Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 10 czerwca 2021 r., wydanym w sprawie z wniosku (...) S.A w W. z udziałem A. B. o ustanowienie drogi koniecznej, Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieście w Łodzi oddalił wniosek.

W toku postępowania pierwszoinstancyjnego ustalono następujący stan faktyczny:

(...) Spółka Akcyjna z siedzibą w W. jest użytkownikiem wieczystym działki o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu S-8, dla której w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (...).

W chwili wszczęcia niniejszego postępowania, uczestnik (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. był właścicielem nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w Ł., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu S-8 oraz nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w Ł., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) z obrębu S-8, dla których w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (...).

Zgodnie z umową przeniesienia własności z dnia 22 maja 2018 roku, zawartą w wykonaniu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości z dnia 11 kwietnia 2018 roku, uczestnik (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością z siedzibą w Ł. przeniósł własność w/w nieruchomości na uczestniczkę A. B..

Nieruchomość wnioskodawcy ma powierzchnię 1028 m2, jest w kształcie zbliżonym do prostokąta. Działka zabudowana jest budynkiem transportu i łączności o czterech kondygnacjach nadziemnych i jednej podziemnej o powierzchni zabudowy 550 m2. Działka jest ogrodzona. Furtka wspólnego wejścia do budynku centrali telefonicznej i budynku biurowego oraz część płotu znajduje się na działce (...). W ogrodzeniu od Al. (...) znajduje się brama, za którą umiejscowiony jest kontener (agregator). Pomiędzy agregatem, a ogrodzeniem od strony południowej jest odległość 4 metrów, a od ściany budynku około 5 metrów. Agregat jest na kołach, połączony jest z budynkiem okablowaniem znajdującym się na ścianie budynku. Od ogrodzenia od strony Al. (...) do budynku jest około 10 metrów, a do granicy działki około 12 metrów.

Od 2015 roku pracownicy wnioskodawczyni korzystali z działek o numerze (...) poprzez dojeżdżanie do nieruchomości od ulicy (...). K. 124 oraz parkowanie pojazdów.

Nieruchomość przy ulicy (...) to kamienica, w której znajdują się lokale mieszkaniowe oraz 3 lokale użytkowe. Na terenie nieruchomości jest 17-18 miejsc parkingowych. Pozostawianie samochodów przez pracowników wnioskodawczyni czyniło uciążliwym korzystanie z parkingu mieszkańcom oraz najemcom lokali użytkowych nieruchomości przy ulicy (...). W związku z tym zostały zamontowane szlabany i wprowadzono opłaty za miejsca postojowe.

Szlak drogi koniecznej proponowany przez wnioskodawcę bierze początek od wschodniej granicy działki nr (...) i biegnie na długość 14 m przez teren działki (...), odchylając się od głównego ciągu jezdnego na tej działce w kierunku południowym. Jego szerokość na tym odcinku wynosi 3 m. Przedłużeniem szlaku jest istniejąca droga dojazdowa do nieruchomości wskazywanej jako władnąca, której granice wytyczają krawężniki znajdujące się na działce nr (...) i na działce nr (...).

Na działce o numerze ewidencyjnym (...) została już ustanowiona służebność drogi koniecznej na rzecz każdoczesnego właściciela/użytkownika wieczystego działki nr (...).

Aktualnie na nieruchomości przy ulicy (...) w miejscu, przez który miałby przebiegać szlak drogi koniecznej proponowany przez wnioskodawcę znajduje się kontener na śmieci oraz pergola. Uczestniczka planuje połączyć lokale znajdujące się w kamienicy przy ulicy (...) z miejscami parkingowymi i dokonać ich sprzedaży. W jej ocenie ustanowienie drogi koniecznej na rzecz wnioskodawcy, zniweczy te plany.

Nieruchomość wnioskodawcy oznaczona jako działka nr (...), przylega bezpośrednio do działki nr (...) stanowiącej użytek gruntowy „dr” - drogi Aleja (...), który zalicza się do dróg publicznych. Z pomiarów geodezyjnych wynika, że zabudowana nieruchomość wnioskodawcy może uzyskać dojście i dojazd do istniejącego budynku z przyległej drogi publicznej oznaczonej jako działka nr (...) spełniając tym samym warunki wynikające z treści § 14 pkt 3 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tj. zachowania minimum 4,5 m szerokości dojazdu do budynku oraz warunki wynikające z treści § 13 pkt 1 Rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 24 lipca 2009 roku w sprawie przeciwpożarowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych dotyczącej minimalnej szerokości 4 m drogi pożarowej, co nie jest zapewnione w ustanowionej służebności gruntowej na działce nr (...) oraz w propozycji ustanowienia służebności przejazdu i przechodu na działkach nr (...) przedstawionej na mapie do ustalenia

służebności gruntowych.

Takie rozwiązanie uzależnione jest od konieczności przemieszczenia kontenera-agregatu w granicach części niezabudowanej działki wnioskodawcy na odległość minimum 1,7 m w kierunku północnym oraz przeprowadzenia stosownego postępowania administracyjno-inwestycyjnego związanego z wykonaniem w terenie zjazdu z al. (...) na działkę (...).

Do sytuacji, w której obecnie prowadzone jest postępowanie, przyczyniła się (...) S.A., poprzednik prawny wnioskodawczyni, wyodrębniając i sprzedając lokale mieszkalne w budynku przy Alei (...) i nie respektując przy tym warunków decyzji Prezydenta Miasta Ł. z 2002 roku w sprawie podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...). Pozbawiła się bowiem atutu decydowania o tej działce w postaci możliwości porozumienia ze współwłaścicielami nieruchomości przy ulicy (...) w zakresie ustanowienia wzajemnych służebności gruntowych. Posesja przy ulicy (...) posiadałaby prawny dostęp do Alei (...) przez działkę nr (...), a nieruchomość przy Alei (...) dostęp do działki nr (...) od strony północnej tj. korzystałaby z dojazdu widocznego na mapie 1998 roku: szlakiem pokrywającym się ze szlakiem drogi koniecznej proponowanym przez wnioskodawcę.

Urządzenie wejścia od strony południowej do parterowego budynku centrali telefonicznej, z techniczno-budowlanego punktu widzenia nie powinno być specjalnie trudne i kosztowne.

Wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na działkach o nr ewidencyjnych 20/12 oraz 19/16, zgodnie z przebiegiem proponowanym przez wnioskodawcę na mapie do ustalenia służebności gruntowych, wynosi 60 000 złotych.

Przy ustalaniu okoliczności faktycznych, Sąd Rejonowy nie uwzględnił kosztorysu budowy nowego wejścia przedłożonego przez wnioskodawcę, albowiem ma on charakter opinii prywatnej, która nie stanowi dowodu na okoliczności wymagające wiadomości specjalnych.

Na podstawie ustalonego, powyższego stanu faktycznego, Sąd Rejonowy uznał iż wniosek za niezasadny.

Sąd Rejonowy uznał, iż nieruchomość, dla której wnioskodawca domaga się ustanowienia służebności drogi koniecznej posiada dostęp do drogi publicznej, albowiem przylega bezpośrednio do działki nr (...) stanowiącej użytek gruntowy „dr” - drogi Aleja (...), który zalicza się do dróg publicznych.

W ocenie Sądu Rejonowego, z okoliczności faktycznych niniejszej sprawy wynika, iż nieruchomość nie jest w pełni przystosowana od strony Alei (...) do wykonania przejazdu ani przechodu do posadowionego na niej budynku, z uwagi na to, iż budynek nie posiada wejścia od tej strony, drogi od bramy do budynku, a na szlaku znajduje się agregator połączony z budynkiem okablowaniem.

Jednocześnie, Sąd pierwszej instancji ocenił okoliczność podniesioną przez Wnioskodawcę, iż zaaranżowanie dojazdu i dojścia od tej strony jest połączone ze znacznymi i niewspółmiernymi kosztami, jako nieudowodnioną. Z załączonego kosztorysu wynika, iż wykonanie niezbędnych prac przystosowawczych wyniosłyby około 100 000 złotych. Biorąc pod uwagę wysokość jednorazowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej na działkach o nr ewidencyjnych 20/12 oraz 19/16, zgodnie z przebiegiem proponowanym przez wnioskodawcę na mapie do ustalenia służebności gruntowych, wyliczoną na 60 000 złotych, Sąd Rejonowy nie dostrzegł niewspółmierności kosztów. Ponadto przedłożona wycena ma wyłącznie charakter dokumentu prywatnego, który po myśli art. 245 kpc stanowi wyłącznie dowód tego, że osoba, która go podpisała, złożyła oświadczenie zawarte w dokumencie. Nie może zaś stanowić podstawy do ustalenia okoliczności wymagających wiadomości specjalnych (art. 278 k.p.c.).

Sąd Rejonowy podkreślił przy tym, iż biegły z zakresu wyceny nieruchomości wskazał, że urządzenie wejścia od strony południowej do parterowego budynku centrali telefonicznej, z techniczno-budowlanego punktu widzenia nie powinno być specjalnie trudne i kosztowne.

Sąd Rejonowy ustalił, iż wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności drogi koniecznej w wariancie proponowanym przez wnioskodawcę wyniosłaby 60 000 złotych. Koszty nakładów niezbędnych do przystosowania nieruchomości wnioskodawcy musiałyby przekraczać zarówno wysokość tego wynagrodzenia, jak i możliwości finansowe właściciela nieruchomości w takim stopniu, czyniąc tę inwestycję nieopłacalną albo sprzeczną z interesem społeczno-gospodarczym. Sąd pierwszej instancji wskazał, iż w niniejszej sprawie taka sytuacja nie zachodzi, gdyż wnioskodawca jest dobrze prosperującym przedsiębiorcą, posiadającym znaczne środki finansowe pozwalające mu na realizację przedmiotowej inwestycji, a z okoliczności niniejszej sprawy nie wynika, iż jej koszty miałyby daleko wykraczać poza ustaloną kwotę wynagrodzenia ustanowienia drogi koniecznej.

Sąd Rejonowy wziął także pod uwagę, iż ustanowienie prawa przejazdu i przechodu przez nieruchomość uczestniczki miałaby zarówno dla niej, jak i dla mieszkańców oraz użytkowników posadowionego tam budynku, negatywne konsekwencje. Uczestniczka nie mogłaby zrealizować swoich planów inwestycyjnych, zaś mieszkańcy z dużą dozą prawdopodobieństwa narażeni byliby ponownie na nieuprawnione pozostawianie na nieruchomości pojazdów przez pracowników wnioskodawczyni. Wobec tego, skoro tylko istnieje możliwość przystosowania nieruchomości wnioskodawcy do realizacji przejazdu i przechodu do znajdującego się na niej budynku, Sąd Rejonowy nie znalazł podstaw, ażeby obciążać nieruchomości sąsiednie w jakimkolwiek stopniu.

Sąd Rejonowy zaznaczył również, iż z opinii biegłego do spraw wyceny nieruchomości, wynika, iż poprzednik prawny wnioskodawcy przyczynił się do sytuacji objętej niniejszym sporem, wyodrębniając i sprzedając lokale mieszkalne w budynku przy Alei (...) i nie respektując przy tym warunków decyzji Prezydenta Miasta Ł. z 2002 roku w sprawie podziału nieruchomości objętej księgą wieczystą nr (...), pozbawiając się tym samym możliwości porozumienia ze współwłaścicielami nieruchomości przy ulicy (...) w zakresie ustanowienia wzajemnych służebności gruntowych. Rację, w ocenie Sądu pierwszej instancji, ma zatem uczestniczka, iż działania wnioskodawcy tudzież jego poprzednika, podjęte ze świadomością zaistnienia trudności w dostępie do drogi publicznej, nie mogą teraz obciążać nieruchomości sąsiednich poprzez ustanowienie na nich służebności drogi koniecznej, w szczególności iż wnioskodawca w istocie dostęp taki posiada.

W tej sytuacji, zdaniem Sądu Rejonowego, bezzasadnym jest ustanowienie służebności drogi koniecznej na podstawie art. 145 § 1 k.c.

Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy orzekł, jak w punkcie I części dyspozytywnej postanowienia.

Apelację od opisanego orzeczenia złożył wnioskodawca, zaskarżając je w całości, zarzucając naruszenie:

1.  naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną

sprzeczną z zasadami logiki i doświadczenia życiowego ocenę materiału dowodowego zgromadzonego w sprawie i nieprawidłowe ustalenie, iż:

a.  Wnioskodawca swym celowym (zamierzonym) działaniem przyczynił się do sytuacji, w której nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) (pozostająca w użytkowaniu wieczystym Spółki) została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, podczas gdy w chwili oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz jednostki organizacyjnej (...), Telegraf i Telefon (poprzednika prawnego Wnioskodawcy) budynki znajdujące się na tej nieruchomości były już wzniesione, zaś docelowe wejścia do tych budynków nie były od czasu nabycia przez Wnioskodawcę użytkowania wieczystego zmieniane, a zatem Wnioskodawca nie miał wpływu na usytuowanie budynków względem drogi publicznej i usytuowanie wejść do tych budynków;

b.  Budynki znajdujące się na nieruchomości Wnioskodawcy przed dokonanym w 2002 r. podziałem nieruchomości tworzyły całość gospodarczą podczas gdy budynek mieszkalny był od chwili jego wzniesienia odseparowany od budynków znajdujących się na obecnej działce nr (...), tj. budynku biurowego i technicznego (połączonych obecnie w jeden budynek)- w tym posiadały one odrębne i niezależne podłączenia do mediów, stanowiły odrębne układy konstrukcyjne, każdy z budynków posiadał własną ścianę zewnętrzną- co potwierdzają dokumenty przedstawione przez Wnioskodawcę wraz z pismem z dnia 29 sierpnia 2017 r., a zatem zbycie lokali w budynku mieszkalnym nie wpłynęło w jakikolwiek sposób na pozbawienie nieruchomości oznaczonej obecnie jako działka nr (...) dostępu do drogi publicznej,

c.  Wnioskodawca nie zastosował się do treści decyzji Prezydenta Miasta łodzi z dnia 20.03.2002 r. (...).II. (...)-3-9/99, podczas gdy warunek dotyczący ustanowienia służebności drogowej na działce nr (...) (obecna 20/13) został spełniony, bowiem w KW nr (...) widnieje ustanowiona na rzecz nieruchomości Wnioskodawcy służebność, zaś wobec braku woli Uczestnika co do pozasądowego uregulowania służebności na działkach nr (...) zapisanych w księdze wieczystej nr (...) (w oparciu o treść wydanej decyzji z dnia 20.03.2002 r.) Wnioskodawca nie ma innej możliwości ustanowienia służebności niż uregulowanie tej sprawy na drodze sądowej;

d.  „urządzenie wejścia od strony południowej do parterowego budynku centrali telefonicznej z techniczno-budowlanego punktu widzenia nie powinno być specjalnie trudne i kosztowne" przy jednoczesnym nieuzasadnionym odmówieniu wiary przedstawionemu przez Wnioskodawcę dokumentowi w postaci wyceny (kosztorysu) sporządzonego na zlecenie Wnioskodawcy mgr inż. J. B., z którego wynika, że koszt przebudowy i dostosowania wjazdu od strony Al. (...) wynosić będzie co najmniej 100.000 zł netto (123 941 zł brutto);

e.  proponowany przebieg służebności nie spełnia wymagań określonych w rozporządzeniu z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, podczas gdy wymagania dotyczące szerokości dróg dojazdowych do działek budowlanych oraz budynków i urządzeń z nimi związanych wskazane w ww. rozporządzeniu nie mają zastosowania do stanów już istniejących, tj. co do dróg dojazdowych, które są trwale, od wielu lat wykorzystywane jako dojazd z nieruchomości do drogi publicznej;

f.  nieruchomość Wnioskodawcy posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej, w sytuacji gdy wnioskodawczyni nie posiada właściwego dostępu do drogi publicznej, ponieważ wejście do budynku Wnioskodawcy jest jedynym urządzonym wejściem do tego budynku (schody od frontu budynku prowadzą do nieruchomości sąsiedniej pod adresem Al. (...)), a co za tym idzie dokonanie prawidłowych ustaleń faktycznych w niniejszej sprawie prowadziłoby do wniosku, że zachodzą podstawy do ustanowienia służebności drogi koniecznej, bowiem nieruchomość Wnioskodawcy nie ma zapewnionego prawidłowego dostępu do drogi publicznej;

g.  ustanowienie służebności drogi koniecznej zgodnie z wnioskiem Wnioskodawcy powodowałoby daleko idące negatywne konsekwencje dla Uczestniczki i mieszkańców/użytkowników budynku posadowionego na nieruchomości Uczestniczki, podczas gdy ustalona przez biegłego sądowego W. P. w jego opinii z dnia 3.08.2020 r. wysokość wynagrodzenia za ustanowienie służebności zawiera wyliczoną na przestrzeni kolejnych 25 lat kompensatę finansową dla Uczestniczki za ustanowienie służebności, a zatem nie dochodzi do jakiegokolwiek pokrzywdzenia interesów Uczestniczki przy ustanowieniu służebności zgodnie z wnioskiem Spółki;

2.  naruszenie przepisów postępowania mające wpływ na treść rozstrzygnięcia, tj. art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolną i sprzeczną z zasadami logiki oceną dowodów i pominięcie przy rozstrzyganiu sprawy, że:

a.  dostosowanie nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy będzie wymagało co najmniej dwukrotnie większych nakładów aniżeli wysokość ustalonego przez biegłego sądowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, co w konsekwencji stanowiło błędne ustalenie, że brak jest w niniejszej sprawie przesłanek do ustanowienia służebności gruntowej, podczas gdy ze zgromadzonego materiału dowodowego wynika, że koszt dostosowania nieruchomości Wnioskodawcy i urządzenie wjazdu od strony południowej działki nr (...) znacznie przewyższa wartość ustanowienia służebności, co w świetle orzecznictwa Sądu Najwyższego stanowi przesłankę do ustanowienia stosownej służebności gruntowej;

b.  Uczestnik przy ustanowieniu służebności drogi koniecznej nie miałby obowiązku dokonywania jakichkolwiek zmian w swojej nieruchomości (dz. 20/12 i 19/16), ponieważ przejście i przejazd przez nieruchomość Uczestnika po szlaku wytyczonego przebiegu służebności odbywa się od wielu lat i korzystają z niego inni mieszkańcy nieruchomości Uczestnika, a wcześniej także sam Wnioskodawca;

c.  W decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia 20.03.2002 r. (...).II. (...)-3-9/99 zostało wskazane, że nieruchomość Wnioskodawcy powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość przyległą, uregulowaną w KW nr 626 (obecnie działki Uczestnika o numerach 20/12 i 19/16) przy jednoczesnym braku jakiejkolwiek informacji w treści tej decyzji dotyczącej możliwości usytuowania wjazdu bezpośrednio na nieruchomości Wnioskodawcy, a także braku sprzeciwu ówczesnych właścicieli nieruchomości zapisanej obecnie w księdze wieczystej (...) co do konieczności ustanowienia stosownej służebności na rzecz Wnioskodawcy na obecnej nieruchomości należącej do Uczestniczki;

d.  Nieruchomość Uczestniczki nie ma urządzonego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i dojazd do tej nieruchomości odbywa się przez wjazd bramowy urządzony na terenie działki nr (...) zapisanej w księdze wieczystej nr (...) (a więc nieruchomości, w stosunku do której Wnioskodawca uregulował na drodze polubownej służebność drogi koniecznej, co potwierdza stosowny wpis w dziale III księgi (...)), co w konsekwencji powinno prowadzić do ustalenia, że przejazd bramowy przez działkę nr (...) wraz z wytyczonym dalszym szlakiem służebności po nieruchomości Uczestniczki stanowi naturalny dojazd i dojście nie tylko do nieruchomości Wnioskodawcy, ale także do nieruchomości Uczestniczki postępowania;

3.  naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 230 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. pierwsze

i drugie k.p.c. w zw. z art. 245 k.p.c. poprzez jego niezastosowanie i uznanie, iż Wnioskodawca nie sprostał ciążącemu na nim obowiązkowi w postaci wykazania kosztów przebudowy budynku i urządzenia wjazdu od strony Al. (...), podczas gdy Wnioskodawca przedłożył do akt niniejszej sprawy kosztorys sporządzony przez mgr inż. J. B. określający szacunkową wysokość kosztów związanych z budową nowego wejścia do budynku Wnioskodawcy, który nie był kwestionowany przez Uczestnika postępowania, a zatem Sąd winien uznać tę okoliczność za przyznaną przez Uczestnika i prawidłowo ocenić ten dowód z dokumentu, zaś w przypadku odmówienia wiarygodności temu dokumentowi dopuścić i przeprowadzić z urzędu dowód z opinii biegłego;

4.  naruszenie przepisu prawa procesowego, tj. art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 2

k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c. poprzez samodzielne ustalenie przez Sąd okoliczności wymagających wiadomości specjalnych, tj. dowolne, niepoparte opinią biegłego uznanie, że „urządzenie wejścia od strony południowej do parterowego budynku centrali telefonicznej z techniczno-budowlanego punktu widzenia nie powinno być specjalnie trudne i kosztowne”, przy jednoczesnym odmówieniu przymiotu wiarygodności kosztorysowi sporządzonemu przez mgr inż. J. B. i braku sprzeciwu Uczestnika co do prawidłowości dokonanych w tym kosztorysie ustaleń, co w przypadku kwestionowania przez Sąd prawdziwości danych ujawnionych w kosztorysie mgr inż. J. B. obligowało Sąd I instancji do dopuszczenia z urzędu dowodu z opinii biegłego z zakres budownictwa i szacowania wartości nieruchomości celem ustalenia wartości nakładów, które w tym zakresie poniósłby Wnioskodawca;

Naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.:

1.  art. 145 § 1 k.c. poprzez błędną wykładnię skutkującą nieprawidłowym uznaniem, że:

a.  nieruchomość Wnioskodawcy posiada „odpowiedni” w świetle tego artykułu dostęp do

drogi publicznej, podczas gdy wejście do budynku znajdującego się na tej nieruchomości od samego początku wzniesienia budynku znajdowało się od strony działki Uczestnika i jest to jedyne wejście do budynku znajdującego się na nieruchomości Spółki, bowiem schody od frontu budynku prowadzą do nieruchomości sąsiedniej pod adresem Al. (...),

b.  przesłanką uniemożliwiającą domaganie się ustanowienia służebności drogi koniecznej

jest sytuacja, w której właściciel nieruchomości samodzielnie (przez zaniechanie, niedbalstwo, zawinione działanie) przyczynił się do pozbawienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej, podczas gdy art. 145 k.c. jako jedyną przesłankę warunkująca możliwość domagania się ustanowienia stosownej służebności wymienia brak zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej;

2.  art. 145 § 1 k.c. w zw. z art. 285 § 1 k.c. poprzez jego niezastosowanie i

nieuwzględnienie wniosku Wnioskodawcy o ustanowienie służebności drogi koniecznej w analizowanym stanie faktycznym, podczas gdy nieruchomość Wnioskodawcy nie ma zapewnionego należytego dostępu do drogi publicznej, zaś uczynienie własnym staraniem Wnioskodawcy odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej (tj. urządzenie wjazdu, przebudowa budynku- w tym zburzenie ścian, urządzenie wejścia, zmiana infrastruktury przesyłowej łączącej budynek z agregatorem znajdującym się na zewnątrz budynku) znacznie przewyższa koszt ustanowienia służebności na rzecz Wnioskodawcy.

W konkluzji skarżący wniósł o zmianę zaskarżonego postanowienia w całości poprzez:

1.  uwzględnienie wniosku o ustanowienie służebności drogi koniecznej na nieruchomości

gruntowej położonej przy ul. (...) w Ł., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...) oraz nieruchomości gruntowej położonej przy ul. (...) w Ł., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), dla których w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (...) rzecz każdoczesnego użytkownika wieczystego nieruchomości, pozostającej obecnie w użytkowaniu wieczystym Wnioskodawcy, położonej w Ł. przy ul. (...) w Ł., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym (...), dla której w Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych prowadzona jest księga wieczysta o nr KW (...) zgodnie z przebiegiem służebności ustalonym przez biegłego sądowego z zakresu geodezji i kartografii mgr M. S. w jego opinii z dnia 30 października 2018 r.,

ewentualnie, na wypadek uznania przez Sąd Odwoławczy, że nie zachodzą przesłanki do uwzględnienia wniosku o zmianę zaskarżonego postanowienia wniósł o:

2.  uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego

rozpoznania Sądowi Rejonowemu

3.  W każdym przypadku o zasądzenie od Uczestniczki na rzecz Wnioskodawcy kosztów

postępowania za I i II instancję, w tym kosztów zastępstwa procesowego, według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił:

W budynku wnioskodawcy znajduje się jedno pomieszczenie z urządzeniami

technicznymi. Pozostała część budynku nie jest użytkowana. Od strony południowej budynku, odległość między jego ścianą a ogrodzeniem działki wynosi około 4,10 m - 4,30 m. W tym pasie w części znajduje się chodnik, w części tern porośnięty jest trawą i pniami ściętych drzew.

Odległość między ścianą budynku do granicy działki od ulicy (...).. K. wynosi około 10 metrów. Wartość robót budowlanych, obejmujących sporządzenie dokumentacji projektowej, wykonanie robót budowalnych polegających na wykuciu otworu wejściowego, zamontowaniu drzwi stalowych, wykonaniu schodów, utwardzeniu terenu na odcinku od Al. (...) do projektowanego wejścia, sporządzeniu inwentaryzacji geodezyjnej wynosić będzie 198 786,92 złotych (opinia biegłego w zakresie budownictwa ogólnego- k.461-481, oględziny nieruchomości –k.428-429).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja nie jest zasadna.

Ustalenia faktyczne Sądu I instancji, istotne dla rozstrzygnięcia, nie budzą wątpliwości i jako prawidłowe Sąd odwoławczy w pełni podziela, przyjmując je wraz z uzupełnionymi w toku postępowania apelacyjnego za podstawę własnego rozstrzygnięcia.

Zarzut obrazy przepisu art. 233 § 1 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c. należy uznać za w znaczącej mierze za nietrafny; uzasadniony jest jedynie w opisanym niżej zakresie co do ustaleń faktycznych, nie mających jednak wpływu na treść rozstrzygnięcia.

Słusznie wywodzi skarżący, że nie przyczynił się do sytuacji, w której nieruchomość oznaczona jako działka nr (...) (pozostająca w użytkowaniu wieczystym Spółki) została pozbawiona dostępu do drogi publicznej, bowiem w chwili oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste na rzecz jednostki organizacyjnej (...), Telegraf i Telefon (poprzednika prawnego wnioskodawcy) budynki znajdujące się na tej nieruchomości były już wzniesione, zaś docelowe wejścia do tych budynków nie były od czasu nabycia przez wnioskodawcę użytkowania wieczystego zmieniane, a zatem wnioskodawca nie miał wpływu na usytuowanie budynków względem drogi publicznej i usytuowanie wejść do tych budynków.

Ma także rację skarżący wywodząc, że przed dokonanym w 2002 r. podziałem nieruchomości budynek mieszkalny był od chwili jego wzniesienia odseparowany od budynków znajdujących się na obecnej działce nr (...), tj. budynku biurowego i technicznego (połączonych obecnie w jeden budynek)- w tym posiadały one odrębne i niezależne podłączenia do mediów, stanowiły odrębne układy konstrukcyjne, każdy z budynków posiadał własną ścianę zewnętrzną- co potwierdzają dokumenty przedstawione przez wnioskodawcę wraz z pismem z dnia 29 sierpnia 2017 r., a zatem zbycie lokali w budynku mieszkalnym nie wpłynęło w jakikolwiek sposób na pozbawienie nieruchomości oznaczonej obecnie jako działka nr (...) dostępu do drogi publicznej.

Zasadnie zarzuca skarżący, że stwierdzenie Sądu Rejonowego „urządzenie wejścia od strony południowej do parterowego budynku centrali telefonicznej z techniczno-budowlanego punktu widzenia nie powinno być specjalnie trudne i kosztowne" nie zostało potwierdzone dowodami, uznanymi przez Sąd Rejonowy za wiarygodne. Należy zatem na tym etapie postępowania uznać je za dowolne.

Natomiast zarzut wadliwego ustalenia sądu, że nieruchomość wnioskodawcy posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej, w sytuacji gdy wnioskodawczyni nie posiada właściwego dostępu do drogi publicznej, ponieważ wejście do budynku wnioskodawcy jest jedynym urządzonym wejściem do tego budynku (schody od frontu budynku prowadzą do nieruchomości sąsiedniej pod adresem Al. (...)), należy rozważać w kategorii prawa materialnego (art. 145 k.c.).

Dodać wreszcie trzeba, że w ocenie Sądu Okręgowego, interpretacja wnioskodawcy dotycząca decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia 20.03.2002 r. (...).II. (...)-3-9/99 jest zbyt szeroka i bezpodstawna. Wbrew zapatrywaniom strony skarżącej, jedyny wniosek, jaki można wyciągnąć z jej treści, to fakt nie zastosowania się poprzednika prawnego wnioskodawcy i zaniechania podjęcia działania na rzecz ustanowienia (w drodze umowy bądź sądownie) służebności drogowej na działce nr (...) na etapie podziału nieruchomości położonej przy ul. (...). Jak podkreśla sam skarżący nie ma w treści tej decyzji wzmianki o ewentualnej możliwości usytuowania wjazdu bezpośrednio do nieruchomości wnioskodawcy, tym niemniej nie ma żadnej podstawy do rozumowania a contrario wykluczającego takie rozwiązanie.

Zarzut wadliwej oceny materiału dowodowego nie zasługuje na aprobatę.

W błędzie pozostaje skarżący, że ustanowienie służebności drogi koniecznej zgodnie z wnioskiem nie powodowałoby negatywnych konsekwencji dla uczestniczki i mieszkańców/użytkowników budynku posadowionego na nieruchomości uczestniczki. Argumentacja, że kwota 60 000 zł wynagrodzenia za ustanowienie służebności, stanowiąca odpowiednią kompensatę finansową, nie prowadzi do pokrzywdzenia interesów uczestniczki przy ustanowieniu służebności zgodnie z wnioskiem Spółki, nie jest prawidłowa. Wbrew wskazanej tezie, wynagrodzenie nie kompensuje wszystkich uciążliwości, a przede wszystkim pozbawia mieszkańców posesji możliwości pełnego jej wykorzystania na miejsca parkingowe, które w strefie ścisłego centrum miasta są dobrem deficytowym i ogranicza plany właściciela co do zagospodarowania przestrzennego posesji.

Zarzucane przez skarżącego wadliwe pominięcie, że dostosowanie nieruchomości pozostającej w użytkowaniu wieczystym wnioskodawcy będzie wymagało co najmniej dwukrotnie większych nakładów aniżeli wysokość ustalonego przez biegłego sądowego wynagrodzenia za ustanowienie służebności, że uczestnik przy ustanowieniu służebności drogi koniecznej nie miałby obowiązku dokonywania jakichkolwiek zmian w swojej nieruchomości (dz. 20/12 i 19/16), ponieważ przejście i przejazd przez nieruchomość uczestnika po szlaku wytyczonego przebiegu służebności odbywa się od wielu lat i korzystają z niego inni mieszkańcy nieruchomości uczestnika, a wcześniej także sam wnioskodawca; że w decyzji Prezydenta Miasta Ł. z dnia 20.03.2002 r. (...).II. (...)-3-9/99 zostało wskazane, że nieruchomość wnioskodawcy powinna mieć zapewniony dostęp do drogi publicznej przez nieruchomość przyległą, uregulowaną w KW nr 626 (obecnie działki uczestnika o numerach 20/12 i 19/16) przy jednoczesnym braku jakiejkolwiek informacji w treści tej decyzji dotyczącej możliwości usytuowania wjazdu bezpośrednio na nieruchomości wnioskodawcy, a także braku sprzeciwu ówczesnych właścicieli nieruchomości zapisanej obecnie w księdze wieczystej (...) co do konieczności ustanowienia stosownej służebności na rzecz wnioskodawcy na obecnej nieruchomości należącej do uczestniczki; że nieruchomość uczestniczki nie ma urządzonego bezpośredniego dostępu do drogi publicznej i dojazd do tej nieruchomości odbywa się przez wjazd bramowy urządzony na terenie działki nr (...) zapisanej w księdze wieczystej nr (...) (a więc nieruchomości, w stosunku do której wnioskodawca uregulował na drodze polubownej służebność drogi koniecznej, co potwierdza stosowny wpis w dziale III księgi (...)), co w konsekwencji powinno prowadzić do ustalenia, że przejazd bramowy przez działkę nr (...) wraz z wytyczonym dalszym szlakiem służebności po nieruchomości uczestniczki stanowi naturalny dojazd i dojście nie tylko do nieruchomości wnioskodawcy, ale także do nieruchomości uczestniczki postępowania, należy rozpoznać łącznie z zarzutami naruszenia prawa materialnego, gdyż ocena przedstawionych argumentów pozostaje w ścisłym związku z oceną przesłanek zawartych w art. 145 k.c.

Zarzut naruszenia przepisu prawa procesowego, tj. art. 230 k.p.c. w zw. z art. 232 zd.

pierwsze i drugie k.p.c. w zw. z art. 245 k.p.c. oraz naruszenia przepisu prawa procesowego, tj. art. 278 § 1 k.p.c. w zw. z art. 232 zd. 2 k.p.c. w zw. z art. 230 k.p.c. w zw. z art. 233 § 1 k.p.c.

był o tyle zasadny, że Sąd Okręgowy uwzględnił wniosek o dopuszczenie dowodu z opinii biegłego do spraw budowalnych celem wykazania kosztów przebudowy budynku i urządzenia wjazdu od strony Al. (...).

Z opinii biegłego wynika, że istnieje możliwość urządzenia wejścia i wjazdu do budynku techniczno-biurowego wnioskodawcy, usytuowanego na działce nr (...) w Ł., przy ulicy (...), od strony południowej (czyli od strony ulicy (...).. K.). Odległość między ścianą budynku do granicy działki wynosi około 5 metrów. Urządzenie dojazdu będzie odpowiadać zatem treści § 14 pkt 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie tj. zachowania minimum 4,5 m szerokości do budynku oraz warunkami wynikającymi z treści § 13 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawa Wewnętrznych i Administracji z dnia arowego zaopatrzenia w wodę oraz dróg pożarowych dotyczącej minimalnej szerokości 4 m drogi pożarowej. Według biegłego urządzenie samego wejścia do budynku wymaga wykonania dokumentacji projektowej otworu drzwiowego oraz schodów wejściowych do budynku. Dodatkowo istnieje konieczność utwardzenia dojazdu do wejścia do budynku. Szacunkową wartość robót budowlanych biegły określił na 198 786,92 zł.

Skarżący akcentuje w apelacji, że przedmiotowa nieruchomość posiada wejście do znajdującego się na tej nieruchomości budynku od samego początku jego wzniesienia, od strony działki uczestnika i jest to jedyne wejście do budynku, a przesłanką uniemożliwiającą domaganie się ustanowienia służebności drogi koniecznej jest sytuacja, w której właściciel nieruchomości samodzielnie (przez zaniechanie, niedbalstwo, zawinione działanie) przyczynił się do pozbawienia nieruchomości dostępu do drogi publicznej, podczas gdy art. 145 k.c. jako jedyną przesłankę warunkująca możliwość domagania się ustanowienia stosownej służebności wymienia brak zapewnionego odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

Ponadto skarżący argumentuje, że nieruchomość wnioskodawcy nie ma zapewnionego

należytego dostępu do drogi publicznej, zaś uczynienie własnym staraniem wnioskodawcy odpowiedniego dostępu nieruchomości do drogi publicznej (tj. urządzenie wjazdu, przebudowa budynku- w tym zburzenie ścian, urządzenie wejścia, zmiana infrastruktury przesyłowej łączącej budynek z agregatorem znajdującym się na zewnątrz budynku) znacznie przewyższa koszt ustanowienia służebności na rzecz wnioskodawcy.

Przedstawiona argumentacja, w kontekście szerszego spektrum okoliczności

faktycznych nie uczyniła jednak zasadnym zarzutu naruszenia prawa materialnego w postaci art. 145 k.c. i art. 145 § 1 k.c. w zw. z art. 285 § 1 k.c.

W tym miejscu nieodzownym jest poczynienie kilku uwag natury ogólnej. Instytucja drogi koniecznej, ograniczająca prawo własności może być stosowana tylko w przypadkach szczegółowo wskazanych w ustawie. W sytuacji, gdy nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej, może to mieć miejsce wyjątkowo, tylko wtedy, gdy przemawiają za tym uzasadnione względy, interes społeczno-gospodarczy, a także, gdy właściciel nie może we własnym zakresie usunąć zaistniałych trudności. Z kolei w sytuacji, gdy dostęp do drogi publicznej jest nieodpowiedni, zasadą powinno być przystosowanie go do użytku, nie zaś ustanawianie służebności drogi koniecznej przez cudzą nieruchomość, chyba, że przystosowanie takie byłoby niemożliwe lub wymagało niewspółmiernych i nieopłacalnych nakładów (postanowienia Sądu Najwyższego: z dnia 18 marca 2005 r. wydane w sprawie o sygn. akt III CK 447/04 opublikowane w bazie orzecznictwa LEX pod nr 197623, z dnia 6 kwietnia 2004 r. wydane w sprawie o sygn. akt I CK 552/03 opublikowane w OSNC 2005, nr 4, poz. 70 oraz z dnia 26 maja 2008 r. wydane w sprawie o sygn. akt V CSK 81/06 opublikowane w bazie orzecznictwa LEX pod nr 421045, a także K. Matuszyk (glosa do postanowienia SN z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, PS 2006, nr 4, s. 107 i n.), S. Rudnicki (w:) G. Bieniek, S. Rudnicki, Nieruchomości..., s. 62; A. Zbiegień-Turzańska (w:) Kodeks cywilny. Komentarz, t. 1, Przepisy wprowadzające (art. I-LXV PWKC). Część ogólna. Własność i inne prawa rzeczowe (art. 1-352 KC), red. K. Osajda, Warszawa 2013, s. 949-950).

Odnosząc powyższe uwagi ogólne do realiów niniejszej sprawy stwierdzić należy, iż nieruchomość objęta wnioskiem stanowiąca działkę o nr (...) nie jest pozbawiona dostępu do drogi publicznej. Z materiału dowodowego bezspornie wynika, że nieruchomość wnioskodawczyni przylega do ulicy (...). K. w Ł., od której to strony znajduje się brama wiodąca na posesję, umożliwiająca wjazd. Natomiast brak jest urządzonego wejścia do budynku użytkowego z działki wnioskodawczyni, który to budynek korzysta z wejścia od strony nieruchomości uczestniczki. Spornym w sprawie było zatem to, czy dostęp do zabudowanej nieruchomości jako całości, jest odpowiedni w rozumieniu art. 145 k.c. i czy istnieje możliwość urządzenia wejścia i wjazdu do budynku wnioskodawczyni, znajdującego się na działce nr (...) od strony południowej, czyli od strony ulicy (...). K. 124 w celu odpowiedniego przystosowania nieruchomości do użytku.

Opinia biegłego sądowego z zakresu budownictwa ogólnego, poprzedzona oględzinami nieruchomości wskazuje na dopuszczalność takiego rozwiązania.

Zatem żądanie wnioskodawczyni w istocie uznać należy za chęć uzyskania łatwiejszego i związanego z niższymi ewentualnymi wydatkami, dostępu objętej wnioskiem nieruchomości do drogi publicznej kosztem nieruchomości sąsiedniej, a nie temu służy instytucja drogi koniecznej, bowiem jak w uzasadnieniu do postanowienia z dnia 21 czerwca 2011r. w sprawie I CSK 646/10 wskazał Sąd Najwyższy, instytucja ta nie może służyć wygodzie właścicieli działki władnącej, kosztem ograniczenia prawa właściciela działki obciążonej. Chodzi o odpowiedni, nie zaś o łatwiejszy dostęp do drogi publicznej. Sąd Okręgowy wskazuje, powołując się na wykładnię zawartą w uzasadnieniu do postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 07 marca 2007r., II CSK 482/06, że przepis art. 145 k.c. nie daje roszczenia o ustanowienie służebności drogi zapewniającej, łatwiejsze korzystanie z nieruchomości, lecz ustanawia podstawę prawną żądania ustanowienia drogi koniecznej, zapewniającej nieruchomości dostęp do drogi publicznej lub należących do niej budynków gospodarskich. Dlatego też do ustanowienia drogi koniecznej nie wystarczy ustalenie, że droga przez grunt sąsiedni stanowiłaby przykładowo krótsze połączenie nieruchomości z należącymi do niej budynkami, lecz muszą istnieć szczególne względy gospodarczo-społeczne, pozwalające uznać, że spełnione zostały określone ustawowo przesłanki jej ustanowienia.

Z kolei odnosząc się do kosztów przystosowania nieruchomości wnioskodawczyni do bezpośredniego dostępu do drogi publicznej, czyli kosztów przebudowy wejścia do budynku i wjazdu na posesję na odcinku od bramy do projektowanego wejścia, należy odnotować, że koszt ten, wyliczony przez biegłego na kwotę 198.786,92 zł przewyższa wysokość ustalonego wynagrodzenia za ustanowienie służebności w kwocie 60 000 zł. Jednak w okolicznościach badanej sprawy, w sytuacji, gdy wnioskodawczyni jest dużym podmiotem gospodarczym, dysponuje znacznymi środkami finansowymi, nie można tego kosztu uznać za obciążenie na tyle znaczące, aby uzasadnionym było ograniczanie prawa własności pod stronie uczestniczki, jeśli zważy się na interes społeczno-gospodarczy.

Zawarta w art. 145 § 3 k.c. klauzula interesu społeczno-gospodarczego ma charakter klauzuli generalnej. Nakazuje ona wyważyć zarówno interesy właściciela nieruchomości obciążonej i właściciela nieruchomości władnącej, jak również uwzględnić szerszy kontekst.

Sąd Najwyższy w postanowieniu z dnia 27 maja 2021 r. (...) 89/21 (legalis) wyraził pogląd, że droga konieczna powinna być przeprowadzona w taki sposób, by z jednej strony uwzględnić potrzeby nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej, z drugiej strony spowodować jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. Innymi słowy ustanowienie drogi koniecznej powinno stanowić rachunek korzyści i strat wynikających z przeprowadzenia służebności w określony sposób dla właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej - godząc interesy właścicieli tych nieruchomości w taki sposób by możliwe było jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w możliwie najszerszym zakresie. W każdym przypadku wymagana jest ocena okoliczności konkretnej sprawy, które mogą wskazywać na potrzebę odstępstwa od ustalonych zasad. Gdy brak dostępu do drogi publicznej jest następstwem czynności prawnej, zasada, iż ustanowienie służebności drogi koniecznej winno nastąpić po gruntach, które były przedmiotem tej czynności, nie ma charakteru bezwzględnego. (podobnie postanowienie SN z dnia 11 marca 1970 r., OSNC z 1970 r. Nr 11, poz. 207).

W badanej prawie, uwzględniając interes społeczno-gospodarczy, nie sposób nie zauważyć, że dla wnioskodawcy, będącego prężnym podmiotem gospodarczym, o wysokiej kondycji finansowej, wydatek rzędu 200 000 złotych dla przystosowania nieruchomości do samodzielnego z niej korzystania, z odpowiednim dostępem do drogi publicznej (zarówno do działki jak i zabudowań) nie jawi się jako obciążenie nadmierne, w kontekście następczych korzyści. Nieruchomość posiadająca odpowiedni dostęp, bez potrzeby ustanawia służebności drogi koniecznej ma wyższą wartość rynkową, a skoro wnioskodawca nosi się z zamiarem jej zbycia, nie bez znaczenia jest opisana okoliczność. Dla uczestniczki zaś oczywistą jest korzyść w postaci pełnego wykorzystania nieruchomości według własnych planów jej zagospodarowywania przestrzennego. Ponadto, jak wynika z opinii biegłego, skoro istnieje możliwość dostosowania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej nieruchomości wnioskodawczyni, to należy podjąć odpowiednie ku temu działania. Nadrzędną bowiem wartością jest odizolowanie obu nieruchomości od siebie, usamodzielnienie ich w omawianym aspekcie, co, biorąc pod uwagę kondycję finansową apelującej spółki, przewyższa okoliczność dysproporcji między kosztami budowlanymi a ustalonym wynagrodzeniem.

Z przedstawionych względów Sąd Okręgowy oddalił niezasadną apelację, na podstawie art. 385 k.p.c. w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.

O kosztach postępowania apelacyjnego Sąd Okręgowy orzekł na podstawie art. 520 § 3 k.p.c., uwzględniając częściowo, z uwagi na zawiłość, czynności dowodowe na etapie postępowania apelacyjnego (oględziny), czas prowadzenia oraz wartość przedmiotu sprawy, wniosek pełnomocnika uczestniczki o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego wg. stawki maksymalnej i zasądził od wnioskodawcy na rzecz uczestniczki zwrot kosztów zastępstwa procesowego w wysokości czterokrotności stawki minimalnej określonej zgodnie z § 5 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 w zw. z § 15 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności adwokackie (tj. Dz. U. z 2023 r., poz. 1964) – tj. 960 złotych.