Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi z 28 września 2023 roku w sprawie II C 301/23 z powództwa M. M. przeciwko P. N. o zapłatę:

–

w punkcie 1 zasądzono od pozwanego na rzecz powódki 25.200 złotych z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od 3 grudnia 2021 roku do dnia zapłaty;

–

w punkcie 2 oddalono powództwo w pozostałym zakresie;

–

w punkcie 3 zasądzono od pozwanego na rzecz powódki 3.617 zł z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty, tytułem zwrotu kosztów procesu,

–

w punkcie 4 nakazano pobrać od pozwanego na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi 2.680 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

W świetle uzasadnienia wskazanego orzeczenia Sąd I instancji ustalił, że we (...) córka powódki – A. M., chciała kupić lokal mieszkalny numer (...) położony w Ł. przy ulicy (...). Nawiązała w tym celu kontakt z Biurem (...) spółką z ograniczoną odpowiedzialnością w Ł., z którą zawarła w dniu 19 września 2018 roku umowę pośrednictwa w kupnie nieruchomości. Po zawarciu przedmiotowej umowy i zweryfikowaniu zdolności kredytowej w dniu 26 września 2018 roku A. M. zawarła z P. N., w którego imieniu działa B. W., umowę przedwstępną sprzedaży. Na mocy zawartej umowy A. M. zobowiązała się kupić a P. N. sprzedać przysługujące mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu za cenę 126.000 złotych. Do przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miało dojść najpóźniej do dnia 26 października 2018 roku. Tytułem zadatku na zakup nieruchomości A. M. wpłaciła kwotę 12.600 złotych, która miała zostać przeznaczona na spłatę zaległości czynszowych w Spółdzielni Mieszkaniowej (...) i innych zobowiązań niezbędnych do dokonania transakcji przeniesienia własności. Zbywający oświadczył, że nieruchomość jest obciążona należnością czynszową oraz opłatami egzekucyjnym w wysokości 14.000 złotych, a także hipoteką ustanowioną na rzecz banku (...) a ponadto toczy się wobec niego jedno postępowanie egzekucyjne o sygnaturze akt Km 129/17. A. M. zobowiązała się do zapłaty reszty ceny sprzedaży z kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup nieruchomości w terminie określonym w umowie kredytowej. Z uzyskanego przez A. M. kredytu hipotecznego spłacona miała zostać należność banku (...), zgodnie z warunkami promesy wykreślenia hipoteki. P. N. zobowiązał się dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia prawa własności, tj. aktualne zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej (...), promesę z banku (...) dotyczącą spłaty kredytu, zaświadczenie od komornika w sprawie Km 129/17, a w szczególności oświadczenie, że nikt nie jest zameldowany w lokalu .

W dniu 28 września 2018 roku B. W. z zadatku danego przy zawarciu umowy przedwstępnej spłaciła istniejące zadłużenie pozwanego wobec Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. .

W dniu 3 października 2018 roku A. M. oraz P. N. rozwiązali umowę przedwstępną sprzedaży na mocy porozumienia stron. Zadatek wpłacony przez A. M. został jej zwrócony. Powodem rozwiązania umowy była zmiana nabywcy lokalu. Lokal miał zostać bowiem kupiony przez M. M. - matkę A. M. .

W dniu 3 października 2018 roku M. M. zawarła z P. N. umowę przedwstępną sprzedaży. Na mocy zawartej umowy M. M. zobowiązała się kupić a P. N. sprzedać przysługujące mu spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...), za cenę 126.000 złotych. Do przeniesienia własności spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miało dojść najpóźniej do dnia 31 października 2018 roku. Tytułem zadatku na zakup nieruchomości M. M. wpłaciła kwotę 12.600 złotych. Zbywający oświadczył, że nieruchomość jest obciążona hipoteką na rzecz banku (...) i toczy się wobec niego jedno postępowanie egzekucyjne o sygnaturze akt Km 129/17. M. M. zobowiązała się do zapłaty reszty ceny sprzedaży z kredytu hipotecznego uzyskanego na zakup nieruchomości w terminie określonym w umowie kredytowej. Z uzyskanego przez M. M. kredytu hipotecznego spłacona miała zostać należność banku (...), zgodnie z warunkami promesy wykreślenia hipoteki. P. N. zobowiązał się dostarczyć wszystkie niezbędne dokumenty do zawarcia umowy sprzedaży i przeniesienia prawa własności, tj. promesę z banku (...) dotyczącą spłaty kredytu, zaświadczenie od komornika w sprawie Km 129/17, a w szczególności oświadczenie, że nikt nie jest zameldowany w lokalu .

Również tym razem w imieniu P. N. umowę przedwstępną sprzedaży zawarła jego pełnomocniczka B. W.. Z pełnomocnictwa udzielonego w formie aktu notarialnego w dniu 28 sierpnia 2018 roku wynika, że była ona umocowana m.in. do: dokonywania czynności zwykłego zarządu majątkiem i interesami mocodawcy w zakresie przysługującego mu prawa do lokalu, a w szczególności do zawierania, zmiany i rozwiązywania w granicach prawem przewidzianych wszelkich umów dotyczących prawa do lokalu, w tym umów przedwstępnych, umów zobowiązujących do sprzedaży, warunkowych umów sprzedaży, umów sprzedaży, umów przeniesienia, składania wniosków i świadczeń z tym związanych. Pełnomocniczka została umocowana ponadto do dokonywania wszelkich innych czynności jakie przy wykonaniu pełnomocnictwa okażą się konieczne. Pełnomocnictwo nie obejmowało jednak wprost wyrażonego umocowania do odbierania oświadczeń materialnoprawnych .

W akcie notarialnym pełnomocnictwa P. N. wskazał swój adres zamieszkania w G. przy ulicy (...). W rzeczywistości już tam nie mieszkał. Wyprowadził się stamtąd w marcu 2017 roku, zaraz po rozwodzie z żoną. Na początku 2018 roku z mieszkania wyprowadziła się również była żona pozwanego i od tego czasu mieszkanie było wynajmowane jej koleżance. W dniu 13 maja 2019 roku mieszkanie położone w G. przy ulicy (...) zostało sprzedane. W dniu 16 kwietnia 2019 roku pozwany w trakcie rozpytania przeprowadzonego przez funkcjonariusza Policji jako swój adres zamieszkania wskazał Ł., ulicę (...), natomiast jako adres do doręczeń wskazał G., ulicę (...). Pod adresem G. ul. (...) pozwany nie mieszkał od 2014 roku .

W dacie zawierania umowy przedwstępnej stan prawny spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, będącego przedmiotem umowy, wyglądał w następujący sposób.

W dziale III księgi wieczystej, obejmującym wpisy ograniczeń w rozporządzaniu prawem oraz wpisy innych praw i roszczeń, z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek, ujawniony był wpis o wszczęciu egzekucji z nieruchomości w sprawie o sygn. akt Km 225/10 wszczętej z wniosku wierzyciela Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle (...) w Ł. prowadzonej przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, a także wpisy o przyłączeniu się do egzekucji kolejnych wierzycieli w sprawie o sygn. akt:

a)  Km 2384/11 wszczętej z wniosku wierzyciela Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle (...) w Ł. prowadzonej przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi,

b)  Km 3119/11 wszczętej z wniosku wierzyciela Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle (...) w Ł. prowadzonej przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi,

c)  Km 1516/12 wszczętej z wniosku wierzyciela (...) Spółki Akcyjnej z siedzibą w W. prowadzonej przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi.

W dacie zawierania umowy przedwstępnej ww. postępowania egzekucyjne prowadzone przed Komornikiem Sądowym przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi były już prawomocnie umorzone z uwagi na spłatę zadłużenia w całości.

W dziale IV księgi wieczystej, obejmującej wpisy dotyczące hipotek, wpisane były następujące hipoteki:

a)  hipoteka umowna zwykła w kwocie 23.000 złotych zabezpieczająca kredyt własny kąt hipoteczny nr 203- (...), umowa kredytu zawarta została w dniu 13 września 2004 roku, wierzycielem hipotecznym była (...) Bank (...) w Ł. z siedzibą w W., termin spłaty przypadał na dzień 1 września 2019 roku,

b)  hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 6.000 złotych zabezpieczająca odsetki od kredytu własny kąt hipoteczny nr 203- (...), umowa kredytu zawarta została w dniu 13 września 2004 roku, wierzycielem hipotecznym była (...) Bank (...) w Ł. z siedzibą w W., termin spłaty przypadał na dzień 1 września 2019 roku,

c)  hipoteka umowna zwykła w kwocie 139.738,50 złotych zabezpieczająca kredyt zaciągnięty na podstawie umowy kredytu nr 203- (...) zawartej w dniu 10 maja 2007 roku, wierzycielem hipotecznym była (...) Bank (...) w Z. z siedzibą w W., termin spłaty przypadał na dzień 1 maja 2037 roku,

d)  hipoteka umowna kaucyjna w kwocie 30.742,47 złotych zabezpieczająca odsetki i inne należności uboczne z tytułu kredytu zaciągniętego na podstawie umowy kredytu nr 203- (...) zawartej w dniu 10 maja 2007 roku, wierzycielem hipotecznym była (...) Bank (...) w Z. z siedzibą w W., termin spłaty przypadał na dzień 1 maja 2037 roku

Postanowieniem z dnia 3 października 2018 roku Komornik Sądowy przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Widzewa w Łodzi po rozpoznaniu wniosku wierzyciela – Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. umorzył postępowanie egzekucyjne prowadzone w sprawie o sygnaturze akt Km 129/17. Do zapłaty pozostały koszty postępowania egzekucyjnego wysokości 401,74 zł, które zostały uregulowane przez pełnomocniczkę pozwanego w dniu 12 października 2018 roku.

W dniu 3 października 2018 roku (...) Bank (...) Spółka akcyjna z siedzibą w W. wydał zaświadczenie informujące pozwanego o warunkach wcześniejszej spłaty kredytu o numerze 203- (...), udzielonego w dniu 10 maja 2007 roku. W zaświadczeniu zawarta została promesa wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości, zgodnie z którą: „Po dokonaniu całkowitej spłaty należności z tytułu kredytu, Bank zwraca Kredytobiorcy dokumenty związane z prawnymi zabezpieczeniami kredytu wraz z pisemną zgodą na wykreślenie hipotek w księdze wieczystej nr (...)”. Całkowita kwota zadłużenia z tytułu kredytu wynosiła na dzień 3 października 2018 roku 113.112,66 zł.

W celu uzyskania kredytu hipotecznego M. M., działając za pośrednictwem swojej córki A. M., postanowiła skorzystać z oferty Banku (...) przedstawionej jej przez pośrednika kredytowego M. W.. M. M. nie była zainteresowana zawarciem umowy kredytowej w A. Banku, oferowanej jej przez S. K. męża B. W.. Oferta przygotowana przez niego w dniu 21 września 2018 roku i obowiązująca do 5 października 2018 roku była dla niej niekorzystna finansowo. Warunkiem udzielenia kredytu hipotecznego w A. Banku było spełnienie licznych wymagań przez kredytobiorcę. W celu zawarcia umowy kredytowej należało m.in. „ dokonać niezbędnych, wymaganych do skutecznego wpisu hipoteki, czynności, aby w terminie uzgodnionym z bankiem i określonym w umowie kredytu hipotecznego, zabezpieczyć kredyt hipoteką na nieruchomości, (…) a działy III i IV księgi wieczystej prowadzonej dla tej nieruchomości nie będą zawierały wpisów dotyczących np. ostrzeżeń dotyczących niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości, postępowań egzekucyjnych, służebności osobistej lub hipoteki,”. Zawarcie umowy w A. Bankiem wymagało zatem wykreślenia postępowań egzekucyjnych z działu III księgi wieczystej oraz wykreślenia hipoteki z działu IV księgi wieczystej.

W dniu 24 października 2018 roku doradca kredytowy powódki informował pełnomocniczkę pozwanego o braku możliwości zawarcia umowy przyrzeczonej sprzedaży do dnia 31 października 2018 roku z uwagi na zbyt krótki okres na uzyskanie kredytu hipotecznego przez powódkę. W wiadomości mailowej poinformował B. W. o braku możliwości zawarcia umowy kredytowej przez powódkę w sytuacji, gdy w dziale III i IV księgi wieczystej istnieją wpisy dotyczące prowadzonych postępowań egzekucyjnych oraz hipoteki. W wiadomości mailowej zaproponowano wydłużenie terminu zawarcia umowy przyrzeczonej.

Na podstawie aneksu do umowy przedwstępnej zawartego w dniu 31 października 2018 roku przedłużono termin zawarcia umowy przyrzeczonej do dnia 30 listopada 2018 roku. Przedłużenie terminu nastąpiło z uwagi na zbyt krótki okres przyjęty w umowie przedwstępnej do zawarcia umowy przyrzeczonej. Niemożliwe było uzyskanie kredytu hipotecznego przez powódkę do dnia 31 października 2018 roku. Do zmiany terminu zawarcia umowy sprzedaży doszło z inicjatywy strony powodowej. B. W. za przedłużenie terminu otrzymała 1.000 złotych. Kwota miała pokryć dodatkowe koszty, które wystąpiły w związku z przedłużeniem umowy.

W dniu 11 listopada 2019 roku sporządzono operat szacunkowy, którego przedmiotem była wycena spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu numer (...) położonego w Ł. na ulicy (...). Przed sporządzeniem operatu rzeczoznawca majątkowy dwukrotnie próbował umówić się z pracownikiem biura nieruchomości celem dokonania oględzin mieszkania. Dopiero za trzecim razem udało się umówić termin z pracownikiem. W dniu 6 listopada 2018 roku dokonano oględzin lokalu. Pracownicy biura nieruchomości unikali kontaktu z rzeczoznawcą majątkowym .

W dniu 27 listopada 2018 roku M. M. uzyskała decyzję kredytową w Banku (...). Przed sporządzeniem umowy kredytowej należało spełnić następujące warunki:

a)  przedłożyć prawomocne postanowienia o umorzeniu postępowań w sprawach: Km 1149/12 oraz Km 129/17,

b)  przedłożyć odpis księgi wieczystej lub potwierdzony wydruku z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych KW nr (...) bez wpisów i wzmianek w dziale III KW

c)  przedłożyć korektę do formularza weryfikacyjnego w zakresie posiadania wkładu własnego w kwocie 12.600 PLN z adnotacją, że środki nie pochodzą z kredytów/pożyczek w postaci oświadczenia podpisanego przez kredytobiorcę,

d)  przedłożyć odpis księgi wieczystej lub potwierdzony wydruk z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych KW nr (...) bez wpisów i wzmianek dot. umowy kredytu Własny kąt nr 203- (...) zawartej w dniu 13 września 2004 roku w dziale IV KW,

e)  przedłożyć przez panią A. M. historii rachunku za okres od 5 sierpnia do 4 września 2018 roku, z potwierdzeniem przez doradcę na każdej stronie wydrukowania w jego obecności,

f)  przedłożyć przez panią M. M. aktualną waloryzację emerytury.

Spełnienie warunków opisanych w punktach a), b) i d) wymagało aktywności po stronie pozwanej. Niespełnienie tych warunków uniemożliwiało zawarcie umowy kredytowej, a w konsekwencji zawarcie umowy przyrzeczonej sprzedaży.

W wiadomości mailowej z dnia 27 listopada 2018 roku A. M., działając w imieniu powódki, poinformowała B. W. o otrzymanej decyzji kredytowej oraz o gotowości do zawarcia umowy sprzedaży. W wysłanej wiadomości przypomniała o dokumentach, których potrzebuje od pełnomocniczki pozwanego do podpisania umowy kredytowej, a które to zostały wskazane w decyzji kredytowej, a wcześniej w wiadomości mailowej od pośrednika kredytowego. W odpowiedzi B. W. wskazała, że wniosek o wykreślenie został złożony (co nie był prawdą, gdyż złożono go dzień później) i nie jest w stanie określić jaki będzie czas wykreślenia hipoteki oraz wpisów dotyczących postępowań egzekucyjnych. Przyznała, że można przyspieszyć rozpatrzenie wniosku, ale to kosztuje .

W dniu 28 listopada 2018 roku B. W. złożyła wniosek do Sądu Rejonowego dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydziału Ksiąg Wieczystych, dotyczący księgi wieczystej numer (...), z żądaniem:

g)  wykreślenia z działu IV Księgi Wieczystej hipoteki umownej zwykłej na kwotę 23.000 złotych oraz hipoteki umownej kaucyjnej do kwoty 6.000 złotych ustanowionej na rzecz (...) Bank (...) SA.,

h)  wykreślenia z działu III Księgi Wieczystej wpisu dotyczącego egzekucji należności pieniężnej prowadzonej w sprawie Km 225/10 z wniosku wierzyciela – Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle (...) w Ł. prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi D. N..

Do wniosku załączono:

a)  oświadczenie (...) S.A. wyrażające zgodę na wykreślenie hipoteki kw (...) z dnia 3 października 2018 roku

b)  postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi D. N. w sprawie Km 1516/12 z dnia 11 września 2012 roku o umorzeniu postępowania ze względu na uregulowanie zadłużenia w całości,

c)  postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi D. N. w sprawie Km 3119/11 z dnia 11 września 2012 roku o umorzeniu postępowania ze względu na uregulowanie zadłużenia w całości,

d)  postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi D. N. w sprawie Km 2384/11 z dnia 11 września 2012 roku o umorzeniu postępowania ze względu na uregulowanie zadłużenia w całości,

e)  postanowienie Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi D. N. w sprawie Km 225/10 z dnia 11 września 2012 roku o umorzeniu postępowania ze względu na uregulowanie zadłużenia w całości,

f)  akt notarialny pełnomocnictwa z dnia 28 sierpnia 2018 roku.

Na podstawie dokumentów dołączonych do wniosku pełnomocniczka pozwanego wniosła ponadto o wykreślenie z działu III księgi wieczystej numer (...):

a)  wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji toczącej się, postepowania w sprawie Km 2384/11, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi D. N. – wpis numer 2,

b)  wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji toczącej się, postepowania w sprawie Km 3119/11, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi D. N. – wpis numer 3,

c)  wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji toczącej się, postepowania w sprawie Km 1516/12, prowadzonej przez Komornika Sądowego przy Sądzie Rejonowym dla Łodzi – Śródmieścia w Łodzi D. N. – wpis numer 4

Pełnomocniczka pozwanego w dniu 10 grudniu 2018 roku przedstawiła powódce kolejną ofertę kredytu hipotecznego, tym razem z Banku (...). Warunki kredytu wraz z symulacją zostały zaprezentowane według stanu na dzień 10 grudnia 2018 roku (oferta kredytowa k. 179-181, akta sprawy PR 1 Ds. 481.2019 – wiadomość mailowa k. 64)

W dniu 11 grudnia 2018 roku powódka wraz z córką A. M. zawarły umowę kredytową z Bankiem (...) Spółką akcyjną z siedzibą w B.. Całkowita wypłata kredytu miała nastąpić jednorazowo w terminie do 10 stycznia 2019 roku. Wypłacona kwota miała być przeznaczona na spłatę kredytu mieszkaniowego udzielonego pozwanemu przez (...) S.A. Jednym z wymogów wypłaty kredytu było przedłożenie odpisu księgi wieczystej lub potwierdzonego wydruku z centralnej bazy danych ksiąg wieczystych bez wpisów i wzmianek w dziale III i IV, z wyjątkiem hipoteki ustanowionej na rzecz (...) S.A. (hipoteka umowna zwykła w kwocie 139.738,50 złotych, hipoteka umowna kaucyjna do kwoty 30.742,47 złotych). Wierzytelność hipoteczna przysługująca (...) S.A. miała zostać spłacona z kredytu hipotecznego udzielonego powódce i dopiero wówczas miał zostać złożony wniosek o jej wykreślenie (akta sprawy PR 1 Ds. 481.2019 – umowa o pocztowy kredyt mieszkaniowy k. 45-57

W dniu 12 grudnia 2018 roku B. W. otrzymała umowę kredytową zawartą przez powódkę. Informowała ją wówczas, że zamierza wystąpić o nową promesę. Oświadczyła, że zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej (...) o braku zaległości czynszowych zostało już wydane podobnie jak zaświadczenie o zameldowaniu (co nie było prawdą, bo dokumenty te wydano 20 grudnia 2018r.). Po uzyskaniu informacji od A. M., że uruchomienie kredytu nastąpi dopiero po wykreśleniu wpisów i wzmianek w dziale III i IV księgi wieczystej zaczęła unikać kontaktu z powódką. Jeszcze w trakcie rozmowy telefonicznej przeprowadzonej w dniu 15 stycznia 2019 roku B. W. informowała stronę powodową, że będzie odbierała aktualną promesę z banku oraz aktualne zaświadczenie ze spółdzielni, dając jej wyraźnie do zrozumienia, że dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży. B. W. nie chciała przekazać powódce numeru telefonu do pozwanego, ponieważ nie wyraził on na to zgody. Pełnomocniczka pozwanego wielokrotnie sugerowała powódce, aby zaproponowała pozwanemu wyższą cenę względem tej wskazanej w umowie przedwstępnej, co miało pozwolić na skuteczne zawarcie umowy sprzedaży.

W dniu 18 grudnia 2018 roku pełnomocniczka pozwanego złożyła wniosek do (...) Banku (...) Spółki akcyjnej z siedzibą w W. o wydanie zaświadczenia do całkowitej spłaty kredytu numer 203- (...) wraz z promesą wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

W dniu 20 grudnia 2018 roku B. W. uzyskała zaświadczenie ze Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. oraz zaświadczenie z Urzędu Miasta Ł.. Z pierwszego z nich wynika, że na lokalu mieszkalnym numer (...) położonym przy ulicy (...) w Ł. zostały uregulowane wszystkie zobowiązania z tytułu opłat eksploatacyjnych, nie występują zaległości z pozostałych tytułów, a ponadto uregulowane zostały zobowiązania z tytułu wkładu budowlanego. Z zaświadczenia wydanego przez Urząd Miasta Ł. wynika z kolei, że w lokalu nikt nie jest zameldowany na pobyt stały lub czasowy.

W dniu 23 stycznia 2019 roku P. N. sprzedał J. K. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu numer (...), położonego w Ł. przy ulicy (...) za cenę niższą aniżeli ustalona w umowie przedwstępnej z powódką.

Pod koniec stycznia 2019 roku B. W. zaprosiła córkę powódki do swojego biura. Poinformowała ją wówczas, że lokal numer (...) położony przy ulicy (...) został już sprzedany. Powiedziała również, że zadatek wpłacony przez powódkę przepada.

Wpisem z dnia 11 lutego 2019 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi, XVI Wydział Ksiąg Wieczystych, w księdze wieczystej numer (...) dokonał:

a)  wykreślenia hipoteki umownej ustanowionej do sumy 23.000 złotych, zabezpieczającej kredyt własny kąt hipoteczny nr 203- (...), umowa kredytu zawarta została w dniu 13 września 2004 roku, podstawą wykreślenia hipoteki było oświadczenie banku wydane w dniu 3 października 2018 roku,

b)  wykreślenia hipoteki kaucyjnej ustanowionej do sumy 6.000 złotych, zabezpieczającej odsetki od kredytu własny kąt hipoteczny nr 203- (...), umowa kredytu zawarta została w dniu 13 września 2004 roku, podstawą wykreślenia hipoteki było oświadczenie banku wydane w dniu 3 października 2018 roku,

c)  wykreślenia wpisu dotyczącego egzekucji należności pieniężnej prowadzonej w sprawie o sygnaturze akt Km 225/10 przed Komornikiem Sądowym dla Ł. w Ł., podstawą wykreślenia było postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego wydane w dniu 11 września 2012 roku,

d)  wykreślenia wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji należności pieniężnej prowadzonej w sprawie o sygnaturze akt Km 2384/11 przed Komornikiem Sądowym dla Ł. w Ł., podstawą wykreślenia było postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego wydane w dniu 11 września 2012 roku,

e)  wykreślenia wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji należności pieniężnej prowadzonej w sprawie o sygnaturze akt Km 3119/11 przed Komornikiem Sądowym dla Ł. w Ł., podstawą wykreślenia było postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego wydane w dniu 11 września 2012 roku,

f)  wykreślenia wpisu dotyczącego przyłączenia się do egzekucji należności pieniężnej prowadzonej w sprawie o sygnaturze akt Km 1516/12 przed Komornikiem Sądowym dla Ł. w Ł., podstawą wykreślenia było postanowienie o umorzeniu postępowania egzekucyjnego wydane w dniu 11 września 2012 roku.

W dniu 12 lutego 2019 roku A. M. próbowała nawiązać kontakt z P. N. za pośrednictwem serwisu społecznościowego F.. A. M. wysłała wiadomość z prośbą przeprowadzenia rozmowy telefonicznej. P. N. w wiadomości wysłanej w dniu 14 lutego 2019 roku, oświadczył że nie jest zainteresowany rozmową, zagroził konsekwencjami związanymi z rozpowszechnianiem jego danych osobowych, a także nakazał kontaktować się w sprawie mieszkania z pośrednikiem nieruchomości, albowiem to on zajmuje się sprawą.

W dniu 24 września 2019 roku M. M. wysłała P. N. oświadczenie o odstąpieniu od umowy przedwstępnej. Pismo zostało wysłane na jedyny znany jej adres mieszczący się w G. przy ulicy (...). Korespondencja została zwrócona z adnotacją „zwrot adresat się wyprowadził” .

Z uwagi na brak zwrotu zadatku powódka złożyła zawiadomienie o przestępstwie. Postanowieniem z dnia 27 marca 2019 roku odmówiono wszczęcia dochodzenia w sprawie. Postanowieniem z dnia 27 sierpnia 2019 roku Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi po rozpoznaniu zażalenia powódki na postanowienie o odmowie wszczęcia śledztwa utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie.

W tak ustalonym stanie faktycznym zważono, że strony zawarły umowę przedwstępną sprzedaży, której przedmiotem było spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Powódka mogła domagać się podwójnej wysokości uiszczonego zadatku tylko w przypadku skutecznego odstąpienia od umowy. Drugim warunkiem było ustalenie, że niewykonanie umowy przedwstępnej i w konsekwencji niezawarcie umowy przyrzeczonej, obciążało w całości stronę pozwaną.

Oświadczenie o odstąpieniu od umowy uznano ostatecznie za skutecznie złożone, mimo zwrócenia przesyłki z adnotacją o wyprowadzeniu się. Sąd I instancji stanął na stanowisku, że wskazanie już w umowie nieaktualnego adresu strony, unikanie kontaktu, adresu niebędącego adresem strony umowy, w okolicznościach przedmiotowej sprawy prowadzi do konstatacji o skuteczności doręczenia pod adresem wskazanym w akcie notarialnym.

Sąd Rejonowy uznał również spełnienie drugiej przesłanki. Podniósł w pierwszej kolejności konieczność lojalnej współpracy stron oraz zasad wykładania oświadczeń woli. Następnie odwołał się do kwestii współdziałania przy uzyskaniu kredytu hipotecznego, w szczególności co do wykreślenia wpisów powiązanych z kredytem udzielonym jeszcze w 2004 roku. Ostatecznie przypisał odpowiedzialność za niezawarcie umowy pozwanemu. W konsekwencji za zasadne uznano żądanie zasądzenia na rzecz powódki 25.200 zł tytułem zadatku w podwójnej wysokości.

Nie uznano natomiast zasadności całego dochodzonego roszczenia odsetkowego. Sąd I instancji zwrócił uwagę, że pozwany nie został wezwany do uiszczenia podwójnego zadatku. O takim żądaniu dowiedział się dopiero z pozwu, doręczonego mu 2 grudnia 2021 roku. W tej sytuacji przyjęto, że najwcześniejszą datą zasadnej należności odsetkowej jest 3 grudnia 2021 roku. W pozostałym zakresie powództwo oddalono.

Jak wynika z uzasadnienia zaskarżonego orzeczenia, w przedmiocie kosztów orzeczono wedle zasady odpowiedzialności za wynik procesu.

Apelację od omówionego wyżej wyroku w zakresie zasądzającej 25.200 zł wraz z odsetkami ustawowymi od dnia 3 grudnia 2021 roku, a także w zakresie rozstrzygnięcia o kosztach procesu wywiódł pozwany, działając przez swojego pełnomocnika w osobie radcy prawnego, występującego również w I instancji. W apelacji zarzucono błędy w ustaleniach faktycznych, jak również naruszenie prawa materialnego.

W zarzutach co do podstawy faktycznej rozstrzygnięcia zarzucono wadliwe uznanie, że:

–

do zrealizowania każdej umowy kredytu hipotecznego, niezbędny jest brak wpisów w księdze wieczystej w dziale III i IV, co stanowi rażącą sprzeczność z zasadami podstawowej wiedzy i doświadczenia życiowego, albowiem nieruchomości obciążone ograniczonymi prawami rzeczowymi, w tym hipoteką są przedmiotem obrotu, w tym także przy finansowaniu ich za pośrednictwem umowy kredytu hipotecznego (zarzut I);

–

dla sfinalizowania umowy sprzedaży spornej nieruchomości, koniecznym było uzyskanie postanowienia sądu o wykreśleniu wzmianek w dziale III i IV, podczas, gdy wystarczającym do sprzedaży nieruchomości, w tym przy finansowaniu jej zakupu przez kredyt hipoteczny, było samo złożenie wniosku o wykreślenie tych dwóch hipotek z działu IV księgi wieczystej i wzmianek w dziale III księgi wieczystej, co zostało skutecznie dokonane w dniu 28 listopada 2018 roku, mając na względzie dyspozycję art. 29 u.k.w.h.1 (zarzut II);

–

pozwany powinien złożyć wniosek o wykreślenie ograniczonych praw rzeczowych z księgi wieczystej już w dniu 21 września 2018 roku, podczas, gdy w tej dacie nie były mu znane wymagania banku, wybranego przez kupującą co do warunków udzielania kredytu hipotecznego, a wniosek o wpis do księgi wieczystej został dokonany niezwłocznie to jest w następnym dniu po przekazaniu przez pośrednika finansowego powódki warunków udzielenia kredytu, w tym doszło do spełniania wymogu wykreślenia dwóch z czterech hipotek obciążających nieruchomość (zarzut III);

–

jedynie pozwany ponosi winę w niezawarciu umowy przyrzeczonej, podczas gdy także strona powodowa miała świadomość, że nieruchomość posiadała skomplikowany stan prawny, a tym samym kupująca powinna zdawać sobie sprawę z możliwych trudności w uzyskaniu finansowania przez bank, zaś ostatecznie to jedynie strona powodowa dokonywała wyboru banku i warunków finansowania, które ostatecznie odbiegały od standardowych ofert, za co pozwany nie powinien ponosić odpowiedzialności (zarzut IV).

W zakresie prawa materialnego zarzucono naruszenie:

–

art. 29 u.k.w.h. przez nieuwzględnienie, że skuteczne złożenie wniosku o wykreślenie wpisów w księdze wieczystej w dziale III i IV ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku, a tym samym błędne ustalenie, że do dnia 30 listopada 2018 roku pozwany nie dopełnił spoczywających na nim obowiązków umożliwiających zawarcie przyrzeczonej, umowy sprzedaży przy finansowaniu kredytem hipotecznym (zarzut V);

–

art. 98 k.c.2 przez uznanie, że pełnomocnictwo szczególne, udzielone przez pozwanego B. W., nie obejmowało uprawnienia pełnomocnika do przyjmowania oświadczenia o odstąpieniu od umowy, którą to wybiórczo określono w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia mianem „oświadczenia o charakterze materialnoprawnym”, podczas gdy kupująca w trakcie zawierania umowy przedwstępnej także składała oświadczenia o charakterze materialnoprawnym i gdyby uznać, że pełnomocnik pozwanego nie była uprawniona od odbierania oświadczeń materialnoprawnych, to sama umowa przedwstępna także nie byłaby ważna, gdyż wszelkie czynności związane z zawarciem umowy przedwstępnej, w tym ustalenie istotnych elementów tej umowy, nadanie znaczenia zadatkowi, składało się ze wzajemnych oświadczeń o charakterze materialnoprawnym, zaś uznanie, że odbiór oświadczenia materialnoprawnego dotyczy jedynie oświadczenia o odstąpieniu od umowy, nie ma żadnego uzasadnienia i stanowi dowolną interpretację przepisu o pełnomocnictwie (zarzut VI);

–

art. 61 § 1 k.c. przez uznanie, że wysłanie oświadczenia o odstąpieniu od umowy przedwstępnej na adres, pod którym pozwany nie przebywał i nie miał obiektywnej możliwości zapoznania się z tym pismem podlega, fikcji doręczenia, co nie ma żadnego uzasadnienia zarówno w normach prawnych jak i z perspektywy zasad współżycia społecznego, podczas gry pełnomocnik pozwanego była osobą uprawnioną do odbierania oświadczeń woli związanych ze sprzedażą nieruchomości i nie było żadnych trudności w doręczeniu oświadczenia o rozwianiu umowy na adres pełnomocnika, a w dalszej konsekwencji błędne uznanie, że umowa przedwstępna została skutecznie rozwiązana w 2019 roku i otworzył się termin do wystąpienia z roszczeniem o zwrot zadatku, podczas gdy termin ten otworzył się dopiero w chwili skutecznego doręczenia odpisu pozwu, a więc powództwo z dnia 3 lipca 2020 roku było przedwczesne, zaś w roku 2019 nie mogło dojść do przerwania biegu przedawnienia, gdyż roszczenie to nie było w tym czasie wymagalne (zarzut VII);

Podniesiono nadto zarzut przedawnienia (zarzut VIII).

Z tych względów wniesiono o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa i zasądzenie kosztów procesu od powódki na rzecz pozwanego według norm przepisanych, nadto o zasądzenie od powódki na rzecz pozwanego kosztów postępowania apelacyjnego według norm przepisanych, stosownie do ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy.

W odpowiedzi na apelację powódka, reprezentowana przez pełnomocnika w osobie adwokata, występującego również w I instancji, wniosła o oddalenie apelacji oraz zasądzenie od skarżącego kosztów postępowania według norm przepisanych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje.

Apelacja okazała się bezzasadną.

W pierwszej kolejności rozważyć należy zarzuty w zakresie prawa procesowego, jako determinujące prawidłowość ustaleń faktycznych, przyjętych za podstawę rozstrzygnięcia.

Zarzuty dotyczące twierdzonych błędów w ustaleniach faktycznych w istocie zostały źle postawione. Nie jest wystarczające przedstawienie przez apelującego własnej wersji wydarzeń, mających znaczenie dla rozstrzygnięcia. Trzeba wykazać, że przyjęcie podstawy faktycznej jak leżąca u podstaw zaskarżonego rozstrzygnięcia, było możliwe tylko dlatego, że doszło do naruszenia reguł logicznego rozumowania, wskazań wiedzy bądź życiowego doświadczenia. Tymczasem w apelacji nie wskazano przepisów prawa procesowego, które miałyby zostać przez Sąd Rejonowy naruszone. Brak jest również wskazania sprecyzowanych reguł logicznego rozumowania, a więc przede wszystkim logicznego rachunku zdań, jakie miałby naruszyć Sąd I instancji, a także dokładnego określenia, jakież to wskazania wiedzy albo życiowego doświadczenia wykluczają poczynienie ustaleń, które skarżący uznaje za wadliwe. Uwagi te odnoszą się łącznie do zarzutów I – IV i w zasadzie samodzielnie przesądzają o ich niezasadności.

Niemniej odnośnie zarzutu I należy dodatkowo zauważyć, że zarzuca on Sądowi Rejonowemu ustalenie, którego tamtejszy Sąd bynajmniej nie poczynił. Otóż Sąd I instancji wskazał iż chodziło jedynie o wpisy dotyczące kredytu z 2004 roku.

Zarzut II nie jest do końca zrozumiały. Po pierwsze, kwestia daty skuteczności wykreślenia wpisu nie jest ustaleniem faktycznym, a Sąd Rejonowy bynajmniej nie ustalił, by nie było tak, że wykreślenie jest skuteczne od chwili złożenia wniosku. Rzecz jedynie w tym, że nie można czynić zabiegu jak w apelacji, że oto wobec mocy wstecznej, przyjąć należy wywiązanie się przez pozwanego z jego obowiązku. Moc wsteczna ma charakter warunkowy: zachodzi o ile wpis zostanie dokonany. Na chwilę istotną z punktu widzenia analizy kredytowej, takiej skuteczności nie było. Ustalenia Sądu I instancji w tej mierze są ze wszech miar prawidłowe. Zarzut II nie jest zasadny.

Zarzut III nie odpowiada realiom relacji między stronami. Bagatelizuje się w nim w ogóle postawę pełnomocnika pozwanego, którego działania miały wszak bezpośredni skutek dla sytuacji prawnej pozwanego, który niewątpliwie zwodził powódkę i jej córkę. Zarzut III nie jest zasadny.

Odnośnie zarzutu IV nie jest w ogóle jasne, na jakiej podstawie przyjmuje się w apelacji, że oferta banku wybrana przez powódkę, „odbiegała od standardowych ofert”. Odbiegała ona z pewnością od oferty silnie propagowanej przez pełnomocnika pozwanego, ale w tym zakresie doświadczenie życiowe wskazuje, że niejaki wpływ na ową skłonność do popierania tejże oferty miał fakt iż pochodziła ona od pośrednika finansowego osobiście związanego z pełnomocnikiem materialnoprawnym pozwanego. To nie czyni jednak z tej oferty wyznacznika tego, jak ówcześnie kształtowała się sytuacja rynkowa w przedmiotowo istotnym zakresie, tym bardziej gdy Sąd Rejonowy dysponował zeznaniami innego jeszcze pośrednika kredytowego, pozwalającymi na poczynienie jednak nieco odmiennych ustaleń, aniżeli oczekiwane przez skarżącego. Zarzut IV nie jest zasadny.

W świetle powyższych uwag ustalenia faktyczne poczynione przez Sąd I instancji są prawidłowe, ponieważ mieszczą się w granicach swobodnej – w przeciwieństwie do dowolnej – oceny przeprowadzonych dowodów jako spójne, logicznie powiązane z materiałem dowodowym, niebudzące wątpliwości w świetle życiowego doświadczenia oraz zupełne z punktu widzenia zakresu ustaleń niezbędnego do prawidłowego rozstrzygnięcia. Jako takie nie mogą być skutecznie zwalczane polemicznymi twierdzeniami apelującego. W konsekwencji Sąd Okręgowy przyjmuje owe ustalenia Sądu Rejonowego w całości za własne.

Przy tak poczynionych ustaleniach faktycznych, przystąpić należało do oceny zarzutów naruszenia prawa materialnego.

Zarzut V jest w istocie tożsamy z zarzutem II. Dzieli zatem ocenę swojej skuteczności z tamtym zarzutem. Rzecz mianowicie w tym, jak słusznie wskazał Sąd I instancji, że rozstrzygnięcie w przedmiocie wniosku rozsądnie oceniając nie mogło zapaść w terminie wyznaczonym o zawarcia umowy przyrzeczonej. Skądinąd warto w tym miejscu podkreślić, że trafnie tamtejszy Sąd zwrócił uwagę, że strony już po upływie umówionego terminu zawarcia umowy przyrzeczonej, nadal miały zgodny zamiar zawarcia tej umowy. Zarzut V nie jest zasadny.

Zarzut VI nie przekonuje również. Rozumieć można oczywiście intencje apelującego, ale nie sposób nie zauważyć, że ocena Sądu Rejonowego w tej mierze jest wnikliwa, wyważona i dobrze uargumentowana. Trafnie tamtejszy Sąd zaznacza wyraźnie, że oceny mają charakter ściśle osadzony w realiach przedmiotowej sprawy. Postawa pozwanego prawidłowo nie znalazła uznania w ocenie Sądu I instancji co do jej rzetelności. Należy wszak zauważyć, że trudno przyjąć za akceptowalne i korzystające z ochrony takie zachowania, jak pozwanego w niniejszej sprawie, który w praktyce od samego początku unikał ujawnienia własnego adresu. Nie jest to działanie zabronione, ale w szczególnych okolicznościach przedmiotowej sprawy nie może powodować niekorzystnych następstw dla kontrahenta.

Zarzut VII pozornie wydaje się najbardziej zasadny. Nie ulega wątpliwości, że zasadą pozostawać musi ocena, że obowiązująca w polskim prawie teoria doręczenia wymaga, by oświadczenie woli, jakie ma być złożone, dotarło pod adres, pod którym adresat oświadczenia woli miał rzeczywistą możliwość zapoznać się z jego treścią. Niemniej prawidłowa jest wykładnia Sądu Rejonowego gdy zważyć, że pozwany wskazał adres już wówczas niebędący nie tylko jego własnym, ale również takim, pod którym miał możliwość odbioru korespondencji, choćby na zasadach grzeczności. Jeżeli wskazujemy kontrahentowi adres, co do którego już w chwili jego wskazania nie mamy możliwości odbioru korespondencji na ten adres kierowanej, to sprzeczne z elementarnym poczuciem sprawiedliwości byłoby obciążanie negatywnymi następstwami takiego działania naszego kontrahenta. Z pewnością nie temu służy art. 61 § 1 k.c. – przepis ten ma na celu ochronę adresata oświadczenia woli, ale granice tej ochrony wyznacza również obowiązek współdziałania obu stron umowy, jeżeli do zawarcia kontraktu już doszło (art. 354 § 1 i 2 k.c.). Należy jednoznacznie podkreślić, że ocena skuteczności złożenia spornego oświadczenia byłaby zupełnie inna, gdyby inną postawę prezentował pozwany. Zarzut VII nie jest zasadny.

Zarzut VIII – przedawnienia – również nie doprowadził do podważenia zaskarżonego wyroku. Po pierwsze stwierdzić należy, że prawidłowe są w tym zakresie rozważania Sądu I instancji, które należy podzielić. Po wtóre, nawet gdyby pierwsza przyczyna nie mogła być uwzględniona, zgłoszenie przez pozwanego zarzutu przedawnienia należałoby oceniać jako nadużycie prawa podmiotowego, a to z racji sprzeczności z zasadami współżycia społecznego, wykluczającymi aby osoba postępująca w sposób nieakceptowalny w uczciwym obrocie przez wskazywanie jako własnego, nieaktualnego adresu, miała następnie czerpać korzyści z takiego zachowania. W tej sytuacji takiemu zgłoszeniu zarzutu przedawnienia należałoby odmówić ochrony prawa, a to na podstawie art. 5 k.c. zgodnie z którym nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego, zaś takie działanie lub zaniechanie uprawnionego nie jest uważane za wykonywanie prawa i nie korzysta z ochrony.

W konsekwencji prawidłowym okazało się również rozstrzygnięcie końcowe. Sąd Okręgowy rozważania i oceny prawne Sądu Rejonowego przyjmuje za własne.

Wbrew tezom apelacji, prawidłowe jest również rozstrzygnięcie w przedmiocie kosztów procesu. Skądinąd żądanie zmiany rozstrzygnięcia w tym zakresie powiązano wyłącznie z oczekiwaną zmianą w zakresie roszczenia głównego, nie zgłaszając przeciwko rozstrzygnięciu o kosztach procesu żadnych zarzutów niezależnych od oczekiwanej zmiany co do istoty sporu między stronami.

Z tych wszystkich względów, a nadto wobec braku okoliczności skutkujących nieważnością postępowania, które winny być brane pod uwagę z urzędu, uznając zaskarżone orzeczenie za prawidłowe, apelację pozwanego oddalono jako bezzasadną (art. 385 k.p.c.3).

O kosztach postępowania apelacyjnego orzeczono na podstawie art. 98 § 1 i 3 w związku z art. 391 § 1 zd. I k.p.c. Na koszty postępowania apelacyjnego pozwanych złożyło się 1.800 zł tytułem kosztów zastępstwa procesowego według stawki minimalnej w postępowaniu apelacyjnym przed Sądem Okręgowym (§ 2 pkt 5 i § 10 ust. 1 pkt 1 r.o.a.4). Pozwany obowiązany jest zwrócić te koszty w całości powódce.

1 Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (j.t. – Dz. U. z 2023 r. poz. 1984).

2 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (j.t. – Dz. U. z 2023 r. poz. 1610 z późn. zm.).

3 Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (j.t. – Dz. U. z 2023 r. poz. 1550 z późn. zm.).

4 Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie (j.t. – Dz. U. z 2023 r. poz. 1964 z późn. zm.).