Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

We wniosku z dnia 27 września 2022 roku (...) Państwowe Spółka Akcyjna z siedzibą w W. o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) wyodrębnionego z księgi wieczystej (...) oraz o ujawnienie w nowo założonej księdze wieczystej jako właściciela wnioskodawcy. Podstawę wpisu stanowić miało oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu z dnia 27 września 2022 roku Rep. A 1553/2022 oraz wypis z kartoteki budynków (...). (...). (...).2022.3.

W dniu 31 stycznia 2023 roku referendarz sądowy oddalił wniosek. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że z załączonych do wniosków dokumentów wynika, iż budynek, w którym wyodrębniono lokal objęty wnioskiem, usytuowany jest na dwóch działkach gruntu tj. działce nr (...) i działce nr (...), dla których prowadzone są dwie odrębne księgi wieczyste i które stanowią przedmiot własności dwóch różnych podmiotów. Powyższa okoliczność stanowi przeszkodę w uwzględnieniu wniosku, albowiem nie jest dopuszczalne ustanowienie nieruchomości lokalowej na kilku nieruchomościach i związanie z prawem do lokalu udziałów w dwóch lub więcej nieruchomościach wspólnych.

Skargę na powyższe orzeczenie referendarza sądowego złożył w ustawowym terminie wnioskodawca (...) Państwowe Spółka Akcyjna z siedzibą w W.. Zaskarżonemu postanowieniu zarzucono: naruszenie przepisów art 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali poprzez ich niewłaściwe zastosowanie oraz obrazę przepisu art. 151 k.c., Poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym uznaniem, iż oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu jest nieważne jako sprzeczne z ustawą, mimo, że budynek należy w całości do gruntu nr 62/1 i tylko ten grunt wchodzi w skład nieruchomości wspólnej związanej z wyodrębnionymi lokalami. Skarżący podniósł również zarzut naruszenia przepisów postępowania tj. art. 626 ⁹ k.p.c., poprzez błędne oddalenie wniosku.

W uzasadnieniu swego stanowiska skarżący wskazał, że budynek położony jest na działce (...) i jedynie w nieznacznej części jednej z jego ścian przekracza granice działki nr (...). Okoliczność ta nie oznacza jednak, że grunt sąsiedni należy traktować jako grunt wchodzący w skład nieruchomości wspólnej. W niniejszej sprawie znajduje zastosowanie art. 151 k.c., gdyż właściciel gruntu sąsiedniego nie sprzeciwił się przekroczeniu granicy.

W oparciu o tak sformułowane zarzuty i twierdzenia skarżący wniósł o dokonanie wpisu zgodnie z żądaniem wniosku.

Postanowieniem z dnia 12 kwietnia 2023 r. Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek.

Powyższe rozstrzygniecie oparte zostało na następujących ustaleniach stanu faktycznego:

Księga wieczysta (...) prowadzona jest dla zabudowanej nieruchomości gruntowej położonej w Ł. przy ul. (...), w obrębie s-6, stanowiącej działkę gruntu o nr 62/1 o powierzchni 0,1848 ha.. Nieruchomość stanowi przedmiot współwłasności (...) Państwowych Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. (udział w wysokości (...)) oraz właścicieli wyodrębnionych lokali.

W dniu 27 września 2022 roku (...) Państwowe Spółka Akcyjna z siedzibą w W. złożyła w formie aktu notarialnego Rep. A nr 1553/2022 oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego nr (...) znajdującego się w budynku nr (...) przy ul. (...) w Ł., do którego przynależy piwnica nr 49 oraz oświadczenie, że ustala, iż z lokalem tym związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi działka gruntu nr (...) obszaru 1848 m2 zabudowana budynkiem mieszkalnym wielolokalowym o adresie ul. (...) objęta księgą wieczystą (...) oraz części wspólne budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali wynoszący (...).

Budynek położony w Ł. przy ul. (...), w obrębie s-6 usytuowany jest na działce o nr (...) i nieruchomości sąsiedniej tj. działce nr (...). Dla działki ewidencyjnej o nr (...) prowadzona jest księga wieczysta (...). jako współwłaściciele ujawnieni są w dziale II (...) spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. (udział 5/6) i J. S. (udział 1/6).

Przy takich ustaleniach stanu faktycznego Sąd I instancji wywiódł, że brak jest podstaw do dokonania żądanego wpisu. W rozpoznawanej sprawie nie budzi wątpliwości, że budynek położony w Ł. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...) posadowiony jest na dwóch odrębnych działkach gruntu tj. działce nr (...) i działce sąsiedniej o nr 55/2 ujętej księdze wieczystej (...). Skarżący nie kwestionuje owej okoliczności ani faktu, że prawo własności działki nr (...) przysługuje innym podmiotom.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy o własności lokali w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali,) jako prawo związane z własnością lokali. Zasada obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, określona w art. 3 ust. 3 u.w.l., jest normą bezwzględnie obowiązującą, a odstępstwa od niej są możliwe tylkow przypadkach określonych w ustawie (art. 3 ust. 7 u.w.l.). Obliczenie ułamka stanowiącego podstawę określenia udziału w nieruchomości wspólnej następuje przez określenie oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych w stosunku do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali.

Przywołane przepisy zostały sformułowane w sposób jednoznaczny i ich treść wyraźnie wskazuje, iż właścicielowi wyodrębnianego lokalu przysługuje udział w nieruchomości (liczba pojedyncza) wspólnej. Nie jest zatem dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali na nieruchomości składającej się z więcej niż jednej działki, dla której prowadzone są odrębne księgi wieczyste, a stanowiące przedmiot własności różnych podmiotów. Wyodrębnienie lokalu może zatem nastąpić tylko z jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, co nie miało miejsca w badanej sprawie.

Konsekwencją wyodrębnienia lokalu z kilku nieruchomości należących do różnych podmiotów byłoby związanie prawa do lokalu z udziałami w więcej niż jednej nieruchomości, co pozostaje w sprzeczności z brzmieniem art. 3 ust. 1 i 2 u.w.l.

W tym stanie rzeczy Sąd I Instancji oddalił wniosek na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c.

Apelację od powyższego rozstrzygnięcia złożył wnioskodawca.

Skarżący zarzucił rozstrzygnięciu naruszenie przepisów tj.:

- art. 3 ust.1 oraz art. 3 ust.2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali ( tj. Dz.U. z 2021r. pooz. (...)), poprzez ich niewłaściwe zastosowanie;

- art. 151 k.c., poprzez jego niezastosowanie, co skutkowało błędnym uznaniem, iż oświadczenie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu z dnia 27 września 2022r. jest nieważne jako sprzeczne z ustawą mimo, iż budynek należy w całości do gruntu nr 62/1 i tylko ten grunt wchodzi w skład nieruchomości wspólnej związanej z wyodrębnionymi lokalami;

- art. 626 ⁹ k.p.c., poprzez uznanie, że wniosek o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr (...) położonego w Ł. przy ul. (...) , wyodrębnionego z Kw. nr (...) oraz o ujawnienie prawa wolności tej nieruchomości lokalowej na rzecz (...) Państwowych S.A. z siedzibą w W. nie zasługiwał na uwzględnienie i błędne oddalenie wniosku skarżącego z dnia 27 września 2022 r. o założenie księgi wieczystej dla lokalu nr (...) oraz o ujawnienie prawa własności w tej nieruchomości ani rzecz (...) S.A. w W..

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia poprzez uwzględnienie, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego postanowienia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania i rozstrzygnięcia.

Sąd okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Sąd Okręgowy w pełni aprobuje ustalenia stanu faktycznego poczynione przez Sąd I instancji i przyjmuje je za własne bez konieczności ponownego ich przytaczania.

Stosowanie do art. 626 ⁸ § 2 k.p.c., rozpoznając wniosek o wpis sąd bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej.

Przepis ten wyznacza granicę kognicji sądu w postępowaniu wieczystoksięgowym.

W postępowaniu wieczystoksięgowym sąd nie może prowadzić postępowania dowodowego wykraczającego poza granice, które zostały zakreślone w art. 626 ⁸§2 k.p.c., ani uwzględniać dalszych okoliczności niewynikających z wskazanych w tym przepisie dowodów.

Jak wynika z materiału dowodowego zebranego w sprawie, budynek położony w Ł. przy ul. (...), dla którego prowadzona jest księga wieczysta (...), posadowiony jest na dwóch odrębnych działkach gruntu tj. działce nr (...) i działce sąsiedniej o nr 55/2 ujętej w księdze wieczystej (...).

Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz.U. z 2021r. poz. 1048), w razie wyodrębnienia własności lokali właścicielowi lokalu przysługuje udział w nieruchomości wspólnej (gruncie oraz częściach budynku i urządzeniach, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawo związane z własnością lokali. Zasada obliczania wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, określona w art. 3 ust. 3 powołanej ustawy o własności lokali, jest normą bezwzględnie obowiązującą, a odstępstwa od niej są możliwe tylko w przypadkach określonych w ustawie (art. 3 ust. 7 ustawy o własności lokali) . Obliczenie ułamka stanowiącego podstawę określenia udziału w nieruchomości wspólnej następuje przez określenie oddzielnie dla każdego samodzielnego lokalu jego powierzchni użytkowej wraz z powierzchnią pomieszczeń do niego przynależnych w stosunku do łącznej powierzchni użytkowej wszystkich lokali. Właścicielowi wyodrębnianego lokalu przysługuje udział w nieruchomości (liczba pojedyncza) wspólnej.

Zgodzić należy się w pełni z Sądem I instancji, że nie jest dopuszczalne ustanowienie odrębnej własności lokali na nieruchomości składającej się z więcej niż jednej działki, dla której prowadzone są odrębne księgi wieczyste, a stanowiące przedmiot własności różnych podmiotów. Wyodrębnienie lokalu może zatem nastąpić tylko z jednej nieruchomości w znaczeniu wieczystoksięgowym, co nie miało miejsca w badanej sprawie.

Konsekwencją wyodrębnienia lokalu z kilku nieruchomości należących do różnych podmiotów byłoby związanie prawa do lokalu z udziałami w więcej niż jednej nieruchomości, co pozostaje w sprzeczności z brzmieniem art. 3 ust. 1 i 2 powołanej ustawy o własności lokali.

Rację ma także Sąd I instancji i w tym zakresie, że powołanie się przez skarżącego na treści art. 151 k.c. nie jest zasadne. Przywołany przepis przewiduje, że jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego, chyba że bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Może on żądać albo stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej, albo wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze.

Sąd wieczystoksięgowy w żadnym razie nie jest uprawniony do badania, czy zachodzą przesłanki opisane w dyspozycji tego przepis. Sąd w postępowaniu wieczystoksięgowym nie rozpoznaje żadnych sporów co do prawa.

W tym stanie rzeczy, w ocenie Sądu Okręgowego, brak było podstaw do uwzględnienia wniosku, zatem jego oddalenie na podstawie art. 626 ⁹ k.p.c. było w pełni zasadne.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, Sąd Okręgowy oddalił apelację jako bezzasadną na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.