Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 18 listopada 2015 r. Miasto Ł. wystąpiło przeciwko P. S. (1) i I. S. o zasądzenie od nich solidarnie kwoty 40.978, 61 zł
wraz z odsetkami ustawowymi od wytoczenia powództwa do dnia zapłaty tytułem zwrotu równowartości zwaloryzowanej bonifikaty udzielonej pozwanym przy nabyciu od strony powodowej lokalu mieszkalnego.

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 czerwca 2016 r. wydanym w sprawie I C 1067/15 Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo Miasta Ł. przeciwko P. S. (1) i I. S. o zapłatę kwoty 40.978,61 zł oraz zasądził
od powoda na rzecz pozwanych 2.417 zł zwrotu kosztów procesu.

(wyrok – k. 205)

Podstawę rozstrzygnięcia Sądu I instancji w skarżonym zakresie stanowiły następujące ustalenia faktyczne:

W sierpniu 1999 r. na zlecenie AN Ł. (...) sporządzono opracowanie, w którym stwierdzono, że budynek frontowy położony w Ł.
przy ul. (...) znajdował się w złym stanie technicznym i oceniono, że nie może być użytkowany ponieważ stan stropów, elementów konstrukcyjnych ścian (nadproży
i podciągów ceramicznych) oraz schodów (biegów i podestów) stwarza zagrożenie
dla bezpieczeństwa mieszkańców. W wypadku rozbiórki budynku sąsiadującego od strony południowej (ul. (...)) zalecono również rozebrać budynki znajdujące się
pod adresem K. 143 (budynek lewej oficyny i budynek frontowy). W zaleceniach wymieniono szereg prac remontowych niezbędnych dla zapewnienia bezpieczeństwa użytkowania budynku. Prace remontowe mające na celu wykonanie w/w zaleceń nigdy
nie zostały wykonane.

Lokal nr (...) położony w Ł. przy ul. (...) w budynku frontowym, stanowiący własność Gminy Ł., na podstawie umowy najmu zajmowany był
przez małżonków I. i P. S. (1).

I. S. mieszkała w przedmiotowym lokalu od dziecka, a jej rodzina od lat 50. W okresie wspólnego zamieszkiwania w lokalu pozwani przeprowadzili w nim generalny remont. Remont był wykonywany metodą gospodarczą przez pozwanego, a jego łączny koszt wynosił około 100.000 zł. Pozwani zdecydowali się remontować lokal, nie wiedząc o złym stanie stropów w budynku.

W dniu 21 września 2005 r. pozwani nabyli od powoda własność powyższego lokalu.
W umowie wartość lokalu określono na kwotę 26.300 złotych, a z uwagi na zastosowane bonifikaty do zapłaty przypadała kwota 4.208 zł. Kupujący oświadczyli, że zapoznali się
z operatem szacunkowym ustalającym wartość lokalu, że jest im znany stan techniczny budynku i lokalu na dzień sprzedaży (§ 3 pkt b). Notariusz poinformowała kupujących
o treści art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (§ 10).

W 2006 roku spółka (...) rozpoczęła rozbiórkę budynku położonego
przy ul. (...), którego ściana boczna przylega do budynku położonego
przy ul. (...). Spółka dążyła do przejęcia nieruchomości położonej
przy ul. (...), lecz Miasto Ł. odmawiało wydania zgody na budowę. Oba budynki były w bardzo złym stanie technicznym.

Pismem z dnia 4 kwietnia 2007 roku (...) Referat Budynków i Lokali skierował
do Administracji (...) Ł. (...) prośbę o pilne przekazanie informacji na temat rodzin zamieszkujących m.in. w budynku przy ul. (...), z uwagi na to, że budynek został zakwalifikowany do opróżnienia na cele inwestycyjne w 2007 r. W związku z tymi planami powstał program wykwaterowań lokatorów – Priorytety 2007.

Wyrokiem z dnia 28 lipca 2008 r. Sąd Okręgowy w Łodzi orzekł rozwód I. S. i P. S. (1).

Z I. S. skontaktował się właściciel lokalu wyodrębnionego w tym samym budynku, który przekazał, że A. G., przedstawiciel spółki (...), chce z nią porozmawiać na temat sprzedaży lokalu. I. S. skontaktowała się z A. G., który podczas spotkania przedstawił jej m.in. plan przesiedlenia lokatorów.
W Administracji pozwana uzyskała potwierdzenie, że dysponują oni tożsamymi dokumentami, jakie okazał jej A. G..

W dniu 4 września 2008 r. pozwani I. i P. S. (2) zbyli nabyty uprzednio
od Gminy Ł. lokal na rzecz spółki (...), K. G., A. G., (...) Spółka Jawna z siedzibą w Ł. za kwotę 183.000 zł. A. G. oświadczył, że reprezentowana przez niego Spółka nabywa lokal dla potrzeb działalności gospodarczej (§ 4). Spółka nie była zainteresowana lokalami mieszkalnymi, lecz gruntem,
na którym znajdował się przedmiotowy budynek.

Kwota 22.092 zł z dnia 1 września 2005 r. przeliczona w oparciu o publikowane
przez GUS wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych na dzień 30 września 2008 r. odpowiada kwocie 23.611,74 zł.

Pieniądze z transakcji trafiły do I. S., z uwagi na to, że jej rodzice
w znacznym stopniu finansowali remont sprzedanego lokalu, a nadto zostały one przeznaczone na leczenie matki pozwanej poszkodowanej w wypadku samochodowym, która w wyniku doznanych wówczas porusza się na wózku, kierowanym jedyną sprawną lewą ręką.

W 2009 r. przy ul. (...) wynajmowane były 3 lokale użytkowe i 34 lokale mieszkalne użytkowane przez 110 mieszkańców. Dwa lokale, w tym lokal należący
do pozwanych, wykupiła spółka (...). Dwa lokale były niezamieszkałe ze względu
na zapadnięte stropy. Nabywając lokale, spółka dążyła do poprawy swojej pozycji negocjacyjnej w sporze z Miastem Ł. – spółka zyskiwała w ten sposób status współwłaściciela nieruchomości.

Pismem z dnia 17 września 2009 r. I. S. została wezwana do zwrotu bonifikaty w wysokości 23.611,74 zł w terminie 30 dni od doręczenia wezwania.

Pismem z dnia 21 października 2009 r. pozwana skierowała do Prezydenta Miasta Ł. wniosek o odstąpienie od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty. Pozwana podniosła,
iż dokonała sprzedaży lokalu, ponieważ uzyskała w AN (...) informację,
iż kamienica przy ul. (...) przeznaczona jest do rozbiórki, zaś od reprezentantów spółki (...) dowiedziała się, że spółka wybuduje w tym miejscu hotel.

W dniu 22 października 2009 r. I. S. oświadczyła na piśmie, iż jej były mąż P. S. (1) nie jest zobowiązany do zwrotu bonifikaty w związku z rozliczeniami
w ramach podziału majątku wspólnego, które miały miejsce po uprawomocnieniu się wyroku rozwodowego.

W odpowiedzi na wniosek pozwanej, w dniu 15 stycznia 2010 r. (...) poinformował pozwaną, iż budynki usytuowane na nieruchomości przy ul. (...) nie zostały przeznaczone do rozbiórki, a rozbiórka prowadzona jest na sąsiedniej działce przy ul. (...). (...) stwierdził, iż spółka (...) jest właścicielem jedynie dwóch lokali usytuowanych przy ul. (...) i brak jest informacji na temat ewentualnej budowy przez Spółkę hotelu.

Pismem z dnia 16 lutego 2010 r. pełnomocnik pozwanej wniosła o odstąpienie
od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty, na co powód nie wyraził zgody.

W dniu 25 listopada 2010 r. do pozwanej skierowano ponowne wezwanie do zapłaty.

Pismem z dnia 16 sierpnia 2011 r. AN (...) poinformowała pełnomocnika pozwanej, że budynki położone przy ul. (...) nie były w momencie sprzedaży lokalu przeznczone do rozbiórki, obecnie również nie mają takiego statusu.

W 2012 r. w ramach ugody z powodem tytułem odszkodowania spółka (...) przejęła nieruchomość przy ul. (...).

W 2014 r. pozwana I. S. uległa wypadkowi samochodowemu, doznała m.in. urazu głowy i złamania kręgosłupa. Pozwana leczy się m.in. w poradni neurologicznej.

Pismem z dnia 5 sierpnia 2015 r., doręczonym I. S. 13 sierpnia 2015 r., zaś P. S. (1) 7 sierpnia 2015 r., pozwani wezwani zostali do zwrotu równowartości udzielonej bonifikaty w wysokości 23.611,74 zł, odsetek ustawowych od dnia 5 sierpnia 2015 roku w wysokości 16.988,16 zł oraz kosztów wystawienia wezwania
w wysokości 6,10 zł w terminie 7 dni od otrzymania wezwania.

W dniu 4 września 2015 r. pełnomocnik ponownie zwróciła się o odstąpienia
od żądania zwrotu udzielonej bonifikaty podnosząc m.in., że zarówno budynek
przy ul. (...), jak i budynek przy ul. (...) został już rozebrany. Pismem z dnia 6 października 2015 r. dzielono odpowiedzi odmownej.

Kamienica przy ul. (...) została wyburzona, Aktualnie w tej lokalizacji znajduje się hotel (...) (ul. (...)), którego właścicielem jest spółka (...)

I. S. zamieszkuje z rodzicami, stara się o rentę, w związku ze zgłoszeniem przez nią szkody wynikającej z wypadku z 2014 r. trwa postępowanie likwidacyjne. Pozwana nie pracuje, finansowo wspierają ją rodzice.

P. S. (1) zamieszkuje z żoną i dziećmi. Pozwany pracuje, a jego dochody wynoszą średnio 1.600 zł miesięcznie.

Powyższy stan faktyczny ustalono na podstawie powołanych dowodów. Ich wiarygodność nie była kwestionowana przez strony, ani nie budziła wątpliwością Sądu.
Co do sytuacji osobistej i rodzinnej pozwanych sąd oparł się na ich zeznaniach, przy czym
nie było podstaw do odmówienia im wiarygodności.

W oparciu o tak ustalony stan faktyczny Sąd Rejonowy zważył, co następuje:

Strona powodowa swoje roszczenie oparła na dyspozycji art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym w dniu zawarcia umowy sprzedaży lokalu przez pozwanych (t.j. Dz.U. z 2007 r. Nr 173, poz. 1218). Zgodnie z jego treścią, jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat,
a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc
od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

W przedmiotowej sprawie nie ulegało wątpliwości Sądu Rejonowego, że doszło
do zbycia przez pozwanych lokalu przed upływem 5 lat od dnia nabycia od Miasta Ł.
z zastosowaniem udzielonej bonifikaty. Pozwani bowiem nabyli lokal od powoda w dniu
21 września 2005 r., a następnie zbyli go na rzecz osoby trzeciej w dniu 4 września 2008 r.
W świetle tych okoliczności formalnie spełnione zostały przesłanki wyrażone w art. 68 ust. 2 powoływanej ustawy.

Pomimo to powództwo podlegało oddaleniu, albowiem, zdaniem Sądu R., realizacja przez powoda uprawnienia określonego w art. 68 ust. 2 powoływanej ustawy stoi in casu w sprzeczności z zasadami współżycia społecznego. W świetle art. 5 k.c. działanie to nie jest uważane za wykonywanie prawa i jako takie nie korzysta z ochrony.

Sąd I instancji powołał, wyrok SN z dnia 15 kwietnia 2011 r (II CSK 494/10, L.), w którym Sąd wskazał, że potrzebę istnienia w systemie prawa klauzul generalnych określa właściwie wyrażone w piśmiennictwie stwierdzenie, iż brak takich klauzul mógłby prowadzić
do rozstrzygnięć formalnie zgodnych z prawem, ale w konkretnych sytuacjach niesłusznych, ponieważ nieuwzględniających w rozstrzyganych przypadkach uniwersalnych wartości składających się na pojęcie sprawiedliwości nie tylko formalnej lecz i materialnej.
W relacjach z władzą publiczną obywatel, będący w nich słabszym partnerem, ma prawo pozostawać w przekonaniu, iż działanie jej organów nie narazi go na konflikt z prawem,
nie spowoduje dla niego negatywnych konsekwencji finansowych.

Jak z kolei wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 22 listopada 1994 r. (II CRN 127/94, L.) istotą prawa cywilnego jest strzeżenie praw podmiotowych, a zatem wszelkie rozstrzygnięcia prowadzące do redukcji bądź unicestwienia tych praw wymagają
z jednej strony ostrożności, a z drugiej wnikliwego rozważenia wszystkich aspektów rozpoznawanego przypadku. Zasady współżycia społecznego w rozumieniu art. 5 k.c. są bowiem pojęciem pozostającym w nierozłącznym związku z całokształtem okoliczności danej sprawy.

Kamienica, w której znajdował się lokal sprzedany przez pozwanych była co najmniej od 1999 r. w stanie technicznym zagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców
i kwalifikującym ją do rozbiórki. Powód był w posiadaniu tej informacji, ponieważ sporządzenie ekspertyzy dokumentującej ten stan rzeczy zostało zlecone przez AN Ł. (...), czyli jednostkę organizacyjną Miasta.

Powód stał na stanowisku, że wprowadzeniu przez ustawodawcę możliwości nabycia lokalu mieszkalnego z bonifikatą towarzyszył cel w postaci umożliwienia najemcom lokali uzyskania silnego prawa własności w celu zaspokojenia ich potrzeb mieszkaniowych,
nie zaś zbycie lokali po zaniżonych cenach i uzyskanie przez nabywców osobistych korzyści kosztem majątku publicznego.

Ogół okoliczności sprawy przemawiał, w ocenie Sądu I instancji, za uznaniem,
iż pozwani postąpili zgodnie z celem, jaki przyświecał ustawodawcy, tzn. nabyli lokal
z bonifikatą w celu zaspokojenia swoich potrzeb mieszkaniowych. Świadczy o tym fakt,
że na przestrzeni 6 lat przeprowadzili gruntowny i kosztowny remont, angażując w to
nie tylko swoje środki, ale również pieniądze rodziców pozwanej.

Do sprzedaży mieszkania skłoniły ich dopiero szczególne, nieznane im wcześniej okoliczności, a mianowicie powzięli oni wiadomość, że w ich lokalu dalsze zamieszkiwanie będzie niemożliwe wobec planowanej rozbiórki budynku w związku z inwestycją polegającą na budowie hotelu. Pozwani nie byli stronami postępowania w sprawie o pozwolenie
na budowę, czy na dalszych etapach procesu inwestycyjnego. Pozwani nie znali również przebiegu negocjacji inwestora z powodem co do możliwości nabycia nieruchomości. Sąd Rejonowy wskazał, że trudno zatem uznać, że nabywając lokal w 2005 r., mieli świadomość lub możliwość przewidywania, że budynek, w którym lokal wyodrębniono (i to staraniem
i na koszt powoda) zostanie przeznaczony do rozbiórki. Byłoby to równoznaczne z nabyciem prawa odrębnej własności lokalu, które miałoby wkrótce zostać unicestwione na skutek likwidacji przedmiotu tego prawa. Z kolei powód, wyodrębniając lokal i dokonując zbycia
na rzecz pozwanych prawa własności, posiadał pełną świadomość, że w nieodległej perspektywie budynek będzie musiał być wyłączony z eksploatacji.

Sąd Rejonowy wskazał, że strony niniejszego postępowania czyniły sobie wzajemnie następujące zarzuty - pozwani twierdzili, iż powód sprzedał im lokal, mimo, że budynek
w którym się on znajdował był w katastrofalnym stanie i miał być rozebrany. W odpowiedzi na to powód stwierdził, że pozwani wspólnie zamieszkiwali w nim przez 5 lat
przed nabyciem lokalu, a pozwana od dzieciństwa i nie musieli oni składać wniosku o wykup. Pozwani musieli też znać stan techniczny nieruchomości, skoro znane były pogłoski
o konieczności przesiedlenia lokatorów. Informacje te niepoparte jakimikolwiek działaniami
z czasem nie jawiły się jako wiarygodne. Nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwani, chcący zabezpieczyć swoje potrzeby mieszkaniowe, zdecydowali się na wykup lokalu w budynku, który w tamtym okresie nie był wyłączony z eksploatacji i funkcjonował jako budynek mieszkalny.

Dopiero podczas rozmowy z przedstawicielem spółki (...) pozwanej okazano dokumenty, z których wprost wynikało, że zamieszkiwany przez nią budynek został zakwalifikowany do opróżnienia na cele inwestycyjne i to już w 2007 r. W związku z tymi planami powstał program wykwaterowań lokatorów – Priorytety 2007 (pisma- k. 44-45). Potwierdzenie tej informacji pozwana uzyskała w AN (...), a nadto w 2006 r. rozpoczęto rozbiórkę kamienicy, której ściana sąsiadowała z budynkiem, w którym znajdował się lokal należący do pozwanych.

W tych okolicznościach pozwani zdecydowali się na sprzedaż lokalu i swobodny wybór miejsca zamieszkania przy wsparciu uzyskanych środków. Sąd Rejonowy podkreśli
w tym miejscu, że w tym okresie małżeństwo pozwanych uległo już rozpadowi. Bezpośrednim celem pozwanych nie było zatem dokonanie aktu spekulacji ceną lokalu
i wzbogacenie się kosztem powoda. Przeciwnie, okoliczności uzasadniały wręcz skorzystanie z możliwości sprzedaży lokalu w budynku, który i tak miał zostać rozebrany.

W akcie sprzedaży lokalu na rzecz spółki (...) zawarte zostało wprost stwierdzenie, że spółka nabywa lokal dla potrzeb działalności gospodarczej. Spółka nie była zainteresowana lokalami mieszkalnymi z oczywistej przyczyny – nie nadawały się one do dalszego zamieszkiwania, a budynek zgodnie z opinią techniczną z 1999 r. nadawał się wyłącznie
do wyburzenia. Dodać należy, iż zarówno wyburzenie budynku, jak i realizacja w tym miejscu inwestycji przez spółkę (...) faktycznie nastąpiły, a jedyną przeszkodą dla ich szybszej realizacji była postawa Miasta Ł., które było w konflikcie z inwestorem.

Powód podnosił także, że pozwani uzyskali znaczne przysporzenie majątkowe
i zwolnienie ich z obowiązku zwrotu bonifikaty tworzyłoby nieuzasadnione uprzywilejowanie pozwanych. Sąd Rejonowy wskazał, iż, faktycznie różnica między kwota uiszczoną
przez pozwanych za lokal a kwotą sprzedaży jest znaczna (178.792 zł), nie można jednak tracić z pola widzenia pozostałych okoliczności sprawy. Po pierwsze, tak wysoka cena lokalu wynikała m.in. z jego standardu, który uzyskany został wyłącznie w wyniku znaczących nakładów pozwanych. Po drugie, pozwani zgodnie zeznali, iż pozwany nic z tej kwoty
dla siebie nie uzyskał.

Powód podkreślał również, że wyzbycie się lokalu w okolicznościach przedmiotowej sprawy, bez nałożenia na pozwanych obowiązku zwrotu bonifikaty godziłoby w interes publiczny. Sąd Rejonowy zważył jednak, iż prawdopodobieństwo, że ktokolwiek
poza pozwanymi byłby zainteresowany nabyciem przedmiotowego lokalu na wolnym rynku jest bardzo niskie. Nadto, sprzedaż lokali z bonifikatą poza tym, że zabezpiecza potrzeby mieszkaniowe dotychczasowych najemców, ma również ten cel, że miasto wyzbywa się trudnej w utrzymaniu i zarządzaniu substancji lokalowej, z której praktycznie nie sposób uzyskać dochodu.

Sąd Rejonowy powołał następnie art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n. (w brzmieniu obowiązującym w dniu zbycia lokalu przez pozwanych) zgodnie z którym, przepisu ust. 2
nie stosuje się w przypadku: sprzedaży lokalu mieszkalnego, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży wykorzystane zostały w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Analiza,
czy pozwani mogli przeznaczyć znaczne, uzyskane ze sprzedaży środki na zakup innego lokalu mieszkalnego i w ten sposób ochronić się przed obowiązkiem zwrotu bonifikaty prowadzi, w ocenie Sądu I instancji do wniosku, iż w przypadku pozwanych nie było to możliwe. Skoro pozwani rozwiedli się, odpadła możliwość zakupu jednego wspólnego lokalu mieszkalnego.

Pozwany mieszka obecnie z żoną, pozwana zamieszkała z rodzicami, m.in. po to,
by opiekować się poruszającą się na wózku inwalidzkim matką, a nadto korzysta ona
z pomocy rodziców, gdyż nie pracuje. Pozwana podniosła, iż przejęła całość środków uzyskanych ze sprzedaży i że zostały one spożytkowane na leczenie jej matki, ona sama zaś
w 2014 r. uległa poważnemu wypadkowi, nie uzyskała dotychczas odszkodowania – toczy się postępowanie likwidacyjne. Uwzględniając również okoliczność, że remont mieszkania
w znacznej części finansowany był przez rodziców pozwanej, Sąd Rejonowy uznał,
iż w okolicznościach sprawy przekazanie środków ze zbycia lokalu wyłącznie pozwanej było słuszne i uzasadnione. Tym samym wskazuje to na bezzasadność powództwa przeciwko pozwanemu, który faktycznie nie odniósł żadnych korzyści z tytułu zbycia wspólnego lokalu.

W ocenie Sądu Rejonowego, nie bez znaczenia jest również to, że powód czekał 7 lat na wystąpienie z powództwem, co przyczyniło się do powstania sytuacji, w której również pozwana nie zachowała żadnej korzyści z tytułu zbycia lokalu, przeznaczając uzyskane środki na leczenie matki. Powód co prawda wzywał do zapłaty bonifikaty znacznie wcześniej, niemniej między stronami w całym tym okresie między pierwszym wezwaniem do zapłaty,
a wytoczeniem powództwa pozwana aktywnie dążyła do uwzględnienia jej wniosku
o odstąpienie od obowiązku zwrotu bonifikaty.

Stan pewności po stronie pozwanych, że Miasto Ł. nie odstąpi jednak
od zastosowania art. 68 ust. 2 u.g.n. nastąpił w istocie z chwilą doręczenia im odpisu nakazu zapłaty i odpisu pozwu (ostatnie pismo odmowne pochodzi z dnia 6 października 2015 r.- k.77-78, a pozew został wniesiony w listopadzie 2015 r.). W ocenie Sądu ma to znaczenie
dla stwierdzenia, że doszło do zużycia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu i braku aktualnej możliwości spełnienia świadczenia na rzecz powoda.

W konsekwencji, przy uwzględnieniu całokształtu okoliczności (sprzedaż lokalu
w obliczu informacji o planowanym wyburzeniu budynku, usprawiedliwione zużycie środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu), Sąd Rejonowy uznał domaganie się obecnie zwrotu bonifikaty za nadużycie prawa podmiotowego.

Wobec oddalenia powództwa o roszczenie główne zbędne było odnoszenie się
do zarzutu strony powodowej przedawnienia odsetek jako świadczeń ubocznych
i akcesoryjnych. W tym miejscu Sąd Rejonowy zaznaczył, że, co do zasady, termin przedawnienia wymagalnych odsetek jako świadczeń okresowych (art. 118 k.c.) mógł biec
i zakończyć się zanim przedawniło się roszczenie główne.

O kosztach procesu Sąd orzekł zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu, wyrażoną w przepisie art. 98 § 1 i 3 w zw. z art. 99 k.p.c.

Od powyższego wyroku apelację wniósł powód, skarżąc wyrok w całości.

Skarżonemu rozstrzygnięciu zarzucił:

I.  naruszenie przepisów prawa materialnego:

1.  art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami
(Dz. U. z 2007 r. nr 173 poz. 1218, dalej: ugn) w brzmieniu obowiązującym na dzień
4 września 2008 r. w zw. z art. 5 k.c.:

- przez przyjęcie, że powód nadużywa swojego prawa, żądając od pozwanych zwrotu bonifikaty w sytuacji, gdy zgodnie z literalnym brzmieniem art. 68 ust. 2 ustawy był
do tego uprawniony i spełnione zostały przesłanki takiego żądania,

-

poprzez przyjęcie, że dochodzenie zwrotu bonifikaty jest nieuzasadnione, bo po stronie pozwanych doszło do zużycia środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu, stąd brak aktualnej możliwości świadczenia na rzecz powoda;

-

poprzez uzależnienie dopuszczalności żądania zwrotu bonifikaty od stanu technicznego budynku, w którym znajdował się lokal nabyty z bonifikatą;

2.  art. 68 ust. 2a pkt 5 ugn:

-

poprzez przyjęcie, że odstąpienie od zwrotu bonifikaty w niniejszej sprawie miałoby oparcie w tym przepisie, ponieważ pozwani w sprawie niniejszej z uwagi na rozwód
nie mieli możliwości przeznaczyć środków uzyskanych ze sprzedaży lokalu na nabycie innego lokalu lub wykorzystać ich na cele mieszkaniowe, czyli w konsekwencji zrównanie wykorzystania owych środków na warunkach określonych w tym przepisie
z sytuacją niewykorzystania ich ze względu na rozwód powodujący niemożliwość zakupu jednego wspólnego mieszkania,

-

poprzez nieuprawnioną rozszerzającą interpretację w sytuacji, gdy przepis ten stanowi wyjątek od zasady wyrażonej w art. 68 ust. 2 ugn, a w konsekwencji przyjęcie,
że przeznaczenie środków ze sprzedaży lokalu na leczenie matki pozwanej jest mieści się
w granicach dyspozycji tego przepisu;

3.  art. 5 k.c. przez zastosowanie i przyjęcie, iż w niniejszej sprawie żądanie pozwu stoi sprzeczności z zasadami współżycia społecznego bez sprecyzowania, jakie to zasady współżycia powód naruszył, występując z roszczeniem w sprawie niniejszej;
w konsekwencji wyrokowanie jedynie zgodnie z interesem strony pozwanej,
przy jednoczesnym pominięciu takich wartości, jak: istniejący po stronie powoda obowiązek ochrony mienia gminnego, równość wobec prawa nabywców lokali gminnych z bonifikatą, przestrzeganie obowiązujących przepisów prawa i umów zawartych pomiędzy stronami, jako że obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacji zastrzeżony został również w umowie, a tym samym przyjęcie, że w przedmiotowej sprawie ochronie podlega interes majątkowy pozwanych, a nie wyższe wartości uznawane
w społeczeństwie;

4.  art. 366 kc poprzez przyjęcie, że powództwo przeciwko pozwanemu jest bezzasadne
z tego powodu, że środki uzyskane ze sprzedaży mieszkania zostały przekazane
do dyspozycji pozwanej, stąd pozwany nie odniósł żadnych korzyści ze zbycia lokalu, podczas gdy w przedmiotowej sprawie zachodzi solidarność dłużników;

5.  art. 118 kc przewidującego dziesięcioletni termin przedawnienia roszczeń poprzez kwestionowanie dopuszczalności wytoczenia przez powoda z powództwa w siódmym roku biegu terminu przedawnienia.

II.  naruszenie przepisów prawa procesowego, a to :

1.  art. 233 kpc przez:

-uznanie, iż w niniejszej sprawie zachodzą okoliczności uzasadniające zastosowanie
art. 5 kc,

-zaniechanie obowiązku wszechstronnego rozważenia zebranego w sprawie materiału dowodowego i naruszenie zasady swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc), które wyznaczone są wymaganiami prawa procesowego, doświadczenia życiowego
oraz regułami logicznego myślenia, a w konsekwencji uznanie, że roszczenie powoda
nie zasługuje na uwzględnienie,

2. art. 230 kpc poprzez uznanie za okoliczności przyznane przez stronę powodową twierdzenia pozwanych co do kwoty 100.000 zł jako kosztów remontu mieszkania
oraz przeznaczenia do rozbiórki budynku, w którym w dacie zakupu od gminy oraz w dacie dalszej sprzedaży mieszkanie to się znajdowało, w sytuacji, gdy powód nie przyznał tych okoliczności, a pozwani nie wykazali w żaden sposób wydatków poniesionych na remont mieszkania -np. poprzez przedłożenie rachunków, faktur, itp., nie udowodnili także,
że budynek w ww. okresie czasu przeznaczony był do rozbiórki;

3. art. 227 kpc poprzez czynienie przedmiotem dowodów i oceny faktów niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy poprzez ustalenia w przedmiocie: stanu technicznego budynku, w którym znajdował się lokal nabyty przez pozwanych od powoda, stanu technicznego owego lokalu, remontu prowadzonego przez pozwanych w rzeczonym lokalu, celu nabycia lokalu przez Spółkę (...) i dokonywanie w tym zakresie sprzecznych ze sobą ustaleń;

4.  art. 207 § 3 i 6 kpc poprzez oparcie się na spóźnionych, a w konsekwencji niedopuszczalnych dowodach zgłoszonych przez pozwaną dopiero przy piśmie z dnia
9 czerwca 2016 r., pomimo że dowody te powinny być zgłoszone w sprzeciwie od nakazu zapłaty.

Powołując się na powyższe zarzuty, na podstawie art. 368 § 1 pkt 5 kpc skarżący wniósł o:

1.  zmianę zaskarżonego orzeczenia i zasądzenie zgodnie z żądaniem pozwu,

2.  zasądzenie od pozwanych solidarnie na rzecz powoda kosztów postępowania pierwszoinstancyjnego oraz apelacyjnego według norm przepisanych z wyodrębnieniem kosztów zastępstwa procesowego,

ewentualnie uchylenie zaskarżonego wyroku i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I Instancji z pozostawieniem temu Sądowi rozstrzygnięcia o kosztach postępowania za postępowanie odwoławcze.

(apelacja – k. 218-224)

W odpowiedzi na apelację pozwana wniosła o oddalenie apelacji i zasądzenie
od powoda kosztów postępowania apelacyjnego.

(odpowiedź pozwanej na apelację powoda – k. 233-234)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jako bezzasadna podlegała oddaleniu.

Rozpoczynając analizę zarzutów apelacji, należy odnieść się w pierwszej kolejności do zarzutów prawa procesowego, gdyż prawidłowo ustalony i oceniony stan faktyczny determinuje kierunek dalszych rozważań w aspekcie prawa materialnego.

Jako chybiony należało uznać zarzut naruszenia przez Sąd I instancji art. 233 § 1 k.p.c.

W niniejszej sprawie nie sposób uznać, by Sąd I instancji dokonał dowolnej, sprzecznej z zasadami logiki, wiedzy i doświadczenia życiowego oceny zgromadzonych w sprawie dowodów. Zarzut naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. nie został zresztą przez apelującą w żaden sposób skonkretyzowany, stąd trudno się do niego szczegółowo odnieść.

Na marginesie jedynie zauważyć należy, iż stosownie do powołanego przepisu, sąd ocenia wiarygodność i moc dowodów według własnego przekonania, na podstawie wszechstronnego rozważenia zebranego materiału. Ocena dowodów polega na ich zbadaniu i podjęciu decyzji, czy została wykazana prawdziwość faktów, z których strony wywodzą skutki prawne. Celem działania sądu jest tu dokonanie określonych ustaleń faktycznych, pozytywnych bądź negatywnych i ostateczne ustalenie stanu faktycznego stanowiącego podstawę rozstrzygnięcia.

Ocena wiarygodności mocy dowodów przeprowadzonych w danej sprawie wyraża istotę sądzenia w części obejmującej ustalenie faktów, ponieważ obejmuje rozstrzygnięcie o przeciwnych twierdzeniach stron, na podstawie własnego przekonania sędziego powziętego w wyniku bezpośredniego zetknięcia ze świadkami, stronami, dokumentami i innymi środkami dowodowymi. Powinna odpowiadać regułom logicznego rozumowania wyrażającym formalne schematy powiązań między podstawami wnioskowania i wnioskami oraz uwzględniać zasady doświadczenia życiowego wyznaczające granice dopuszczalnych wniosków i stopień prawdopodobieństwa ich występowania w danej sytuacji. Jeżeli z określonego materiału dowodowego sąd wyprowadza wnioski logicznie poprawne i zgodne z doświadczeniem życiowym, to ocena sądu nie narusza reguł swobodnej oceny dowodów (art. 233 § 1 kpc) i musi się ostać, choćby w równym stopniu, na podstawie tego materiału dowodowego, dawały się wysnuć wnioski odmienne. Tylko w przypadku, gdy brak jest logiki w wiązaniu wniosków z zebranymi dowodami, lub gdy wnioskowanie sądu wykracza poza schematy logiki formalnej albo, wbrew zasadom doświadczenia życiowego, nie uwzględnia jednoznacznych praktycznych związków przyczynowo-skutkowych, to przeprowadzona
przez sąd ocena dowodów może być skutecznie podważona.

Jak już to podkreślono, sąd II instancji nie dopatrzył się w ustaleniach Sądu Rejonowego jakiegokolwiek naruszenia art. 233 § 2 k.p.c.. stąd też w całości przyjmuje je za własne.

Nietrafny okazał się także zarzut naruszenia art. 230 k.p.c. Wbrew twierdzeniom apelującej sąd I instancji prawidłowo przyjął, że kwestia dokonania przez pozwanych remontu w przedmiotowym lokalu nie jest okolicznością sporną. W myśl wspomnianego artykułu gdy strona nie wypowie się co do twierdzeń strony przeciwnej o faktach, sąd, mając na uwadze wyniki całej rozprawy, może fakty te uznać za przyznane. Kwestia poczynienia nakładów przez pozwanych została podniesiona w piśmie procesowym z dnia 9 czerwca 2016 roku, złożonym na rozprawie w dniu 10 czerwca 2016 roku. Zarówno po doręczeniu odpisu tego pisma, jak i w głosach końcowych powód nie kwestionował okoliczności w nim podniesionych. Nie uczynił tego także w głosie do protokołu rozprawy. W takiej sytuacji Sąd Rejonowy zasadnie przyjął, iż okoliczność ta jest bezsporna.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia art. 227 k.p.c. W orzecznictwie przyjmuje się, że skoro art. 227 KPC ma zastosowanie przed podjęciem rozstrzygnięć dowodowych i uprawnia sąd do selekcji zgłoszonych dowodów, jako skutku przeprowadzonej oceny istotności okoliczności faktycznych, których wykazaniu dowody te mają służyć, twierdzenie, że przepis ten został naruszony przez sąd rozpoznający sprawę ma rację bytu tylko w sytuacji, gdy wykazane zostanie, że sąd przeprowadził dowód na okoliczności niemające istotnego znaczenia w sprawie i ta wadliwość postępowania dowodowego mogła mieć wpływ na wynik sprawy, albo odmówił przeprowadzenia dowodu z uwagi na powołanie go do udowodnienia okoliczności niemających istotnego znaczenia dla rozstrzygnięcia w sytuacji, kiedy ocena ta była błędna (wyrok SN z dnia 11 lipca 2012 r., II CSK 677/11). Żadna z tych sytuacji nie zachodzi w niniejszej sprawie. Wbrew twierdzeniom apelującej, zarówno stan techniczny budynku, jak i stan zdrowia matki pozowanej i samej pozwanej, miały znaczenie dla rozstrzygnięcia w świetle zgłoszonego przez pozwanych zarzutu naruszenia art. 5 k.c. Wprawdzie został on formalnie zgłoszony w piśmie z 9 czerwca 2016 roku, jednak już analiza sprzeciwu od nakazu zapłaty wskazywała na okoliczności uzasadniające zastosowanie tego przepisu. Niezależnie od powyższego, zauważyć należy, iż powód w trakcie trwania postępowania, a w szczególności po dopuszczeniu dowodu z zeznań świadka A. G. oraz przesłuchania stron nie zgłaszał zastrzeżenia w trybie art. 162 k.p.c. podnosząc naruszenie przez sąd art. 227 k.p.c. W tym przynajmniej zakresie utracił on w ocenie Sądu Okręgowego prawo do powoływania się na naruszenie tego przepisu.

To samo dotyczy naruszenia przez sąd I instancji art. 207 § 3 i 6 k.p.c. Skoro sąd na terminie rozprawy w dniu 10 czerwca 2016 roku nie oddalił wniosków dowodowych zawartych w złożonym na tym terminie rozprawy piśmie procesowym pełnomocnika pozwanej oznacza to, iż wnioski te dopuścił. Tym samym obecny na rozprawie pełnomocnik powoda powinien zgłosić zastrzeżenie w trybie art. 162 k.p.c., podnosząc naruszenie przez sąd art. 207 § 3 i 6 k.p.c., czego nie uczynił, tracąc tym samym możliwość powoływania się na to naruszenie w dalszym toku postepowania.

Chybione są także zarzuty naruszenia prawa materialnego. Najistotniejszy w tym kontekście jest zarzut naruszenia art. art. 68 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2007 r. nr 173 poz. 1218, dalej: ugn) w brzmieniu obowiązującym na dzień 4 września 2008 r. w zw. z art. 5 k.c. albowiem to on stanowił o oddaleniu powództwa. W istocie sąd I instancji nie zastosował art. 68 ust. 2a pkt 5 u.g.n, a jedynie powołał go pomocniczo w celu wykazania sprzeczności działania powoda z zasadami współżycia społecznego, stąd ten ostatni zarzut jest bezprzedmiotowy.

Kwestia dopuszczalności stosowania art. 5 k.c. w sprawach dotyczących zwrotu bonifikaty udzielonej w trybie art. 68 była przedmiotem wielu wypowiedzi zarówno sądów powszechnych, jak i Sądu Najwyższego (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 28 listopada 2013 r. I ACa 577/13, L., wyrok Sądu Apelacyjnego w Szczecinie z dnia 21 stycznia 2015 r. I ACa 695/14, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 9 maja 2014 r. I ACa 1460/13, wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 marca 2014 r. I ACa 1208/13, L., wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 24 października 2013 r. I ACa 539/13, L., wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 18 października 2012 r. I ACa 764/12, L., wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 14 sierpnia 2012 r. I ACa 589/12, L. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 1999 r., II CKN 570/09 nie publ. )

Należy zgodzić się z apelującym, iż stosowanie klauzuli generalnej wyrażonej w art. 5 k.c. może mieć miejsce jedynie w sytuacjach wyjątkowych, gdy uwzględnienie powództwa prowadziłoby do sytuacji nieakceptowalnej ze względów aksjologicznych i teleologicznych.

Wbrew jednak twierdzeniom apelującego, taka właśnie sytuacja ma miejsce w rozpoznawanej sprawie. Być może pojedyncze okoliczności wzięte pod uwagę przez Sąd Rejonowy przy wydawaniu zaskarżonego wyroku nie przesądzałyby o nadużyciu przez powoda prawa podmiotowego, jednak ich znacząca ilość taką konkluzję uzasadnia.

Po pierwsze, wbrew twierdzeniom powoda, stan techniczny budynku przy ul. (...) w dacie sprzedaży pozwanym lokalu nr (...), miał podstawowe znaczenie dla rozstrzygnięcia. Ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika jednoznacznie, że stan frontowej części tego budynku, w której znajdował się sprzedawany lokal, już w roku 1999 znajdował się w stanie zagrażającym bezpieczeństwu mieszkańców. Pomimo tego, powód zdecydował się na sprzedaż znajdującego się w nim lokalu pozwanym. Brak przy tym dowodu, aby pozwani znali rzeczywisty stan budynku. Gdyby tak było, nie zdecydowaliby się zapewne ani na zakup lokalu, ani jego kosztowny remont. Jak wynika ze zgromadzonego materiału dowodowego, dokumenty dotyczące stanu technicznego budynku zostały pozwanym udostępnione dopiero w roku 2008. Co więcej, już w roku 2007, a zatem w okresie gdy pozwani nie mogli jeszcze sprzedać przedmiotowego lokalu nie narażając się na żądanie zwrotu bonifikaty, budynek ten został przeznaczony do opróżnienia na cele inwestycyjne. Tym samym pozwani zostali pozbawieni realnej możliwości uzyskania korzyści majątkowej z nabycia lokalu z bonifikatą w zgodzie z brzmieniem art. 68 ust. 2 u.g.n. W dacie bowiem gdy mogliby sprzedać lokal bez narażenia na żądanie jej zwrotu, mieszkańcy nie mieli by prawa zamieszkiwać w przedmiotowym budynku. W takiej sytuacji pozostawałoby im wystąpić z roszczeniem odszkodowawczym do gminy, jednak jego realizacja nie byłaby pewna. Jednocześnie pozwani zainwestowali znaczne środki finansowe w remont tegoż lokalu, których odzyskanie w świetle powyższych ustaleń mogłoby być wątpliwe. Co więcej, nie został spełniony cel regulacji przewidującej sprzedaż lokalu z bonifikatą, jakim miało być zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych najemcy. Pozwani musieliby bowiem się wyprowadzić z zakupionego lokalu.

Co więcej, w tymże czasie pozwani się rozwiedli, i trudno od nich oczekiwać aby zamieszkiwali w takiej sytuacji pod jednym dachem. Wprawdzie rację ma apelujący, iż sama ta okoliczność nie mogłaby zniweczyć roszczenia powoda z powołaniem się na naruszenie art. 5 k.c., jednak jak już wspomniano, o możliwości takiej przesądza szereg dodatkowych, wskazanych przez Sąd Rejonowy okoliczności. Należy do nich także stan zdrowia matki pozwanej. Wprawdzie istotnie ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że uległa ona wypadkowi w listopadzie 2003 roku, a zatem przed nabyciem lokalu przez pozwanych, oraz przed jego sprzedażą, jednak ze złożonych dokumentów wynika, iż jej stan zdrowia po tymże wypadku sukcesywnie się pogarszał, przy czym wystąpił także masywny niedowład prawostronny. W takiej sytuacji przeznaczenie przez pozwaną środków ze sprzedaży mieszkania na leczenie matki uznać należy za prawidłowe wykonanie obowiązków rodzinnych jakie ma dziecko względem rodzica.

W konkluzji uznać należy, iż żadne z pozwanych nie odniosło osobiście żadnej korzyści majątkowej ze sprzedaży przedmiotowego lokalu. Ich działaniom trudno przypisać cechy spekulacji. Stanowiły one jedynie próbę odzyskania zainwestowanych środków oraz pomocy dla chorego członka rodziny.

Zasadny jest wprawdzie zarzut apelującej, iż Sąd I instancji nie wskazał konkretnej zasady współżycia społecznego, jaką powód naruszył dochodząc zwrotu bonifikaty, jednak nie może on doprowadzić do zmiany rozstrzygnięcia. Z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia wywieść można, iż chodzi o zasadę uczciwości kontraktowej. Powód, sprzedając lokal w budynku, którego stan techniczny zagrażał bezpieczeństwu mieszkańców, a następnie w okresie karencji przeznaczając go do wysiedlenia, jako uczciwy uczestnik obrotu, nie powinien domagać się od pozwanych zwrotu uiszczonej bonifikaty, zwłaszcza, że jego decyzja o wysiedleniu budynku niweczyła cel regulacji z art. 68 ust. 1 pkt 7 u. g. n.

Niezasadny jest także zarzut naruszenia przez Sąd Rejonowy art. 118 k.c. Sąd Okręgowy podziela przy tym pogląd wyrażony w cytowanym orzeczeniu Sądu Apelacyjnego w Łodzi z dnia 26 marca 2014 r. I ACa 1208/13, L., iż wykonanie prawa do żądania zwrotu bonifikaty w czasie dozwolonym przez ustawę, a więc także pod koniec przewidzianego w niej okresu, może prowadzić do oceny o nadużyciu prawa przez gminę, gdyby istniały szczególne okoliczności, w których taki stan rzeczy prowadziłby do rozstrzygnięcia sprawy nie dającego pogodzić się z zasadami sprawiedliwości, uczciwości i lojalności kontrahenta, tj. zasadami współżycia społecznego i społeczno- gospodarczego przeznaczenia prawa do żądania zwrotu bonifikaty. Zwlekanie przez powoda z realizacją swego prawa doprowadziło bowiem także do zmiany sytuacji zdrowotnej pozwanej, co także nie może pozostać obojętne w świetle art. 5 k.c.

W tym stanie faktycznym apelacja podlegała oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na koszty zasądzone od powoda na rzecz pozwanej I. S. złożyło się wynagrodzenie pełnomocnika będącego radcą prawnym ustalone na podstawie § 10 ust. 1 w zw. z § 2 ust. 5 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie opłat za czynności radców prawnych (dz. U z 2015 r, poz. 1804).