Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 7 czerwca 2022 roku w sprawie VIII C 909/21 z powództwa Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. przeciwko B. K. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi oddalił powództwo.

Apelację od powyższego orzeczenia wywiódł powód, zaskarżając wyrok w całości. W apelacji zarzucono naruszenie:

1)  przepisów postępowania mających wpływ na treść rozstrzygnięcia, a mianowicie:

a.  art. 235 ² § 1 i 2 kpc poprzez brak rozstrzygnięcia co do zgłoszonego przez

stronę powodową wniosku o przeprowadzenie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy o sygn. akt II C 26/18 zakończonej prawomocnym wyrokiem Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny i pominięcie tego dowodu mimo braku ku temu podstaw, co w konsekwencji doprowadziło do błędnego ustalenia, że strony łączyła umowa najmu, podczas gdy żadna ze stron nigdy nie wykazywała woli zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego;

b.  art. 327 ¹ § 1 pkt. 1 kpc w związku z art. 227 kpc poprzez pominięcie dowodu

z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy o sygn. akt II C 26/18 zakończonej prawomocnym wyrokiem przez Sąd Rejonowy dla Łodzi-Widzewa w Łodzi II Wydział Cywilny i brak wyjaśnienia tej kwestii w uzasadnieniu wyroku;

c.  art. 233 § 1 kpc w związku z art. 227 kpc poprzez dokonanie dowolnej oceny

zgromadzonego materiału dowodowego i przyjęcie w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy błędnego ustalenia, że strony łączyła umowa najmu, którą należało wypowiedzieć przed wytoczeniem powództwa o eksmisję i tym samym niezasadne oddalenie powództwa;

d.  art. 233 § 1 kpc poprzez przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów i

ustalenie, że wolą stron było wynajmowanie lokalu pozwanej, podczas gdy powodowa Spółdzielnia nie przedstawiała pozwanej żadnej propozycji najmu lokalu mieszkalnego, a wręcz przeciwnie poinformowała pozwaną o braku takiej możliwości wobec faktu, że pozwana nie spełniała warunków najmu lokalu mieszkalnego zgodnie z obowiązującym Regulaminem najmu lokali mieszkalnych ( w zał.) Nie ma zatem możliwości zawarcia takiej umowy w żaden sposób w tym per facta concludentia. Zamiarem stron było ewentualne, po spełnieniu wymogów ustawowych, ustanowienie na rzecz pozwanej spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego których pozwana nie spełniła.

2)  Przepisów prawa materialnego:

a.  art. 11 ust. 1 i 2 pkt. 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw

lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie pozwanej za osobę uprawnioną do odpłatnego używania lokalu i w konsekwencji niezasadne przyjęcie, że powód przed wytoczeniem powództwa winien dokonać wypowiedzenia umowy najmu, podczas gdy pozwanej nigdy nie przysługiwał tytuł prawny do bezumownie zajmowanego lokalu i powodowa spółdzielnia nie wykazywała woli związania się umową najmu lokalu mieszkalnego z racji braku podstaw do jej zawarcia. Używanie przez pozwaną lokalu było bezpodstawne co prawomocnie orzekł Sąd Rejonowy w wyroku z dnia 14 października 2019 r. sygn. II C 26/18, dowód z którego Sad pominął.

b.  art. 60 Kodeksu cywilnego poprzez jego niewłaściwe zastosowanie i uznanie,

że strony łączyła umowa najmu lokalu mieszkalnego położonego w Ł. przy ul. (...) podczas, jedyną możliwością o nabycia lokalu było ustanowienie na jej rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego;

c.  art. 9 ust. 1 oraz art. 15 ust. 2, 2 ¹, 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych

poprzez ich niezastosowanie i w konsekwencji błędne uznanie pozwanej za osobę uprawnioną z tytułu umowy najmu spornego lokalu , co pozostaje w sprzeczności z wyrokiem Sądu Rejonowego w Łodzi z dnia 14 października 2019 r. sygn. akt II C 26/18

Wobec powyższego strona apelująca wniosła o zmianę wyroku w całości poprzez uwzględnienie powództwa w całości i zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego za obie instancji lub o uchylenie wyroku Sądu I instancji w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja jest zasadna.

Ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy, Sąd II instancji podziela, przyjmując je za własne, z wyjątkiem dotyczącego zawarcia między stronami umowy najmu.

Skarżący bowiem trafnie zarzuca naruszenie dyrektyw art. 233 § 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez dokonanie dowolnej oceny zgromadzonego materiału dowodowego i przyjęcie w oparciu o tenże materiał błędnego ustalenia, że strony łączyła umowa najmu, w sytuacji gdy na gruncie stanu faktycznego niniejszej sprawy, brak jest podstaw do uznania, iż strony postępowania łączyła kiedykolwiek umowa najmu lokalu mieszkalnego, a w szczególności, iż umowa taka została zawarta w sposób dorozumiany.

Sąd I instancji nie nadał należytego znaczenia okoliczności, iż z chwilą wykluczenia P. K. z grona członków Spółdzielni Mieszkaniowej w 2004 roku, utracił on jakikolwiek tytuł prawny do zajmowania przedmiotowego lokalu. Nadto w stosunku do niego zapadł w roku 2010 prawomocny wyrok orzekający eksmisję. Nowy tytuł do lokalu nigdy nie nawiązał się. Zawierając związek małżeński z P. K. w 2014 roku, na niespełna 2 miesiące przed jego śmiercią, pozwana nie nabyła żadnego tytułu do lokalu mieszkalnego, gdyż sam P. K. od 2004 roku takiego tytułu nie posiadał.

Wobec faktu, iż pozwana nie jest w jakikolwiek sposób faktycznie uprawniona do odpłatnego korzystania z przedmiotowego lokalu, niezasadnym było odwołanie się przez Sąd Rejonowy do art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i uzależnienie skuteczności wytoczenia powództwa o eksmisję pozwanej od uprzedniego wypowiedzenia umowy najmu, w sytuacji gdy stosunek najmu między stronami nigdy nie powstał. Nie ma przy tym znaczenia, czy w okresie po śmierci P. K., pozwana uiszczała opłaty z tytułu zajmowania lokalu. Opłaty wnoszone w tym okresie przez pozwaną można poczytywać wyłącznie jako odszkodowanie z tytułu bezumownego zajmowania lokalu, co nie stanowi przesłanki do samoistnego powstania stosunku najmu.

Ze zgromadzonego materiału dowodowego nie wynika nadto w żadnej mierze, aby po stronie powódki istniała wola wynajmowania lokalu pozwanej w sytuacji, kiedy Spółdzielnia kierowała do niej wezwania do opuszczenia zajmowanego bezumownie lokalu, wyznaczając kolejne terminy, a w 2016 roku wystąpiła z powództwem o nakazanie jej eksmisji. Postępowanie to zostało, na zgodny wniosek stron zawieszone, a pozwana zadeklarowała podjęcie kroków w celu uregulowania stanu prawnego lokalu, czego nie uczyniła.

W tym miejscu nadmienić należy, iż jedyną prawną możliwością nabycia prawa do korzystania z lokalu przez pozwaną, było ustanowienie na jej rzecz spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego na podstawie art. 15 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, jednak pozwana uchybiła rocznemu terminowi (liczonemu od momentu wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego) do złożenia pisemnego zapewnienia o gotowości zawarcia umowy.

Skarżący słusznie bowiem wywodzi, że Spółdzielnia dysponuje lokalami na zasadach lokatorskiego bądź własnościowego prawa do lokalu, które może przydzielać jej członkom. Umowy najmu zaś mogą być zwierane wyjątkowo, w ograniczonym przedmiotowo i podmiotowo zakresie zasobów spółdzielni, w szczególnych okolicznościach (np. z pracownikami), które zostały poddane regulacji Regulaminu najmu lokali, zaś pozwana nie spełniała żadnego z warunków najmu lokalu mieszkalnego wedle zapisów obowiązującego w tym przedmiocie Regulaminu.

Sąd Rejonowy dokonał w badanej sprawie wadliwego zastosowania dwóch porządków prawnych, z których jeden reguluje stosunek prawny do lokalu, nawiązywany na podstawie ustawy - prawo o spółdzielniach mieszkaniowych, a drugi na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów.

Mając na uwadze powyższe, zasadnymi okazały się także zarzuty dotyczące naruszenia art. 235 ² § 1 i 2 k.p.c. i art. 327 ¹ § 1 pkt. 1 k.p.c. w związku z art. 227 k.p.c. poprzez pominięcie dowodu z dokumentów znajdujących się w aktach sprawy o sygn. II C 26/18, jako mających istotne znaczenie dla ustalenia, iż między stronami nie mogło dojść do nawiązania stosunku najmu w sposób dorozumiany.

Wreszcie należy odnotować, że Sąd Rejonowy niezasadnie odwołuje się do wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi w sprawie o sygn. III Ca 1396/09 jako analogicznej, w sytuacji, gdy między stanem faktycznym i prawnym w niniejszej oraz przywołanej sprawie występują zasadnicze różnice. W sprawie III Ca 1396/09 faktycznie doszło do nawiązania kolejnej umowy najmu na czas nieokreślony w sposób dorozumiany, lecz nastąpiło to po wypowiedzeniu przez Gminę Ł. uprzedniej umowy najmu z uwagi na zaległości czynszowe. Nadto, inaczej niż w sprawie niniejszej, nie zapadł wobec najemców prawomocny wyrok orzekający eksmisję.

Z tych wszystkich względów, zaskarżony wyrok należało zmienić i orzec co do istoty sprawy (art. 386 § 1 k.p.c.), przez uwzględnienie powództwa, to jest nakazanie pozwanej opróżnienia zajmowanego przez nią lokalu.

Orzeczenie obowiązku opróżnienia lokalu rodzi konieczność dokonania z urzędu oceny, czy zasadnym jest orzeczenie o uprawnieniu pozwanej do najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 3 Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 725). W tym zakresie, w świetle zgromadzonego materiału dowodowego ustalono, że sytuacja majątkowa pozwanej nie pozwala na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych we własnym zakresie. Pozwana jest osobą starszą (78 lat), nie posiada innego lokalu w którym mogłaby zamieszkać, a źródło jej utrzymania stanowi emerytura w wysokości 1300 złotych. Orzekając o posiadaniu przez pozwaną uprawnienia do najmu lokalu socjalnego, Sąd, zgodnie z art. 14 ust.6 u.o.l. wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia pozwanej przez Gminę Ł. oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Zmiana rozstrzygnięcia co do głównego przedmiotu sporu i uwzględnienie powództwa w całości, powoduje konieczność rozstrzygnięcia na nowo o kosztach procesu. Na koszty procesu powódki złożyło się: 200 zł opłaty od pozwu, 240 zł opłaty za czynności radcy prawnego według stawki minimalnej (§ 7 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).) i 17 złotych tytułem opłaty skarbowej - łącznie 457 zł, którą to kwotę, zgodnie z zasadą odpowiedzialności za wynik procesu (art. 98 k.p.c.), Sąd Okręgowy zasądził od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów postępowania przed Sądem I instancji.

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 k.p.c. Na koszty postępowania apelacyjnego powódki złożyło się: 200 zł opłaty od apelacji oraz 120 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Okręgowym (§ 7 pkt 1 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935).) - łącznie 320 zł, którą to kwotę Sąd Okręgowy w pkt. II wyroku zasądził od pozwanej na rzecz powódki tytułem zwrotu kosztów postępowania przed Sądem II instancji.