Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 24 czerwca 2020 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo eksmisyjne Miasta Ł. przeciwko M. G..

W uzasadnieniu wyroku Sąd Rejonowy ustalił, że Gmina Ł. i M. G. byli stronami umowy najmu lokalu położonego w Ł. przy ul. (...). Pozwana M. G. zalegała z płatnościami czynszowymi i z tego powodu została wypowiedziana jej przedmiotowa umowa najmu przez Gminę Ł.. Nadto Sąd ustalił, że po wypowiedzeniu umowy pozwana spłaciła całość zadłużenia wobec Gminy Ł.. Po dokonaniu powyższych ustaleń Sąd Rejonowy oddalił powództwo o eksmisję w oparciu o art. 5 k.c.

(wyrok SR wraz z uzasadnieniem: k. 65, 69-70)

Powód w apelacji od opisanego wyroku Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi zaskarżył go w całości. Powód w odniesieniu do norm prawa procesowego zarzucił wyrokowi naruszenie art. 316 par. 2 k.p.c., poprzez dopuszczenie dowodu z dokumentu po zamknięciu rozprawy oraz art. 233 par. 1 k.p.c., poprzez sprzeczność ustaleń sądu z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego, skutkującego uznaniem, że pozwana korzysta ze szczególnej ochrony wynikającej z art. 5 k.c. Nadto apelant podniósł zarzuty odnoszące się do prawa materialnego, zarzucając naruszenie art. 5 k.c. w zw. z art. 64 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 222 par. 1 k.c. poprzez zastosowanie zasad współżycia społecznego jako samodzielnej podstawy do oddalenia powództwa o eksmisję i wydania nieruchomości oraz naruszenie art. 4 ust. 2 w związku z art. 21 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (dalej: u.o.p.l.)

We wnioskach apelacyjnych powód wniósł o zmianę wyroku w całości poprzez nakazanie pozwanej eksmisji z lokalu mieszkalnego nr (...) położonego w nieruchomości przy ul. (...) i wydanie go powodowi oraz zasądzenie od pozwanej na rzecz powoda kosztów procesu za I instancję oraz za II instancję według norm przepisanych.

(apelacja k. 73-74v)

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja była zasadna.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że Sąd Okręgowy uznaje za prawidłowe i przyjmuje za własne ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd Rejonowy. Należy bowiem przywołać utrwalone stanowisko Sądu Najwyższego, zgodnie z którym w postępowaniu apelacyjnym nie wymaga się dokonywania ustaleń na podstawie dowodów przeprowadzonych we własnym zakresie oraz ich samodzielnej oceny, jeżeli sąd odwoławczy nie dostrzega potrzeby ponowienia dowodów dopuszczonych w postępowaniu pierwszoinstancyjnym oraz podziela ocenę ich wiarygodności wyrażoną przez sąd pierwszej instancji. Wówczas wystarczająca jest aprobata dla stanowiska przedstawionego w orzeczeniu sądu pierwszej instancji (zob.m.in. postanowienie SN z dnia 22 lipca 2010 r., sygn. I CSK 313/09, niepubl.; wyrok SN z dnia 16 lutego 2005 r., sygn. IV CK 526/04, niepubl.; wyrok SN z dnia 20 maja 2004 r., sygn. II CK 353/03, niepubl.). Sąd Okręgowy podziela przedstawiony pogląd.

Przechodząc do omówienia zarzutów apelacji, należy w pierwszej kolejności krótko odnieść się do zarzutów naruszenia prawa procesowego. W tym zakresie, w ocenie Sądu, skarżący trafnie zarzucił, że sąd pierwszej instancji dopuścił dowód z dokumentu po zamknięciu rozprawy, czym naruszył dyspozycję art. 316 par. 2 k.p.c. Trzeba jednak zwrócić uwagę, że powód miał możliwość zapoznać się z dopuszczonym dowodem przed wydaniem wyroku, Sąd Rejonowy bowiem, w związku z przedstawieniem przez pozwaną dowodu wpłaty, zwrócił się do pozwanego o wskazanie, czy popiera powództwo mimo spłaty przez pozwaną całości zadłużenia (k. 48). Powód zaś podtrzymał żądanie, przyznając okoliczność spłaty całości zadłużenia, jaką miał wykazać przedłożony przez pozwaną dowód. Wskazane naruszenie zatem prawa procesowego nie miało żadnego wpływu na wynik sprawy i nie może przez to być uznane za skuteczny zarzut apelacyjny prowadzący do zmiany zaskarżonego wyroku.

Natomiast za trafne należy uznać zarzut apelacyjny dotyczący prawa materialnego przez zastosowanie w niniejszej sprawie art. 5 k.c. oraz związany z tym zarzut naruszenia art. 233 par. 1 k.p.c. poprzez błędne wyprowadzenie wniosków z ustalonych przez Sąd okoliczności.

Na wstępie trzeba zwrócić uwagę, że zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie przyjmuje się, że oddalenie powództwa windykacyjnego z powołaniem się na art. 5 k.c. może mieć miejsce jedynie wyjątkowo (przykładowo: J. Kozińska, w: M. Fras (red.), M. Habdas (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom II. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 126-352), komentarz do art. 222 k.c., teza 40, LEX; wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 stycznia 2008 r., IV CSK 417/07, LEX nr 627227). Jak wskazał Sąd Najwyższy, w sprawach o wydanie nieruchomości na podstawie art. 222 § 1 k.c., zastosowanie art. 5 k.c. jest co do zasady wyłączone, a jeśli je dopuścić, to całkiem wyjątkowo i po dokonaniu oceny całokształtu okoliczności danego wypadku w ścisłym powiązaniu nadużycia prawa z konkretnym stanem faktycznym (postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 2 czerwca 2011 r. sygn. I CSK 520/10, LEX nr 1129076).

Należy zatem uznać, że o ile stosowanie art. 5 k.c. musi być zawsze dokonywane bardzo ostrożnie, o tyle powołanie się na art. 5 k.c. w sprawie o eksmisję może być skuteczne zupełnie wyjątkowo. Inna interpretacja przedmiotowych przepisów byłaby sprzeczna z art. 64 Konstytucji RP.

Mając na uwadze powyższe trzeba wskazać, że w niniejszej sprawie nie zachodziły wyjątkowe okoliczności, które umożliwiałyby zastosowanie art. 5 k.c. i oddalenie powództwa o eksmisję. Z pewnością o zastosowaniu art. 5 k.c. nie może przesądzać fakt spłaty całości zadłużenia przez pozwaną. Jest to bowiem jej obowiązek jako dłużniczki i wynika z podstawowej zasady obrotu cywilnoprawnego – pacta sunt servanda (umów należy dotrzymywać). Fakt spłaty zadłużeń czynszowych po terminie nie może być uznany za okoliczność przemawiającą za oddaleniem powództwa o eksmisję w oparciu o zasady współżycia społecznego. Słusznie w apelacji podniesiono, że Sąd Rejonowy rozumował nielogicznie, przyjmując, że spłata przez pozwaną zadłużenia wyróżnia ją spośród wielu niesolidnych lokatorów-dłużników, podczas gdy pozwana przedtem sama przez wiele lat nie wykonywała swoich zobowiązań wynikających z umowy najmu. Trzeba też podkreślić, że obecnie pozwana ma tytuł prawny do innego lokalu – wynajmuje bowiem mieszkanie w C.. Nie dojdzie zatem w wyniku eksmisji do sytuacji, w której zagrożone będą jej egzystencjalne potrzeby.

Ponadto należy dodać, że słusznie Sąd Rejonowy wskazał, iż gmina ma ustawowe zadanie zaspokajania zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej, a najem lokali gminnych nie ma charakteru czysto komercyjnego. Wyraża się to przede wszystkim w ustaleniu stawek czynszu najmu, które są niższe od rynkowych. Jednocześnie należy jednak pamiętać, że gminy, w tym powodowa Gmina, są zwykłymi podmiotami prawa cywilnego, a ich działania muszą uwzględniać interes wszystkich członków wspólnoty samorządowej. W związku z tym, gminy nie mogą tolerować wieloletnich zadłużeń czynszowych lokatorów mieszkań komunalnych, a pozwy eksmisyjne nie powinny być oddalane tylko z uwagi na fakt, że właścicielami nieruchomości są gminy, a zatem samorządowe osoby prawne.

Wobec powyższego, wyrok Sądu Rejonowego należało zmienić i nakazać pozwanej opróżnienie lokalu mieszkalnego i wydanie go powodowi. Jak wynika bowiem z niekwestionowanych w sprawie ustaleń faktycznych, pozwana, pismem z dnia 14.02.2018r. otrzymała wezwanie do zapłaty wielomiesięcznej zaległości czynszowej z wyznaczeniem dodatkowego terminu na zapłatę, pod rygorem wypowiedzenia umowy. Natomiast pismem z dnia 19.02.2019 roku powód wypowiedział pozwanej umowę najmu z zachowaniem miesięcznego okresu wypowiedzenia. Po jego upływie zatem pozwana zajmowała lokal bez tytułu prawnego, toteż zasadne było żądanie eksmisji.

Zgodnie z art. 14 ust. 1 u.o.p.l., w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu albo braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. W niniejszej sprawie należało orzec brak uprawnienie pozwanej do lokalu socjalnego. W pierwszej kolejności należy stwierdzić, że pozwana nie należy do żadnej z grup określonych w art. 14 ust. 4 u.o.p.l., w przypadku których orzeczenie o uprawnieniu do lokalu socjalnego jest obligatoryjne. W związku z powyższym, przy orzekaniu o uprawnieniu do lokalu socjalnego należy wziąć pod uwagę dotychczasowy sposób korzystania przez lokatora z lokalu oraz jego szczególną sytuację materialną i rodzinną. Przytoczone przesłanki przesądzają, że w niniejszej sprawie nie należało przyznać pozwanej prawa do lokalu socjalnego. Jak wynika bowiem z ustalonego przez Sąd Rejonowy stanu faktycznego, pozwana ma tytuł prawny do innego lokalu, w którym obecnie zamieszkuje. Natomiast w lokalu, którego dotyczy niniejsza sprawa, pozwana jedynie trzyma swoje rzeczy. Biorąc powyższe pod uwagę, należało orzec o braku uprawnienia pozwanej do lokalu socjalnego.

O kosztach procesu przed sądem pierwszej instancji Sąd orzekł na podstawie art. 98 §1 i §3 k.p.c. Z uwagi na fakt, że pozwana przegrała proces w całości, winna zwrócić koszty procesu powódce. Na koszty procesu strony powodowej złożyły się w niniejszej sprawie: opłata od pozwu – 200 złotych oraz wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika – 240 złotych (§7 pkt 1 rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie). Łącznie zatem należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodowej Gminy kwotę 440 złotych. Na tej samej podstawie należało zasądzić od pozwanej na rzecz powódki koszty postępowania w II instancji, na które złożyły się: opłata od apelacji – 200 złotych oraz wynagrodzenie zawodowego pełnomocnika – 120 złotych (§ 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z §7 pkt 1 rozporządzenia MS z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie). Łącznie zatem należało zasądzić od pozwanej na rzecz powodowej Gminy kwotę 320 złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.