Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 20 października 2022 roku T. Z. i D. Z. wnieśli o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr (...) położonego w Ł. przy al. (...) wyodrębnionego z księgi wieczystej (...) oraz o ujawnienie w nowo założonej księdze wieczystej jako uprawnionych wnioskodawców. Podstawę wpisu stanowić miała umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia własności z dnia 20 października 2022 roku Rep. A 14061/2022 oraz zaświadczenie Prezydenta Miasta Ł. III. (...)/307/10 znajdujące się w księdze wieczystej (...).

W dniu 17 lutego 2023 roku Referendarz sądowy oddalił wniosek. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że jak wynika z zaświadczenia Prezydenta Miasta Ł. z dniem 1 stycznia 2022 roku prawo użytkowania wieczystego stanowiącego nieruchomość położoną w Ł. przy al. (...) oznaczonej jako działka o nr (...) przekształciło się w prawo własności gruntu. W dacie zawierania umowy działka nr (...) stanowiła zatem przedmiot własności spółdzielni oraz właścicieli dotychczas wyodrębnionych lokali i niedopuszczalnym było związanie z własnością lokalu nr (...) udziału w prawie użytkowania wieczystego.

Skargę na powyższe orzeczenie Referendarza sądowego złożyła w ustawowym terminie uczestniczka Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w Ł.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono obrazę przepisów postępowania tj. art. 626 ⁸ § 2 k.p.c. poprzez wydanie orzeczenia wbrew treści księgi wieczystej oraz naruszenie prawa materialnego tj. przepisu art. 5 u.k.w.h. poprzez pominięcie faktu, że czynność prawna dokonana między wnioskodawcami a uczestnikiem chroniona jest zasadą publicznej wiary ksiąg wieczystych. Skarżący nie kwestionował wprawdzie okoliczności, że nabycie przez spółdzielnię prawa własności gruntów nastąpiło ex lege, jednak do ujawnienia tego faktu w księdze potrzebne było wystawienie przez Prezydenta Miasta Ł. stosowanego zaświadczenia, które zostało wydane najwcześniej w dniu 8 listopada 2022 roku, a więc po dacie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia prawa użytkowania wieczystego na wnioskodawców. Zaniechanie wydania zaświadczenia w stosowanym czasie nie może prowadzić do zablokowania obrotu nieruchomościami. Przy zawieraniu umowy wnioskodawcy działali w zaufaniu do stanu prawnego nieruchomości ujawnionego w księdze wieczystej.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty i twierdzenia uczestniczka wniosła o dokonanie wpisu zgodnie z żądaniem wniosku.

Postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2023r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek.

Powyższe rozstrzygniecie oparte zostało na następujących ustaleniach stanu faktycznego:

Księga wieczysta (...) prowadzona jest dla niezabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy al. (...) stanowiącej działkę gruntu o nr 1/22 o powierzchni 0,1572 ha. W dziale II jako współużytkownik wieczysty i współwłaściciel posadowionego na działce budynku ujawniona jest Spółdzielnia Mieszkaniowa „Osiedle (...)” w Ł. w 221901/344154 części.

W dniu 20 października 2022 roku pomiędzy Spółdzielnią Mieszkaniową „Osiedle (...)” w Ł. a małżonkami T. Z. i D. Z. została zawarta umowa ustanowienia odrębnej własności lokalu i umowa przeniesienia prawa własności, na mocy której spółdzielnia ustanowiła odrębną własność lokalu mieszkalnego nr (...) położonego
w Ł. przy al. (...) i przeniosła prawo własności tegoż lokalu, stanowiącego odrębną nieruchomość wraz z udziałem wynoszącym (...) w częściach wspólnych budynku i innych urządzań, niesłużących do wyłącznego użytku właścicieli poszczególnych lokali wraz z takim samym udziałem w prawie użytkowania wieczystego.

W dniu 5 grudnia 2022 roku do Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi XVI Wydziału Ksiąg Wieczystych wpłynęły zaświadczenia Prezydenta Miasta Ł. z dnia 8 listopada 2022 r. (znak: (...). (...). (...).2022) oraz z dnia 14 listopada 2022 r. (znak: (...). (...). (...).2022) potwierdzające, że z dniem 1 stycznia 2022 r. w stosunku do nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...), w obrębie P-18, stanowiącej działkę gruntu nr (...), prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształciło się w prawo własności gruntu.

Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I instancji wywiódł, że w rozpoznawanej sprawie okolicznością znaną sądowi wieczystoksięgowemu z urzędu był fakt wydania przez Prezydenta Miasta Ł. z dnia 8 listopada 2022 roku potwierdzającego, że w stosunku do nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...) stanowiącej działkę nr (...) prawo użytkowania wieczystego przekształciło się w prawo własności gruntu w dniu 1 stycznia 2022 roku. Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności następuje z mocy samego prawa, a podstawą ujawnienia owego przekształcenia w księdze wieczystej jest zaświadczenie, o którym mowa w art. 4 ustawy z dnia 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1495 z późn. zm.).

Z zaświadczenia wydanego przez Prezydenta Miasta Ł. z dnia 8 listopada 2022 roku wynikła okoliczność, że w chwili zawierania przez strony umowy z dnia 20 października 2022 roku prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nie istniało, a w jego miejsce powstało prawo własności. Niedopuszczalne było zatem powiązanie udziału związanego z własnością lokalu nr (...) z prawem użytkowania wieczystego.

W ocenie Sądu I instancji, powołanie się przez skarżąca na treści art. 5 u.k.w.h. nie jest zasadne. Zgodnie bowiem z treścią art. 4 ust 2 pkt 3 ustawy przekształceniowej organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela lokalu uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Skarżąca przed zawarciem umowy winna była wystąpić do organu o wydanie stosownego zaświadczenia w celu ustalenia, jak kształtuje się aktualny stan prawny nieruchomości, zwłaszcza w sytuacji, gdy powszechnie wiadomym było, iż prawo użytkowania wieczystego systematycznie jest eliminowane z obrotu i przekształcane w prawo własności. Zaświadczenie zostało wydane w dniu 8 listopada 2022 roku, a więc niespełna 3 tygodnie po zawarciu umowy między stronami.

W tym stanie rzeczy, w zaistniałych okolicznościach zachodziła przeszkoda do wpisu w rozumieniu przepisu art. 626 ⁹ k.p.c., dlatego też wniosek podlegał oddaleniu.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia wniosła uczestniczka.

Skarżąca zarzucił rozstrzygnięciu naruszenie prawa materialnego, a to przepisu art. 5 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. Z 2018r. poz. 1916 ze zm.), poprzez pominiecie faktu, że czynność prawna dokonana pomiędzy wnioskodawcami a uczestniczką chroniona jest zasadą publicznej wiary ksiąg wieczystych.

W konkluzji skarżąca wniosła o zmianę zaskarżonego postanowienia i dokonanie wpisu zgodnego z wnioskiem.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Wbrew zarzutom skarżącej podniesionym w apelacji, Sąd I instancji nie naruszył art. 5 powołanej ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

Stosownie do art. 1 ust.1 ustawy z dnia 20 lipca 2018r. prawo o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów ( tj. Dz.U. z 2023r. poz., 904 ) z dniem 1 stycznia 2019r. prawo użytkowania wieczystego gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe przekształca się w prawo własności gruntów.

Przy czym, jeżeli dla danej nieruchomości na dzień 1 stycznia 2019r. nie zaistniały wszystkie wymagane warunki umożliwiające przekształcenie, to wówczas przekształcenie następowało w późniejszym terminie. W rozpoznawanej sprawie Prezydent Miasta Ł. potwierdził, że w stosunku do nieruchomości położonej w Ł. przy al. (...), stanowiącej działkę gruntu nr (...), prawo użytkowania wieczystego gruntu przekształciło się w prawo własności gruntu z dniem 1 stycznia 2022r..

W dniu 20 października 2022r. nie istniało już prawo użytkowania wieczystego gruntu, nie mogło być zatem przedmiotem umowy sprzedaży.

Przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntu w prawo własności następowało z mocy prawa, zaś zaświadczenie wystawiane przez organy administracyjne miało jedynie charakter deklaratoryjny.

Rację ma Sąd I instancji, w tym zakresie, że zgodnie bowiem z treścią art. 4 ust 2 pkt 3 ustawy prze kształceniowej organ wydaje zaświadczenie na wniosek właściciela lokalu, uzasadniony potrzebą dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo właściciela gruntu uzasadniony potrzebą ustanowienia odrębnej własności lokalu - w terminie 30 dni od dnia otrzymania wniosku. Skarżąca przed zawarciem umowy winna był wystąpić do organu o wydanie stosownego zaświadczenia w celu ustalenia, jak kształtuje się aktualny stan prawny nieruchomości.

Zaświadczenie zostało wydane w dniu 8 listopada 2022 roku, a więc niespełna 3 tygodnie po zawarciu umowy między stronami.

Mając na uwadze terminy przewidziane w ustawie dla organu na wydanie zaświadczenia, skarżąca musiała mieć świadomość, że postępowanie w sprawie wydania rzeczonego zaświadczenia jest w toku.

W takiej sytuacji powoływanie się na brak ujawnienia faktu przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności w księdze wieczystej, jako usprawiedliwienie swojego błędnego przekonania, że przedmiotem obrotu jest prawo użytkowania wieczystego, nie jest zasadne.

Mając na uwadze powyższe, Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.