Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

Zaskarżonym wyrokiem z 4 lipca 2019 roku, wydanym w sprawie
z powództwa (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. przeciwko M. W., J. W. i P. W. o zobowiązanie, Sąd Rejonowy dla Łodzi Śródmieścia
w Ł.:

1. zobowiązał pozwanych M. W., J. W.
i P. W. do udostępnienia (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) z siedzibą w Ł. lokalu użytkowego nr (...) znajdującego się na parterze budynku wielomieszkaniowego w Ł. przy ul. (...), dla którego Sąd Rejonowy dla Łodzi-Śródmieścia w Łodzi prowadzi księgę wieczystą nr (...), w celu wykonania prac polegających na przeprowadzeniu przez ten lokal trzech pionów instalacji ciepłej wody użytkowej, na czas niezbędny do wykonania tych prac, lecz nie dłużej niż na jeden tydzień kalendarzowy;

2. zasądził od M. W., J. W. i P. W. solidarnie na rzecz (...) Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w Ł. kwotę 1 157 złotych tytułem zwrotu kosztów procesu;

3. nakazał pobrać solidarnie od M. W., J. W. i P. W. na rzecz Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego dla Łodzi Śródmieścia w Łodzi kwotę 1 202,20 zł tytułem nieuiszczonych kosztów sądowych.

Orzeczenie to wynikało z ustalenia, że:

Pozwanym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego nr (...) usytuowanego w budynku wielomieszkaniowym położonym w Ł. przy ul. (...). Lokal usytuowany jest na parterze budynku, ponad nim znajdują się trzy kondygnacje mieszkalne.

(...) Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w Ł. sprawuje zarząd ustawowy nieruchomością na podstawie art. 27 ust. 2 ustawy z dnia
15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Lokatorzy bloku, w którym znajduje się lokal użytkowy pozwanych korzystają z indywidualnych bojlerów gazowych kąpielowych. Spółdzielnia na wniosek mieszkańców podjęła modernizację budynku polegającą na wykonaniu instalacji doprowadzającej ciepłą wodę użytkową do mieszkań.

(...) w Ł. zamówiła projekt techniczny wykonania prac instalacyjnych, a następnie zawarła umowę z wykonawca prac firmą (...) Sp. z o.o. w Ł.. Przedmiotem umowy jest wykonanie robót budowlanych polegających na modernizacji instalacji ciepłej wody użytkowej w budynku nr (...) w Ł. przy ul. (...) w Ł.. Dla wykonania prac został wykonany projekt techniczny przez (...) sp. z o.o. w kwietniu 2017 roku. Wykonanie robót nastąpi zgodnie na podstawie sporządzonego projektu oraz zgodnie z zakresem rzeczowym robót będącym załącznikiem nr 1 do umowy. Projekt obejmuje instalację ciepłej wody użytkowej i cyrkulacji od zaworów
w węźle cieplnym do włączenia w istniejącą instalację mieszkaniową oraz rozprowadzenie wody zimnej w piwnicy do włączenia w istniejące piony z.w.
i do bloku c.w.u. węzła cieplnego. Projekt węzła cieplnego wraz z doborem pompy cyrkulacyjnej oraz niezbędnej armatury dla instalacji c.w.u. stanowi odrębne opracowanie.

W lokalu użytkowym nr (...) pozwani prowadzili działalność gospodarczą w postaci apteki. Na wniosek (...) w Ł. przeciwko pozwanym prowadzona jest egzekucja świadczenia pieniężnego. W toku egzekucji zostało sprzedane ograniczone prawo rzeczowe – spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu użytkowego nr (...) w Ł. przy ul. (...). Na dzień zamknięcia rozprawy postanowienie o udzieleniu przybicia nie było prawomocne, wobec jego zaskarżenia.

Od marca 2019 roku lokal pozostaje zamknięty z uwagi na zawieszenie działalności gospodarczej w postaci apteki.

Mieszkańcy budynku wystąpili do Spółdzielni z wnioskiem
o zmodernizowanie i wymianę instalacji ciepłej wody. Pozwani odmówili udostępnienia lokalu w celu przeprowadzenia prac modernizacyjnych. Na innych nieruchomościach nie było sytuacji by właściciele lokali użytkowych odmówili udostępnienia lokali celem przeprowadzenia modernizacji. Prace
w budynku zostały zakończone z wyjątkiem 9 lokali usytuowanych nad lokalem pozwanych. Wszystkie instalacje przechodzą próbę ciśnieniową. Wiercenie trwa jeden dzień, rury zostaną założone następnego dnia. Całość prac będzie wykonana w maksymalnie 3 dni. Wykonawca wierci otwory wiertnicą, nie wykorzystuje wiertarek udarowych.

Nie ma możliwości przeprowadzenia instalacji wody zimnej, ciepłej
i cyrkulacji w przedmiotowym budynku mieszkalnym z pominięciem lokalu niemieszkalnego nr (...). Nie występuje zagrożenie bezpieczeństwa dla lokalu apteki i innych lokali budynku. Przeprowadzenie instalacji w lokalu apteki według omawianego projektu z użyciem wiertnic koronkowych nie mogłoby doprowadzić do uszkodzenia żeliwnej rury kanalizacyjnej. Przy dzisiejszej zaawansowanej technice wierceń, cięcia i otworowania nie ma takiego zagrożenia, jakie miało miejsce przy wykorzystaniu młotów udarowych do przekuwania przejść instalacyjnych.

W takich okolicznościach faktycznych powództwo uznano za zasadne, spełniające przesłanki z art. 6 ¹ ust. 4 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 roku
o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. 2018 poz.845), zgodnie z którym jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu. Sam fakt sprawowania przez powodową Spółdzielnię z mocy prawa zarządu nieruchomością wspólną na podstawie art. 27 ust. 2 zd. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych upoważnia do podejmowania czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Do tego zarządu nie stosuje się przepisów ustawy o własności lokali o zarządzie nieruchomością wspólną. Nie ma w tym przypadku zastosowania uregulowanie ograniczające samodzielne działanie zarządcy do czynności zwykłego zarządu oraz wprowadzające wymóg uchwały właścicieli lokali dla czynności przekraczających zakres tych czynności.

Przeprowadzone postępowanie dowodowe, w szczególności opinia biegłego ds. budownictwa, wykazało, że nie ma możliwości przeprowadzenia instalacji wody zimnej, ciepłej i cyrkulacji w budynku przy ul.(...) z pominięciem lokalu nr (...). Poza tym nie występuje zagrożenie bezpieczeństwa dla lokalu apteki i innych lokali budynku. Przeprowadzenie instalacji w lokalu apteki według omawianego projektu z użyciem wiertnic koronkowych nie mogłoby doprowadzić do uszkodzenia żeliwnej rury kanalizacyjnej. Nadto nie ma obaw, że przedmiotowe prace uniemożliwią realizację zadań osób prowadzących aptekę, która od wielu miesięcy nie prowadzi sprzedaży leków.

Z orzeczeniem nie zgodzili się pozwani J. W. i P. W.. Wyrok zaskarżyli w całości i zarzucili naruszenie:

a.  prawa procesowego, które miało wpływ na wynik sprawy, w postaci art. 233 § 1 k.p.c. oraz art. 232 § 2 k.p.c. w zw. z art. 227 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. oraz w zakresie pkt. A 1b Rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE (...) ( (...)).

b.  prawa materialnego, to jest:

-art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych;

-art. 199 k.c. w zw. z art. 31 ust. 3 Konstytucji RP oraz art. 64 ust. 3 Konstytucji RP;

-art. 96aa ust. 1 w zw. z art. 96a ustawy z dnia 6 września 2001 roku Prawo Farmaceutyczne w zw. z § 8 Rozporządzenia Ministra Zdrowia z dnia 30 września 2002 roku w sprawie szczegółowych wymogów, jakim powinien odpowiadać lokal apteki w zw. z (...).

Na powyższych podstawach sformułowano wniosek o zmianę zaskarżonego wyroku przez oddalenie powództwa, ewentualnie o uchylenie tego orzeczenia z przekazaniem sprawy do ponownego rozpoznania
w I instancji. Skarżący wnieśli także o zasądzenie na ich rzecz kosztów procesu za obie instancje według norm prawem przepisanych.

Skarżący wnieśli także o dopuszczenie dowodu z pism J. W. do (...) Wojewódzkiego Inspektora Farmaceutycznego oraz do Narodowego Funduszu Zdrowia Oddział w Ł. z dnia 21 sierpnia 2019 roku na okoliczność, że recepty są przechowywane w lokalu apteki.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Apelacja jest bezzasadna.

Sąd odwoławczy przyjmuje za własny stan faktyczny sprawy, który został ustalony przez Sąd I instancji. Zarzuty apelacji w żadnym zakresie nie podważają poczynionych ustaleń faktycznych.

Skarżący zakwestionowali sposób oceny materiału dowodowego, zarzucając naruszenie art. 233 § 1 k.p.c., który wyraża zasadę swobody oceny dowodów. Skuteczne przedstawienie zarzutu naruszenia art. 233 § 1 k.p.c. wymaga wykazania, że sąd uchybił zasadom logicznego rozumowania lub doświadczenia życiowego. Na sądzie orzekającym ciąży obowiązek dokonania oceny wszechstronnej, co oznacza istnienie wymogu rozważenia wszystkich dowodów na okoliczności istotne dla przedmiotu sprawy oraz kierowania się
w ocenie regułami logiki i doświadczenia życiowego nakazującego uwzględniać wzajemne związki między poszczególnymi faktami (szerzej na ten temat, patrz. orzeczenia Sądu Najwyższego: z 5 sierpnia 1999 r., II UKN 76/99, OSNAPiUS 2000, Nr 19, poz. 732; z 10 kwietnia 2000 r., V CKN 17/2000, OSNC 2000, Nr 10, poz. 189; z dnia 10 stycznia 2002 r., II CKN 572/99, L., z 10 lutego 2005 r., II CK 385/04, L.). Z zadań tych Sąd Rejonowy wywiązał się w pełni.

W przypadku sposobu przeprowadzenia prac instalacyjnych w lokalu skarżących, Sąd I instancji oparł się przede wszystkim na opinii biegłego (oceniającej także dokumentację techniczną), którą uznał za fachową
i rzetelną. Wywód ten jest wyczerpujący, zasługuje na pełną akceptację i nie wymaga powtórzenia. Skarżący nie tyle kwestionują tę ocenę, co wyrażają obawę, że prace mogą zostać przeprowadzone w inny sposób, a jeśli się tak stanie, to nie można wykluczyć uszkodzenia rury żeliwnej i w konsekwencji zalania lokalu. Takie rozumowanie, oparte na przypuszczeniach, nie podważa sposobu oceny dowodów, która została zaprezentowana w uzasadnieniu zaskarżonego orzeczenia. Powód ma obowiązek zadbać o bezpieczną realizację prac, a przy istnieniu świadomości istnienia nowoczesnych technik wierceń, zaniedbania w tym zakresie mogą przekładać się na odpowiedzialność odszkodowawczą.

Zarzut dotyczący kwestii przechowywania recept i leków do utylizacji dotyczy oceny dowodów, ale ma istotny komponent materialny, który wymaga osobnego omówienia. Nie ma niczego nielogicznego czy nieżyciowego
w przyjęciu, że zdjęcia obrazują pustki w gablotach, a więc potwierdzają, że
w lokalu nie ma śladów prowadzonej tam wcześniej działalności. Oczywiście leki i recepty mogą znajdować się w „specjalnie do tego celu przeznaczonych miejscach”, a więc, jak sami skarżący wyjaśniają, w miejscach bez możliwości dostępu dla osób niepowołanych. Ale w takim przypadku można mówić
o braku związku omawianych okoliczności z przedmiotem procesu, o czym będzie mowa w dalszej części uzasadnienia.

Uzupełniając powyższy wywód, trzeba podkreślić, że nie doprecyzowano na czym polega naruszenie art. 232 k.p.c. (w przepisie tym nie ma § 2), art. 227 k.p.c. oraz art. 328 § 2 k.p.c. Skarżący nie wskazują konkretnych braków uzasadnienia wyroku ani okoliczności istotnych dla rozstrzygnięcia, których nie dostrzegł Sąd Rejonowy. Można przypuszczać, że skarżący za kluczową dla rozstrzygnięcia uznali konieczność respektowania narzuconego im sposobu zabezpieczenia dokumentacji i leków do utylizacji. Takie rozumowanie jest błędne. Obowiązki podmiotu prowadzącego aptekę nie przekładają się wprost na sposób realizacji zarządu nieruchomością, która została zabudowana budynkiem wielolokalowym.

Nie mają racji skarżący, że doszło do naruszenia art. 27 ust. 2 ustawy z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (tekst jedn. Dz.U.
z 2020 r. poz. 1465) w sposób wskazany w apelacji, a więc przez pominięcie odpowiedniego stosowania art. 199 k.c. Przedmiotowe uregulowanie zostało prawidłowo przywołane i zinterpretowane przez Sąd Rejonowy z odwołaniem się do orzecznictwa Sądu Najwyższego. Rozważania te Sąd odwoławczy
w pełni podziela i uznaje za własne, ale z tym zastrzeżeniem, że nie uwzględniają one istotnej zmiany stanu prawnego. Zmiana, której – ze skutkiem na wrzesień 2019 roku – dokonano ustawą z dnia 20 lipca 2017 r.
o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy - Kodeks postępowania cywilnego oraz ustawy - Prawo spółdzielcze (Dz.U. z 2017 r. poz. 1596) eliminuje spór o potrzebę odwołania się do art. 199 k.c. Uprawnienia właścicieli lokali wzmocniono odesłaniem do art. 22 ustawy
z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (tekst jedn. Dz.U. z 2020 r. poz. 1910), który w ustępie 2. przewiduje wymóg uzyskania zgody współwłaścicieli na dokonanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu rzeczą wspólną. Rozwiązanie to, jako odpowiednio zabezpieczające prawo własności, czyni bezzasadnym zarzut naruszenia art. 199 k.c. i norm konstytucyjnych, które przywołano w apelacji. Trzeba jednak pamiętać, że eksploatacja
i utrzymanie nieruchomości wspólnej obejmuje wszelkiego rodzaju roboty budowlane, które służą prawidłowej eksploatacji i utrzymaniu substancji budynkowej, co oznacza, że spółdzielnia mieszkaniowa wykonująca zarząd nieruchomością wspólną ma tytuł prawny do dysponowania tą nieruchomością na cele budowlane w zakresie robót budowlanych, które służą eksploatacji
i utrzymaniu części budynku i urządzeń, objętych współwłasnością.
W konsekwencji, roboty budowlane mogą obejmować nie tylko remont, ale także przebudowę w rozumieniu prawa budowlanego, jeżeli dotyczą eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnej, zarówno co do części budynku, jak i urządzeń budowlanych. Przykładowo, roboty budowlane polegające na przebudowie systemu dostarczania wody podgrzanej, mieszczą się w zakresie pojęcia eksploatacji budynku, gdy budynek ma przeznaczenie mieszkaniowe. W sytuacji, gdy cała instalacja dostarczania ciepłej wody użytkowej stanowi jednolity układ obiegu czynnika grzewczego, wówczas instalacja ta jako całość stanowi część nieruchomości wspólnej (tak, słusznie. wyrok NSA z 16 lutego 2018 r., II OSK (...), (...) 2018, Nr 12, poz. 102). Pogląd ten prowadzi do wniosku, że powodowa Spółdzielnia miała kompetencje do podjęcia spornych działań bez uprzedniej uchwały wspólnoty mieszkaniowej (następcza zgoda, która wynika z uchwały z k. 220 nie miała więc wpływu na ocenę trafności rozstrzygnięcia sprawy przez Sąd Rejonowy).

Bezzasadne były zarzuty dotyczące naruszenia norm, które dotyczą obowiązków właścicieli apteki w zakresie bezpieczeństwa przechowywania dokumentów z danymi wrażliwymi pacjentów i leków, które podlegają utylizacji. Nakazy te adresowane są do pozwanych i ich sprawą jest realizacja odpowiedniego poziomu zabezpieczeń. Przy prawidłowej realizacji tych obowiązków nie może być mowy o ich kolizji z podejmowaniem w lokalu działań związanych z naprawami elementów infrastruktury dostarczania mediów, remontami czy nawet nagłymi interwencjami związanymi
z usuwaniem awarii. Oczekiwanie skarżących, że sam fakt przechowywania
w lokalu dokumentów i leków wykluczy możliwość podejmowaniu w tym lokalu niezbędnych lub celowych działań, które służą prawidłowej eksploatacji
i utrzymaniu substancji budynkowej, jest pozbawione podstaw prawnych.
W tym kontekście, trzeba dodać, że pominięciu podlegały wnioski dowodowe pozwanych, które zostały zawarte w apelacji – dotyczyły okoliczności nieistotnych dla rozstrzygnięcia (art. 227 k.p.c.).

Z tych wszystkich względów, na podstawie art. 385 k.p.c., apelacja podlegała oddaleniu.

Z mocy art. 98 k.p.c. w zw. z art. 99 k.p.c. skarżących obciążono kosztami postępowania apelacyjnego, które wyliczono na podstawie § 2 pkt 3 w zw. z § 10 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia
22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (Dz.U. z 2018 r. poz. 265).