezpodstawności zarzutu naruszenia art. 217 § 1 k.p.c. w zw.
z art. 227 k.p.c. i art. 278 k.p.c.

W przypadku zarzutu naruszenia art. 710 k.c. w zw. z art. 158 k.c. trzeba przyznać skarżącemu rację, że dla ważności umowy użyczenia nie jest konieczna żadna szczególna forma prawna. Paradoksalnie taką konkluzję można też wyczytać z uzasadnienia orzeczenia Sądu Rejonowego. Tyle tylko, że w jednym akapicie uzasadnienia zaprezentowano dwie przeciwstawne koncepcje. Wydaje się, że to zwykłe nieporozumienie. Sąd Rejonowy niezbyt precyzyjnie wypowiedział się, że umowa użyczenia w okolicznościach tej sprawy nie była możliwa, gdyż B. L. (2) nie była uprawiona do dysponowania nieruchomością. Jednak co do zasady, abstrahując od okoliczności faktycznych tej sprawy, umowa użyczenia może być zawarta w dowolnej formie prawnej, także przez czynności faktyczne ( per facta concludentia).

Z tych względów, na podstawie art. 385 k.p.c., apelacja podlegała oddaleniu.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. i art. 391 § 1 k.p.c., zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik sprawy. Koszty zastępstwa procesowego zostały ustalone na podstawie § 7 pkt 3 w zw. z § 2 pkt 3 i § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r.
w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 1804).