Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

W wyroku z dnia 25 kwietnia 2016 roku, sygnatura akt II C 593/15 Sąd Rejonowy dla Łodzi – Widzewa w Łodzi w sprawie z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. przeciwko Miastu Ł. o ustalenie:

1.  ustalił wysokość stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej mającej wpływ na wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste gruntu w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka gruntu o numerze ewidencyjnym (...), należnej od dnia 1 stycznia 2015 roku, na 1 %,

2.  zasądził od Miasta Ł. na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w Ł. kwotę 1.600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Sąd I instancji ustalił stan faktyczny, z którego wynika, że decyzją z dnia 24 lutego 1982 roku Skarb Państwa postanowił oddać Spółdzielni Mieszkaniowej (...)
w Ł. w użytkowanie wieczyste – z przeznaczeniem pod budownictwo mieszkaniowe - grunty położone w Ł. przy ulicy (...) i ulicy (...) oznaczone jako działka o numerze (...). W umowie
z dnia 11 maja 1982 roku grunt oddano w użytkowanie wieczyste, a Spółdzielnia zobowiązała się do zabudowy działki zgodnie z zatwierdzonym planem urbanistycznym z dnia 22 lutego 1978 roku, zgodnie z którym na gruncie oddanym
w użytkowanie wieczyste miały powstać budynki mieszkalne, przedszkole i pawilon handlowo-usługowy. Ten ostatni zrealizowano zgodnie z planem urbanistycznym
i dokumentacją techniczną. Decyzją z dnia 28 lutego 2001 roku zatwierdzono podział działki numer (...) na działki o numerach 578/1 i 578/2, a decyzją z dnia 1 grudnia 2002 roku podział działki numer (...), w następstwie którego powstała między innymi działka numer (...), gdzie znajduje się pawilon handlowo-usługowy. W dniu 15 września 2014 roku Prezydent Miasta Ł. wypowiedział powódce dotychczasową 1-procentową stawkę opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego działki numer (...) i ustalił nową stawkę w wysokości 3% jako obowiązującą od 2015 roku, wskazując na zmianę celu i przeznaczenia gruntu jako przyczynę podwyższenia stawki.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd pierwszej instancji zważył, iż przesłanką zmiany stawki procentowej opłaty za użytkowanie wieczyste jest będąca wynikiem aktywnego działania samego użytkownika wieczystego trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Sąd Rejonowy wskazał następnie, że skoro od chwili zawarcia umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste powód nie zmienił sposobu korzystania z gruntu, ani jego przeznaczenia, to sama geodezyjna zmiana oznaczenia nieruchomości oddanej w użytkowanie wieczyste nie ma znaczenia dla ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości. Wobec tego powództwo zostało uwzględnione. O kosztach procesu orzeczono na podstawie art. 98 k.p.c. zasądzając na rzecz powódki od strony pozwanej, jako przegrywającej sprawę w całości, kwotę 1.600 zł tytułem zwrotu kosztów procesu.

Apelację od tego wyroku złożył pełnomocnik strony pozwanej. Zaskarżył on wyrok w całości, zarzucając Sądowi pierwszej instancji naruszenie przepisu prawa materialnego, to jest art. 73 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2015 poz. 1774), zwanej dalej Ustawą, przez błędną jego wykładnię polegającą na przyjęciu, iż wystąpiły przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty z tytułu użytkowania wieczystego gruntu położonego
w Ł. przy ulicy (...), oznaczonego jako działka numer (...).

W konkluzji apelacji pełnomocnik pozwanej wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa oraz o zasądzenie kosztów procesu według norm przepisanych z uwzględnieniem kosztów zastępstwa procesowego.

W odpowiedzi na apelację pełnomocnik powoda wniósł o oddalenie apelacji oraz
o zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów postępowania odwoławczego uwzględniających koszty zastępstwa procesowego. Stanowisko to podtrzymał także na rozprawie apelacyjnej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest zasadna.

Ustalony przez Sąd pierwszej instancji stan faktyczny nie był kwestionowany przez strony. Również Sąd Okręgowy ów stan faktyczny w pełni podziela i przyjmuje za własny.

Przechodząc do omówienia zarzutu apelacyjnego należy wskazać, że zgodnie
z powołanym jako jego podstawa przepisem art. 73 ust. 2 Ustawy, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81.

Zasadniczą dla rozważań w niniejszej sprawie jest odpowiedź na pytanie
o znaczenie, jakie na gruncie przytoczonego przepisu nadano pojęciu nieruchomości gruntowej. W ocenie Sądu Okręgowego jest ono tożsame ze znaczeniem takiego samego pojęcia wynikającym z przepisu art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego. Stanowi on, że nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności. Jedną z form wyodrębnienia, o którym mowa w tym przepisie, jest założenie dla nieruchomości księgi wieczystej, gdyż tę – zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 790) - prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Założenie księgi wieczystej ma ten zatem skutek, że - jak słusznie podnosi w uzasadnieniu apelacji strona skarżąca - jest tyle nieruchomości, ile jest ksiąg wieczystych. Przepis art. 24 ust. 1 zd. I ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowi bowiem, że dla każdej nieruchomości prowadzi się oddzielną księgę wieczystą, chyba że przepisy szczególne stanowią inaczej. W konsekwencji należy uznać, że nieruchomością gruntową w rozumieniu art. 73 ust. 2 Ustawy jest kompleks gruntów, dla którego prowadzona jest odrębna księga wieczysta.

W niniejszej sprawie nie ma sporu co do tego, że grunt, który stanowiła działka numer (...), oddano w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego (w umowie cel ten wskazano jako jedyny), jednakże Spółdzielnia zobowiązała się do zabudowy działki zgodnie z zatwierdzonym planem urbanistycznym, który przewidywał także budynki o funkcjach innych niż mieszkalna, to jest przedszkole
i pawilon handlowo-usługowy. Umówiony cel, na który oddano nieruchomość
w użytkowanie wieczyste uzasadniał stosowanie stawki opłaty rocznej wynoszącej
1 % wartości nieruchomości. Dokonywane z biegiem czasu z inicjatywy samego użytkownika wieczystego podziały geodezyjne działki numer (...) skutkowały powstaniem odrębnej nieruchomości w postaci działki numer (...), którą odłączono do odrębnej księgi wieczystej. To z kolei implikowało konieczność weryfikacji celu, na który nieruchomość ta została oddana w użytkowanie wieczyste. Na gruncie tym, stanowiącym odrębny przedmiot własności w rozumieniu art. 46 § 1 k.c., pozostał bowiem, co jest bezsporne, jedynie budynek pawilonu handlowo-usługowego. Zważywszy na jego przeznaczenie, nieruchomość, którą stanowi działka numer (...), nie pełni celów mieszkaniowych, dla realizacji których wraz z innymi gruntami (ówczesna działka numer (...)) została ona oddana w użytkowanie wieczyste, lecz cele związane z handlem i usługami. Jedynym, pozbawionym znaczenia łącznikiem między nieruchomością a celami mieszkaniowymi jest to, że użytkownikiem wieczystym jest nadal spółdzielnia mieszkaniowa, lecz nawet to może ulec zmianie z chwilą, gdy użytkowanie wieczyste zostanie zbyte na rzecz osoby trzeciej, której zakres działalności nie musi obejmować zaspokajania potrzeb mieszkaniowych.

Odnosząc się do rozważań Sądu Rejonowego na temat tego, iż dla zmiany wysokości stawki procentowej opłaty rocznej sam podział geodezyjny jest niewystarczający, należy odwołać się do treści art. 73 ust. 2a Ustawy. Wytycza on kierunek, w jakim winien być interpretowany także przepis art. 73 ust. 2 Ustawy. Zgodnie z nim, przepisy art. 73 ust. 1 i 2 Ustawy stosuje się odpowiednio do udziału
w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, w przypadku:
1) ustanowienia odrębnej własności lokalu, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, lub 2) zmiany sposobu korzystania z lokalu. Wypływa stąd wniosek, że w sytuacji, w której w budynku znajdującym się na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe znajdują się także nie stanowiące odrębnego przedmiotu własności lokale o innym przeznaczeniu (np. lokale usługowe, handlowe), o wysokości stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego decyduje cel przeważający – w tym przypadku cel mieszkaniowy. Wynika to zresztą z treści art. 73 ust. 1 Ustawy, który stanowi, że jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jednak z chwilą ustanowienia odrębnej własności takiego lokalu niemieszkalnego, lokal ten staje się odrębną nieruchomością, której cel odrywa się od celu podstawowego, na jaki cała nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, co - w świetle art. 73 ust. 2 a Ustawy - uzasadnia zmianę stawki procentowej opłaty rocznej, choć przecież w rzeczywistości sposób korzystania z tego konkretnego lokalu nie uległ zmianie, a doszło jedynie do jego prawnego wyodrębnienia. Tym bardziej, w przypadku, gdy prawne wyodrębnienie dokonane na skutek działań samego użytkownika wieczystego dotyczy nie lokalu, lecz fizycznego fragmentu większej nieruchomości, którego przeznaczenie jest inne niż cel, na który cała nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste, zachodzą podstawy do uznania, że nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości w rozumieniu art. 73 ust. 2 Ustawy. To natomiast skutkuje zmianą stawki procentowej opłaty rocznej stosownie do tego nowego celu. Dlatego podejmowane w tym kierunku działania strony pozwanej winny być uznane za zasadne. Mając na uwadze cel, jaki obecnie realizuje nieruchomość, którą stanowi działka numer (...), należało przyjąć, że wysokość stawki procentowej winna wynosić 3 % (art. 72 ust. 3 Ustawy). Dlatego zaskarżony wyrok podlegał zmianie przez ustalenie stawki procentowej opłaty rocznej od dnia 1 stycznia 2015 roku w wysokości 3 %.

W konsekwencji zmianie podlegało również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu. Skoro bowiem to strona pozwana wygrała ostatecznie sprawę, powódka winna zwrócić na jej rzecz poniesione koszty procesu, które stanowi wynagrodzenie pełnomocnika, które wynosi 1.200 zł (§ 6 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów pomocy prawnej udzielonej przez radcę prawnego ustanowionego z urzędu (t.j. Dz.U. z 2013 r. poz. 490 ze zm.)).

Dlatego Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie I. sentencji wyroku na podstawie art. 386 § 1 k.p.c.

Ponieważ apelacja została uwzględniona w całości, strona powodowa winna, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, zwrócić pozwanej poniesione przez nią koszty postępowania apelacyjnego, które wyniosły łącznie 2.183 zł. Na kwotę tę składają się: opłata od apelacji w kwocie 383 zł i wynagrodzenie pełnomocnika, przy czym z uwagi na to, iż w postępowaniu apelacyjnym sprawę prowadził inny radca prawny niż w pierwszej instancji, wynagrodzenie to wynosi 1.800 zł (§ 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 2 pkt 4 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2015 r. poz. 1804)).

Dlatego Sąd Okręgowy orzekł jak w punkcie II. sentencji wyroku na podstawie art. 98 k.p.c. w zw. z art. 391 § 1 zd. I k.p.c.