Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 7 maja 2021 r., wydanym w sprawie toczącej się z urzędu z udziałem D. K. i (...) -P Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł. w przedmiocie wpisu w dziale III księgi wieczystej (...) oraz wpisu w dziale I-Sp księgi wieczystej (...) na skutek skargi uczestnika postępowania D. K. na wpis służebności gruntowej dokonany w dniu 15 lutego 2021 r. przez referendarza sądowego w dziale III księgi wieczystej (...), Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi utrzymał w mocy zaskarżony wpis.

Apelację od tego orzeczenia złożył uczestnik postępowania D. K., zaskarżając je w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez uchylenie wpisu służebności gruntowej dokonanego w dziale III księgi wieczystej (...), ewentualnie o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi I instancji oraz zarzucając naruszenie art. 626 ⁸ k.p.c. w związku z art. 313 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1520 ze zm.) poprzez dokonanie wpisu prawa nieistniejącego, które wygasło na skutek sprzedaży nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...) przez syndyka w postępowaniu upadłościowym. Skarżący ponadto podniósł, że w chwili nabycia przez niego nieruchomości służebność gruntowa nie była ujawniona w dziale III księgi wieczystej, w efekcie czego chroni go rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Ponadto apelujący wniósł o przeprowadzenie dowodów z:

⚫

umowy sprzedaży prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), zawartej w dniu 28 marca 2019 r. pomiędzy powodem (zapewne chodziło tu o poprzedniego użytkownika wieczystego nieruchomości A. K.) i syndykiem masy upadłości (...) Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością w upadłości z siedzibą w Ł. w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...);

⚫

umowy przeniesienia prawa użytkowania wieczystego gruntu i własności budynków nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) oraz składników majątkowych, zawartej w dniu 18 maja 2019 r. pomiędzy powodem (zapewne i tym razem chodziło o A. K.) i pozwanym (zapewne chodziło o samego D. K.) w formie aktu notarialnego Rep. A Nr (...);

⚫

dokumentów znajdujących się w aktach sprawy XIV GU 443/19 Sądu Rejonowego dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi

na okoliczność dokonania sprzedaży nieruchomości stanowiącej działkę gruntu Nr (...), objętej księgą wieczystą Nr (...) w postępowaniu upadłościowym ze skutkiem w postaci wygaśnięcia służebności gruntowej.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja podlega oddaleniu, choć części argumentacji zaprezentowanej w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia nie można podzielić. Sąd odwoławczy przyjmuje natomiast za własne ustalenia faktyczne dokonane przez Sąd meriti jako poczynione w sposób prawidłowy i odnoszące się do okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia sprawy.

Nie można zgodzić się z Sądem Rejonowym, że przedmiotem niniejszego postępowania jest sprostowanie usterki wpisu dokonane w trybie art. 626 ¹³ § 2 k.p.c., gdyż w ten sposób możliwe jest prostowanie jedynie takich usterek wpisu, które nie mogą wywołać niezgodności treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, a ponadto następuje to w drodze wydania postanowienia z jednoczesnym wprowadzeniu odpowiednich zmian w polach księgi wieczystej oraz ze wskazaniem pól, których sprostowanie dotyczy, i ujawnieniem, że jest to sprostowanie, w polu „rodzaj zmiany” [§ 97 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r., poz. 312 ze zm.)]. W rozpoznawanej sprawie mieliśmy natomiast bezsprzecznie do czynienia z problematyką niezgodności treści księgi wieczystej Nr (...) ze stanem prawnym, a wpis w dziale III tej księgi został dokonany przez referendarza sądowego w wykonaniu obowiązku przeniesienia z urzędu do współobciążenia prawa ciążącego na nieruchomości w związku z założeniem nowej księgi wieczystej dla części obciążonej nieruchomości [§ 93 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r., poz. 312 ze zm.)]. Obowiązek ten jest immanentnym następstwem złożenia wniosku o odłączenie części nieruchomości obciążonej i założenia nowej księgi wieczystej dla tej części, a w orzecznictwie Sądu Najwyższego utrwalił się pogląd, że przeniesienie w tym trybie obciążeń do nowej księgi wieczystej powinno nastąpić możliwie najwcześniej, nie jest jednak ograniczone terminem i może nastąpić także po upływie pewnego czasu od założenia księgi, bez względu na to, czy nieruchomość była w tym czasie przedmiotem obrotu, chodzi tu bowiem jedynie o przeniesienie istniejących obciążeń, a nie o stworzenie nowych. Nie dochodzi tu także do jakiejkolwiek zmiany treści służebności, ale ma miejsce jedynie – dyktowane interesem właściciela nieruchomości władnącej – przekształcenie polegające na prawnym jej przystosowaniu do sytuacji, jaka powstaje w wyniku podziału nieruchomości obciążonej (tak np. w postanowieniu SN z dnia 19 października 2016 r., V CSK 128/16, „Monitor Prawa Bankowego” Nr 10 z 2017 r., s. 55, w postanowieniu SN z dnia 23 lutego 2017 r., V CSK 382/16, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 24 stycznia 2018 r., I CSK 230/17, niepubl.).

Przytoczony przepis rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości należy przy tym traktować jako jedynie procesową podstawą do przeniesienia z urzędu do współobciążenia w nowej księdze wieczystej ograniczonych praw rzeczowych, mając przy tym na uwadze, że służebność gruntowa obciążająca nieruchomość odłączoną z dotychczasowej księgi powstaje z mocy art. 290 § 2 in initio k.c. – co prawidłowo odnotował Sąd I instancji – stanowiącego, że w razie podziału nieruchomości obciążonej służebność utrzymuje się w mocy na częściach utworzonych przez podział. Przeniesienie prawa do księgi urządzonej dla odłączonej części nieruchomości wymaga więc uprzedniego dokonania oceny wystąpienia materialnoprawnych przesłanek określonych w tym przepisie, w celu stwierdzenia powstania służebności gruntowej obciążającej nowo powstałą nieruchomość, a są nimi: istnienie służebności gruntowej obciążającej nieruchomość i przekształcenie nieruchomości poprzez jej podział. Ograniczona kognicja sądu wieczystoksięgowego nie stoi na przeszkodzie zbadaniu, czy w świetle treści księgi wieczystej i regulacji materialnoprawnych mających stanowić podstawę wpisu istnieje podstawa prawna do obciążenia przedmiotowej nieruchomości służebnością gruntową (tak np. w postanowieniu SN z dnia 8 marca 2007 r., III CSK 356/06, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 6 maja 2009 r., II CSK 670/08, niepubl., w postanowieniu SN z dnia 10 listopada 2010 r., II CSK 199/10, niepubl. i w postanowieniu SN z dnia 9 maja 2014 r., I CSK 327/13, niepubl.). W przywoływanym już powyżej postanowieniu SN z dnia 24 stycznia 2018 r., I CSK 230/17, niepubl., Sąd Najwyższy podkreśla, że rola Sądu wieczystoksięgowego nie jest ograniczona wyłącznie do funkcji rejestracyjno-ewidencyjnych, ale Sąd ten ma także obowiązek zbadania ustawowych przesłanek zastosowania normy materialnoprawnej warunkującej utrzymanie się obciążenia ograniczonym prawem rzeczowym na częściach utworzonych przez podział obciążonej nieruchomości, w szczególności ustalenia, czy nieruchomość ta została obciążona prawem jeszcze przed jej podziałem, gdyż od wyników tego badania zależy ocena, czy zachodzą podstawy do utrzymania się obciążenia na nowopowstałych nieruchomościach i przeniesienia ich do zakładanych dla nich ksiąg wieczystych.

Zdaniem Sądu odwoławczego, jeśli wpis służebności dokonywany w nowej księdze wieczystej nie tworzy nowego obciążenia, ani nie zmienia jego treści, ale stanowi wymaganą przepisami proceduralnymi, obligatoryjną konsekwencję złożenia wniosku o ujawnienie podziału nieruchomości obciążonej i założenia nowej księgi dla jej części, to należy uznać go za jeden ze skutków prawnych złożenia przez osobę uprawnioną wniosku o odłączenie nieruchomości z księgi wieczystej prowadzonej dla obciążonej nieruchomości, założenie dla niej nowej księgi wieczystej i ujawnienie w niej nowego stanu prawnego, uwarunkowany jedynie spełnieniem w chwili podziału wynikającej z art. 290 § 2 k.c. materialnoprawnej przesłanki obciążenia służebnością nieruchomości powstałej w wyniku podziału. Sąd wieczystoksięgowy nie tyle bowiem wszczyna w tym wypadku z urzędu postępowanie zmierzające do dokonania wpisu służebności, ile dokonuje z urzędu tego wpisu w ramach postępowania wszczętego wnioskiem skutkującym odłączeniem części nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej wraz z założeniem dla niej nowej księgi, a działanie Sądu stanowi jedną z konsekwencji złożenia tego wniosku. Uzasadnia to uwzględnianie przy dokonywaniu wpisu stanu rzeczy z chwili złożenia przedmiotowego wniosku, będącego przyczyną przeniesienia obciążenia do nowozałożonej księgi, choćby wniosek taki nie obejmował żądania przeniesienia obciążenia oraz niezależnie od chwili, w której ostatecznie doszło do wpisu służebności, co – jak wspomniano wyżej – może nastąpić także już po założeniu nowej księgi wieczystej i ujawnieniu w niej prawa własności (i ewentualnie użytkowania wieczystego) w wyniku rozpoznania i uwzględnienia wniosku.

Przemawia za tym dostrzeżona przez ustawodawcę i znajdująca swój wyraz w treści art. 29 in initio ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 146) potrzeba uniezależnienia powstania skutków wpisu w księdze wieczystej od chwili dokonania wpisu przez sąd prowadzący księgę wieczystą, a więc od okoliczności, na które uczestnicy postępowania nie mają wpływu; chodzi tu o uniknięcie negatywnych skutków opóźnienia wpisu i przewlekłości postępowania. Trudno byłoby Sądowi II instancji znaleźć argumenty przemawiające za zróżnicowaniem na tym gruncie skutków prawnych złożenia wniosku o odłączenie części nieruchomości z dotychczasowej księgi wieczystej i założenia dla niej księgi nowej, który obejmowałby swym zakresem także żądanie przeniesienia do nowej księgi obciążeń nieruchomości ujawnionych w księdze dotychczasowej, od konsekwencji sytuacji, w której takiego żądania we wniosku nie zgłoszono, a Sąd wieczystoksięgowy, w związku z założeniem nowej księgi dla części obciążonej nieruchomości, dokonałby przeniesienia obciążeń z urzędu, w wykonaniu obowiązku nałożonego przepisami prawa. Zadaniem Sądu w sprawie niniejszej było zatem zbadanie, czy w chwili złożenia wniosku o odłączenie z księgi wieczystej Nr (...) nieruchomości stanowiącej działkę Nr (...) w obrębie W-31, położoną w Ł. przy ul. (...) oraz o założenie dla niej nowej księgi wieczystej w połączeniu z ujawnieniem nowego stanu prawnego w dziale II tej księgi istniał w dziale III księgi wieczystej Nr (...) wpis służebności gruntowej, jak również ustalenie, czy nie zachodzi mająca charakter materialnoprawny przeszkoda do wpisu w postaci nieistnienia w chwili złożenia wniosku służebności potencjalnie podlegającej przeniesieniu. Podstawą do takich ustaleń są okoliczności wynikające z dokumentów załączonych do tego wniosku – z których może wynikać choćby np. że do założenia księgi dla odłączonej nieruchomości doszło na skutek sprzedaży części nieruchomości w postępowaniu upadłościowym ze skutkiem wygaśnięcia obciążeń i złożenia wniosku o bezobciążeniowe odłączenie tej części z księgi dotychczasowej – bądź znane Sądowi z urzędu okoliczności wynikające z dokumentów znajdujących się w aktach księgi wieczystej i z treści innych ksiąg wieczystych, ewentualnie z pism lub środków zaskarżenia składanych w toku postępowania przez jego uczestników, z których wynikać może, że służebność wygasła przed złożeniem wniosku.

Z ustalonego stanu faktycznego wynika, że wniosek o odłączenie z księgi wieczystej Nr (...) przedmiotowej nieruchomości i o założenie dla niej nowej księgi wieczystej – obecnej księgi Nr (...) – wpłynął do Sądu w dniu 8 sierpnia 2011 r. i że wówczas, jak zresztą także i do chwili obecnej, w dziale III księgi wieczystej Nr (...) ujawniona była obciążająca prawo wieczystego użytkowania nieruchomości służebność gruntowa ustanowiona na rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego działki Nr (...) objętej księgą wieczystą Nr (...) i polegająca na prawie bezpłatnego korzystania ze zlokalizowanej na działce Nr (...) drogi dojazdowej biegnącej od bramy głównej wzdłuż północnej granicy działki Nr (...). Wpis służebności został dokonany na podstawie wniosku złożonego w dniu 14 lutego 2003 r., a jego podstawą było ustanowienie tego prawa w umowie sprzedaży zawartej w dniu poprzednim. Ani z dokumentów załączonych do wniosku o odłączenie nieruchomości, ani z innych dostępnych Sądowi dokumentów, w tym także i tych, na które powoływał się skarżący, nie wynika, by przed dniem 8 sierpnia 2011 r. przedmiotowa służebność wygasła lub z innych przyczyn przestała istnieć. Biorąc zatem pod uwagę stan rzeczy z tego dnia, stwierdzić trzeba, że w chwili złożenia wniosku o odłączenie działki Nr (...) z księgi wieczystej Nr (...) i założenie dla niej nowej księgi wraz z wpisem do jej działu II prawa własności i prawa użytkowania wieczystego zachodziła zarówno formalna przesłanka do przeniesienia służebności gruntowej do nowej księgi – ponieważ w dziale III księgi wieczystej Nr (...) widniał wpis tej służebności – jak i przesłanka materialnoprawna wynikająca z art. 290 § 2 k.c. – skoro doszło do podziału nieruchomości obciążonej istniejącą służebnością. Stwierdzenie takie uzasadniało przeniesienie wpisu służebności do nowozałożonej księgi Nr (...) w oparciu o obowiązujący wówczas § 91 ust. 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 20 sierpnia 2003 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie informatycznym (t.j. Dz. U. z 2013 r., poz. 695), a jeśli takie przeniesienie nie nastąpiło – pomimo istnienia ku temu podstaw – wraz z założeniem tej księgi, to za prawidłową należy uznać decyzję Sądu o dokonaniu przeniesienia przedmiotowego prawa na podstawie obecnie obowiązującego § 93 ust. 2 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 r. w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym (Dz. U. z 2016 r., poz. 312 ze zm.).

Podnoszone w apelacji argumenty, odnoszące się do wygaśnięcia – z mocy art. 313 ust. 2 w związku z art. 313 ust. 5 ustawy z dnia 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe (t.j. Dz. U. z 2022 r., poz. 1520 ze zm.) – nieujawnionej w treści księgi służebności obciążającej nieruchomość objętą księgą wieczystą Nr (...) wobec sprzedaży prawa użytkowania wieczystego tej nieruchomości wraz z prawem własności budynków przez syndyka w ramach likwidacji masy upadłościowej, nie mogą doprowadzić do uwzględnienia wniosków apelacyjnych, gdyż z przywoływanych twierdzeń oraz przedstawionych przez uczestnika kserokopii dokumentów wynika, że sprzedaż ta, potencjalnie mogąca skutkować wygaśnięciem służebności, nastąpiła dopiero w dniu 28 marca 2019 r., podczas gdy – jak wywiedziono powyżej – Sąd I instancji winien orzekać w przedmiocie zaskarżonego wpisu z uwzględnieniem stanu rzeczy ze znacznie wcześniejszej daty, bo z dnia 8 sierpnia 2011 r. Z tych przyczyn Sąd odwoławczy pominął zgłoszone w apelacji dowody na podstawie art. 235 ² § 1 pkt. 2 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., gdyż mogłyby one posłużyć jedynie wykazaniu okoliczności pozostających bez wpływu na wynik postępowania. W ocenie Sądu II instancji, nie oznacza to jednak, że D. K. nie może w przyszłości powoływać się przed Sądem na fakt ewentualnego wygaśnięcia z dniem 28 marca 2019 r., z mocy ustawy, służebności gruntowej obciążającej jego prawa do nieruchomości objętej księgą wieczystą Nr (...), domagając się wykreślenia jej wpisu z działu III tej księgi w związku z zaistniałymi ex lege skutkami sprzedaży tych praw w toku postępowania upadłościowego. Należy natomiast zgodzić się z Sądem meriti, że jeśli uczestnik postępowania wywodziłby wygaśnięcie służebności z faktu nabycia nieruchomości w zaufaniu do treści księgi wieczystej, w której służebność nie została ujawniona, i z przewidzianych prawem konsekwencji ochrony tego zaufania wynikających z instytucji rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych, to mógłby doprowadzić do wykreślenia wpisu jedynie poprzez realizację dochodzonego w trybie procesowym i wynikającego z art. 10 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t.j. Dz. U. z 2023 r., poz. 146) roszczenia o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym, gdyż to zagadnienie pozostaje poza zakresem kognicji sądu wieczystoksięgowego (tak w postanowieniu SN z dnia 19 października 2016 r., V CSK 128/16, „Monitor Prawa Bankowego” Nr 10 z 2017 r., s. 55, w postanowieniu SN z dnia 23 lutego 2017 r., V CSK 382/16, niepubl. lub w wyroku SA w Katowicach z dnia 5 lipca 2017 r., I ACa 179/17, niepubl.).

Z powyższych przyczyn uznać należy, że zaskarżone postanowienie Sądu Rejonowego, utrzymujące w mocy dokonany przez referendarza wpis służebności, odpowiada prawu, a apelacja musi zostać oddalona na podstawie art. 385 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c.