Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Postanowieniem z dnia 30 marca 2017 r., wydanym w sprawie z wniosku D. Z. z udziałem Miasta Ł., H. P., S. P., M. M. i Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. o ustanowienie drogi koniecznej, Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił wniosek i ustalił, że wnioskodawca oraz uczestnicy ponoszą we własnym zakresie koszty postępowania związane ze swoim udziałem w sprawie.

W uzasadnieniu tego orzeczenia Sąd I instancji ustalił, że według stanu na dzień 13 marca 1992 r., dla nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) o obszarze 582 m ², oznaczonej jako działka nr (...), Sąd Rejonowy w Łodzi prowadził księgę wieczystą Kw Nr (...), przy czym nieruchomość ta nie była obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi. Z wypisu z rejestru gruntów wydanego przez Urząd Rejonowy w Ł. na dzień 2 marca 1992 r. wynikało z kolei, że nieruchomość usytuowana przy ul. (...) ma 581 m ², oznaczona została jako działka Nr (...), stanowi jednostkę rejestracyjną nr 284-VIb i leży w obrębie P-27. Właścicielem tej nieruchomości był W. M., który nabył ½ udziału w prawie własności nieruchomości do majątku wspólnego z A. M. i ½ udziału w prawie własności nieruchomości w wyniku dziedziczenia po rodzicach. Na terenie nieruchomości znajdował się dom mieszkalny (murowany o siedmiu izbach, podpiwniczony ze strychem) oraz budynki gospodarcze. Decyzją nr (...) z dnia 18 marca 1989 r., wydaną na podstawie art. 28 ust. 1 w związku z art. 29 ust. 1, 2 i 4 ustawy z dnia 24 października 1974 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 2351 ze zm.) oraz § 14 rozporządzenia Ministra Gospodarki Terenowej i Ochrony Środowiska z dnia 20 lutego 1975 r. w sprawie nadzoru urbanistyczno-budowlanego (Dz. U. Nr 8 z 1975 r., poz. 48 ze zm.), zgodnie z planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonym Uchwałą Nr V/31/77 z dnia 23 marca 1977 r., po rozpatrzeniu wniosku W. M. z dnia 27 grudnia 1988 r. o udzielenie pozwolenia na budowę budynku gospodarczego przeznaczonego na garaż na nieruchomości w Ł. przy ul. (...), kierownik (...) – P. udzielił pozwolenia na wykonanie określonego budynku według załączonego projektu.

W dniu 11 maja 1992 r. W. M. i A. M. umową zawartą w formie aktu notarialnego podarowali tę nieruchomość w ½ części córce D. Z. i w ½ części synowi M. M., a obdarowani przyjęli darowiznę. Postanowieniem z dnia 12 stycznia 2001 r., Nr (...), Prezydent Miasta Ł., na podstawie art. 93 ust. 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.) oraz art. 106 k.p.a., zatwierdził zaproponowany przez D. Z. i M. M. projekt podziału nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka nr (...) w obrębie P-27, na dwie działki oznaczone numerami (...), uznając wstępny projekt podziału za zgodny z ustaleniami obowiązującego na tym terenie miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego w Ł., zatwierdzonego uchwałą nr LVII/491/93 Rady Miejskiej w Ł. z dnia 2 czerwca 1993 r. W dniu 23 stycznia 2001 r. D. Z. i M. M. zawarli umowę zniesienia współwłasności przedmiotowej nieruchomości w ten sposób, że M. M. otrzymywał na wyłączną własność zabudowaną działkę nr (...) o powierzchni 223 m ², zaś D. Z. działkę nr (...) o powierzchni 358 m ². Decyzją nr (...).II. (...) o podziale nieruchomości z dnia 28 lutego 2001 r., na podstawie art. 104 k.p.a., art. 93 i art. 96 ust. 1 z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2021 r., poz. 1899 ze zm.), po rozpatrzeniu wniosku D. Z. i M. M. i w oparciu o przedłożoną mapę sytuacyjną do celów prawnych z projektem podziału, Prezydent Miasta Ł. zatwierdził podział nieruchomości uregulowanej w księdze wieczystej Kw Nr (...) na działki Nr (...), zgodnie z mapą zaewidencjonowaną w Miejskim Ośrodku Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej w Ł. w dniu 27 lutego 2001 r. pod numerem ewidencyjnym (...).

Sąd ustalił dalej, że na działce nr (...) znajduje się obecnie budynek gospodarczy murowany i garaż, zaś działka (...) zabudowana jest domem mieszkalnym murowanym, składającym się z siedmiu izb, częściowo podpiwniczonym, wybudowanym przez ojca wnioskodawczyni w 1989 r., garażem murowanym połączonym z budynkiem mieszkalnym; z nieruchomością wnioskodawczyni sąsiaduje od 1982 r. sklep. D. Z. wraz z mężem zamieszkała na terenie działki numer (...) w 1982 r. Główny, utwardzony płytami, dojazd do nieruchomości prowadził od strony sklepu przez bramę, która była tam „od zawsze” i wnioskodawczyni korzystała z niego regularnie, dopóki mieszkała na terenie nieruchomości. Sąd meriti stwierdził, że jest to jedyna możliwość dojazdu do garażu, ponieważ działka jest wąska, a dom stoi przy ogrodzeniu. Istnieje też wjazd od strony podwórka, który był traktowany niegdyś jako przejście techniczne. D. Z. wraz z mężem wyprowadziła się z nieruchomości w 1997 r., przeznaczając nieruchomość pod najem. Jeden z najemców korzystał z garażu i wjeżdżał od strony sklepu lub od strony nieruchomości uczestnika postępowania. Ostatni najemca, który wynajmował dom przez 10 lat, nie korzystał z garażu, bo nie miał samochodu, wobec czego przez okres obowiązywania umowy najmu część drogi prowadząca do nieruchomości nie była odśnieżana, zaś część przylegająca do sklepu była odśnieżana. W domu są trzy pomieszczenia przeznaczone pod najem, a wnioskodawczyni obecnie prowadzi najem okazjonalny (na 2-3 noce).

Teren sąsiedniej nieruchomości, na której znajduje się sklep, nie był i nadal nie jest ogrodzony, a odległość od uliczki osiedlowej do metalowej bramy wjazdowej – o szerokości wynoszącej 4 m wraz z furtką – na nieruchomość D. Z. wynosi 18 metrów; za bramą w odległości 5 metrów znajduje się wjazd do garażu.. U szczytu sklepu znajduje się dojazd do innej bramy o szerokości 3 metrów, wyłożony płytami chodnikowymi i ograniczony z lewej strony krawężnikiem, chodnik kończy się 2 m przed metalową bramą umożliwiającą wjazd do nieruchomości D. Z.. Garaż uniemożliwia przejazd na dalszą części nieruchomości .Nigdy wcześniej nikt nie zabraniał korzystania z tej drogi w celu wjazdu na nieruchomość wnioskodawczyni, chociaż pomiędzy właścicielami nieruchomości okazjonalnie pojawiały się konflikty sąsiedzkie w związku z korzystaniem z bramy. We wrześniu 2014 r. przeprowadzany był remont domu, brama była wtedy zastawiona, a wnioskodawczyni korzystała z wjazdu od strony nieruchomości brata. M. M. i D. Z. ustalili, że dojazd do garażu będzie od strony bramy na terenie wnioskodawczyni, natomiast uczestnik postępowania udostępni wnioskodawczyni przejście przez furtkę znajdującą się na terenie jego nieruchomości. M. M. nie mieszka na swojej nieruchomości, a w znajdującym się tam budynku prowadzi gabinet stomatologiczny. Dostęp do tej posesji umożliwiają dwie bramy, przy czym jedna z nich, od strony garażu uczestnika, „nie do końca się otwiera”, więc istniejący wjazd prowadzi przez bramę z dwiema furtkami o szerokości 5,4 m, która zapewnia też dojazd do posesji wnioskodawczyni od strony ul. (...). (...) wnioskodawczyni i uczestnika „nie są oddzielone”, ale M. M. planuje w przyszłości odgrodzić swoją działkę od nieruchomości D. Z.; granica pomiędzy nieruchomościami przebiega w odległości 4 m od wjazdu do garażu i rozpoczyna się przy pierwszej furtce bramy wjazdowej od strony ul. (...). Nawierzchnia podwórka obu posesji jest wykonana z wylewki betonowej o szerokości porównywalnej do szerokości bramy wjazdowej. Po lewej stronie, patrząc od strony bramy znajduje się budynek mieszkalny wnioskodawczyni, a po prawej stronie pas zieleni z trzema drzewami. Wjazd do garażu znajduje się w odległości 15 m od bramy, umiejscowiony jest pod kątem 90°, a szczytowa ściana garażu jest oddalona o 40 cm od ogrodzenia z sąsiednią nieruchomością. Przed wjazdem do garażu teren podwórka rozszerza się do 8 m. Wjazd do garażu od strony podwórka ma wysokość 1,9 m, garaż ma długość 10 m, a brama wjazdowa od strony sklepu ma wysokość 2,2 m.

Sąd Rejonowy stwierdził dalej, że właścicielem działki numer (...) położonej w obrębie P-27 w Ł. przy ul. (...), dla której prowadzona jest księga wieczystą Nr (...), jest Miasto Ł., a użytkownikiem wieczystym Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł.. Z kolei działka Nr (...), na której znajduje się sklep, jest własnością Miasta Ł. i została oddana w użytkowanie wieczyste S. P. i H. P.. Przed sklepem znajduje się chodnik, słupki i ulica. Sklep jest czynny w godzinach 6:00-20:00, pracownicy opuszczają go o godzinie 20:20, a dostawa towaru rozpoczyna się od godziny 5:30. Z tyłu sklepu znajduje się dojazd asfaltowy, nieduży trawnik i inna nieruchomość, teren ten przeznaczony jest na parking dla samochodów uczestników oraz pracowników sklepu. Działka Nr (...) swoją południową granicą przylega bezpośrednio do działki Nr (...), na której znajduje się część chodnika betonowego, jezdnia asfaltowa wraz z progiem zwalniającym stanowiąca część drogi. W ewidencji gruntów działka numer (...) została zakwalifikowana jako droga ze względu na obecne jej wykorzystanie, ponieważ stanowi ona część ogólnodostępnego ciągu komunikacyjnego, rozpoczynającego się od działki Nr (...) (droga gminna – ul. (...)).

W oparciu o opinię biegłego z zakresu geodezji i kartografii Sąd Rejonowy ustalił, że możliwe są dwa warianty dojazdu do garażu położonego na działce wnioskodawczyni – zarówno wymagający ustanowienia drogi koniecznej, jak i niewymagający jej ustanawiania. W pierwszym z tych wariantów droga konieczna mogłaby przebiegać przez teren działki numer (...), szlakiem drogowym o szerokości ok. 3,50-3,60 m i powierzchni 73 m ², dla urządzenia którego nie zachodziłaby potrzeba wykonywania jakichkolwiek prac adaptacyjnych poza bieżącymi naprawami i eksploatacją drogi. Drugi wariant zakłada dojazd do garażu D. Z. od strony będącej drogą gminną ul. (...) poprzez pas gruntu o szerokości 5 m pomiędzy garażem i granicą z działką numer (...), co jest wystarczającą odległością do wjazdu samochodów. Aby taki dojazd urządzić, należałoby zdjąć ogrodzenie od strony ul. (...), usunąć część żywopłotu z tuj, przenieść na wjazd od ul. (...) bramę istniejącą od strony działki numer (...) lub wykonać nową bramę wjazdową, a także uzyskać zgodę zarządcy drogi na wykonanie wjazdu na drogę i zlikwidowanie fragmentu chodnika. Warunkiem uzyskania zezwolenia na lokalizację dojazdu do posesji jest złożenie przez właściciela wniosku do zarządcy drogi ze szczegółowym wskazaniem miejsca projektowanego dojazdu do nieruchomości na mapie sytuacyjno-wysokościowej. Dojazd powinien być zaprojektowany i wybudowany w sposób odpowiadający wymaganiom wynikającym z jego usytuowania i przeznaczenia, a w szczególności powinien spełniać wymogi bezpieczeństwa ruchu na drodze, być dostosowany do wymiarów gabarytowych pojazdów, dla których jest przeznaczony oraz do wymagań ruchu pieszych. Biegły przedstawił także dwa warianty przeprowadzenia drogi koniecznej przez działkę Nr (...) od strony ul. (...). Stanowią one poszerzenie istniejącego wjazdu do szerokości około 5 m na wysokości wysuniętej części budynku i w pierwszym wariancie pas drogi koniecznej ma powierzchnię ok. 33 m ² i, a drugi wariant zakłada pas drogi koniecznej o powierzchni ok. 46 m ². Znajduje się tam wybetonowany teren jako dojazd i dojście od bramy wjazdowej do wjazdu do garażu i w obu wariantach nie zachodzi potrzeba wykonywania żadnych prac adaptacyjnych. Dostęp do działki numer (...) i znajdującego się na niej garażu do drogi publicznej przez działkę numer (...) w obu wariantach został zapewniony z wykorzystaniem istniejącej bramy wjazdowej z ulicy (...) poprzez wybetonowaną część działki numer (...).

Sąd I instancji ustalił powyższy stan faktyczny w oparciu o zgromadzony w sprawie materiał dowodowy, w szczególności o dowód opinii biegłego z zakresu kartografii i geodezji, dowód z oględzin nieruchomości oraz o zeznania świadków i wyjaśnienia uczestników postępowania, oddalając wniosek o dopuszczenie dowodu z uzupełniającej opinii biegłego na okoliczność wykonania szczegółowych pomiarów naniesień na gruncie oraz dokładnego wyliczenia powierzchni drogi koniecznej, gdyż, zdaniem Sądu, okoliczności te zostały już uprzednio wyjaśnione w sposób jasny i kompleksowy. Rozważając zasadność złożonego wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, Sąd podkreślił, że konieczne jest zbadanie, czy dana nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej lub budynków gospodarskich oraz czy ten dostęp jest odpowiedni. Nieruchomość wnioskodawczyni przylega bezpośrednio do działki numer (...) należącej do uczestnika M. M. oraz do drogi gminnej od strony ul. (...). Dojazd do bramy prowadzącej na posesję D. Z. jest możliwy bezpośrednio z ul. (...) poprzez bramę z dwiema furtkami o szerokości 5,40 m, a nadto także przez działkę numer (...), na której usytuowany jest sklep prowadzony przez H. i S. P.. Wskazane przez biegłego warianty przebiegu drogi koniecznej są możliwe do zrealizowania, jednak, w ocenie Sądu Rejonowego, ustanowienie służebności nie znajdowało uzasadnienia w realiach ustalonego stanu faktycznego. Skoro ul. (...) jest drogą gminną, wszelkie ingerencje w sferę własności Miasta Ł., w tym ustanowienie służebności drogi koniecznej, muszą być uzależnione od decyzji zarządcy nieruchomości, która zostanie wydana, jeśli właściciel nieruchomości spełni warunki wskazane przez Zarząd Dróg i (...) w Ł.. Mimo to, Sąd uznał, że nie ma konieczności ustanowienia służebności drogi koniecznej, gdyż „(…) potencjalny (…)” wjazd do działki wnioskodawczyni możliwy jest z kilku stron. Faktycznie wjazd ten odbywa się poprzez nieruchomość będącą w użytkowaniu wieczystym H. i S. P. i nie jest w żaden sposób utrudniony, gdyż w przeszłości zdarzały się wprawdzie incydentalne sprzeczki sąsiedzkie, jednak nie świadczy to – w przekonaniu Sądu Rejonowego – o braku czy utrudnianiu dostępu do nieruchomości D. Z., zwłaszcza że ani ona, ani dotychczasowi najemcy, nie korzystają regularnie z budynku mieszkalnego i garażu na działce Nr (...). Sąd meriti zwrócił też uwagę, że nieruchomość wnioskodawczyni została wyodrębniona w wyniku zgodnego zniesienia współwłasności, a byli współwłaściciele uzgodnili zasady korzystania ze swoich nieruchomości, uwzględniając ich wspólne interesy i przeznaczenie nieruchomości, zaś z całokształtu zgromadzonego materiału dowodowego, jak również z zasad logiki i doświadczenia życiowego, wynika, że możliwe jest dalsze korzystanie z ich nieruchomości w sposób niezaburzony, zgodnie z przyjętym przeznaczeniem oraz z zachowaniem interesów D. Z. i M. M.. Z powyższych przyczyn wniosek o ustanowienie służebności drogi koniecznej został oddalony, a o kosztach sądowych orzeczono w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c.

Apelację od tego postanowienia złożyła wnioskodawczyni, zaskarżając je w całości, wnosząc o jego zmianę poprzez uwzględnienie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, ewentualnie o uchylenie zaskarżonego orzeczenia i przekazanie sprawy Sądowi I instancji do ponownego rozpoznania oraz zarzucając naruszenie art. 145 § 1 k.c. poprzez jego błędne zastosowanie do ustalonego stanu faktycznego, skutkiem czego Sąd ustalił, że nie zostały spełnione przesłanki do ustanowienia służebności drogi koniecznej w wariancie proponowanym przez wnioskodawczynię, podczas gdy w toku postępowania wykazano, iż nieruchomość będąca jej własnością, z uwagi na jej charakter oraz społeczno-gospodarcze przeznaczenie w postaci prowadzonej działalności gospodarczej o usługowym charakterze, nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, umożliwiającego korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, co winno przemawiać za uwzględnieniem wniosku i ustanowieniem służebności drogi koniecznej we wnioskowanym kształcie.

Na rozprawie apelacyjnej przed Sądem Okręgowym w Łodzi uczestnicy postępowania H. P. i S. P. wnieśli o oddalenie apelacji i zasądzenie na ich rzecz od wnioskodawczyni zwrotu kosztów postępowania apelacyjnego.

Rozpoznając apelację wnioskodawczyni, Sąd Okręgowy w Łodzi uznał ją za bezzasadną, przyjmując, że Sąd Rejonowy poczynił prawidłowe ustalenia faktyczne z rozważeniem całokształtu materiału dowodowego i bez przekroczenia granic swobodnej oceny dowodów, o której mowa w treści art. 233 § 1 k.p.c. przyjmując te ustalenia za własne. Sąd odwoławczy zgodził się także z wywodami prawnymi zawartymi w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia, w szczególności w zakresie nieistnienia przesłanek do ustanowienia służebności drogi koniecznej oraz wytyczenia jej przebiegu, które – w ocenie Sądu – nie budziły żadnych wątpliwości na gruncie art. 145 k.c. Podzielono stanowisko Sądu I instancji, że dojazd do działki Nr (...), należącej do wnioskodawczyni i położonej w Ł. przy ul. (...), w tym także do znajdującego się na niej garażu, jest możliwy z kilku stron, w szczególności bezpośrednio przez działkę Nr (...), będącą własnością Gminy Ł. i oddaną w użytkowanie wieczyste S. P. i H. P.. Nieruchomość ta nigdy nie była i nadal nie jest ogrodzona, a teren obok znajdującego się na niej sklepu, prowadzący do bramy wjazdowej na posesję wnioskodawczyni, jest utwardzony betonowymi płytami, zaś szerokość dojazdu wynosi ok. 3,6 m – nie może być zatem mowy o braku możliwości dojazdu do działki wnioskodawczyni z tej strony. Ponadto dojazd do nieruchomości D. Z. możliwy jest poprzez działkę Nr (...) należącą do M. M., od strony której również prowadzi wjazd na nieruchomość wnioskodawczyni, zaś ona sama w sposób bezproblemowy korzystała z takiej możliwości w trakcie przeprowadzania remontu budynku mieszkalnego znajdującego się na jej działce, jak również okazjonalnie, gdy M. M. nie przyjmuje pacjentów. W konsekwencji, Sąd II instancji nie zgodził się z twierdzeniami apelującej, że jej nieruchomość nie posiada odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, umożliwiającego korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem, skoro dojazd na nią jest możliwy z kilku stron, w tym od ulicy (...) i praktycznie nie jest on niczym ograniczony bądź utrudniony. Podzielono też konstatację Sądu I instancji, że przedstawione przez biegłego z zakresu geodezji i kartografii warianty przebiegu drogi koniecznej są wprawdzie możliwe do zrealizowania, jednakże z uwagi na realia stanu faktycznego nie znajdują uzasadnienia i w praktyce są zbędne. Jeśli zatem przedmiotowa nieruchomość posiada „odpowiedni” w rozumieniu art. 145 k.c. dostęp do drogi publicznej, to brak jest przesłanek do ustanowienia służebności drogi koniecznej i w rezultacie Sąd odwoławczy postanowieniem z dnia 14 grudnia 2017 r., wydanym w sprawie III Ca 1142/17, oddalił apelację na podstawie art. 385 k.p.c. jako bezzasadną, ustalając w oparciu o art. 520 § 1 k.p.c. w związku z art. 391 § 1 k.p.c., że każdy z uczestników ponosi we własnym zakresie koszty postępowania apelacyjnego związane ze swoim udziałem w sprawie.

Od orzeczenia zapadłego przed Sądem II instancji wnioskodawczyni wniosła skargę kasacyjną, zaskarżając to rozstrzygnięcie w całości, domagając się jego uchylenia i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Sądowi Okręgowemu w Łodzi z zasądzeniem na jej rzecz zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych i zarzucając naruszenie art. 145 k.c. poprzez jego niewłaściwe zastosowanie polegające na nieustanowieniu służebności drogi koniecznej, pomimo tego, że nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej.

W odpowiedzi na skargę kasacyjną uczestniczka postępowania S. P. wniosła o odmowę przyjęcia skargi kasacyjnej do rozpoznania, ewentualnie o jej oddalenie z uwagi na brak uzasadnionych podstaw, z zasądzeniem od wnioskodawczyni na rzecz uczestniczki postępowania zwrotu kosztów postępowania kasacyjnego, w tym kosztów zastępstwa prawnego według norm przepisanych.

Postanowieniem z dnia 28 marca 2019 r. Sąd Najwyższy przyjął skargę kasacyjną do rozpoznania, a postanowieniem z dnia 19 lipca 2019 r., wydanym w sprawie II CSK 492/18, uchylił zaskarżone orzeczenie i przekazał sprawę Sądowi Okręgowemu w Łodzi do ponownego rozpoznania oraz rozstrzygnięcia o kosztach postępowania kasacyjnego.

Sąd Najwyższy zwrócił przede wszystkim uwagę, że kluczowe zagadnienie dla rozstrzygnięcia sprawy ma wykładnia pojęcia braku odpowiedniego dostępu i podniósł, że w doktrynie przyjmuje się, iż pojęcie to może oznaczać całkowity fizyczny brak dostępu nieruchomości do drogi publicznej, dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem faktycznym, jak również dostęp istniejący, ale niewystarczający pod względem prawnym. Wskazał, że z poczynionych w sprawie ustaleń faktycznych wynika, iż nieruchomość wnioskodawczyni nie jest nieruchomością izolowaną i jednym z boków wprost przylega do będącej drogą publiczną ul. (...). Odnotował dalej, że Sądy niższych instancji dostrzegły, że nieruchomość z uwagi na swoją lokalizację i sposób zagospodarowania, a zatem z powodu tkwiących w niej ograniczeń fizycznych, nie zapewnia jej właścicielce dostępu z drogi publicznej do wszystkich znajdujących się na nieruchomości budynków (w szczególności garażu), uznały wszakże, iż nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej, ponieważ (fizycznie) możliwe jest dojeżdżanie przez teren działki Nr (...) lub działki Nr (...). Z kolei Sąd Okręgowy uznał ponadto, że nieruchomość wnioskodawczyni nie posiada samodzielnie przymiotu odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, lecz „czerpie” go wyłącznie z fizycznej możliwości przejazdu po istniejących nieruchomościach sąsiednich, choć nie przesądził możliwości lub braku możliwości fizycznego przystosowania nieruchomości wnioskodawczyni do posiadania odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, w tym w szczególności realnej możliwości urządzenia dodatkowego wjazdu na tę nieruchomość. Sąd Najwyższy zważył, że jeśli nieruchomość przylega do drogi publicznej, to jedynie w nielicznych i nadzwyczajnych przypadkach dopuszczalne będzie ustanowienie drogi koniecznej przez grunty sąsiednie, a dla rozstrzygnięcia o ewentualnej zasadności takiego wniosku konieczne jest dokonanie stosownej weryfikacji, zwłaszcza co do ograniczeń administracyjnych związanych z urządzeniem zjazdu na drogę publiczną, z uwzględnieniem tego, że nie jest odpowiedni taki dostęp, który stwarza zagrożenie w ruchu drogowym.

Sąd Najwyższy podniósł także, że Sąd Okręgowy w sposób wadliwy przyjął, iż nie można mówić o nieodpowiednim dostępie do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. w sytuacji, gdy zachodzi brak tytułu prawnego pozwalającego na korzystanie z nieruchomości sąsiedniej w celu dostępu do drogi publicznej (w postaci służebności, użytkowania lub własności), chociaż dostęp do drogi publicznej niwelujący przesłankę z art. 145 § 1 k.c. musi być prawnie zapewniony i nieskrępowany wolą osób trzecich oraz mieć charakter trwały. Brak dostępu do drogi publicznej w rozumieniu art. 145 § 1 k.c. oznacza brak prawnie zagwarantowanego połączenia nieruchomości izolowanej z siecią dróg publicznych, zaś za taki szlak nie może być uznana droga, po której właściciel nieruchomości pozbawionej dostępu lub inne osoby korzystające z tej nieruchomości przedostają się do drogi publicznej na zasadach grzecznościowych lub na podstawie stosunku obligacyjnego łączącego ich z właścicielem nieruchomości sąsiedniej. W efekcie Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że ocena Sądów niższych instancji o istnieniu odpowiedniego dostępu nieruchomości wnioskodawczyni do drogi publicznej – czego efektem było stwierdzenie braku podstaw do uwzględnienia roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej – nastąpiło z obrazą art. 145 § 1 k.c., co uzasadnia uchylenie na podstawie art. 398 ¹⁵ § 1 k.p.c. zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania; poza zakresem kognicji Sądu Najwyższego pozostały natomiast zagadnienia przebiegu służebności, w szczególności uwzględnienia względów historycznych, zastosowania art. 145 § 2 i 3 k.c., jak też ewentualnej oceny zasadności wniosku w kontekście art. 5 k.c.

Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy, na rozprawie apelacyjnej przed Sądem Okręgowym w Łodzi w dniu 17 grudnia 2019 r., wnioskodawczyni poparła swoją apelację, a uczestnicy postępowania H. P. i S. P. wnieśli o jej oddalenie oraz o zasądzenie na swoją rzecz zwrotu kosztów postępowania przed Sądami I i II instancji.

Sąd Okręgowy dodatkowo ustalił następujące okoliczności faktyczne:

Po północnej stronie budynku mieszkalnego położonego na działce Nr (...) odległość od ściany tego budynku do granicy z działką Nr (...) wynosi w najwęższym miejscu 2,34 m, a pozostałej części tego pasa gruntu – 4,02 m (pisemna opinia biegłego z dziedziny budownictwa drogowego i organizacji ruchu drogowego K. S., k. 504-521).

Wjazd do garażu na działce Nr (...) z ul. (...) z wykorzystaniem pasa gruntu po południowej stronie znajdującego się również na tej działce budynku mieszkalnego możliwy jest albo dzięki przejechaniu przez istniejącą bramę na teren działki Nr (...) i cofnięcie pojazdu do garażu albo też – bez konieczności wykonywania manewru cofania – szlakiem drogowym przebiegającym łukiem w kierunku wjazdu do garażu częściowo po terenie działki Nr (...). Nie ma możliwości urządzenia odpowiedniego dla pojazdów mechanicznych dojazdu od drogi publicznej do garażu bez zajęcia pod szlak drogowy części gruntów nieruchomości sąsiadujących (pisemne opinie uzupełniające biegłego z dziedziny budownictwa drogowego i organizacji ruchu drogowego K. S., k. 599-604 i k. 660-670; ustna opinia uzupełniająca biegłego z dziedziny budownictwa drogowego i organizacji ruchu drogowego K. S., k. 732 odwrót, 00:09:07-00:36:34).

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Złożenie apelacji przez wnioskodawczynię skutkować musiało wydaniem orzeczenia kasatoryjnego. Należy zgodzić się ze skarżącą, że Sąd meriti rażąco błędnie zastosował art. 145 k.c., choć sprawiedliwość nakazuje przyznać, że również rozstrzygnięcie Sądu Okręgowego, uchylone następnie przez Sąd Najwyższy z powodu podobnych naruszeń tego przepisu, nie przynosi zaszczytu składowi orzekającemu, który je wydał. Sąd II instancji zdecydował się na przeprowadzenie postępowania dowodowego w zakresie niezbędnym dla zbadania zagadnień wskazanych w uzasadnieniu orzeczenia Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2019 r. i ustalił okoliczności faktyczne niezbędne rozstrzygnięcia sprawy w instancji odwoławczej, natomiast w pozostałym zakresie oparł się na ustaleniach poczynionych w toku postępowania pierwszoinstancyjnego, uznając je za przydatne do tego celu.

Art. 145 § 1 k.c. stanowi, że w wypadku, gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej. Z treści tego przepisu wynika zatem, że jego hipoteza obejmuje zarówno sytuację, gdy nieruchomość nie ma w ogóle połączenia z drogą publiczną, jak również sytuację, gdy dostęp do drogi publicznej wprawdzie istnieje, ale nie jest odpowiedni – co oznacza, że ustanowienie służebności drogi koniecznej jest uzasadnione nie tylko w razie braku jakiejkolwiek łączności z siecią dróg publicznych, ale także wówczas, gdy dostęp taki wprawdzie istnieje, lecz nie jest należyty (tak w postanowieniu SN z dnia 29 grudnia 1979 r., III CRN 412/70, niepubl.). Za odpowiedni dostęp do drogi publicznej uznaje się taki, który jest prawnie zagwarantowany, ma trwały charakter, umożliwia normalne korzystanie z nieruchomości, stosownie do jej właściwości oraz społeczno-gospodarczego przeznaczenia i daje rzeczywistą, bezpieczną możliwość swobodnego przedostawania się z nieruchomości do drogi publicznej. Odpowiedni jest taki dostęp do drogi publicznej, który pozwala właścicielowi korzystać z całej nieruchomości (nie tylko z jej części) zgodnie z jej przeznaczeniem (tak w postanowieniu SN z dnia 13 kwietnia 2011 r., V CSK 317/10, OSNC-ZD Nr C z 2012 r., poz. 28). Dostęp tymczasowy lub prekaryjny, z grzeczności albo regulowany stosunkiem obligacyjnym nie spełnia prawnych kryteriów zaspokojenia i zabezpieczenia potrzeb komunikacyjnych (tak np. w postanowieniu SN z dnia 9 września 2011 r., I CSK 657/10, OSNC-ZD Nr D z 2012 r., poz. 73). Jako nieodpowiedni, w rozumieniu prawa, traktowany jest także dostęp niegwarantujący bezpiecznego przemieszczania się, np. włączania do ruchu na drodze publicznej (tak w wyroku SN z dnia 7 lipca 1999 r., II CKN 786/98, OSNC Nr 2 z 2000 r., poz. 34). Odpowiedni dostęp do drogi publicznej powinien z reguły obejmować także możliwość przejazdu pojazdów mechanicznych, chyba że wyjątkowo nie uzasadniają tego potrzeby nieruchomości władnącej, konfiguracja granic, ukształtowanie terenu lub interes społeczno-gospodarczy (tak np. w uchwale SN z dnia 14 maja 2014 r., III CZP 14/14 , OSNC Nr 1 z 2015 r., poz. 8 lub w postanowieniu SN z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19, niepubl.). O tym, czy istniejący dostęp jest odpowiedni, decydują więc każdorazowo okoliczności konkretnej sprawy (tak np. w postanowieniu SN z dnia 18 września 1998 r., III CKN 609/97, OSNC Nr 3 z 1999 r., poz. 55), zatem w postępowaniu o ustanowienie drogi koniecznej należy przede wszystkim określić, jakie warunki powinien spełniać dostęp do drogi publicznej odpowiedni ze względu na położenie, wielkość i ukształtowanie danej nieruchomości oraz jej gospodarcze przeznaczenie, determinujący sposób jej wykorzystywania i dopiero w dalszej kolejności można dokonywać oceny, czy żądanie ustanowienia drogi koniecznej w ustalonych w sprawie okolicznościach powinno być uwzględnione, czy też oddalone z tej przyczyny, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej albo może go uzyskać staraniem samego właściciela tej nieruchomości (tak w postanowieniu SN z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19, niepubl.).

Bowiem nawet wówczas, gdy nieruchomość (lub jej część) nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, nie w każdym wypadku żądanie ustanowienia drogi koniecznej można uznać za uzasadnione. Jak słusznie podkreślono w wydanym w niniejszej sprawie postanowieniu Sądu Najwyższego z dnia 19 lipca 2019 r., jedynie wyjątkowo uzasadnione jest ustanawianie służebności poprzez grunty sąsiednie na rzecz nieruchomości przylegającej do drogi publicznej. Jeśli w okolicznościach sprawy istnieje możliwość samodzielnego zapewnienia dostępu w ramach tej samej nieruchomości, to jej właściciel winien w pierwszej kolejności podjąć działania, by samemu usunąć przeszkody, np. urządzając nieistniejącą wcześniej drogę lub ją modernizując, zmieniając usytuowanie poszczególnych instalacji lub innych obiektów budowlanych albo niwelując lub meliorując teren, gdyby w ten sposób powstała przestrzeń pod urządzenie drogi (tak np. w postanowieniu SN z dnia 30 listopada 2007 r., IV CSK 276/07, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 10 maja 1977 r., III CRN 90/77, niepubl.). Dopiero po wykluczeniu tego typu przedsięwzięć z uwagi na względy techniczne lub finansowe – jeśli koszt zmian na nieruchomości byłby wyższy niż szkody związane z obciążeniem sąsiedniej nieruchomości prawem służebności – uprawnione staje się uwzględnienie wniosku o ustanowienie służebności (tak w postanowieniach SN: z dnia 21 sierpnia 2019 r., I CSK 30/19, niepubl., z dnia 6 kwietnia 2004 r., I CK 552/03, OSNC Nr 4 z 2005 r., poz. 70, z dnia 16 lutego 1963 r., III CR 195/62, OSNC Nr 1 z 1964 r., poz. 19 i w orzeczeniu SN z dnia 23 września 1954 r., I CR 938/54, OSNCK Nr 2 z 1955 r., poz. 41). Roszczenia o służebność nie uzasadnia stan, w którym nieruchomość utraciła komunikacyjną funkcjonalność wskutek autonomicznego aktu woli właściciela i podjętych przez niego nieprzemyślanych czy nawet sprzecznych z prawem działań, począwszy od wadliwego lub dysfunkcjonalnego zabudowania nieruchomości (tak np. w postanowieniach SN: z dnia 9 lutego 2001 r., III CKN 274/00, z dnia 18 września 1998 r., III CKN 609/97, OSNC Nr 3 z 1999 r., poz. 55, z dnia 13 marca 1975 r., III CRN 488/74, niepubl. lub z dnia 4 lipca 1974 r., III CRN 125/74, OSNC Nr 9 z 1976 r., poz. 135). Odstąpienie od zasady, że art. 145 § 1 k.c. nie przewiduje roszczenia o ustanowienie służebności w sytuacji, gdy trudności z dojazdem na część nieruchomości wynikają jedynie z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości, na rzecz której służebność miałaby być ustanowiona jest dopuszczalne wyjątkowo, gdy właściciel wykaże, że trudności te nie wynikają z jego własnych decyzji i że nie jest w stanie usunąć ich we własnym zakresie (tak w postanowieniu SN z dnia 20 września 2012 r., IV CSK 34/12, (...) Nr 10 z 2013 r.).

Stosując powyższe zasady do okoliczności ustalonych w toku niniejszego postępowania, ponieść trzeba zatem w pierwszej kolejności, że Sąd odwoławczy podziela stanowisko wnioskodawczyni, iż w pojęciu zapewnienia jej nieruchomości dostępu do drogi publicznej mieści się również zapewnienie dostępu do części nieruchomości znajdującej się za budynkiem mieszkalnym, w szczególności dojazdu do dobudowanego do tego budynku od strony zachodniej garażu. Oczywistym aspektem korzystania z tej części nieruchomości, stosownie do jej właściwości i przeznaczenia, jest możność dojazdu tam samochodem, skoro znajduje się tam garaż, czyli pomieszczenie gospodarcze, którego normalnym przeznaczeniem jest parkowanie pojazdu – a zatem w sytuacji, gdy dojazd tam jest niemożliwy, zachodzi stan rzeczy, w którym wnioskodawczyni nie może korzystać z części swej nieruchomości stosownie do jej przeznaczenia. Jak już wspomniano wyżej, dostęp do nieruchomości co do zasady zawsze powinien umożliwiać przejazd pojazdów mechanicznych, a w ustalonym stanie faktycznym nie zachodzą szczególne okoliczności, które, w myśl poglądów wyrażanych w orzecznictwie, mogłyby uzasadniać odstąpienie od tej reguły. W szczególności wzgląd na obecny sposób wykorzystywania nieruchomości i jej potrzeby nie pozwala przyjąć, że jest on tego rodzaju, by wykluczał potrzebę dojazdu do garażu, a tym samym, by jako odpowiedni dostęp do nieruchomości należało potraktować dostęp zapewniający możliwość jedynie dojścia do jej części zachodniej. D. Z. prowadzi w budynku mieszkalnym krótko- i długoterminowy wynajem apartamentów i bezsprzecznie normalnym elementem tego rodzaju usług może być udostępnianie najemcom istniejącego garażu – co oznacza, że także przy obecnym sposobie użytkowania nieruchomości zapewnienie dojazdu jest konieczne dla korzystania z tego garażu zgodnie z jego przeznaczeniem, podobnie jak byłoby to w wypadku, gdyby budynek zaspokajał potrzeby mieszkaniowe rodziny wnioskodawczyni.

Dalej stwierdzić należy – na co zwrócił uwagę Sąd Najwyższy – że w oczywisty sposób myliły się Sądy obu instancji, stojąc na stanowisku, iż dojazd do zachodniej części przedmiotowej nieruchomości, na której usytuowany jest garaż, zapewniony jest przez teren nieruchomości sąsiadujących, co doprowadziło do ewidentnie błędnej konkluzji, że część ta ma odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Powtórzyć należy w ślad za Sądem Najwyższym oraz powołanymi już wyżej judykatami, że za odpowiedni dostęp, uzasadniający potraktowanie żądania ustanowienia drogi koniecznej jako niezasadne, można uznać jedynie taki, który został prawnie zagwarantowany, nieodpowiednim zaś dostępem jest taki, który odbywa się na zasadzie władztwa prekaryjnego, z grzeczności lub zapewniony jest na podstawie tytułu obligacyjnego. Z okoliczności rozpoznawanej sprawy wynika, że dojazd przez sąsiednią działkę Nr (...), należącą do brata D. Z., jest oparty tylko na grzecznościowym zezwoleniu jej właściciela, zaś dostęp przez działki Nr (...) w ogóle nie jest obecnie możliwy z uwagi na sprzeciw H. P. i S. P., zaś wcześniej – kiedy możliwość dojazdu jeszcze istniała – także nie został w żaden sposób zagwarantowany prawnie, ale był (choć tylko do czasu) jedynie tolerowany przez użytkowników wieczystych działki Nr (...). Przyjęcie przez Sądy obu instancji, że wystarczające dla stwierdzenia przesłanki negatywnej roszczenia o ustanowienie drogi koniecznej w postaci istnienia odpowiedniego dostępu do nieruchomości jest ustalenie braku jedynie fizycznych przeszkód uniemożliwiających przejazd samochodem do garażu, pozostaje w zasadniczej sprzeczności z prawidłową wykładnią art. 145 k.c. i Sąd II instancji w składzie obecnie rozpoznającym tę sprawę poglądu takiego nie może podzielić. W rzeczywistości ani przez działkę (...), ani przez działki Nr (...), nie prowadzi dostęp do przedmiotowej nieruchomości tego rodzaju, by wykluczał potrzebę ustanowienia drogi koniecznej i uzasadniał oddalenie wniosku w tym przedmiocie, a dotyczący tej kwestii zarzut apelacyjny jawi się jako w pełni uzasadniony.

Sąd Najwyższy trafnie odnotował ponadto, że, skoro z ustalonego stanu faktycznego wynika, iż przedmiotowa nieruchomość bezpośrednio sąsiaduje z drogą publiczną (ul. (...)), to należy rozważyć przede wszystkim, czy możliwe jest przeprowadzenie szlaku drogowego od tej drogi do zachodniej części nieruchomości bez naruszania praw właścicieli sąsiednich posesji, a zatem wyłącznie poprzez teren nieruchomości wnioskodawczyni, z ewentualnym fizycznym przystosowaniem tego terenu do przejazdu samochodem. Analiza konfiguracji zabudowy działki Nr (...) pozwala stwierdzić, że większą jej część zajmuje budynek mieszkalny z dobudowanym garażem. Nie ma większych wątpliwości, że w okolicznościach sprawy nie zachodzi rozsądna możliwość zmiany gabarytów istniejącego budynku mieszkalnego w celu umożliwienia dojazdu do położnej za nim części posesji, potencjalnie więc można rozważać dojazd do garażu od graniczącej z nieruchomością od wschodu ul. (...) szlakami drogowymi prowadzącymi po północnej lub południowej stronie tego budynku. Jeśli chodzi o szlak po stronie północnej, to z pomiarów wykonanych przez biegłego w dziedzinie budownictwa drogowego wynika, że w najwęższym jego punkcie odległość pomiędzy wysuniętą na północ częścią budynku i granicą z sąsiadującą działką Nr (...) wynosi jedynie 2,34 m, zaś w pozostałej części przedmiotowego pasa gruntu – 4,02 m, a więc niewątpliwie – i to nawet bez konieczności odwoływania się do wiadomości specjalnych – można przyjąć, że teren przedmiotowej nieruchomości jest w tym miejscu zbyt wąski, aby bezpiecznie przejechał tędy samochód. Oznacza to, że ewentualny dojazd do garażu poprowadzony po północnej stronie budynku nie mógłby przebiegać wyłącznie przez nieruchomość wnioskodawczyni, ale przynajmniej częściowo musiałby zostać poprowadzony po terenie sąsiadującej posesji, a zatem uznać trzeba, że nie byłoby możliwe zapewnienie w ten sposób odpowiedniego dostępu do zachodniej części przedmiotowej nieruchomości bez wykorzystania gruntów sąsiednich.

Odmiennie mogła wypaść ocena możliwości przeprowadzenia szlaku drogowego do ul. (...) po południowej stronie budynku, gdyż szerokość tego pasa gruntu wynosząca 5 m nie wykluczała prima facie przejazdu tamtędy samochodem i wjazdu do garażu. Wprawdzie grunt ten nie był przystosowany – w przeciwieństwie do wybetonowanego podwórka po stronie północnej budynku, na które prowadzi brama wjazdowa – do przejazdu samochodów, gdyż przeprowadzenie tamtędy dojazdu do garażu wymagałoby przynajmniej likwidacji znajdujących się tam nasadzeń (drzew), postawienia bramy wjazdowej i przede wszystkim urządzenia nowego zjazdu na drogę publiczną, jednak fakty te same w sobie nie wykluczały stwierdzenia przez Sąd, że nieruchomość posiada odpowiedni dostęp do drogi publicznej. Jak już zaznaczono wyżej, obowiązkiem właściciela nieruchomości jest przede wszystkim takie jej zagospodarowanie czy też dostosowanie – we własnym zakresie i własnym staraniem – do potrzeb uzyskania dostępu do drogi publicznej, by w ten sposób powstała przestrzeń pod urządzenie szlaku drogowego zapewniającego taki dostęp. Oznacza to, że konieczne było, po pierwsze, zbadanie, czy teren przedmiotowej nieruchomości po południowej stronie budynku ma wystarczającą powierzchnię oraz odpowiednie ukształtowanie i konfigurację, by w ogóle było możliwe urządzenie tamtędy dojazdu do garażu, po drugie, wyjaśnienie, czy nie ma przeszkód do urządzenia z tego pasa gruntu bezpiecznego dla użytkowników ruchu drogowego zjazdu na drogę publiczną, w szczególności, czy nie istnieją ograniczenia administracyjne wykluczające taką możliwość i dopiero w dalszej kolejności – po ewentualnym pozytywnym przesądzeniu tych kwestii – rozważenie, czy z uwagi na inne względy techniczne lub finansowe, a zwłaszcza gdyby miało okazać się, że koszt zmian na nieruchomości wnioskodawczyni byłby w istotny sposób wyższy niż szkody związane z obciążeniem służebnością nieruchomości sąsiedniej, dostęp tym szlakiem drogowym, prowadzącym wyłącznie przez nieruchomość wnioskodawczyni, mógłby zostać uznany za odpowiedni w rozumieniu art. 145 k.c.

W celu rozstrzygnięcia dwóch pierwszych spośród tych zagadnień Sąd II instancji dopuścił dowód z opinii biegłego z dziedziny budownictwa drogowego i organizacji ruchu drogowego, co pozwoliło ostatecznie stwierdzić, że także biegnący po południowej stronie budynku pas gruntu działki Nr (...) o 5-metrowej szerokości nie jest wystarczający dla zapewnienia odpowiedniego dojazdu pojazdów mechanicznych od drogi publicznej do położonego na nieruchomości garażu. Jak wynika ze złożonych przez biegłego opinii z grudnia 2021 r. i z maja 2022 r., aby samochód mógł wjechać do garażu owym szlakiem drogowym prowadzącym od ul. (...), niezbędne jest albo poruszanie się pojazdem po łuku, który częściowo przebiega po terenie działki Nr (...) (szkic z k. 604) albo też wjazd na teren tejże działki po to, by następnie wprowadzić pojazd do garażu, cofając go (szkice z k. 664 i 665), nie jest natomiast możliwe zapewnienie odpowiedniego dojazdu do garażu wyłącznie z wykorzystaniem terenu nieruchomości wnioskodawczyni. W efekcie dla przesądzenia tej kwestii zbędne było czynienie definitywnych ustaleń faktycznych co do możności – z uwzględnieniem ewentualnych ograniczeń administracyjnych – urządzenia zjazdu z działki Nr (...) na ul. (...), choć nie oznacza to, że okoliczność ta nie będzie miała znaczenia dla ustalenia szlaku dojazdowego, jeśli Sąd będzie w ramach dalszego rozpoznawania sprawy rozważał przeprowadzenie drogi koniecznej z wykorzystaniem terenu po południowej stronie budynku na nieruchomości władnącej. W rezultacie powyższych rozważań przyjąć należy, że w chwili obecnej zachodnia część nieruchomości wnioskodawczyni nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej ani dzięki zagwarantowanej prawnie możności przejazdu przez nieruchomości sąsiednie, ani też nie jest możliwe fizyczne urządzenie takiego dostępu bez ingerowania w prawa rzeczowe właścicieli sąsiadujących posesji, a więc wyłącznie przez teren działki Nr (...), mimo że przylega ona do drogi publicznej.

Sąd odwoławczy jest też zdania, że w okolicznościach rozpoznawanej sprawy nie ma podstaw do przyjęcia, iż zachodzą przesłanki uzasadniające oddalenie wniosku o ustanowienie drogi koniecznej, pomimo tego, że nieruchomość wnioskodawczyni nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej. Nie można w szczególności przypisać D. Z. takich decyzji czy działań, które pozostawałyby w związku przyczynowym z utratą komunikacyjnej funkcjonalności przez część jej nieruchomości wskutek niekorzystnej konfiguracji zabudowy. Odnotować trzeba, że przedmiotowa nieruchomość powstała w 2001 r. – kiedy budynek mieszkalny i budynek garażu już istniały – wskutek zniesienia współwłasności nieruchomości składającej się z obecnych działek Nr (...), że wydano decyzję administracyjną zezwalającą na jej podział na takie działki geodezyjne i że ta część nieruchomości, która przypadła wnioskodawczyni, była już zabudowana w takim zakresie, jaki istnieje do chwili obecnej – a zatem problematyczna zabudowa nieruchomości nie była rezultatem jej działań. Nie można też jednoznacznie wywieść niekorzystnych dla D. Z. skutków z faktu, że doszło do zniesienia współwłasności w taki sposób, iż granice jej nieruchomości zostały ukształtowane w sposób uniemożliwiający, w związku z istniejącą zabudową, dojazd do garażu poprzez przypadające jej w wyniku podziału grunty – bo skoro zniesienie współwłasności nastąpiło w drodze umowy współwłaścicieli, to tym samym sposób podziału nieruchomości nie zależał wyłącznie od woli wnioskodawczyni.

Jedyną alternatywą dla D. Z. byłoby w takiej sytuacji skierowanie sprawy zniesienia współwłasności na drogę sądową, jednak w ocenie Sądu II instancji, nie sposób wymogów staranności wnioskodawczyni w tym zakresie posuwać aż tak daleko, gdyż i w tym wypadku rozstrzygnięcie problemu bezsprzecznie nie zależałoby wyłącznie od jej woli. O ile bowiem odmowę uwzględnienia żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej można w sposób jednoznaczny powiązać z przedsięwzięciem przez właściciela nieprzemyślanych działań, których oczywistą konsekwencją jest zagospodarowanie nieruchomości w sposób uniemożliwiający dostęp do drogi publicznej lub z dopuszczeniem się przez niego zaniechań w zakresie usunięcia istniejących niedogodności, o tyle wydaje się, że takiej bezpośredniej relacji nie sposób przeprowadzić w związku z rezygnacją przez niego z ukształtowania na drodze sądowej granic nieruchomości przypadającej mu w wyniku zniesienia współwłasności. Zauważyć trzeba bowiem, że nawet gdyby D. Z. domagała się przed Sądem zniesienia współwłasności w taki sposób, by zapewnić sobie dojazd do garażu poprzez przydzielone jej grunty, Sąd bynajmniej nie musiałby się do takiego wniosku przychylić, zwłaszcza wobec bardzo niewielkiej powierzchni nieruchomości w połączeniu z faktem posadowienia na niej dwóch budynków i z równym powodzeniem możliwe jest postawienie prognozy, że skorzystałby raczej z przewidzianego w art. 212 § 1 zd. II k.c. uprawnienia do obciążenia poszczególnych części dzielonej nieruchomości potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Wobec powyższego, uznać trzeba, że obecna konfiguracja granic i zabudowy działki Nr (...), uniemożliwiająca dojazd do garażu położonego w zachodniej części tej nieruchomości, nie była konsekwencją autonomicznego aktu woli jej obecnej właścicielki, niezależnie od wybranej przez nią drogi umownego zniesienia współwłasności, a wobec tego powstanie takiej konfiguracji wskutek podziału uprzednio istniejącej nieruchomości nie może stanowić samoistnej podstawy odmowy uwzględnienia żądania ustanowienia drogi koniecznej. Przebieg postępowania dowodowego wykazał także, że w realiach rozpoznawanej sprawy nie istnieje faktyczna możliwość takiego dostosowania czy przekształcenia przez D. Z. terenu własnej nieruchomości, by dojazd od drogi publicznej do garażu położonego po zachodniej stronie jej posesji był możliwy bez przeprowadzenia szlaku drogowego choćby częściowo po gruntach sąsiadujących. Dla porządku można jeszcze nadmienić, że także norma wynikająca z art. 5 k.c. nie daje podstaw do odmowy uwzględnienia przedmiotowego wniosku o ustanowienie drogi koniecznej. Wprawdzie zastosowanie tego przepisu do roszczeń właściciela gruntu przewidzianych w art. 145 k.c. nie jest wyłączone, jednak oczywiście wymaga to stwierdzenia spełnienia przez osobę, której roszczenie przysługuje, przesłanki w tej normie zawartej, a więc czynienia ze swego prawa użytku, który byłby sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem jego uprawnień lub z zasadami współżycia społecznego. Zdaniem Sądu odwoławczego, ustalone okoliczności sprawy nie dały uzasadnionych podstaw do takiej oceny zachowania D. Z., która pozwalałaby uznać je za relewantne prawnie na gruncie przywołanego przepisu. W orzecznictwie podkreśla się, że Sąd rozpoznający sprawę o ustanowienie służebności drogi koniecznej musi wziąć pod uwagę niezgodne z zasadami współżycia społecznego zachowanie się osoby żądającej takiego ustanowienia, a w szczególności nie może dopuścić do tego, aby właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, nie tylko doznał ograniczenia swoich praw majątkowych, ale ponadto musiał znosić niedopuszczalne postępowanie innej osoby. Podkreśla się, że jeśli tego rodzaju postępowanie ma miejsce, to wnioskodawca, a nie właściciel nieruchomości, która ma być obciążona, powinien ponosić jego konsekwencje (tak w postanowieniu SN z dnia 11 października 1974 r., III CRN 220/74, OSNC Nr 7-8 z 1975 r., poz. 116); podobnie kwestię tę należałoby bez wątpienia ocenić w wypadku, gdyby okoliczności sprawy dawały uzasadnioną podstawę do przyjęcia, że zasadniczym celem wystąpienia przez właściciela nieruchomości potencjalnie władnącej z żądaniem ustanowienia drogi koniecznej była chęć szykany wobec sąsiadów. Bezsprzecznie jednak wnioskodawczyni w sprawie niniejszej nie sposób przypisać jakichkolwiek przejawów takiego karygodnego zachowania, które pozwalałoby uznać jej równocześnie zgłoszone żądanie ustanowienia służebności za czynienie ze swego prawa użytku w sposób, z którym art. 5 k.c. wiąże uprawnienie Sądu do odmowy udzielenia mu ochrony prawnej.

Z powyższych przyczyn przyjąć trzeba, że na gruncie rozpoznawanej sprawy nie zachodzi negatywna przesłanka uwzględnienia roszczenia D. Z. w postaci posiadania przez jej nieruchomość odpowiedniego dostępu do drogi publicznej – czy to z przyczyn, na których oparł się Sąd I instancji, czy to z jakichkolwiek innych względów – ani też nie zachodzi jakakolwiek inna podstawa uzasadniająca oddalenie jej wniosku. Z tych powodów żądanie ustanowienia drogi koniecznej musi zostać potraktowane jako usprawiedliwione co do zasady, co wyklucza uznanie zaskarżonego orzeczenia za odpowiadające prawu i oddalenie wniesionej apelacji. Prześledzenie przebiegu postępowania pierwszoinstancyjnego wskazuje na to, że Sąd Rejonowy bez jakiejkolwiek głębszej analizy przesłanek zasadności wniosku zajął nieodpowiadające prawu stanowisko o konieczności jego oddalenia, błędnie przyjmując, iż o istnieniu odpowiedniego dostępu do nieruchomości wnioskodawczyni może przesądzić fakt, że korzysta ona z możliwości przejazdu przez jedną z sąsiadujących nieruchomości za grzecznościowym zezwoleniem jej właściciela, a przez drugą – wbrew protestom i przy braku zgody jej użytkowników wieczystych. Decyzja ta została w rzeczywistości podjęta w oparciu o minimalny materiał dowodowy, skoro dla ustalenia powyższej okoliczności, decydującej, zdaniem Sądu meriti, o oddaleniu wniosku, wystarczające było posłużenie się twierdzeniami uczestników postępowania – zgodnymi w tym zakresie – i co najwyżej przeprowadzenie wymaganego przez art. 626 § 2 k.p.c. dowodu z oględzin nieruchomości. Sąd przeprowadził wprawdzie także inne dowody, w tym dowód z opinii biegłego geodety, jednak nie sposób nie dostrzec, że to długotrwałe postępowanie dowodowe w zdecydowanie przeważającej części nie posłużyło ustaleniu faktów, na których ostatecznie oparte zostało zaskarżone rozstrzygnięcie i nie miało jakiegokolwiek znaczenia dla rozstrzygnięcia sprawy. W rzeczywistości Sąd I instancji, zamiast rzetelnie rozpoznać zagadnienie zasadności złożonego wniosku, zaniechał – wobec ustalenia, że D. Z. zwykle udaje się dojechać do położonego na nieruchomości garażu, czy to za zgodą czy to wbrew zgodzie sąsiadów – jakiejkolwiek dalszej analizy okoliczności sprawy w kontekście stosowania właściwych norm materialnoprawnych, jak również nie podjął rozważań co do rzeczywiście odpowiadających prawu przesłanek zasadności jej żądania.

W efekcie wydania błędnego rozstrzygnięcia sprawy poprzez oddalenie wniosku Sąd meriti nie rozpoznał sprawy także i w tym zakresie, który ostatecznie stał się aktualny po przesądzeniu przez Sąd II instancji, że żądanie wniosku jest usprawiedliwione co do zasady, w szczególności nie poczynił ustaleń faktycznych istotnych dla zadecydowania o sposobie wyznaczenia szlaku drogowego służebności drogi koniecznej, ani nie przeprowadził rozważań w tym przedmiocie z wykorzystaniem dyrektyw zawartych w treści art. 145 § 2 i 3 k.c. Oddalenie wniosku w zasadzie a limine, wyłącznie w oparciu o minimalną ilość ustaleń faktycznych, jakie ostatecznie stały się podstawą rozstrzygnięcia oraz o oczywiście błędną wykładnię przesłanek materialnoprawnych zgłoszonego żądania, jest w ocenie Sądu odwoławczego równoznaczne z nierozpoznaniem istoty sprawy o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Dostrzec też trzeba, że w sprawie takiej Sąd nie tylko decyduje o uwzględnieniu lub nieuwzględnieniu wniosku oraz o sposobie jego uwzględnienia, ale także – o ile żądanie wnioskodawcy okaże się usprawiedliwione co do zasady – rozstrzyga także z urzędu o roszczeniu właściciela nieruchomości obciążonej w przedmiocie wynagrodzenia za obciążenie jego nieruchomości służebnością. Judykatura podkreśla, że roszczenie to jest wyrazem obligacji realnej, której stronami stają odpowiednio właściciel nieruchomości obciążonej (jako uprawniony) i właściciel nieruchomości władnącej (jako zobowiązany) z chwili ustanawiania służebności, jak również zwraca uwagę na ścisły i integralny związek ustanowienia służebności drogi koniecznej z przyznaniem wynagrodzenia za jej ustanowienie, przejawiający się w tym, że już samo istnienie podstaw do ustanowienia służebności drogi koniecznej obliguje sąd do zasądzenia tego wynagrodzenia na rzecz właściciela nieruchomości obciążonej. Z tych przyczyn orzecznictwo przyjmuje, że brak rozstrzygnięcia o wynagrodzeniu przez Sąd I instancji oraz ewentualna konieczność poczynienia ustaleń faktycznych w tym zakresie po raz pierwszy dopiero na etapie postępowania apelacyjnego należy potraktować jako nierozpoznanie istoty sprawy w zakresie towarzyszącego nieodłącznie żądaniu ustanowienia drogi koniecznej roszczenia o przyznanie wynagrodzenia właścicielowi nieruchomości obciążonej (tak w postanowieniu SN z dnia 5 grudnia 2012 r., I CZ 168/12, OSNC Nr 5 z 2013 r., poz. 68, w postanowieniu SN z dnia 27 października 2016 r., V CSK 110/16, niepubl. lub w postanowieniu SN z dnia 7 października 2020 r., V CSK 551/18, niepubl.).

Konsekwencją nierozpoznania istoty sprawy przez Sąd meriti jest wydanie przez Sąd II instancji orzeczenia kasatoryjnego w trybie art. 386 § 4 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., polegającego na uchyleniu zaskarżonego postanowienia i przekazaniu sprawy Sądowi niższej instancji celem jej ponownego rozpoznania. Przy ponownym rozpoznawaniu sprawy Sąd Rejonowy – wobec przesądzenia na etapie postępowania odwoławczego o tym, że wniosek D. Z. jest na chwilę wydania niniejszego orzeczenia usprawiedliwiony co do zasady – winien skoncentrować się na ustaleniu okoliczności faktycznych mających istotne znaczenie dla wyboru szlaku drogowego zapewniającego dojazd do zachodniej części przedmiotowej nieruchomości, mając na uwadze, że art. 145 § 2 zd. I i § 3 k.c. obligują do tego, by dokonany wybór uwzględniał interes społeczno-gospodarczy (w tym także koszty i trudności techniczne związane z urządzeniem dojazdu), jak również potrzeby nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej, ale jednocześnie w jak najmniejszym stopniu obciążał grunty, przez które droga będzie prowadzić. Nie bez znaczenia w sprawie niniejszej, biorąc pod uwagę stan faktyczny wynikający ze zgromadzonego w aktach materiału dowodowego, może być to, że brak odpowiedniego dostępu nieruchomości D. Z. do drogi publicznej pozostaje w związku przyczynowym z podziałem gruntów, jaki nastąpił w wyniku zniesienia współwłasności; choć – jak powiedziano wyżej – okoliczność ta nie powinna uzasadniać odmowy uwzględnienia wniosku, to jednak w świetle normy prawnej zawartej w art. 145 § 2 zd. II k.c., nie jest ona całkowicie pozbawiona znaczenia prawnego przy podejmowaniu decyzji o tym, która nieruchomość i w jakim zakresie zostanie obciążona służebnością. Podobnie – choć z przedstawionych wcześniej rozważań wynika, że wnioskodawczyni nie ma możliwości takiego dostosowania swojej nieruchomości do potrzeb odpowiedniego dostępu do drogi publicznej, by wykluczyło to konieczność obciążania służebnością sąsiednich nieruchomości, nie oznacza to jeszcze, że nie może leżeć w jej możliwościach taka przebudowa wjazdu do garażu, która umożliwiałaby odpowiedni dostęp do niego, zgodny z potrzebami nieruchomości władnącej (o ile Sąd dojdzie do wniosku, że istniejący obecnie wjazd tych wymogów nie spełnia), także od strony działki Nr (...) i że Sąd, rozważając obiektywnie optymalny przebieg drogi koniecznej, nie może – po ewentualnym ustaleniu, czy taka przebudowa byłaby rzeczywiście możliwa i ekonomicznie uzasadniona – tej okoliczności także wziąć pod uwagę. Podkreślić jednak trzeba, że spostrzeżenia te nie przesądzają w żadnej mierze w sposób wiążący dla Sądu niższej instancji o wyborze jednego z wielu potencjalnie możliwych szlaków drogowych i Sąd ten podejmie samodzielną decyzję w tym przedmiocie w oparciu o całokształt okoliczności sprawy, mając na uwadze wszystkie przesłanki z art. 145 § 2 i 3 k.c. i nadając im wagę adekwatną do ustalonego stanu faktycznego. Dalszą konsekwencją wyboru jednego z możliwych wariantów przeprowadzenia drogi koniecznej będzie rozpoznanie z urzędu roszczenia właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości obciążonej o przyznanie mu od właściciela nieruchomości władnącej odpowiedniego wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Rozstrzygnięcie o kosztach postępowania apelacyjnego i kasacyjnego pozostawiono, jak wymaga tego art. 108 § 2 k.p.c. w związku z art. 13 § 2 k.p.c., Sądowi Rejonowemu, który orzeknie o nich w orzeczeniu kończącym sprawę w instancji.