Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z dnia 3 września 2019 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi oddalił powództwo Miasta Ł. – Zarządu Lokali Miejskich w Ł. przeciwko M. K. (1), J. K., M. K. (2), E. K. i K. T. o opróżnienie lokalu mieszkalnego, stwierdzając, że wyrok w stosunku do M. K. (2) jest wyrokiem zaocznym.

Powyższy wyrok wynikał z uznania za niezasadne i niepodlegające uwzględnieniu żądanie eksmisji pozwanych z lokalu zajmowanego przez nich pomimo wypowiedzenia umowy najmu. U podstaw rozstrzygnięcia w stosunku do pozwanych E. K. i jej małoletniego syna K. T. leglo przekonanie, że z racji opuszczenia przez nich na stałe spornego lokalu powództwo nie może być uznane za udowodnione.
W odniesieniu natomiast do pozostałych pozwanych Sąd Rejonowy stanął na stanowisku, że pomiędzy nimi a powodem w drodze faktów dokonanych doszło do ponownego zawarcia umowy najmu lokalu mieszkalnego, która nie została skutecznie wypowiedziana, co niweczy powództwo o eksmisję. Zdaniem Sądu roszczenie pozwu nie jest uzasadnione także w świetle zasad współżycia społecznego, a zwłaszcza zasady lojalności kontraktowej oraz potrzeby zachowania pokoju społecznego i ochrony przed bezdomnością. Powód toleruje, a w istocie akceptuje przebywanie pozwanych w lokalu i przyjmuje dokonywane przez nich wpłaty.
Z kolei pozwani zaspokajają swoje potrzeby mieszkaniowe rezydując w przedmiotowym lokalu. Skoro zatem najem lokalu należącego do publicznego zasobu mieszkaniowego spełnia jego społeczno-gospodarcze funkcje, a pozwani uregulowali zaległości i uiszczają z tego tytułu czynsz, to roszczenie o opróżnienie przez nich lokalu musi być uznane za nadużycie prawa podmiotowego.

Apelację od powyższego wyroku złożył powód, podnosząc następujące zarzuty:

- naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. poprzez dowolne ustalenie, że pozwani mają tytuł prawny do nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...), podczas gdy ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego wynika, że pozwani, jako najemcy lokalu mieszkalnego, byli w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela za co najmniej trzy pełne okresy płatności, w związku z czym zostali wezwani do zapłaty, z wyznaczeniem dodatkowego miesięcznego terminu, pod rygorem wypowiedzenia umowy najmu, jednakże zaległości swojej nie uregulowali, a powód wypowiedział umowę najmu z dnia 8 września 2011 r. na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz. U. 2019, poz. 1182 -j.t. z późn. zm.; dalej: u.o.p.l.);

- naruszenia art. 229 k.p.c. poprzez nieuznanie, że pozwani mają tytuł prawny do korzystania z nieruchomości przy ul. (...), podczas gdy pozwani w toku sprawy oświadczyli. że ubiegali się o przywrócenie im tytułu prawnego do przedmiotowego lokalu, co stanowi przyznanie faktu, że pozwani rzeczywiście taki tytuł prawny utracili.

Z ostrożności procesowej, powód sformułował zarzut naruszenia prawa materialnego poprzez niezastosowanie art. 222 § 1 k.c. w sytuacji, gdy budynek mieszkalny przy ul. (...) w Ł. stanowi własność powoda, a pozwani choć faktycznie władają lokalem nr (...), to nie posiadają skutecznego względem właściciela uprawnienia do władania nieruchomością.

W konkluzji powód wniósł o zmianę zaskarżonego wyroku i nakazanie pozwanym opróżnienia lokalu mieszkalnego nr (...) przy ul. (...) w L. wraz z mieniem i wydanie lokalu powodowi, a także o zasądzenie zwrotu kosztów procesu według norm przepisanych za obie instancje.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

apelacja jest niezasadna.

Na wstępie rozważań należy wskazać, że Sąd II instancji rozpoznając apelację, ocenił stan faktyczny ustalony przez Sąd I instancji jako prawidłowy i zgodny z zebranym w sprawie materiałem dowodowym, a w konsekwencji na podstawie art. 382 k.p.c. przyjął jego ustalenia za własne. Sąd Rejonowy zgodnie z przepisami k.p.c. przeprowadził postępowanie dowodowe, ustalając stan faktyczny w sposób szczegółowy.

Przystępując do rozważań nad poszczególnymi zarzutami apelacji na wstępie należy podkreślić, iż całkowicie niezrozumiały jest podniesiony przez powoda zarzut błędnych ustaleń faktycznych. Skarżący mimo bowiem formalnego przytoczenia zarzutu obrazy art. 233 § 1 k.p.c. w istocie podważa ocenę skutków prawnych jakie wywołało przyjmowanie przez powoda wpłat dokonywanych przez pozwanych już po wypowiedzeniu umowy najmu oraz brak jego reakcji na ich wniosek o zawarcie kolejnej umowy, kwestia ta zaś przynależy nie do sfery ustaleń faktycznych, lecz do sfery prawa materialnego, a stan faktyczny sprawy jest zresztą w istocie niesporny.

Niezależnie od błędów konstrukcyjnych, których skarżący nie ustrzegł się przy formułowaniu powyższego zarzutu, nie można zgodzić się ze stanowiskiem wyrażonym
w uzasadnieniu zaskarżonego wyroku, że doszło do konkludentnego zawarcia stosunku najmu pomiędzy stronami. Sąd Rejonowy eksponując fakt uiszczania przez pozwanych opłat eksploatacyjnych na rzecz powodu już po rozwiązaniu stosunku najmu oraz złożenia przez nich wniosku o zawarcie kolejnej umowy najmu, błędnie utożsamił brak jednoznacznej reakcji skarżącego na opisaną aktywność pozwanych z jego dorozumianą wolą zawarcia ponownej umowy. W ocenie Sądu Okręgowego przyjęciu takiego poglądu sprzeciwia się zwłaszcza wzgląd na okoliczność, iż powód pomimo spłaty całości zadłużenia przez pozwanych w marcu 2019 roku nadal podtrzymywał zamiar odzyskania władania nad stanowiącym jego własność lokalem, czemu dał procesowy wyraz występując już w kolejnym miesiącu z niniejszym powództwem. Niewielki odstęp czasowy pomiędzy spłatą zadłużenia przez pozwanych, a skierowaniem przez powoda sprawy na drogę postępowania sądowego przeczy tezie o tolerowaniu przez niego faktu dalszego zajmowania lokalu i akceptacji dla związania się kolejną umową najmu.

Istnieje jednak inny powód, zasadnie przywołany przez Sąd Rejonowy, dla którego żądanie pozwu nie może korzystać z ochrony prawnej. W ocenie Sądu Okręgowego, co prawda skarżący jako właściciel przedmiotowego lokalu, miał prawo wypowiedzenia pozwanym umowę najmu, to jednak żądanie eksmisji pozwanych z tego lokalu z uwagi na szczególne okoliczności niniejszej sprawy byłoby sprzeczne z zasadami współżycia społecznego (art. 5 k.c.). Dla uzasadnienia tego poglądu należy przede wszystkim wskazać, że aktualnie odpadła przyczyna rozwiązania stosunku najmu, gdyż pozwani uregulowali całe zadłużenie, ponadto terminowi regulują bieżące należności czynszowe, co daje pozytywną prognozę wywiązywania się z obowiązków najemcy także w przyszłości. Niezależnie jednak od faktu spłaty całości zadłużenia w wyniku dobrowolnie podejmowanych przez pozwanych działań w celu uregulowania zaległości na rzecz powoda, zasadność żądania eksmisji pozwanych należy oceniać z uwzględnieniem spoczywającego na powodzie obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Na powodzie bowiem, ze względu na jego szczególny status i usytuowanie w systemie podmiotów publicznych ciąży także obowiązek ochrony interesu ogółu mieszkańców gminy, w tym również realizowanie różnych form pomocy gospodarstwo domowym o niskich dochodach, do których zaliczają się pozwani. Nie negując zatem uprawnień właścicielskich skarżącego, nie można jednocześnie tracić z pola widzenia faktu, że prawa te powinny być realizowane z uwzględnieniem słusznego interesu pozwanych oraz obowiązku prawnego Gminy w zakresie udzielania pomocy członkom wspólnoty samorządowej w zaspokajaniu ich potrzeb, które to obowiązki określone są w przepisach ustawy z dnia 8 marca 1990 roku (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 506 ze zm.) i ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów (tj. Dz.U. z 2019 r. poz. 1182 ze zm.). Rozważania Sądu I instancji dotyczące zastosowania w stanie faktycznym niniejszej sprawy art. 5 k.c. zasługują na aprobatę.

Z tych wszystkich względów Sąd Okręgowy uznał, iż apelacja nie zawiera uzasadnionych zarzutów mogących podważyć stanowisko Sądu Rejonowego, a tym samym jako bezzasadna podlega oddaleniu na podstawie art. 385 k.p.c.