Treść orzeczenia X GC 289/21 - Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

X GC 289/21 - zarządzenie, uzasadnienie Sąd Okręgowy w Łodzi z 2023-02-13

Sygn. akt X GC 289/21

UZASADNIENIE

Pozwem z dnia 20 stycznia 2021 roku skierowanym do Sądu Okręgowego w Łodzi Wydziału Cywilnego powódka Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł. wniosła o zasądzenie od pozwanego P. M. kwoty 220.000,00 zł tytułem częściowego naprawienia szkody wynikającej z wad części wspólnych budynku położonego w Ł. przy ul. (...), wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od dnia 17 września 2020r. do dnia zapłaty oraz kosztami postępowania.

W uzasadnieniu powódka zastrzegła, że niniejszym pozwem dochodzi jedynie części należnego jej roszczenia, albowiem kwota objęta pozwem nie wyczerpuje całego roszczenia, co jest uzasadnione ograniczonymi środkami, jakimi dysponuje powódka i przymusem zabezpieczenia pewnej puli pieniędzy na prace wynikające z konieczności pilnego wykonania robót zabezpieczających stan techniczny budynku.

Powódka dochodząc roszczeń odszkodowawczych z tytułu wad fizycznych nieruchomości wspólnej, wskazała jako podstawę prawną art. 471 k.c. w zw. z art. 355 k.c. w zw. z art. 363 § 1 k.c. Jej zdaniem, nienależyte wykonanie umowy ustanowienia odrębnej własności lokali i ich sprzedaży zrodziło po stronie sprzedawcy – pozwanego obowiązek naprawienia szkody. Jej zdaniem, pozwany ponosi odpowiedzialność za uchybienie obowiązkowi dołożenia należytej staranności z art. 355 k.c., zaś szkoda w przedmiotowej sprawie ma postać straty spowodowanej koniecznością wydatkowania środków finansowych na dokonanie napraw i usunięcie wad budynku w częściach wspólnych – art. 361§ 2 k.c.

Powódka wskazała, że pozwany był inwestorem budynku mieszkalnego w Ł. przy ul. (...). Pod koniec 2011r. pozwany rozpoczął sprzedaż mieszkań znajdujących się w tym budynku na podstawie umów ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i sprzedaży lokalu. Po krótkim czasie od zasiedlenia budynku, pojawiły się wady nieruchomości wspólnej. Wspólnota mieszkaniowa wezwała pozwanego do usunięcia stwierdzonych wad opisanych w 15 punktach wymienionych w piśmie administratora z dnia 23 lipca 2014r., a także w piśmie 18 listopada 2014r. Wobec bezczynności pozwanego, pomimo podejmowanych przez niego pozornych działań zmierzających do dokonania napraw, właściciele lokali na zebraniu członków wspólnoty w dniu 6 marca 2017r. podjęli uchwałę w sprawie wykonania ekspertyzy określającej stan techniczny balkonów i elewacji, którą to ekspertyzę sporządziła H. O. (1) wskazując, że bezpośrednią przyczyną występowania uszkodzeń na elewacji w postaci rys jest nieprawidłowe wykonanie warstwy zbrojonej w systemie ociepleń ścian. Uszkodzenia występujące na styku ściany i obróbki blacharskiej, a także uszkodzenia wylewki spadkowej na balkonach spowodowane są brakiem uszczelnienia styków dwóch różnych materiałów, a zacieki na spodach płyt balkonowych spowodowane są najprawdopodobniej zbyt małym wysięgiem obróbek blacharskich oraz brakiem pionowości. Po przedstawieniu pozwanemu opinii, ten zakwestionował genezę wad, które były następstwem okoliczności, za które ponosi odpowiedzialność, a także powołał się na przedawnienie i jako ewentualnego sprawcę szkody wskazał generalnego wykonawcę (...) COMPANY sp. z o.o. w likwidacji. Pozwany podejmował rozmowy, wskazując na wolę ugodowego zakończenia sprawy. W konsekwencji wykonana została druga ekspertyza, wskazująca na liczne wady nieruchomości oraz ich przyczynę. Po zapoznaniu się z opinią pozwany zakwestionował jej wnioski i wskazał, że był gotowy pokryć koszty naprawy przez podmiot wskazany przez członków wspólnoty do kwoty 100.000 zł, sugerując jednocześnie, by naprawy były wykonane w drugiej połowie następnego roku, kiedy to zmniejszą się koszty robót budowlanych. Wiosną następnego roku pozwany podjął rozmowy z powódką i wskazał, że lokale, w których balkony wymagają napraw muszą zostać udostępnione na okres czterech tygodni w godzinach 7-18, przy czym prace naprawcze będą się wiązały z koniecznością udostępnienia przejścia przez mieszkanie celem wyniesienia gruzu z balkonów po skuciu płytek i wylewek. Z kolei termin rozpoczęcia prac związanych z naprawą elewacji miał zostać podany po wykonanej wycenie, która wg słów pozwanego umówiona została na początek czerwca 2019r. Powódka przedstawiła pozwanemu listę mieszkańców, którzy wyrazili zgodę na udostępnienie swoich mieszkań. W dniu 17 września 2019r. podtrzymana została wola polubownego rozwiązania sporu, a pozwany miał przedstawić termin rozpoczęcia prac, harmonogram i zakres oraz sposób napraw. W dalszym ciągu powódka wierząc w polubowne zakończenie sporu, przedstawiła pozwanemu harmonogram działań, ale pozwany nie przedstawił swojego stanowiska w sprawie. Wykonany przez B. W. we wrześniu 2020r. roczny przegląd budowlany części wspólnych budynku potwierdził istnienie wielu wad i konieczność ich pilnego usunięcia. Z kosztorysu inwestorskiego wynikały koszty z tym związane na kwotę 321.787,75 zł.

(pozew k. 4-14)

Postanowieniem z dnia 29 stycznia 2021r. w sprawie o sygn. akt I C 125/21 Sąd Okręgowy w Łodzi Wydział Cywilny stwierdził, że niniejsza sprawa jest sprawą gospodarczą i przekazał sprawę do rozstrzygnięcia Sądowi Okręgowemu w Łodzi Wydziałowi Gospodarczemu.

(postanowienie k. 219)

W odpowiedzi na pozew z dnia 23 kwietnia 2021r. (data nadania w urzędzie pocztowym) pozwany P. M. wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie od powódki na jego rzecz kosztów procesu.

W uzasadnieniu odpowiedzi na pozew pozwany przyznał, że na przedmiotowej nieruchomości zostały stwierdzone wady i wobec tego podjął czynności zmierzające do ich usunięcia, a także zadeklarował gotowość do dokonania napraw. Ponadto, pracownicy pozwanego podjęli czynności w celu zabezpieczenia uszkodzonych partii elewacji oraz balustrad przed odziaływaniem czynników atmosferycznych. Jednocześnie wskazał, że przedstawione mu ekspertyzy wymagały uzupełnień i ustaleń zakresu, rodzaju prac budowlanych przeprowadzonych w poszczególnych lokalach mieszkalnych, gdyż mogły one doprowadzić do naruszenia struktury budynku i w efekcie – doprowadzić do spękania ścian i sufitów, odklejania płytek i cokolików, pękania płytek i posadzek, zgniecenia, a w efekcie prześwitu ościeżnic i futryn okien. Podniósł, że członkowie wspólnoty nie udostępnili lokali w celu oceny powyższych prac remontowych, które miały być przeprowadzone w obrębie lokali mieszkaniowych. Podniósł, że powódka nie przedstawiła żadnych kosztorysów co do proponowanych prac remontowych.

Pozwany powołując się na art. 362 k.c. zarzucił członkom wspólnoty mieszkaniowej, że przyczynili się do powstania oraz powiększenia rozmiarów szkody, ponieważ pomimo wielokrotnych wezwań pozwanego oraz gotowości wykonania przez niego prac remontowych, uniemożliwiali podjęcie najbardziej pilnych prac, w szczególności polegających na zabezpieczeniu elewacji budynku oraz spękanych płytek balkonowych. Członkowie wspólnoty uniemożliwiali lub opóźniali przeprowadzenie prac remontowych, które w znacznym stopniu powstrzymałyby zwiększenie szkody poddanych działaniu warunków atmosferycznych, zwłaszcza w okresie zimowym.

Wskazał, że w przypadku zasądzenia od niego dochodzonego pozwem roszczenia będzie dochodzić roszczenia regresowego od J. G., architekta oraz od jego ubezpieczyciela. Podniósł, że przypozwanie wskazanych osób umożliwi im włączenie się do postępowania po stronie pozwanej.

(odpowiedź na pozew k. 234-237)

Na rozprawie w dniu 6 maja 2021r. pełnomocnik powódki nie oponował co do wniosku o przypozwanie J. G., ale zaznaczył, że strona powodowa nie wywodzi swoich roszczeń z wadliwości dokumentacji projektowej, ale wiąże je z wadami budynku będącymi wynikiem wadliwych prac budowlanych wykonanych przez dewelopera.

Ponadto, na rozprawie strony oświadczyły, że nie widzą możliwości ugodowego zakończenia sprawy.

(e-protokół z rozprawy z dnia 6 maja 2021r., k. 273-274)

Na rozprawach w dniach: 1 czerwca 2021 r., 2 lipca 2021r., 20 grudnia 2021r. strony reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników podtrzymały swoje stanowiska w sprawie.

(e-protokoły z rozpraw z dnia 1 czerwca 2021 r. i z dnia 2 lipca 2021r., 20 grudnia 2021r. k. 297-298v, 313-313v, 403-404)

Na rozprawie w dniu 7 lutego 2022r. strona powodowa podtrzymała żądanie pozwu i złożone wnioski dowodowe. Oświadczyła, że Wspólnota Mieszkaniowa zawarła umowę z generalnym wykonawcą na wykonanie remontu bloku, a naprawa miała się rozpocząć w marcu 2022 roku. Umowa opiewała na kwotę około 600.000 zł z klauzulą, że wycena prac mogła wzrosnąć z uwagi na zmianę poziomu cen. Powódka wniosła o udzielenie terminu 7- dniowego na złożenie pisma procesowego, do którego dołączony zostanie kosztorys sporządzony przez wykonawcę prac remontowych i będzie wnioskowała, by biegły sądowy wykonujący opinię w tej sprawie, dokonał analizy poprawności tego kosztorysu i dokonał ponownego przeliczenia kosztów prac z uwzględnieniem aktualnych cen, w tym również wyliczenia zaproponowanego przez generalnego wykonawcę robót budowalnych. Ponadto, powódka zwróciła uwagę na okoliczność, że przy kolejnych oględzinach kolejny wykonawca ujawnił wady - w zakresie gzymsów, obróbki dachowej. Zdaniem powódki, biegły sądowy powinien ponownie wykonać oględziny.

(e-protokół z rozprawy z dnia 7 lutego 2022r. k. 504-506)

Na rozprawie w dniu 6 października 2022r. powódka złożyła do akt sprawy pismo procesowe z datą 4 października 2022r. z rozszerzeniem powództwa wraz z wnioskiem o zwolnienie z obowiązku uiszczenia opłaty sądowej od pozwu od rozszerzonego powództwa z uwagi na trudną sytuację finansową. Powódka rozszerzyła powództwa o dalszą kwotę 530.733,00 zł, wniosła łącznie o zasądzenie kwoty 750.733,00 zł tytułem naprawienia szkody wynikającej z wad części wspólnych budynku przy ul. (...) w Ł. wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 220.000,00 zł od daty wniesienia powództwa do dnia zapłaty, zaś od kwoty 530.733 zł od dnia 6 października 2022r. do dnia zapłaty. Jednocześnie zastrzegła możliwość dalszego rozszerzania powództwa w przypadku wydłużenia czasu niezbędnego do rozpoznania przedmiotowej sprawy. Opierając się na art. 363§ 2 k.c. wyjaśniła, że rozszerzenie powództwa wynika z faktu wzrostu cen usług i materiałów budowlanych oraz koniecznością poniesienia tych kosztów przez powódkę. W uzasadnieniu powódka wskazała, że kwota 750.733 zł obejmuje koszty poniesione przez Wspólnotę Mieszkaniową (koszt ekspertyz, orzeczeń o stanie technicznym budynku, jego balkonów, elewacji, koszt wykonanej odkrywki, ścian budynku, koszt zabezpieczenia balkonów i elewacji, koszt wykonanej odkrywki ścian budynku, koszt zabezpieczenia balkonu nad lokalem nr (...), koszt naprawy uszkodzonej elewacji, balkonów, balustrad, koszt nadzoru inwestorskiego sprawowanego nad wykonywanymi pracami naprawczymi, a także koszt zaciągniętego kredytu). Podniosła, że wydatki te Wspólnota Mieszkaniowa była zmuszona ponieść, aby wskazać pozwanemu przyczyny powstałych w budynku wad, koszt ich napraw – wysokość szkody, mając nadzieję na ugodowe, pozasądowe zakończenie sprawy, a następnie celem wykazania zasadności swoich roszczeń na etapie postępowania sądowego.

Pismo z rozszerzeniem powództwa zostało uznane za doręczone pozwanemu przez pełnomocnika w dniu 3 listopada 2022r.

(e-protokół z rozprawy z dnia 6 października 2022r. k. 682-683; pismo procesowe powódki k. 648-652; elektroniczne potwierdzenie odbioru k. 742)

Postanowieniem z dnia 13 października 2022r. Sąd Okręgowy w Łodzi zwolnił powódkę Wspólnotę Mieszkaniową al. (...) w Ł. od kosztów sądowych w zakresie opłaty od rozszerzonego powództwa.

(postanowienie k. 738)

Pismem z dnia 4 listopada 2022r. powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika rozszerzyła powództwo o dalszą kwotę 13.520,17 zł, tj. łącznie wnosiła o zasądzenie kwoty 764.253,17 zł tytułem naprawienia szkody wynikającej z wad budynku przy al. (...) w Ł. i wniosła o jej zasądzenie wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie od kwoty 220.000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty, od kwoty 530.733,00 zł od dnia 6 października 2022r. do dnia zapłaty, od kwoty 13.520,17 zł od daty doręczenia pozwanemu pisma z rozszerzeniem powództwa do dnia zapłaty. Jednocześnie wniosła o zwolnienie jej z obowiązku uiszczenia opłaty od rozszerzonego powództwa z uwagi na trudną sytuację finansową.

(pismo procesowe powódki k. 743-744)

Postanowieniem z dnia 9 listopada 2022r. Sąd Okręgowy w Łodzi zwolnił powódkę Wspólnotę Mieszkaniową al. (...) w Ł. od kosztów sądowych w zakresie opłaty od rozszerzonego powództwa, pismem procesowym z dnia 4 listopada 2022r.

(postanowienie k. 753)

Na rozprawie w dniu 5 grudnia 2022r. powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika wnosiła i wywodziła jak w piśmie rozszerzającym powództwo. Pozwany popierał swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie wyrażone w odpowiedzi na pozew.

(e-protokół z rozprawy z dnia 5 grudnia 2022r. k. 806-807v)

W dniu 5 grudnia 2022r. pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika wniósł o oddalenie powództwa w całości, wskazując, że rozszerzenie powództwa o dalszą kwotę 13.520,17 zł jest niezasadne i nieudowodnione co do zasady jak i co do wysokości. Podniósł, że opis pozycji wskazanych w kosztorysie wskazuje na zakres prac, który dotychczas nie był wskazywany jako konieczny do wykonania, np. prace w obrębie ścian fundamentowych, a na podstawie kosztorysu nie można precyzyjnie ustalić, jakie usterki miały zostać usunięte, a tym bardziej – kiedy one powstały.

(pismo pozwanego k. 815-816)

W piśmie procesowym z dnia 13 grudnia 2022r. pełnomocnik powódki powtórzył swoje stanowisko w sprawie i wniósł o zasądzenie kwoty 764.253,17 zł wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie od kwoty:

- 220.000 zł od dnia wniesienia pozwu do dnia zapłaty,

- 30.733,00 zł od dnia 6 października 2022r. do dnia zapłaty,

-13.520,17 zł od daty doręczenia pozwanemu pisma z rozszerzeniem powództwa (złożonego w Sądzie w dniu 7 listopada 2022r.

(pismo procesowe powódki k. 828-829)

Na rozprawie w dniu 20 grudnia 2022r. strony reprezentowane przez profesjonalnych pełnomocników podtrzymały swoje stanowiska w sprawie, przy czym powódka wniosła o zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w podwójnej wysokości z uwagi na obszerność materiału dowodowego.

(e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k.872-879v)

Po zamknięciu rozprawy w głosie do protokołu z dnia 16 stycznia 2023r. pozwany reprezentowany przez profesjonalnego pełnomocnika podniósł zarzut braku legitymacji procesowej strony powodowej, braku należytego umocowania powódki. Podniósł, że zgodnie z art. 22 ust. 2 ustawy o własności lokali, Wspólnota Mieszkaniowa podejmując czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu, nie posiadała uchwały właścicieli lokali:

-na zawieranie umów cesji roszczeń właścicieli poszczególnych lokali na Wspólnotę oraz pełnomocnictwa,

- wyrażającej zgodę na wytoczenie powództwa w niniejszej sprawie oraz udzielenie zarządowi pełnomocnictwa do występowania w imieniu Wspólnoty.

Pozwany ponownie zakwestionował swoją odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu naprawy balkonów, a także zarzucił powódce przyczynienie się do zwiększenia rozmiarów szkody.

Pismem z dnia 16 stycznia 2023r. powódka reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika podtrzymała swoje stanowisko w sprawie. Ustosunkowując się do zarzutu braku legitymacji procesowej powołała się na orzecznictwo SN i wskazała, że przejmując od właścicieli lokali wierzytelności w celu ich dochodzenia w interesie wszystkich właścicieli, nie przekracza granic zwykłego zarządu. W kwestii przyczynienia właścicieli lokali do powiększenia się szkody odniosła się do opinii biegłego sądowego, który stwierdził m.in., że w przypadku elewacji nie można mówić o przyczynieniu się. Zaś jeśli chodzi o balkony, to jeśli właściciel odebrał mieszkanie i miał wiedzę od dewelopera, że powinien je zabezpieczyć i tego nie zrobił, to można się zastanawiać nad ewentualnym przyczynieniem. W ocenie powódki, nikt nigdy nabywcom lokali takiej wiedzy nie przekazywał. Natomiast deweloper, który wybudował takich bloków kilkadziesiąt, powinien udokumentować fakt powiadomienia nabywców lokali o takiej powinności.

(głos do protokołu powódki i pozwanego k.893-898, 900-911)

Sąd Okręgowy ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwany P. M. prowadzi działalność gospodarczą pod firmą (...) w Ł., której przedmiotem jest wznoszenie budynków.

Wspólnotę Mieszkaniową nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł. stanowią 52 właściciele samodzielnych lokali mieszkaniowych. Od końca 2011 roku lokale były nabywane od P. M..

(bezsporne)

Uchwałą nr (...) z dnia 27 marca 2013r. podjętą na zebraniu właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ł. powołano Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej.

(uchwała k. 99)

W dniu 8 kwietnia 2013r. sporządzony został protokół zdawczo – odbiorczy dokumentów Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł..

(protokół k. 286-287)

Nieruchomość położona przy al. (...) w Ł. charakteryzowała się tym, że znajdował się na niej czterokondygnacyjny, niepodpiwniczony budynek mieszkalny, wielorodzinny, zrealizowany w technologii tradycyjnej. Fundamenty budynku były wykonane w postaci ław fundamentowych żelbetowych o wysokości 40 cm, posadowione były na głębokości około 1,1 m poniżej poziomu terenu. Ściany konstrukcyjne były murowane z bloczków silikatowych grubości 24 cm. Na kondygnacjach nadziemnych miejscowo występowały żelbetowe elementy pionowe (rdzenie, filarki, szyby windowe). Ściany zewnętrzne były dwuwarstwowe, składające się z warstwy nośnej grubości 24 cm z bloczków silikatowych oraz ocieplenia ze styropianu wykonanego metodą „Lekka-mokrą". Wykończenie zewnętrzne ściany stanowił tynk cienkowarstwowy (drobny baranek). Stropy były monolityczne żelbetowe w postaci płyt krzyżowo-zbrojonych grubości 20 cm. Stropodach był pełny, nie wentylowany, o konstrukcji analogicznej jak konstrukcja stropów, ocieplony płytami styropianowymi ułożonymi ze spadkiem, zabezpieczonymi warstwą betonu jamistego na kruszywie keramzytowym. Pokrycie dachu stanowiły dwie warstwy papy termozgrzewalnej. Płyty balkonowe – o wysięgu 1,65m monolityczne żelbetowe grubości 16cm, mocowane do konstrukcji za pomocą łączników balkonowych ( nośników izotermicznych) na wierzchu balkonowych wykonana została izolacja oraz warstwy spadkowe, a także obróbka blacharska krawędzi płyt (z trzech stron). Balustrady stalowe zamocowane zostały do krawędzi bocznych i czół płyt balkonowych.

(opinia sporządzona przez H. O. k. 100-110)

Warstwy posadzkowe płyt balkonowych były najczęściej w postaci płytek gresowych, wykonywane przez właścicieli poszczególnych lokali.

(opinia sporządzona przez H. O. k. 100-110; przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Zgodnie ze standardem wykończenia i wyposażenia mieszkania, balkony miały być izolowane, zakończone wylewką ze spadkiem.

(standard wykończenia i wyposażenia k. 291)

Deweloper nie poinformował właścicieli lokali o konieczności wykonania jakichkolwiek prac na balkonach, w tym hydroizolacji.

(dowód z przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W krótkim odstępie czasu od nabycia lokali od P. M. na nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł. zaczęły pojawiać się wady.

(bezsporne, a nadto okoliczność przyznana w odpowiedzi na pozew k. 235)

Od 2013 r. właściciele lokali zaczęli zgłaszać wady nieruchomości zarządowi wspólnoty.

Jednemu z właścicieli mieszkania położonego na parterze do ogródka wpadały płytki z balkonów mieszkań znajdujących się na wyższych poziomach.

Na balkonach odpadała wylewka, sypał się piasek, zaczęły pojawiać się rośliny, wykwity. Były też pęcherze z wodą, zacieki z soli.

(przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Właściciele lokali zwracali się do P. M. o usunięcie pojawiających się wad.

(bezsporne)

Tylko jeden balkon został uznany za nieprawidłowo wykonany i naprawiony przez dewelopera. Była w nim naprawiana cała powierzchnia zewnętrzna - wylewka i na nowo były kładzione płytki.

Deweloper wykonał drobniejsze prace w zakresie klatek schodowych, cokolików przy podłogach.

(przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członka jej zarządu – M. G. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Pismem z dnia 23 lipca 2014r. zarządca nieruchomości działając z upoważnienia Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, wezwał w ramach obowiązującej rękojmi P. M. do:

1. naprawy skruszałych wylewek na płytkach balkonowych,

2. stwierdzenia przyczyny oraz usunięcia zacieków i wysoleń na elewacji od strony patio oraz od strony zewnętrznej budynku,

3. wykonania remontu balustrad balkonowych poprzez usunięcie korozji i zabezpieczenie antykorozyjne,

4. przełożenia fragmentów opaski wokół budynku. Opaska miejscami odstawała od ścian zewnętrznych budynku, co powodowało zaciekanie wód opadowych na ścianę i efektem tego mogło być zawilgocenie ścian w lokalach,

5. wyprofilowania dachu oraz obniżenia wpustów dachowych. Spadki połaci dachowych nie były zgodne z projektem, zaś wpusty dachowe były usytuowane za wysoko. Efektem powyższego były zastoiska wody po opadach deszczu – brak możliwości spływu wody,

6. naprawy popękanych ścian i sufitów (usunięcie pęknięć i zarysowań) oraz uzupełnienia tynków: korytarz w części zachodniej (na parterze za maszynownią dźwigu, na parterze na ścianie zewnętrznej od patio, przy wejściu do lokalu nr (...), przy skrzynkach pocztowych w przedsionku, przy wejściach do lokali nr (...)), korytarz w części wschodniej – ściana zewnętrzna od patio na I piętrze, korytarz przy komórkach i komórki (pęknięcia idące przez zaprawę łączącą poszczególne bloczki oraz pionowe przy przejściach rur instalacyjnych przez ściany, ściana zewnętrzna północna – od str. korytarza – spękania pod oknem, poodparzane i popękane tynki na sufitach – w pomieszczeniu gdzie jest komórka lokalu nr (...), ściana zewnętrzna południowa – od str. korytarza – brak tynku), maszynownia dźwigu – miejscami popękane bloczki silikonowe.

7. wymiany popękanych płytek oraz przyklejenie ruchomych (odspojonych) płytek i cokolików, a także uzupełnienia spoin (fug) na wszystkich piętrach:

a. korytarz zachodni (kl. I):

- parter: odspojona płytka, na wprost windy cokół,

-II piętro: pęknięta płytka przy ostatnim oknie od patio w prawo od windy, odspojony cokół pod oknem nad wejściem do kl. schodowej,

- III piętro: pęknięta płytka przy pierwszym wąskim oknie w lewo od dużego okna,

b. korytarz wschodni (kl. II):

- parter: odspojony cokół przy białych drzwiczkach na wprost windy,

- I piętro: pęknięta płytka przy oknie, odspojone cokoliki przy drzwiach od lokalu nr (...),

- II piętro: odspojone cokoliki przy oknach,

- ruchome płytki w posadzce przy wejściach do klatki schodowej na drugim i trzecim piętrze

c. w pomieszczeniu fitness i saunie – odspojone cokoliki,

8. naprawy pękniętej posadzki w korytarzu przy komórkach, w komórkach (narożnik płd.-wsch.) oraz w pomieszczeniu węzła,

9. wymiany lub poprawy mocowania samozamykacza drzwi wejściowych do klatki zachodniej (kl. I) oraz naprawy i regulacji samozamykaczy drzwi na korytarzach klatek schodowych i drzwi przy wejściach do komórek,

10. wyregulowania okuć okien w częściach wspólnych – korytarze klatek schodowych, pomieszczenia wspólne (np. niedomykające się okna w pomieszczeniu fitness),

11. wyregulowania drzwi wejściowych do pomieszczenia fitness – drzwi są opuszczone i ocierają się o posadzkę (otwierają się do połowy) oraz regulacji drzwi balkonowych w pomieszczeniu fitness – nie domykają się,

12. wyregulowania drzwi wejściowych wewnętrznych do I klatki schodowej oraz drzwi na wprost windy w I klatce schodowej,

13. naprawy betonowego progu w drzwiach na patio (wschodnich),

14. naprawy mocowania grzejnika c. o. w klatce schodowej zachodniej (kl. I) na II piętrze,

15. wymiany lub poprawy mocowania 4 sztuk stopek przy drzwiach wejściowych do obu klatek schodowych.

Zarządca nieruchomości wezwał do usunięcia wymienionych usterek w terminie do dnia 31 sierpnia 2014r. Wskazał, że w przypadku niewykonania napraw w terminie, skieruje sprawę na drogę postępowania sądowego.

(pismo z dnia 23 lipca 2014r. k. 181-182; przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Pismem z dnia 1 września 2014r. P. M. uznał naprawę balustrad w ramach rękojmi.

Pismem z dnia 18 listopada 2014r. zarządca nieruchomości wezwał P. M. do naprawy powierzchni lakierniczych balustrad poprzez usunięcie korozji, zabezpieczenie antykorozyjne oraz pomalowanie balustrad przy odpowiednich warunkach pogodowych. Pozwanemu został wyznaczony termin do 31 maja 2015r.

(pismo z dnia 18 listopada 2014r. k. 183)

W dniu 6 marca 2017r. właściciele nieruchomości na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej podjęli uchwałę nr 5/2017 w sprawie wykonania ekspertyzy dotyczącej stanu technicznego balkonów i elewacji, zobowiązując tym samym zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do zlecenia ekspertyzy uprawnionemu podmiotowi.

(pismo z dnia 18 sierpnia 2017r. k. 184; przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W lipcu 2017r. na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej zostało sporządzone orzeczenie o stanie technicznym balkonów i elewacji budynku przez mgr inż. Budownictwa H. O. (1). Celem wykonania ekspertyzy było określenie aktualnego stanu technicznego balkonów oraz elewacji budynku oraz określenie niezbędnego zakresu remontu i sposobu jego realizacji.

Ze sporządzonej opinii wynikało, że część uszkodzeń elewacji oraz balkonów widoczna była gołym okiem. W celu sprawdzenia zakresu uszkodzeń wykonano odkrywki. Wykonano je w miejscach, gdzie uszkodzenia wyraźnie były widoczne, a jednocześnie gdzie była możliwość ich zrobienia ze względu na dostęp z podnośnika samochodowego. Ograniczono się do zrobienia czterech odkrywek tak, aby nie niszczyć niepotrzebnie elewacji. Po oględzinach w miejscach odkrywek naprawiono tynki.

W ekspertyzie opisano, że na elewacjach budynku widoczne były uszkodzenia tynku w postaci rys ukośnych biegnących od krawędzi okien ( przykładowe rysy obrazują fotografie na arkuszu nr 9, k. 108), a także zacieki wzdłuż słupków balustrad balkonów przylegających do ściany (arkusz nr 1 k.104), zacieki na spodach płyt balkonowych (pierwsze zdjęcie na arkuszu nr 6 k. 106v), uszkodzenia tynku ścian na styku z obróbką blacharską (arkusz nr 2, pierwsze zdjęcie na arkuszu nr 3 k. 104v-105) oraz odparzenia tynku na spodach płyt balkonowych (drugie zdjęcie na arkuszu nr 3, 1 pierwsze zdjęcie na arkuszu nr 6 k. 105,106v) Zacieki na ścianach i na spodach płyt balkonowych występowały w większości balkonów, uszkodzenia tynku na spodach płyt balkonowych w kilku przypadkach. Po zdjęciu tynku w miejscu jednej z ukośnych rys stwierdzono, że wzdłuż rysy pęknięta była siatka z włókna szklanego, siatka nie była prawidłowo zatopiona w zaprawie klejącej, miejscami odstawała, miejscami spod siatki widoczny był styropian (obrazuje to arkusz nr 10 k.108v),

Ekspertyza wykazywała, że uszkodzenia balkonów to przede wszystkim zacieki na spodach płyt oraz bardzo zniszczone, często porośnięte glonami, mchem i inną roślinnością krawędzie boczne i czoła wylewek spadkowych na płytach balkonowych ( drugie zdjęcie na arkuszu nr 6, arkusz nr 7, arkusz nr 8 k.106v-107v). Krawędzie te nie były zabezpieczone żadną izolacją powłokową. Obróbki blacharskie czoła i boków płyty balkonowej miały wysięg około 2,5 - 3cm. Wysięg mierzonej obróbki w miejscu wykonywanej odkrywki wynosił 2,5cm, a dodatkowo obróbka była zagięta do krawędzi płyty nie była pionowa. Brak pionowości sprawdzono poziomicą (zdjęcie pierwsze na arkuszu nr 4 k. 105v). Na styku obróbek blacharskich oraz ścian (a także wylewek spadkowych) brak było uszczelnienia silikonem, czy jakimś innym materiałem uszczelniającym. Styki te nie były szczelne, przez co woda wnikała w głąb ściany oraz powodowała niszczenie wylewki spadkowej. Odkrywki ściany na styku z balkonem wykazały, że materiał izolacyjny w tym miejscu był mokry ( arkusz nr 2r nr 5, k.104v,106). W celu sprawdzenia, czy zniszczenia krawędzi bocznych i czół wylewek spadkowych spowodowane było tylko nieszczelnością styków z obróbką blacharską, czy również wpływ na to miała zła jakość betonu, odkuto na jednym z balkonów narożnik wylewki. Zniszczenie betonu sięgało około 5cm, dalej beton był twardy, miał odpowiednią wytrzymałość.

W ekspertyzie opisano także, że pęknięcia ukośne tynku (a pod nim pęknięcia siatki z włókna szklanego) spowodowane były nieprawidłowym wykonaniem warstwy zbrojonej. Wykonanie warstwy zbrojonej rozpoczynało się od nałożenia zaprawy grubości 2-3mm na powierzchnię płyt styropianowych za pomocą gładkiej stalowej pacy. Na świeżą zaprawę nakłada się siatkę z włókna szklanego (z zachowaniem zakładów 10cm), a następnie nanosi się drugą warstwę zaprawy grubości około 1 mm i równo wygładza się powierzchnię tak, aby siatka przestała być widoczna. Siatka zbrojąca musiała być umieszczona w 1/3 grubości warstwy licząc od zewnątrz. W tym przypadku spod siatki widoczny był styropian, co świadczyło o tym, że nie nałożono pierwszej warstwy zaprawy, siatkę nałożono bezpośrednio na płyty styropianowe, a nie wtopiono w zaprawę. Na siatkę nałożono cienką warstwę zaprawy, a na nią tynk. W niektórych miejscach ( na zakładach) siatka była odklejona, co oznaczało, że warstwa zaprawy była bardzo cienka. Nagrzewanie się elewacji, a później ochładzanie spowodowało powstanie naprężeń, których skutkiem było pęknięcie siatki i tynku. Gdyby siatka była zatopiona prawidłowo w zaprawie, nie doszłoby do jej pęknięcia. Zniszczenia tynku w miejscu wejścia w ścianę obróbki blacharskiej balkonu spowodowane było wnikaniem w głąb ściany wody opadowej. Nie uszczelnione silikonem połączenie obróbki blacharskiej ze ścianą przy jednoczesnej rozszerzalności i kurczliwości blachy przy cyklach nagrzewania i ochładzania, spowodowało powstawanie coraz większych szczelin, w które wnika woda opadowa powodując zamakanie materiału izolacyjnego i niszczenie tynku. Szczególnie może to być dotkliwe przy wietrze wiejącym w kierunku ściany, powodującym wciskanie wody która nie zdąży spłynąć z obróbki blacharskiej w szczelinę. Brak uszczelnienia styków różnych materiałów dotyczyło również osadzenia drzwiczek instalacji odgromowej ( pierwsze zdjęcie na arkuszu nr 11 k.109), Wokół otworu występowała szczelina, a całość można było swobodnie wyjąć. Woda wnikając w szczeliny mogła dostać się w głąb ściany powodując jej zawilgocenie. Niewygodne przykręcanie węża do podlewania, w jednym z zaworów zewnętrznych oraz niestaranne wykończenie wnęki, w której znajdował się ten zawór, mogło spowodować, że woda kapiąc z zaworu, będzie wnikała w głąb ściany. Zacieki powstałe na spodach płyt balkonowych spowodowane były najprawdopodobniej przez zbyt mały wysięg obróbek blacharskich płyt balkonowych. Przyjmuje się, że wysięg obróbki blacharskiej powinien mieć około 4cm (w tym przypadku wynosi 2,5-3cm). Obróbka nie powinna być również zagięta w kierunku krawędzi płyty (lub ściany).

Aby sprawdzić, czy woda prawidłowo spływa z obróbki blacharskiej, ostrożnie wylano na powierzchnię jednej z płyt balkonowych wodę. Woda spływając na obróbkę, a następnie z niej, natychmiast powodowała zamakanie czoła płyty balkonowej. Poszczególne krople wisiały przez jakiś czas na krawędzi dolnej czoła płyty, powoli przesuwając się na spód płyty balkonu. Doświadczenie wykonano przy bezwietrznej pogodzie. W przypadku wiatru wiejącego w odpowiednim kierunku, zjawisko to będzie spotęgowane; a spody płyt balkonowych będą zalewane wodą.

Zniszczenie krawędzi bocznych i czoła wylewek spadkowych spowodowane było z jednej strony brakiem zabezpieczenia jakąś warstwą ochronną tych płaszczyzn, i z drugiej strony wnikaniem wody w głąb wylewki przez niczym nie uszczelnione styki obróbki blacharskiej i wylewki. Woda wnikająca w beton wylewki, szczególnie w okresie zimowym, przy cyklicznych mrozach i odwilży, powodowała kruszenie się betonu. Dodatkowo wilgotny beton sprzyjał rozwojowi glonów, mchów oraz porastaniu inną roślinnością, co dodatkowo powodowało dalsze niszczenie betonu.

Z opinii wynikało, że bezpośrednią przyczyną występowania uszkodzeń na elewacji w postaci rys ukośnych biegnących od narożników okien jest nieprawidłowe wykonanie warstwy zbrojnej w systemie ocieplenia ścian metodą „lekko-mokrą”. Uszkodzenia występujące na styku ściany i obróbki blacharskiej balkonów a także uszkodzenia wylewki spadkowej na balkonach spowodowane były brakiem uszczelnienia styków dwóch różnych materiałów (tynku i obróbki blacharskiej oraz betonu wylewki i obróbki blacharskiej). Zacieki na spodach płyt balkonowych spowodowane były najprawdopodobniej zbyt małym wysięgiem obróbek blacharskich oraz brakiem ich pionowości.

W opinii wskazano, że konieczna była naprawa zarysowań tynku na elewacji, a pozostawienie ich bez naprawy mogło spowodować ich powiększenie i coraz większe zniszczenia elewacji. W celu naprawy tych uszkodzeń, należało w miejscu występowania zarysowania zdjąć tynk, zerwać siatkę z włókna szklanego, prawidłowo wkleić nową siatkę z odpowiednimi zakładami i wykonać nowy tynk. Aby nie powodować powstawania zbyt dużych różnic w kolorze tynku na elewacji (ze względu na to, że stary tynk przybrudził się lub wyblakł), należy nowy tynk nakładać na większe powierzchnie, na przykład na cały pas pomiędzy dwoma oknami na całej wysokości ściany. W miejscu, gdzie nie było napraw, nowy tynk należy nakładać na stary. W opinii zalecono oczyścić zniszczone płaszczyzny boczne i czołowe wylewek spadkowych, uzupełnić beton przy zastosowaniu materiałów do naprawy konstrukcji betonowych, zabezpieczyć płaszczyzny boczne i czołowe wylewek izolacją powłokową, zabezpieczyć silikonem lub równoważnym materiałem wszystkie styki dwóch różnych materiałów (tynku i obróbki blacharskiej, betonu wylewki i obróbki blacharskiej itp.), sprawdzić wysięg wszystkich obróbek blacharskich i ich pionowość ( również czy są poziome), ewentualnie naprawić, a przy zbyt małym wysięgu wymienić oraz pomalować dolne płaszczyzny płyt balkonowych.

(opinia sporządzone przez H. O. k. 100-110)

Za wykonanie odkrywek na ścianie budynku i płytach balkonowych budynku mieszkalnego przy al. (...) w Ł. Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszt – 3.041,84 zł.

(faktura VAT nr (...) z dnia 17 lipca 2017r., k. 669; przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Za sporządzenie opinii przez H. O. Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszt w wysokości – 1.476,00 zł.

(faktura VAT nr (...) z dnia 9 sierpnia 2017r. k. 670)

Pismem z dnia 18 sierpnia 2017r. zarządca nieruchomości położonej w Ł. przy ul. (...) wzywał po raz kolejny P. M. do usunięcia usterek wykazanych na podstawie sporządzonej przez H. O. (1) ekspertyzy, wyznaczając termin do dnia 31 października 2017r. Podał, że z ekspertyzy jednoznacznie wynika bezpośrednia przyczyna występowania uszkodzeń na elewacji w postaci rys ukośnych biegnących od narożników okien, którą było nieprawidłowe wykonanie warstwy zbrojeniowej przy ociepleniu ścian. Ponadto, uszkodzenia występujące na styku ścian i obróbek blacharskich balkonów oraz uszkodzenia wylewek balkonowych spowodowane były brakiem uszczelnienia styku tynku i obróbki blacharskiej oraz styków wylewki i obróbki blacharskiej. Z kolei zacieki na spodach płyt balkonowych spowodowane były zbyt małym wysięgiem obróbek balkonowych oraz ich nieodpowiednim nachyleniem. Zarządca wskazał, że wady ujawnione podczas odkrywek, to wady ukryte (wady fizyczne budynku, których stwierdzenie było niemożliwe w chwili sprzedaży lokali), za które odpowiedzialność ponosi sprzedawca – art. 559 k.c.

(pismo z dnia 18 sierpnia 2017r. k. 184)

W odpowiedzi na powyższe pismo pismem z dnia 3 października 2017r. P. M. zakwestionował swoją odpowiedzialność co do usunięcia ujawnionych wad nieruchomości. Zakwestionował genezę wad oraz podniósł wygaśnięcie uprawnień poszczególnych nabywców nieruchomości z tytułu rękojmi, co wynika z art. 568§ 1 k.c. Wskazał, że jego odpowiedzialność z art. 559 k.c. byłaby zasadna, gdyby wady zostały ujawnione w okresie rękojmi. Nadto, wskazał, że ewentualnym podmiotem odpowiedzialnym za szkodę na zasadach odpowiedzialności z tytułu czynów niedozwolonych jest (...) COMPANY sp. z o.o. w likwidacji z siedzibą w Ł., która była generalnym wykonawcą budynku przy al. (...).

(pismo z dnia 3 października 2017r. k. 185)

W dniu 9 marca 2018r. podczas zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej podjęto uchwałę w przedmiocie wykonania dodatkowej opinii dotyczącej stanu technicznego balkonów oraz elewacji, wskazującej na szczegółowy zakres i sposób naprawy oraz zobowiązującą Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej do skierowania sprawy na drogę sądową przeciwko deweloperowi w przypadku niewykonania napraw w uzgodnionym terminie.

(pismo z dnia 10 sierpnia 2018r. k. 186)

W lipcu 2018 r. J. K. (1) na zlecenie Wspólnoty Mieszkaniowej sporządził opinię o przyczynach zarysowań oraz uszkodzeń elewacji budynku, wraz z wytycznymi usunięcia zarysowań i uszkodzeń.

Celem opinii było określenie przyczyn powstania zarysowań i uszkodzeń na elewacji budynku oraz opracowania wytycznych napraw uszkodzeń. Zakres opracowania obejmował wykonanie inwentaryzacji rys i wykonanie odkrywek.

W opinii wskazano, że nieprawidłowości w zakresie ochrony cieplno-wilgotnościowej budynków powstałe na etapie wykonawstwa mogło wynikać ze zróżnicowanych błędów realizacyjnych. Błędy te mogły być związane z nieprawidłowym przygotowaniem podłoża pod wykonywane termoizolacje, złym połączeniem elementów izolacji cieplnej z przegrodą budowlaną, zastosowaniem niewłaściwych materiałów termoizolacyjnych lub pozostałych materiałów przegrody budowlanej, powodując brak możliwości spełnienia projektowanych wymogów technicznych. Kolejną wadą były imperfekcje wykonawcze, związane z niedbalstwem lub brakiem właściwych kompetencji ekip budowlanych. Częste nieprawidłowości realizacyjne mogły być także związane z niesprzyjającymi warunkami meteorologicznymi w trakcie prowadzenia prac budowlanych. W opinii wskazano, że prawidłowo przygotowane podłoże powinno mieć odpowiednią wytrzymałość, umożliwiającą bezpieczne zamocowanie ocieplenia. Musi być, także wolne od zanieczyszczeń o charakterze antyadhezyjnym, pyłu, tłuszczu oraz spełniać wymagania pod względem równości powierzchni. Jest to szczególnie ważne w przypadku ocieplania ścian zewnętrznych. Nieprawidłowe przygotowanie podłoża dla systemów izolacji termicznej mogło skutkować brakiem właściwej przyczepności ocieplenia. Mocowanie termoizolacji było jednym z najważniejszych etapów wykonania ocieplenia. Błędy popełnione podczas jego wykonywania mogły spowodować uszkodzenie systemu ociepleń oraz np. zagrożenie bezpieczeństwa użytkowania. W przypadku przegród ściennych najczęściej popełnianym błędem było zastosowanie zbyt małej ilości kleju na powierzchni płyt termoizolacyjnych oraz pominięcie zasady pasmowo-punktowego nakładania kleju. Częstą sytuacją było przyklejanie płyt styropianowych wyłącznie za pomocą placków klejowych bez warstwy kleju na obwodzie płyty. Skutkowało to niewystarczającą przyczepnością ocieplenia do podłoża, a w przypadku braku pasm obwodowych — tworzeniem się tzw. kominów dla przepływu powietrza (niebezpieczne podczas silnych wiatrów lub pożaru). Zgodnie z Instrukcją (...) (dok-10) oraz wymaganiami sztuki budowlanej wymagane było wykonanie pasma obwodowego o szerokości 3—6cm w odległości min. 3cm od krawędzi oraz zaprawy klejącej w postaci tzw. placków klejowych. Częstym błędem było nałożenie zbyt małej ilości placków na powierzchne płyt oraz nie stosowanie zalecanego odstępu od krawędzi płyt. W wielu przypadkach powierzchnia styku kleju z podłożem była zdecydowanie mniejsza od wymaganej. Płyty izolacji termicznej powinny być układane na mijankę, z przesunięciem krawędzi, najlepiej o połowę długości płyty. Zasada ta dotyczy zwłaszcza krawędzi budynków oraz otworów. W efekcie niezrealizowania powyższych rozwiązań na elewacji budynków mogły pojawić się zarysowania i w późniejszym etapie pęknięcia na powierzchni tynku zewnętrznego. W przypadku systemów ociepleń ścian zewnętrznych błędy powstałe na etapie realizacji dotyczą w wielu przypadkach niewłaściwego wykonania warstwy zbrojącej. Nieprawidłowości budowlane dotyczące niewłaściwego poziomu wykonawstwa budowlanego nazywane są imperfekcjami wykonawczymi. Wśród imperfekcji biegły wyróżnił np. brak właściwego zatopienia siatki w warstwę klejową, pocienioną lub zbyt grubą warstwę klejową, w którą wtopiona była siatka lub niewłaściwe wykonanie zakładów siatki (bądź też ich brak). Częstym niedociągnięciem wykonawczym był brak dodatkowych, ukośnych pasów z siatki w narożach otworów. Przyczynia się to do powstawania ukośnych pęknięć w tych miejscach. Nieprawidłowością wpływającą na trwałość systemów ocieplających był brak wypełniania styków płyt termoizolacyjnych za pomocą niskoprężnej pianki poliuretanowej. Szersze szczeliny mogły być wypełnione za pomocą wąskich pasków izolacji termicznej. Biegły zalecał wypełnianie szczelin o rozwartości przekraczającej 2mm. Nieprawidłowości dotyczyły także materiału wypełniającego szczelinę. Zdarzało się, że była ona wypełniona zaprawą klejącą, charakteryzującą się znacznie wyższym współczynnikiem przewodzenia ciepła w stosunku do materiału termoizolacyjnego. Do nieprawidłowości wykonawczych — dok.13, dodatkowo zaliczono:

-pominięcie szlifowania uskoków płyt styropianowych,

-brak wykonywania uszczelnień przy ościeżnicach i obróbkach blacharskich (np. taśma rozprężna),

-brak wykonywania listwy startowej przy cokołach budynku,

-brak wykonywania warstwy gruntującej pod tynk cienkowarstwowy,

-nieprawidłowe układanie tyku cienkowarstwowego,

-zamiana materiałów w stosunku do przyjętych w projekcie,

-brak poprawnego wykonania dylatacji w systemach ociepleń,

-podciąganie kapilarne wody w warstwie tynku stykającego się z gruntem (bezpośredni styk tynku z gruntem),

-brak poprawnego wykonania opaski przy cokole budynku.

Inną z przyczyn wystąpienia zarysowań wzdłuż styków płyt styropianowych, nawet przy prawidłowo wykonanym podparciu krawędzi przez pasmo obwodowe masy klejowej, był karb w zbrojonej warstwie klejowej. Ułożenie płyt izolacyjnych na nierównym podłożu, a następnie brak wyrównania powierzchni warstwy izolacyjnej powodowało, że siatka zbrojąca lokalnie (wzdłuż styku) znajdowała się na krawędzi płyty styropianowej (szkic 95) i w tym przekroju wytrzymałość na rozciąganie zbrojonej warstwy klejowej była równa wytrzymałości masy klejowej niezbrojonej — zbrojenie siatką było nieefektywne. W efekcie tego powstały rysy wzdłuż styku płyt styropianowych. Podobne przyczyny uszkodzeń wyspecyfikowane zostały w dok. 13:

- pomijanie przygotowania podłoża — brak oczyszczenia ścian, pozostawianie wałków kitu w złączach pomiędzy płytami, podcinanie płyt styropianowych wzdłuż wałków kitu (dotyczyło budownictwa wielkopłytowego).

- brak przyczepności kleju do podłoża, mała ilość kleju i nieprawidłowe jego rozmieszczenie na powierzchni płyt styropianowych.

-brak wymaganego wyrównywania uskoków na złączach płyt ściennych (dotyczyło budownictwa wielkopłytowego).

-błędy przy nakładaniu masy klejącej pomijanie nakładania masy na krawędzie płyt styropianowych, zbyt mała ilość placków, złe nakładanie kleju na krawędzie płyt (ściąganie kleju pacą) — klej nie przylega do podłoża.

-niedostateczna grubość zbrojonej warstwy klejącej, siatka zbrojąca znajdowała się pod wyprawą tynkarską.

-wadliwe ułożenie siatki zbrojącej – siatka jest ułożona na powierzchni płyt styropianowych.

Analizę przeprowadzono na podstawie:

- inwentaryzacji lokalizacji zarysowań,

- oględzin wykonanych odkrywek i pobranych z odkrywek próbek.

Zarysowania powstały głównie na elewacji zachodniej. Najczęściej rysy miały swój początek w narożu otworów okiennych i przy styku płyty balkonowej ze ścianą budynku.

W miejscu pobrania próbek stwierdzono:

- brak pokrycie siatki zbrojącej zaprawą klejową zarówno przy górnej jak i dolnej powierzchni warstwy,

- niska jakość i uszkodzenia zaprawy klejowej w warstwie zbrojonej, brak przyczepności między warstwą zbrojonej zaprawy klejowej i warstwą fakturową,

- brak przygotowania podłoża, podłoże nie oczyszczone i nie zaimpregnowane, brak przyklejenia ocieplenia do warstwy klejowej,

- zbyt duża grubość warstwy zaprawy klejowej - zbyt mata powierzchnia warstwy zaprawy klejowej między podłożem i ociepleniem,

- brak dodatkowych siatek w narożach otworów,

- zbyt mate zakłady siatek.

W opinii podkreślono, że główną przyczyną powstawania zacieków była spływająca pod narożnikami okien, spod parapetów, woda. Związane to było z brakiem elastycznego uszczelnienia obróbek krawędzi parapetu w ociepleniu. Wadliwe zamocowanie końcówki parapetu powodowało zamakanie tynku i ściany. Najpoważniejszym błędem, który w tym miejscu się zdarzył, był zatynkowanie końcówki parapetu. Powodowało to liczne uszkodzenia ze względu na usztywnienie miejsca, które powinno pracować jak dylatacja: od zamakania tynku i termoizolacji, jej pęknięcia od odkształceń parapetu- czy ciągłości izolacji termicznej – uszkodzenie powinno być wykonane z zastosowaniem pianki rozprężonej lub taśm rozprężonych. Takiego rozwiązania nie zastosowano przy osadzaniu preparatów. Na podstawie wykonanej odkrywki stwierdzono:

- brak izolacji przeciwwilgociowej na wysokości od terenu do krawędzi cokołu; w gruncie styropian był zabezpieczany folią kubełkową,

- zmniejszoną grubość ocieplenia na wysokości podłogi,

- brak listwy startowej do ocieplenia powyżej podcięcia ściany i możliwość penetracji wody na tyku ocieplenia cokołu i wyższej ściany,

- w strefie przyłącza do ogrodowego węża stwierdzono, że styropian był suchy.

Z opinii wypływały następujące wnioski:

a. powstałe na elewacji budynku zarysowania miały charakter lokalny i dotyczyły tylko warstw ocieplenia

b. charakterystyczne było „wypychanie” warstwy fakturowej na zewnątrz nad rysą,

c. odspajanie warstwy fakturowej i powierzchnie po odspojeniu wskazywały na brak odpowiedniej przyczepności między warstwą fakturową i zbrojoną warstwą klejącą (możliwy brak impregnatu)

d. w miejscu maksymalnej rysy, w warstwie klejącej jedna warstwy siatek i niestaranne pokrycie ich klejem, styk płyt. Brak było dwóch warstw siatki w strefie naroży otworów. Bardzo niska jakość materiału (zaprawy klejącej) w warstwie zbrojonej siatką.

e. inicjowanie rys może wiązać się z odkształceniami:

- podłoża

-: nie wyrównane podłoże,
-: gruba i prawdopodobnie zróżnicowana co do grubości warstwa zaprawy klejowej,
-: zróżnicowanymi grubościami warstwy fakturowej i zbrojonej warstwy klejącej,

f. klejenie styropianowych płyt ocieplających bez ułożenia ciągłego zaprawy na obwodzie płyt i małym wypełnieniu środka na powierzchni płyty (powinno być od 40 do 60%) powodowało powstanie pod ociepleniem kominów powietrznych stanowiących drogę do rozprzestrzeniania się pożaru, a w przypadku nieszczelności obróbek krawędzi do migracji wody pod ociepleniem.

W dalszej kolejności z opinii wynikało, że wyciekająca spod parapetów wóda gromadziła się na skutek braku elastycznych obróbek krawędzi parapetów i styków ramy okna z ociepleniem ościeża. Należało uszczelnić styk parapetu ze ścianą. Można było to wykonać masami plastycznymi, ale tego typu naprawa wymagała okresowej kontroli szczelności połączenia.

Zawilgocenia mogły być spowodowane zmniejszeniem grubości warstwy izolacji termicznej i możliwością wpychania przez wiatr wody między ocieplenie cokołu i ocieplenie ściany. Brak było listwy startowej dla ocieplenia ściany i styk elementów ocieplenia w poziomie górnej krawędzi cokołu.

Elewacja budynku przybierała zielony kolor (nie na skutek malowania lub zanieczyszczeń powietrza), co świadczyło to o nadmiernym zawilgoceniu ścian. Na takie zawilgocenie narażona była wschodnia ściana dziedzińca. Nadmierne zawilgocenie to była podstawowa przyczyna rozrostu grzybów i glonów. Powodem pojawienia się glonów mogła być również wysoka wilgotność powietrza spowodowana bliskością drzew i zbiorników wodnych.

(opinia sporządzona przez dr inż. J. K. (1) k. 111-156; zeznania świadka J. K. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r., k. 297-298v)

Do wykonania robót budowlanych wykorzystane były typowe materiały budowlane. Co do wykonawstwa było wiele zastrzeżeń (co do wymogów wykonania, odstępstwa od dobrego wykonania). W przypadku dużego zakresu prac potrzebne było rusztowanie do wykonania tych prac.

Marzec nie jest odpowiednią porą na wykonanie robót budowlanych w zakresie elewacji.

(zeznania świadka J. K. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r., k. 297-298v)

Za wykonanie odkrywki ścian Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszt wysokości 563,33 zł.

(faktura VAT z dnia 26 czerwca 2018r. k. 667)

Za sporządzenie opinii przez J. K. (1) Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszt w wysokości – 3.075,00 zł.

(faktura VAT nr (...) z dnia 13 sierpnia 2018r., k. 668)

Pismem z dnia 10 sierpnia 2018r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł. w załączeniu przekazał P. M. sporządzoną ekspertyzę dot. przyczyn zarysowań i uszkodzeń elewacji, zawierającą również uszczegółowienie zakresu i sposobu wykonania napraw. Ekspertyza ta stanowiła uzupełnienie opinii sporządzonej przez H. O. (1).

W związku z inicjatywą P. M. o polubownym i ugodowym załatwieniu sprawy, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zwracał się z prośbą o przygotowanie treści ugody zawierającej informację o zobowiązaniu dewelopera do wykonania napraw wg zakresu i sposobu ujętego w obu opiniach, terminu i harmonogramu wykonania prac. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej wyznaczył deweloperowi termin na przedstawienie treści ugody do 24 sierpnia 2018r.

(pismo z dnia 10 sierpnia 2018r. k. 186)

W odpowiedzi na pismo z dnia 10 sierpnia 2018r. P. M. nie zgodził się z wnioskami płynącymi z wykonanych ekspertyz, z których wynikają, że to nienależyty sposób wykonania prac budowlanych był przyczyną powstałych uchybień. Jednakże, P. M. zadeklarował pokrycie kosztów napraw przez podmiot wskazany przez członków Wspólnoty Mieszkaniowej do kwoty 100.000,00 zł. Jednocześnie zwrócił uwagę, że obecnie koszty robót budowlanych są nadmiernie wysokie i dlatego zarekomendował przełożenie wykonania napraw na druga połowę następnego roku, kiedy to koszty robót wrócą do normy.

(pismo z dnia 5 października 2018r. k. 187; przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v, zeznania świadka A. S. (1) w e-protokole rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r. k. 297 akt)

W toku dalszej korespondencji skierowanej do Wspólnoty Mieszkaniowej P. M. w piśmie z dnia 22 maja 2019r. poinformował, że w nawiązaniu do spotkania z dnia 24 kwietnia 2019r., została podjęta decyzja o wykonaniu napraw balkonów i elewacji w bloku przy al. (...). Jednocześnie poinformował, że lokale, w których balkony wymagają naprawy musiały być udostępnione na okres czterech tygodni od daty rozpoczęcia praw w godzinach 7:00 – 18:00. Prace naprawcze miały wiązać się z koniecznością udostępnienia przejścia przez mieszkanie celem wyniesienia gruzu z balkonów w wiadrach. W większości przypadku wiązało się z to z częściowym skuciem płytek i wylewek. W piśmie pozwany zwrócił się z prośbą, aby osoby, które wyrażą zgodę na wykonanie prac naprawczych we wskazanych przez pozwanego terminach (godzinach), a także na udostępnienie lokalu na czas wykonywania napraw – przekazały mu informację za pośrednictwem Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej lub Administracji (...). Wskazał, że dokładny termin rozpoczęcia i zakończenia prac zostanie podany po uzyskaniu od mieszkańców pełnej informacji o ilości balkonów do naprawy. Wskazał, że prace związane z naprawą elewacji będą wykonywane z dźwigu, a termin ich rozpoczęcia oraz czas trwania miał zostać podany po wykonanej wycenie, która umówiona była na początek czerwca 2019r.

(pismo z dnia 22 maja 2019r. k. 188, zeznania świadka A. S. (1) w e-protokole rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r. k. 297 akt)

Pismem z dnia 15 lipca 2019r. w odpowiedzi na pismo P. M. z dnia 22 maja 2019r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w załączeniu przekazał ekspertyzę, kosztorys inwestorski oraz zgody właścicieli lokali na udostępnienie mieszkań celem przeprowadzenia remontu balkonów. Jednocześnie zwrócił się z prośbą o wykonanie prac zgodnie z zaleceniami wynikającymi z ekspertyzy.

W piśmie Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zaproponował umówienie spotkania przed przystąpieniem do wykonania prac, a następnie podpisanie ugody zawierającej m.in. planowany termin wykonania prac, zakres prac, warunki ugody, gwarancje itp. Zarząd wyraził chęć polubownego załatwienia sprawy.

(pismo z dnia 15 lipca 2019r. k. 189, lista właścicieli k. 190-191)

P. M. zaproponował Wspólnocie Mieszkaniowej spotkanie w dniu 17 września 2019r., na którym obie strony podtrzymały wolę polubownego załatwienia sprawy. Deweloper miał podać Wspólnocie termin rozpoczęcia prac, ich harmonogram i zakres, a także sposób naprawienia balkonów i elewacji.

(korespondencja e-mailowa k. 192-193, zeznania świadka A. S. (1) w e-protokole rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r. k. 297 akt)

W dniu 17 września 2019r. odbyło się spotkanie Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej z P. M.. Podczas spotkania ustalono wstępnie, że prace naprawcze miały się rozpocząć w połowie października 2019r.

(e-mail z dnia 27 września 2019r. k. 196)

Deweloper poza ogólnymi deklaracjami nigdy nie podał Wspólnocie Mieszkaniowej żadnych konkretów co do napraw w formie porozumienia albo ugody.

(przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W wiadomości e-mailowej z dnia 26 września 2019r. (godz. 17:56) P. M. za pośrednictwem A. S. (2) wysłał do Wspólnoty Mieszkaniowej oświadczenie datowane na dzień 26 września 2019r. W e-mailu zawarta była prośba o zapoznanie się i odesłanie dokumentu z podpisami mieszkańców zainteresowanych naprawą balkonów budynku przy al. (...).

W oświadczeniu zawarte były sformułowania: o akceptacji przez właściciela lokalu warunków naprawy balkonów i elewacji przedstawionej przez dewelopera, o wyrażeniu zgody na prawce naprawcze, które miały wiązać się z całkowitym skuciem płytek i wylewek. Dalej, właściciel miał oświadczyć, że nie będzie miał żadnych roszczeń związanych z całkowitym usunięciem podłoża balkonu, a po wykonanych pracach związanych z demontażem, na balkonie zostanie wykonana nowa wylewka. Z oświadczenia wynikało, że termin tych prac zostanie przekazany w kolejnej korespondencji. Z oświadczenia wynikało również, że deweloper nie zobowiązuje się do pokrycia kosztów, ani do wykończenia balkonu w inny sposób niż wylewka. Prace związane z demontażem podłoża miały rozpocząć się z dniem 30 września 2019r. Z treści oświadczenia wynikało, że harmonogram potwierdzony z wykonawcą, przewidywał wykonanie prac w całości na dwóch balkonach dziennie. W oświadczeniu zawarta była prośba o przygotowanie wykazu mieszkań wraz z datami, kiedy właściciel mógł dany lokal udostępnić w dniach pon.- pt. w godz. 8:00 – 16:00, zachowując ciągłość w wykonanych pracach. Wskazano, że na podpisy pod oświadczeniem właścicieli zainteresowanych naprawą balkonów oraz na harmonogram mieszkań oczekiwano do dnia następnego do godz.17:00.

(e-mail z załącznikiem k. 194-195; dowód z przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. M. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v, zeznania świadka A. S. (1) w e-protokole rozprawy z dnia 1 czerwca 2021r. k. 297 akt)

W odpowiedzi Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej w wiadomości e-mail z dnia 27 września 2019r. stwierdził, że nie zostały mu przedstawione żadne szczegółowe warunki naprawy balkonów i elewacji. Podkreślając chęć polubownego rozwiązania sprawy, Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej zaproponował następujący harmonogram działań:

1. ustalenie szczegółowego zakresu prac z adnotacją, że wykonawca będzie kierował się sztuką budowlaną i ustaleniami z przedstawionych ekspertyz,

2. zawarcie porozumienia pomiędzy deweloperem a Zarządem Wspólnoty Mieszkaniowej, uwzględniającego dokładny harmonogram i zakres prac oraz warunki gwarancji,

3. w tym czasie Wspólnota zbiera oświadczenia mieszkańców o zakresie i sposobie wykonania prac,

4. po dopełnieniu wszelkich formalności deweloper rozpoczyna prace po nadzorem wskazanego przez Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej inspektora nadzoru budowlanego,

5. po zakończeniu prac nastąpi odbiór na podstawie pisemnego protokołu.

Wspólnota wyznaczyła P. M. termin na zajęcie stanowiska do 30 września 2019r.

(e-mail z dnia 27 września 2019r. k. 196)

W dalszej korespondencji P. M. za pośrednictwem A. S. (3) odpowiadając na wiadomość Wspólnoty pismem z dnia 30 września 2019r. wskazał, że podwykonawca, którego zapewnił deweloper na prośbę Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej, wymagał potwierdzenia rozpoczęcia prac z dniem 30 września 2019r. do dnia 27 września 2019r., o czym Wspólnota została niezwłocznie poinformowana w formie e-mailowej. Natomiast, brak wymaganej zgody uniemożliwił potwierdzenie rozpoczęcia współpracy z firmą, która miała zająć się usunięciem wylewki balkonowej.

(pismo z dnia 30 września 2019r. k. 197-197v)

Wspólnota Mieszkaniowa przekazała właścicielom mieszkań stanowisko P. M. wskazując, że nie podał żadnych konkretów co do prac remontowych, ani nie odpowiedział na zaproponowany przez zarząd harmonogram działań, opisany w pięciu punktach.

P. M. poza ogólnym stanowiskiem w sprawie nie odpowiedział Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej na zaproponowany harmonogram działań.

W e-mailu skierowanym do Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia 28 października 2019r. deweloper zaproponował nowy termin na rozpoczęcie napraw w związku z pojawieniem się wolnego terminu u jego podwykonawcy - 6 listopada 2019r., ale warunkiem rozpoczęcia prac było podpisanie przez właścicieli mieszkań oświadczeń o wyrażeniu zgody na udostępnienie balkonów i ogrodów.

Na pytanie Wspólnoty o termin rozpoczęcia prac, e-mailem z dnia 6 listopada 2019r. odpowiedział, że nie może podać nawet przybliżonego terminu kolejnej propozycji naprawy, ponieważ na terenie Ł. było kilkanaście budynków w trakcie realizacji, a terminy firm budowlanych były bardzo odległe.

Deweloper podtrzymując chęć ugodowego załatwienia sprawy, pismem z dnia 12 lutego 2020r. zwrócił uwagę na dwukrotną odmowę na rozpoczęcie prac i jeszcze raz zaproponował wykonanie prac na warunkach firmy (...). Oświadczył, że to ostatnia jego propozycja.

W odpowiedzi pismem z dnia 17 lutego 2020r. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej stwierdził, że dwie propozycje dewelopera były nierealne ze względów pogodowych – koniec 2019r. Wskazał, że od 6 miesięcy od spotkania – 17 września 2019r. – deweloper nie wskazał żadnych konkretów. Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej oczekiwał wskazania przez P. M. m.in. następujących informacji: termin wykonania prac, gwarancja na wykonane prace, nazwa firmy, która będzie je wykonywała, wykonanie prac przy odpowiednich warunkach pogodowych.

O stanie sprawy Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej na bieżąco informował mieszkańców nieruchomości. W wiadomości e-mail z dnia 22 lutego 2020r. poinformował ich również o ostatecznej możliwości rozwiązania sporu, jaka pozostała, czyli skierowaniu sprawy do sądu.

(e-maile oraz pisma k. 197-211; 239-266v)

W dniu 4 marca 2020r. część właścicieli lokali w nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł. przelała na Wspólnotę Mieszkaniową swoje wierzytelności przysługujące jej względem P. M.. Przedmiotem przelewów były roszczenia cywilnoprawne związane z wadami fizycznymi części wspólnych budynku, jakie przysługiwały właścicielom lokali w stosunku do dewelopera. Na podstawie umów cesji właściciele lokali przenieśli na Wspólnotę Mieszkaniową wszelkie roszczenia cywilnoprawne związane z ujawnieniem się wad fizycznych w nieruchomości wspólnej położonej w Ł. przy al. (...), które przysługiwały im na podstawie umów sprzedaży lokali mieszkalnych i ustanowienia odrębnej własności lokali, zawartych z P. M..

Właściciele lokali, którzy zawarli umowy przelewu w dniu 4 marca 2020r. to następujące osoby:

1. R., M. G. (1)

2. M. G. (2)

3. A., J. B.

4. E., M. J.

5. D., B. M.

6. H., T. C.

7. M. W. (1), M. S. (1)

8. K. M., A. K. (1)

9. R. S.

10. M. B.

11. W., S. P.

12. J. M. (1), R. J.

13. M. S. (2)

14. M. L., G. M. (1)

15. I. Y.

16. A. K. (2)

17. A. W. (1)

18. J., J. T.

19. M. K., A. K. (3)

20. P. T.

21. K. K. (1), A. K. (4)

22. K., G. M. (2)

23. A., M. N.

24. G. N.

25. B. U., W. U.

26. A. D.

27. A. O. (1)

28. B. P. (1)

29. J. M. (2)

30. M. S. (3)

31. A. S. (4)

32. M., Ł. J.

33. A., R. R. (2)

34. M., A. W. (2)

35. S. M.

36. B. P. (2)

37. A., D. O.

38. A. O. (2), R. O. (2)

39. K. K. (2)

40. I. C.

41. K. K. (3).

(lista k. 15; umowy cesji wraz z księgami wieczystymi k. 16-98)

W dniu 10 marca 2020r. odbyło się zebranie Wspólnoty Mieszkaniowej nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł., podczas którego zarząd poinformował mieszkańców o braku porozumienia z deweloperem w sprawie naprawy balkonów i elewacji. Deweloper, pomimo zapewnienia , że jest zainteresowany polubownym załatwieniem sprawy na swoich warunkach, do dnia zebrania nie przedstawił, o jakie warunki wykonania naprawy chodzi. Właściciele lokali zdecydowali, że zgodnie z podjętą uchwałą nr 4/2018 kierują sprawę do sądu przeciwko deweloperowi. Zarządca miał zbierać oferty dot. remontu balkonów i elewacji. Po dokonaniu wyboru wykonawcy przez zarząd i pozyskaniu wiedzy o kosztach naprawy, właściciele mieli podjąć decyzję dot. zaciągnięcia kredytu bankowego.

(protokół z zebrania wspólnoty k. 212-213; przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W tym okresie korespondencja z pozwanym została zakończona. W okresie marzec – kwiecień 2020r. Wspólnota podjęła decyzję o przekazaniu sprawy na drogę sądową. W późniejszym okresie pozwany wysłał do Wspólnoty e-mail z propozycją remontu, ale bez szczegółów.

(przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Podczas zebrania Wspólnoty badano dokumenty finansowe za okres od grudnia 2011r. do 213 r. i okazało się, że firma (...) była winna wspólnocie kwotę 55.000 zł.

( przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Pismem z dnia 9 września 2020r. Wspólnota Mieszkaniowa wezwała P. M. do zapłaty na jej rzecz 321.788 zł tytułem odszkodowania za szkodę powstałą wskutek konieczności usunięcia wad powstałych w częściach wspólnych wzniesionego przez niego budynku, w terminie 7 dni od otrzymania pisma.

(pismo z dnia 9 września 2020r. k. 214-214v)

W odpowiedzi pismem z dnia 19 października 2020r. P. M. zakwestionował wezwanie w całości – zakwestionował występowanie wad, swoją odpowiedzialność i stwierdził, że nie uznaje zgłoszonego roszczenia.

(pismo z dnia 19 października 2020r. k. 215)

We wrześniu 2020r. dokonano rocznego przeglądu budowlanego części wspólnych nieruchomości położonej przy ul. (...) w Ł., który potwierdził istnienie wielu wad. Wady dotyczyły elewacji; tynków, powłoki malarskiej, balkonów – żelbetowych, nadproży żelbetonowych, opasek – z płyt chodnikowych, daszków nad wejściami i rur spustowych przy daszkach nad wejściami, dachu: pokrycia dachowego – membrany na styropianie, wpustu dachowego, klatki schodowej: ścian murowanych z bloczków silikatowych 24 cm, ściany zewnętrznej ocieplanej styropianem 15 cm, tynk, powłoki malarskiej, tynków, posadzki – terakoty, korytarzy: ścian murowanych z bloczków silikatowych 24 cm, tynków, posadzki (posadzki ceramicznej i betonu), powłoki malarskiej, pomieszczeń wspólnych: dwóch przedsionków, pomieszczenia c.o., pomieszczenia fitness + WC i sauna, maszynowni dźwigów, komórek lokatorskich, stolarki okiennej i drzwiowej, instalacji, podwórza.

W opinii zwrócono uwagę , że brak remontu spowoduje dalsze pogarszanie się stanu technicznego budynku, zwłaszcza jego elementów wykończeniowych. Stan techniczny budynku oceniony został jako dostateczny.

Koszty usunięcia wad nieruchomości opracowane zostały w kosztorysie inwestorskim z 28 lipca 2020r., sporządzonym przez M. S. (4) i wynosiły ogółem 321.787,75 zł, wg cen z drugiego kwartału 2020r. Przyjęto maksymalną stawkę robocizny dla II kwartału 2020r. tj. stawkę 31,10 zł.

(roczny przegląd budowlany sporządzony przez B. W., J. W. k. 159170v; kosztorys inwestorski sporządzony przez M. S. (4) k. 171-180)

Z kosztorysu ofertowego opracowanego we wrześniu 2021r. wynika, że wartość kosztorysowa robót ogółem wynosiła 568.719,10 zł.

(kosztorys ofertowy sporządzony przez M. W. (2) k. 513-524v)

W celu usunięcia wad nieruchomości w dniu 9 listopada 2021r. Wspólnota Mieszkaniowa podpisała umowę ze spółką (...). Zgodnie z umową termin rozpoczęcia robót określony został na dzień 1 marca 2022r., a zakończenia robót – 30 listopada 2022r. Wynagrodzenie określone zostało na kwotę 609.705,00 zł. Na skutek zmiany zakresu prac w dniu 15 marca 2022r. określono wysokość wynagrodzenia za ich wykonanie na kwotę 38.256,00 zł, w dniu10 czerwca 2022r. – wysokość wynagrodzenia określono na kwotę 53.925,00 zł, a w dniu17 października 2022r. – na kwotę 13.520,17 zł.

(bezsporne, a nadto umowa z dnia 9 listopada 2021r. z aneksami (...), kosztorysy ofertowe k. 723-736, 746-751; dowód z przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W dniu 18 listopada 2021r. Wspólnota Mieszkaniowa zawarła z (...) sp. z o.o. w G. umowę o pełnienie nadzoru inwestycyjnego nad robotami polegającymi na: remoncie 42 szt. balkonów, naprawie uszkodzeń elewacji i balustrad balkonowych, czyszczeniu z odmalowaniem elewacji od strony patio, wymianie obróbek blacharskich ogniomuru w budynku położonym przy al. (...) w Ł.. Nadzór miał odbywać się od dnia rozpoczęcia robót, tj. od dnia 1 marca 2022r. do faktycznego zakończenia robót, planowanego na dzień 31 października 2022r. Za wykonywanie nadzoru inspektor nadzoru – (...) sp. z o.o. w G. był uprawniony do wynagrodzenia miesięcznego w wysokości 2.500,00 zł netto. Inspektor nadzoru wystawił Wspólnocie Mieszkaniowej faktury za wykonane usługi za okres od kwietnia 2022r. do września 2022r. w wysokości 3.075 zł za każdy miesiąc.

(umowa o pełnienie nadzoru inwestorskiego k. 653-655; faktury VAT k. 656-661)

W związku z prowadzonymi pracami w 2021r. - 2022r. Wspólnota Mieszkaniowa poniosła koszty związane z:

- wynagrodzeniem za wykonane roboty budowlane – 129.600 zł, 116.100 zł,

- odtworzeniem ogródków przy nieruchomości w wysokości 4.752,00 zł,

- zabezpieczeniem spodu balkonu – 680 zł,

- opracowaniem kosztorysu inwestorskiego „naprawa elewacji i balkonów budynku mieszkalnego przy al. (...) – 4.059 zł.

(faktury VAT k. 662-666; oferta k. 721)

Na skutek wykonanej wizji lokalnej w dniu 16 lutego 2022 r. stwierdzone zostały przez inwestora nadzoru robót konstrukcyjno – budowlanych dodatkowe uszkodzenia balkonów oraz liczne spękania warstwy tynku i warstwy zbrojącej w zakresie większym niż wynika to z ekspertyzy i zakresu umowy z wykonawcą. Zalecone zostały dodatkowe naprawy ww. uszkodzeń.

(notatka służbowa k. 737)

W dniu 14 czerwca 2022r. Wspólnota Mieszkaniowa nieruchomości położonej przy al. (...) w Ł., po uprzedniej zgodzie wyrażonej przez właścicieli lokali na mocy uchwały nr 5/2021 z dnia 14 października 2021r., zawarła z bankiem (...) S. A. w K. umowę kredytu inwestycyjnego dla wspólnot mieszkaniowych na kwotę 660.000,00 zł na cele związane z działalnością wspólnoty. Prowizja za udzielenie kredytu wynosiła 6.600 zł.

Środki z udzielonego kredytu mogły być udzielone w celu sfinansowania remontu balkonów, elewacji, balustrad balkonowych, czyszczenia z myciem i impregnacją elewacji, wymiany obróbek blacharskich ogmiomuru oraz nadzoru inwestorskiego nad ww. robotami.

(umowa kredytu z zał. k. 675-681; uchwała nr 5/2021 k. 720-720v; pismo z dnia 6 października 2022r. k. 722-722v; przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Ogródki uległy zniszczeniu z uwagi na konieczność postawienia rusztowań, ale te były konieczne do prac naprawczych. Został naprawiony jeden ogródek za kwotę 6.000 -7.000 zł. Jeszcze do naprawy zostało 9 ogródków. Za ogródek zapłata została uregulowana z funduszy wspólnoty. Rekultywacja terenów zielonych to około 4.000 zł na ogródek.

(przesłuchanie strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

Na etapie podjęcia decyzji o remoncie na koncie Wspólnoty- funduszu remontowym -była kwota około 100.000 zł. Cała kwota kredytu do spłaty z odsetkami i prowizja przekroczy milion złotych. Podniesienie ceny z uwagi na inflacje to około 50.000 zł, co będzie się wiązało z koniecznością zaciągnięcia kolejnego kredytu albo podwyżki funduszu remontowego. W przypadku remontu ogródków, rekultywacji terenów zielonych Wspólnota ma taką samą sytuację finansową.

(dowód z przesłuchania strony powodowej, reprezentowanej przez członków jej zarządu – M. G. (1), M. M. (1), R. O. (1), e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2022r. k. 872-879v)

W 2021r. Wspólnota Mieszkaniowa osiągnęła przychód w wysokości 355.554,20 zł, koszty uzyskania przychodu wynosiły 223.141,47 zł, różnica: 132.412,73zł. Zaś z tytułu pozostałych kosztów (centralne ogrzewanie, podgrzewanie wody, zimna woda i ścieki oraz śmieci) przychód wynosił w sumie 155.418,76 zł, koszty uzyskania przychodu 159.522,83 zł, a różnica: -4.104,07 zł. Na rachunku bankowym w (...) Banku (...) prowadzonym na rzecz wspólnoty, na dzień 30 września 2022r. widniało dostępne saldo 47.001,53 zł, na dzień 31 sierpnia 2022r. dostępne saldo 42.052,19 zł, na dzień 31 lipca 2022r. saldo dostępne 44.920,08 zł.

(dokumentacja finansowa wspólnoty k. 692-719)

W okresie od 2014r. do 2022r. ceny materiałów budowlanych oraz ceny usług budowlanych wzrastały.

(bezsporne, a nadto wyciąg ze strony internetowej m.in. infor.pl k. 780-799v)

Uszkodzenia balkonów stanowią zacieki na spodach wspornikowych płyt balkonowych widoczne od spodu płyty oraz znaczna korozja płyt dociskowych balkonów, które są pokryte glonami, mchami i roślinnością. Bardzo zdegenerowane zostały czoła wylewek spadkowych i obróbki blacharskiej. Przyczyną tego stanu jest nieodpowiednia jakość wykonanych płyt dociskowych, brak mrozoodporności zastosowanej mieszanki betonowej oraz jej niewłaściwe parametry wytrzymałościowe. Stan wylewek spowodował odpadanie płytek na powierzchni balkonów. W zakresie balkonów wystąpiła, również korozja barierek stalowych. Widoczne były ogniska korozji. Zestawienie wad:

-: odpadający tynk (cienkowarstwowy) ze spodu płyty balkonowej nad lokalem nr (...).
-: zdegradowany cokół płyty balkonowej oraz skarjna powierzchnia, głuche, odspojone płytki; przecieki z balkonu mieszkania powyżej; widoczne ogniska korozji na barierce – lokal nr (...);
-: zdegradowane cokoły płyty balkonowej; odspojone płytki; brak przecieku z góry; większość płytek głucha; barierka z nieznacznymi oznakami korozji – dot. lokalu nr (...);
-: balkon od nowości bez płytek przykryty sztuczną trawą; zdegradowany cokół płyty balkonowej; widoczne pęcherze na elewacji; odpadający tynk ze spodu balkonu mieszkania powyższej – dot. lokalu nr (...);
-: spód płyty balkonowej mieszkania powyżej w stanie katastrofalnej zabezpieczone folią- liczne ubytki; zewnętrzny rząd płytek odspojony; zdjęte płytki z cokołu; barierka o nieznacznych oznakach korozji – dot. lokalu nr (...);
-: według lokatorów w okresie zimowym wystąpiło zagrzybienie na ścianie zewnętrznej, które przeniknęło do lokalu; zdegradowane cokoły płyty balkonowej; widoczne zacieki na elewacji; odspojony tynk - pęcherze; brak przecieku z góry, dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowana pobocznica płyty balkonowej; znaczna korozja barierki, Widoczne pęcherze na elewacji, dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowana pobocznica płyty balkonowej; balustrada raz malowana widoczne ogniska korozji; płytki odspojone na brzegach balkonu, dot. lokalu nr (...);
-: balkon po remoncie 2 lata temu; widoczny przeciek z góry; deszcz powoduje nabrzmienie pęcherzy na elewacji – dot. lokalu nr (...);
-: balkon po naprawach; dokonano uzupełnienia strefy cokołowej; widoczny przeciek z balkonu mieszkania powyżej; widoczne pęcherze na elewacji — odspojenie tynku; dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowane cokoły płyty balkonowej; odspojone płytki; barierka niemalowana - nieliczne ogniska korozji, dot. lokalu nr (...);
-: wykończenie balkonu wykonane z deski tarasowej; zdegradowany cokół płyty balkonowej; płyta się dociskowa zdegradowana; dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowany cokół płyty balkonowej, głuche płytki, nieznaczne przecieki widoczne na elewacji, dot. lokalu nr (...);
-: pobocznica płyty balkonowej po doraźnej naprawie zabezpieczona listwą aluminiową; płytki na cokole od nowości; malowana balustrada; brak przecieków z góry, dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowane cokoły; odspojone płytki, dot. lokalu nr (...);
-: przeciek z górnej płyty balkonowej widoczny w narożnikach; ubytki tynku strukturalnego na spodzie górnej płyty balkonowej - łuszczenie; odspojone płytki; zdegradowana pobocznica płyty balkonowej; widoczna rdza na balustradzie – dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowana pobocznica płyty balkonowej; odspojone płytki - głuche; płytki wymienione we własnym zakresie; widoczny przeciek z balkonu powyżej; w miejscu zacieków zdegradowana elewacja - odspojony tynk – dot. lokalu nr (...);
-: cokół balkonu zdegradowany; widoczny trwały przeciek z balkonu mieszkania powyżej, wyraźne skutki zalewania; pęcherze na elewacji - odspojony mokry tynk; widoczne ogniska korozji na barierkach, dot. lokalu nr (...);
-: płytki od nowości; widoczne odspojenie cokoliku obłożonego płytkami; widoczne zacieki z balkonu mieszkania powyżej w narożnikach; widoczne ogniska korozji na balustradzie - balustrada malowana, dot. lokalu nr (...);
-: płytki częściowo odspojone; widoczna degradacja cokołu płyty balkonowej wykonanego z płytek, dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowane cokoły płyty balkonowej; odspojone płytki; odklejone cokoły wykonane na elewacji; odspojony tynk, dot. lokalu nr (...);
-: płytki po świeżej wymianie; odtworzone cokoły, dot. lokalu nr (...);
-: odspojone płytki z cokołu płyty balkonowej; cokoły zdegradowane; korozja płyty balkonowej od spodu, dot. lokalu nr (...);
-: warstwy wykończeniowe balkonu wykonane rzez lokatora; odspojone płytki, wymieniona wylewka; dot. lokalu nr (...);
-: widoczne spękanie w okolicy nadproża okiennego; płytki stabilne zakładane przez właścicieli; balustrada po świeżym malowaniu, dot. lokalu nr (...);
-: widoczne zarysowania na elewacji; odspojone płytki; wypadające fugi; spękania poprzeczne między balkonami, dot. lokalu nr (...);
-: płytki odspojone - głuche; barierka malowana 2 razy; fugi wyłamane; pobocznica wylewki zdegradowana, dot. lokalu nr (...);
-: zdegradowane cokoły; płytki w stanie dobrym - nie są odspojone, dot. lokalu nr (...);
-: odspojone i spękane płytki; widoczny zaciek na elewacji; ogniska korozji na balustradzie malowana 2 razy; zdegradowane cokoły; większość płytek głucha – dot. lokalu nr (...);
-: płytki po wymianie; pobocznica wylewki po częściowej naprawie - ciągła, niewykruszona, dot. lokalu nr (...).

Przyjmując, że balkony zużyły się w 20% na skutek upływu czasu, a na dzień sporządzenia opinii należało także uwzględnić wpływ czynnikom atmosferycznych. Zgłoszenie kruszenia płyty dociskowej z balkonów wykonano pismem z dnia 23 lipca 2014 roku, zatem do degradacji elementu doszło w okresie 3 lat od oddania. Przyczyną łuszczenia się płyty dociskowej jest brak odpowiedniej wytrzymałości i mrozoodporności zastosowanej mieszanki betonowej lub błędy technologiczne w trakcie prowadzenia prac np. prowadzenie prac okresie zimowym. Zwłoka w wykonywaniu prac naprawczych (między 2014-2021) wpływa także na powiększenie stopnia erozji elementu, z uwagi na ekspozycję na niekorzystne warunki atmosferyczne, jednak ten wpływ jest mało znaczący wobec wady materiałowej lub wykonawczej.

Podstawową przyczyną łuszczenie/kruszenia się płyt dociskowych jest brak właściwości mechanicznych płyty dociskowej i mrozoodporności. Szybko postępująca korozja barierek stalowych (3 lata po oddaniu obiektu) jest spowodowania niską jakością przygotowania powierzchni pod malowanie lub błędami wykonawczymi podczas malowania elementu. Przyczyna wady, to błąd wykonawczy lub zastosowanie materiałów o nieodpowiednich cechach fizycznych. Z uwagi na zwłokę w pracach naprawczych proces ulega dalszemu pogłębieniu.

Przyczyną spękań i złuszczeń się wyprawy cienkowarstwowej na elewacji są błędy wykonawcze i niska jakość zastosowanych materiałów (zgodnie z opiniami dr inż. K. i mgr inż. O.).

Ewentualne zmiany w zakresie danego lokalu (przebudowy) nie mają żadnego związku przyczynowo – skutkowego ze stanem technicznym elewacji, barierek, balkonów i płyt dociskowych balkonów. Stan elewacji i balkonów nie uległ żadnej zmianie na skutek wykańczania mieszkań.

Zakres prac naprawczych winien obejmować:

- remont balkonów poprzez wymianę płyt dociskowych, ich impregnację mrozoodporną, wykonanie izolacji z papy, wykonanie obróbek blacharskich i ponowne ułożenie płytek na balkonach i malowanie spodnich płyt balkonów w wykonanie elastycznego uszczelnienia połączeń płytek ze ścianą. Przy podziale kosztów należy uwzględnić stopień normalnego zużycia tj. 2% w skali roku celem doprowadzenia do stanu nie polepszonego. Kompensata 20% wartości, bo budynek ma już 10 1at.

- przygotowanie powierzchni i malowanie ponowne barierek. Przy podziale kosztów należy uwzględnić stopień normalnego zużycia tj. 2% w skali roku celem doprowadzenia do stanu nie polepszonego. Kompensata 20% wartości bo budynek ma już 10 1at.

- remont elewacji poprze wymianę ostatniej warstwy fakturowej tynku strukturalnego, w miejscach złuszczeń i spękań poprzez usunięcie siatki i luźnych warstw kleju, wklejenie siatki w narożach okien, wykonanie gruntowania klejem (2x), odtworzenie tynku cienkowarstwowego na zagruntowanej powierzchni.

Stawka średnia w drugim kwartale 2020r. wynosiła 25,26 zł.

Przechodząc z wyceną do III kw. 2021, należy zastosować stawkę 33,12 zł i narzuty średnie. Wtedy otrzymujemy kwotę 326 984,42 zł. Zatem, wobec różnicy stawek średniej i maksymalnej widoczny jest wzrost o 1,5%. W okresie pandemicznym i wojennym stawka cennikowa nie nadąża za stawką rynkową, zatem cennik może nie odpowiadać warunkom rynkowym.

Wspólnota Mieszkaniowa wyłaniając wykonawcę, otrzymała wycenę na kwotę 568.719,10 zł , co odzwierciedla trendy rynkowe i wahania cen materiałów, kwestie inflacyjne i ponadnormatywne wzrosty cen materiałów.

Zatem, jest możliwe, że realny (rynkowy koszt) jest znacznie powyżej ceny z danego cennika. Wycena została wykonana przez podmiot profesjonalny. (...) Przedsiębiorstwo Budowlane.

Koszt naprawy budynku wynosi 526.591,76 zł netto. Kosztorys jest analogiczny z kosztorysem dr S., kosztorysem biegłego, uzupełniony o prace związane z paro izolacją pod ocieplenie wierzchu płyty oraz izolację pod warstwę spadkową. Zastosowano systemowe profile okapowe w miejsce obróbki blacharskiej. Zmieniono izolację z cementowej na polimerowo-bitumiczną.

Strona powodowa wyłoniła wykonawcę z zachowaniem zasad konkurencyjności i wolnego rynku. Cena ustalona została na 609.705 zł i składa się z ceny z kosztorysu i kosztów wymiany nieprawidłowych (za krótkich i nie zapewniających oderwania wody) obróbek blacharskich ogniomuru o wartości 40.985,90 zł, obliczone jako różnica kwoty umowy i kosztorysu. Zakres naprawy (nie jest to kompleksowa wymiana elewacji) jest adekwatny do stanu elewacji.

Kosztów zakupu materiałów, które winny wynosić 6,5% nie policzono. W świetle zgromadzonego materiału w aktach sprawy wartość naprawy 609.705 zł ustaloną przez Wspólnotę należy uznać za wiarygodną i rynkową. Cena robocizny była poniżej średniej. Biorąc pod uwagę stan elewacji i balkonów dalsza zwłoka w naprawie grozi pogorszeniem stanu elewacji i zwiększeniem zakresu napraw.

Z uwagi na okres burzliwego wzrostu cen kwartalna prognoza wzrostu wynosi ok. 2,7 do 2,9%. Zatem wartość wynagrodzenia waloryzacyjna wynosi 609.705,00 zł *2,7% / kwartał = 626.167,03 zł. Realny i uzasadniony koszt naprawy winien wynosić ostatecznie, uwzględniając wzrost cen w okresie kwartału 626.167,03 zł. Podana cena jest ceną rynkową.

Przedstawiony kosztorys odpowiada rzeczowemu zakresowi prac naprawczych, jest zgodny z zakresem wad wykazanych we wszystkich opiniach w sprawie. Przyjęte stawki można uznać za przeciętne ceny rynkowe. Stawka R=26,00 zł jest poniżej średniej stawki za II kwartał 2020r. dla miasta Ł.- równej 28,43 zł. Mając świadomość ciągle rosnących cen materiałów (zwłaszcza termoizolacyjnych), kosztorys należy uznać za akceptowalny i zgodny z cenami rynkowymi. Wartość kosztu naprawy elewacji określono na kwotę 609.705,00 zł lub uwzględniając (prognozując) ciągły wzrost cen jako 609.705,00 zł * 2,7%/ kwartał = 626.167,03 zł.

(pisemna opinia biegłego sądowego R. P. k. 334-379; ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego R. P., e-protokół z rozprawy z dnia 20 grudnia 2021r. k. 403-404; pisemna opinia uzupełniająca biegłego sądowego R. P. k. 432-486; pisemna opinia uzupełniająca druga biegłego sądowego R. P. k. 548-611v; ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego R. P., e-protokół z rozprawy z dnia 6 października 2022r. k. 682-683; ustna opinia uzupełniająca biegłego sądowego R. P., e-protokół z rozprawy z dnia 5 grudnia 2022r. k. 806-807v)

Powyższy stan faktyczny Sąd ustalił na podstawie powołanych dowodów.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy należy podnieść, że Sąd w toku procesu zrealizował wszystkie wnioski dowodowe stron poza wnioskiem pozwanego o dopuszczenie dowodu z zeznań świadków zgłoszonych praktycznie przed wyrokowaniem w piśmie procesowym z dnia 1 grudnia 2022r. i 19 grudnia 2022r. jako rażąco spóźnionych . Wszystkie okoliczności sporne między stronami były znane od początku procesu, a sam przedmiot sporu od kilku lat. Zmiany pełnomocników po stronie pozwanej nie usprawiedliwiają składnia wniosków dowodowych po terminie wyznaczonym przez Sąd ( po 3 latach procesu) , tym bardziej, że pozwany od początku miał wiedzę, że może wnioskować o przesłuchanie osób, które miały wykonać prace remontowe i znał dane osobowe tych osób.

Z uwagi na brak przyjęcia przez Sąd przyczynienia się Wspólnoty do zaistnienia szkody, kolejne wykonywanie kosztorysu z uwzględnieniem pomniejszenia kosztów napraw o poziom inflacji nie znajdowało uzasadnionych podstaw merytorycznych.

Oceniając zebrany w sprawie materiał dowodowy należy podnieść, że rozstrzygnięcie sprawy wymagało wiadomości specjalnych. Zgodnie z art. 278 § 1 k.p.c. w wypadkach wymagających wiadomości specjalnych sąd po wysłuchaniu wniosków stron co do liczby biegłych i ich wyboru może wezwać jednego lub kilku biegłych w celu zasięgnięcia ich opinii.

Jak bowiem wielokrotnie wskazywał Sąd Najwyższy, jeżeli ustalenie określonej okoliczności faktycznej istotnej dla rozstrzygnięcia sprawy wymaga wiadomości specjalnych, które może zapewnić wyłącznie opinia biegłego, sąd nie może ich ustalić bez przeprowadzenia takiego dowodu (porównaj między innymi orzeczenia z dnia 24 listopada 1999 r. I CKN 223/98, z dnia 17 marca 2006 r. I CSK 101/05, niepubl., z dnia 19 kwietnia 2007 r. I CSK 27/07, OSNC-ZD 2008/1/25, z dnia 15 stycznia 2010 r. I CSK 199/09, z dnia 20 maja 2011 r. II UK 339/10 i z dnia 27 kwietnia 2012 r. V CSK 202/11, niepubl.). Wielokrotnie również Sąd Najwyższy stwierdzał, że opinią biegłego, w rozumieniu art. 278 k.p.c., jest tylko opinia złożona przez osobę wyznaczoną przez sąd. Nie może być traktowana jako dowód w procesie opinia biegłego sporządzona na polecenie strony i złożona do akt sądowych. Takie ekspertyzy są dokumentami prywatnymi i w razie przyjęcia ich przez sąd orzekający, należy traktować je jako wyjaśnienie stanowiące poparcie, z uwzględnieniem wiadomości specjalnych, stanowiska strony (porównaj między innymi orzeczenia z dnia 29 września 1956 r. 3 Cr 121/56, OSN 1958/I/16, z dnia 25 czerwca 2010 r. I CSK 544/09 i z dnia 15 czerwca 2011 r. V CSK 382/10, niepubl.).

Według doktryny i praktyki opinią biegłego jest osąd (por. wyrok SN z dnia 8 listopada 1976 r., I CR 374/76, OSNC 1977, nr 10, poz. 187; por. jednakże wyrok SN z dnia 20 października 1975 r., I CR 474/75, OSP 1976, z. 12, poz. 233; wyrok SN z dnia 20 czerwca 1984 r., II CR 197/84, OSNC 1984, nr 2-3, poz. 37) o okolicznościach faktycznych, stanach lub zdarzeniach, do których poznania i wyjaśnienia wymagany jest określony zasób wiadomości specjalnych (wykraczających poza zakres wiadomości i doświadczenia życiowego ogółu osób inteligentnych i ogólnie wykształconych - por. postanowienie SN z dnia 12 lipca 1968 r., I CR 279/68, LEX nr 6371; wyrok SN z dnia 20 grudnia 1969 r., I CR 491/69, LEX nr 6640; wyrok SN z dnia 18 sierpnia 1971 r., II CR 256/71, LEX nr 6979; uzasadnienie wyroku SN z dnia 3 kwietnia 1973 r., I PR 58/73, OSNC 1973, nr 10, poz. 183; uzasadnienie wyroku SN z dnia 18 lipca 1975 r., I CR 331/75, LEX nr 7729; wyrok SN z dnia 8 lipca 1994 r., II PRN 4/94, OSNAPiUS 1994, nr 9, poz. 146; postanowienie SN z dnia 12 marca 1999 r., I PKN 40/99, OSNAPiUS 2000, nr 10, poz. 390; uzasadnienie wyroku SN z dnia 15 czerwca 1999 r., II UKN 692/98, OSNAPiUS 2000, nr 17, poz. 662; uzasadnienie wyroku SN z dnia 15 listopada 2001 r., II UKN 599/00, OSNP 2003, nr 15, poz. 364; uzasadnienie wyroku SN z dnia 8 maja 2003 r., II CKN 39/01, LEX nr 78887) z różnych dziedzin nauki, techniki, sztuki, rzemiosła czy obrotu gospodarczego oraz doświadczenia zawodowego (por. uzasadnienie uchwały SN z dnia 30 października 1985 r., III CZP 59/85, OSNC 1986, nr 9, poz. 140), sformułowany i wyrażony w toku postępowania przez osobę wyznaczoną w tym celu przez sąd, niezainteresowaną rozstrzygnięciem sprawy (a spełniającą wskazane wyżej kryteria - biegłego), ułatwiający zarazem sądowi właściwą ocenę faktów i rozstrzygnięcie konkretnej sprawy (por. uzasadnienie wyroku SN z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69, OSNC 1970, nr 5, poz. 85; wyrok SN z dnia 20 stycznia 1970 r., II PR 18/69, LEX nr 6652).

W świetle stanowiska judykatury zadaniem biegłego nie jest ustalenie stanu faktycznego sprawy, lecz naświetlenie i umożliwienie wyjaśnienia przez sąd okoliczności z punktu widzenia posiadanych przez biegłego wiadomości specjalnych przy uwzględnieniu zebranego i udostępnionego mu materiału sprawy (por. wyrok SN z dnia 11 lipca 1969 r., I CR 140/69, OSNC 1970, nr 5, poz. 85; uzasadnienie wyroku SN z dnia 19 grudnia 2006 r., V CSK 360/06, LEX nr 238973; wyrok SA w Katowicach z dnia 18 października 2013 r., I ACa 663/13, LEX nr 1394210). Za niedopuszczalne uznaje się natomiast powoływanie się przez biegłego na własne spostrzeżenia o okolicznościach faktycznych, których ustalenie należy do sądu i zakłada konieczność przesłuchania we wskazanym przypadku takiej osoby w charakterze świadka, a nie biegłego (cechą charakterystyczną jest z reguły zastępowalność omawianego środka dowodowego) –( por. wyrok SN z dnia 8 listopada 1976 r., I CR 374/76, OSNC 1977, nr 10, poz. 187).

Biegły sądowy powołany przez Sąd przeanalizował cały materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, dokonał oględzin nieruchomości , odniósł się do stanu nieruchomości opisanego w ekspertyzach prywatnych wykonywanych w poszczególnych latach. Biegły sądowy podzielił wnioski z opinii prywatnych co do przyczyn uszkodzenia budynku- wad elewacji i balkonów. Biegły analizował kosztorysy wykonywane na potrzeby realizacji prac naprawczych. Wyliczenia uznał za poprawne, mieszczące się w średnich stawkach rynkowych z zaznaczeniem, że poziom cen warunkowany jest inflacją i realiami gospodarczymi.

Wnioski biegłego Sąd uznał za logiczne i przekonywujące, mogące być podstawą ustaleń faktycznych. Wnioski te nie zostały skutecznie zakwestionowane przez stronę pozwaną.

Zeznania świadka Ł. T. nie wniosły nic istotnego do sprawy, świadek nie pamiętał żadnych okoliczności związanych z przedmiotem sprawy, naprawą budynku przy ul. (...) i rozmowami stron na ten temat. Natomiast, świadek A. S. (3) potwierdziła w swoich zeznaniach okoliczności faktyczne, które wynikały z wymiany korespondencji między stronami na temat przyczyn powstania wad budynku, skarg mieszkańców co do stanu budynku, w tym balkonów i elewacji, prowadzonych rozmów między stronami na temat napraw uszkodzeń.

Do wiarygodności zeznań strony pozwanej i podniesionych przez nią twierdzeń, Sąd odniósł się w części rozważań prawnych.

Sąd Okręgowy zważył, co następuje:

Powództwo okazało się częściowo zasadne.

Odnosząc się do najistotniejszych z punktu widzenia rozstrzygnięcia kwestii należy podnieść, że:

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o własności lokali (ustawa z dni z dnia 24 czerwca 1994 r. (Dz.U. Nr 85, poz. 388) o własności lokali (tj. z dnia 8 sierpnia 2000 r. (Dz.U. Nr 80, poz. 903), tj. z dnia 30 października 2015 r. (Dz.U. z 2015 r. poz. 1892), tj. z dnia 23 marca 2018 r. (Dz.U. z 2018 r. poz. 716), tj. z dnia 4 kwietnia 2019 r. (Dz.U. z 2019 r. poz. 737), tj. z dnia 3 marca 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 532) tj. z dnia 8 października 2020 r. (Dz.U. z 2020 r. poz. 1910), tj. z dnia 21 maja 2021 r. (Dz.U. z 2021 r. poz. 1048)- czynności zwykłego zarządu podejmuje zarząd samodzielnie.

Do podjęcia przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na dokonanie tej czynności oraz udzielająca zarządowi pełnomocnictwa do zawierania umów stanowiących czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu w formie prawem przewidzianej (art. 22 ust.2).

Czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu są w szczególności:

- ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej;

- przyjęcie rocznego planu gospodarczego;

- ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu;

- zmiana przeznaczenia części nieruchomości wspólnej;

- udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej,

-na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego;

- udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej;

- dokonanie podziału nieruchomości wspólnej;

- nabycie nieruchomości;

- wytoczenie powództwa, o którym mowa w art. 16;

- ustalenie, w wypadkach nieuregulowanych przepisami, części kosztów związanych z eksploatacją urządzeń lub części budynku służących zarówno do użytku poszczególnych właścicieli lokali, jak i do wspólnego użytku właścicieli co najmniej dwóch lokali, które zaliczane będą do kosztów zarządu nieruchomością wspólną;

- udzielenie zgody na podział nieruchomości gruntowej zabudowanej więcej niż jednym budynkiem mieszkalnym i związane z tym zmiany udziałów w nieruchomości wspólnej oraz ustalenie wysokości udziałów w nowo powstałych, odrębnych nieruchomościach wspólnych;

- określenie zakresu i sposobu prowadzenia przez zarząd lub zarządcę, któremu zarząd nieruchomością wspólną powierzono w sposób określony w art. 18 ust. 1, ewidencji pozaksięgowej kosztów zarządu nieruchomością wspólną, zaliczek uiszczanych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

W myśl art. 22 ust. 4 ustawy , połączenie dwóch lokali stanowiących odrębne nieruchomości w jedną nieruchomość lub podział lokalu wymaga zgody właścicieli lokali wyrażonej w uchwale. W razie odmowy zainteresowany właściciel lokalu może żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Co do zasady czynności przekraczające zwykły zarząd, to czynności które niejako ze swojej istoty wykraczają poza sprawy bieżące, rutynowe, związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w stanie niepogorszonym.

Co do zasady wywierają one bardzo istotny wpływ na interesy prawne i majątkowe właścicieli dotyczące nieruchomości wspólnej, w szczególności w ten sposób, że powodują zmianę dotychczasowego przeznaczenia nieruchomości wspólnej, ingerują w jej substancję (w przypadku większych prac remontowych, modernizacyjnych), bądź prowadzą do zmiany jej dotychczasowego stanu prawnego.

Kryteria pomocne dla rozstrzygnięcia, czy dana czynność przekracza zwykły zarząd, to:

- kryterium rodzaju czynności (czynnościami przekraczającymi zwykły zarząd są czynności prawne o charakterze rozporządzającym);

- kryterium przeznaczenia rzeczy (czynność zgodna z celem gospodarczym rzeczy wytyczonym przez współwłaścicieli nie przekracza zwykłego zarządu);

- kryterium dotychczasowego sposobu korzystania z rzeczy (zmiana sposobu korzystania przekraczająca granicę zwykłego używania stanowi czynność przekraczającą zwykły zarząd);

- kryterium kosztów (czynność, która pociąga za sobą dla współwłaścicieli nadzwyczajne wydatki, przekracza zwykły zarząd);

- kryterium interesu współwłaścicieli (czynność, która powoduje naruszenie lub zagrożenie interesu współwłaścicieli niedziałających, przekracza zwykły zarząd).

Na gruncie prowadzonych postępowań sądowych jako czynność przekraczające zwykły zarząd nieruchomością wspólną wskazano m.in.:

- odłączenie znajdującej się w lokalu instalacji grzewczej od sieci centralnego ogrzewania i przystosowanie jej do innego rodzaju ogrzewania (zob. uchw. SN z 28.8.1997 r., III CZP 36/97, OSNC 1998, Nr 1, poz. 4; wyr. SN z 7.2.2002 r., I CKN 489/00, OSNC 2002, Nr 12, poz. 157);

- przeniesienie okien z jednej strony budynku na drugą (zob. wyr. NSA z 14.4.1999 r., IV SA 175/97, niepubl.);

- wybór zarządcy (administratora) i zawarcie z nim umowy (zob. wyr. SA w Białymstoku z 10.9.2002 r., I ACa 384/02, Legalis);

- udział w sprawie sądowej o ustanowienie służebności przejazdu na nieruchomości wspólnej (zob. post. SN z 4.2.2011 r., III CSK 110/10, Legalis);

-zrzeczenie się służebności gruntowej (zob. post. SN z 22.9.2020 r., I CSK 275/17, Legalis);

-docieplenie budynku (zob. wyr. NSA z 20.10.2011 r., II OSK 1477/10 , Legalis);

-wymiana sieci kanalizacyjnej w budynku (zob. wyr. SA w Łodzi z 22.12.2014 r., I ACa 919/14, Legalis);

- zgoda na realizację na gruncie inwestycji w postaci budowy stacji transformatorowej wraz z wyjściami kablowymi niskiego i średniego napięcia (zob. wyr. WSA w Białymstoku z 12.2.2013 r., II SA/Bk 692/12, Legalis);

- założenie w budynku nowej instalacji gazowej (zob. wyr. WSA w Warszawie z 2.3.2007 r., VII SA 1836/06, niepubl.);

-instalowanie przyłączy wodociągowych i kanalizacyjnych (zob. wyr. NSA z 16.7.2010 r., II OSK 906/09, Legalis),

- określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną poprzez oddanie jej części do wyłącznego korzystania przez niektórych członków wspólnoty (zob. wyr. SA w Szczecinie z 18.1.2017 r., I ACa 576/16, Legalis),

- połączenie nieruchomości (zob. wyr. WSA w Białymstoku z 16.9.2021 r., II SA/Bk 505/21, Legalis).

Za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu uznaje się, również określenie sposobu zarządu nieruchomością wspólną (por. Bończak-Kucharczyk, Własność lokali i wspólnota mieszkaniowa, s. 411–415; K. Malinowska-Woźniak, Cywilnoprawny status wspólnoty, s. 94–95; J. Pisuliński, w: System PrPryw, t. 3, 2013, rozdz. IX, Nb 243–244, 259; M. Uliasz, Czynności przekraczające zakres, s. 829–831.).

Zdaniem Sądu, zawarte umowy cesji przez Wspólnotę Mieszkaniową reprezentowaną przez zarząd Wspólnoty z poszczególnymi właścicielami lokali mieszkalnych, których przedmiotem były wierzytelności z żądaniem zapłaty odszkodowania od pozwanego P. M., nie są czynnościami przekraczającymi zakres zwykłego zarządu. Dla swej ważności nie wymagały dodatkowej uchwały Wspólnoty, ani też pełnomocnictwa dla zarządu, podobnie jak skierowanie sprawy do Sądu z niniejszym pozwem. Nabycie tych wierzytelności nie rodziło dla Wspólnoty żadnych zobowiązań o znacznej wartości poza ewentualnym obowiązkiem pokrycia kosztów procesu na wypadek przegrania procesu. Kwota kilkunastu tysięcy złotych z tego tytułu, z uwagi na wielkość Wspólnoty (ponad 50 lokali) i z uwagi na zestawienie z wysokościami wydatków ponoszonych na bieżące gospodarowanie przy zwykłym zarządzie (co wiadomym jest z dokumentów finansowych złożonych przez Wspólnotę przy wniosku o zwolnienie od kosztów sądowych) czyni kwotę kosztów procesu za obciążenie – zobowiązanie o wartości nie przekraczającej zakres czynności zwykłego zarządu. Nie można też przeoczyć, że cesja jest zawierana między Wspólnotą reprezentowaną przez zarząd a właścicielami samodzielnych lokali tworzących Wspólnotę, którzy przez to mają pełną wiedzę o treści czynności prawnej, a obie strony w tym układzie podmiotowym akceptują podjętą decyzję . Ponadto, na zebraniu Wspólnoty Mieszkaniowej w dniu 10 marca 2020r. powołano się na uchwałę nr (...). o skierowaniu sprawy przeciwko deweloperowi (...) na drogę postępowania sądowego.

Cesja poszczególnych wierzytelności właścicieli lokali jest ważna i wywiera skutki prawne.

Skuteczne nabycie wierzytelności przez Wspólnotę na skutek cesji powoduje, że Wspólnota ma legitymację czynną do wytoczenia powództwa, jednakże nie może reprezentować wszystkich właścicieli lokali z uwagi na fakt, że cesja dotyczy 41 lokali z 52, czyli 78,54% z całości. W takiej proporcji należało uwzględnić roszczenie odszkodowawcze z całości wyliczonego odszkodowania. W tym zakresie zarzut pozwanego okazał się zasadny.

Kwalifikacja balkonów i tarasów jako wchodzących w skład nieruchomości wspólnej była przedmiotem orzecznictwa sądów powszechnych, sadów administracyjnych oraz Sądu Najwyższego.

W orzecznictwie można wyodrębnić dwa kierunki w przedmiocie kwalifikowania balkonów/ tarasów jako wchodzących w skład nieruchomości wspólnej. Pierwszy dopuszcza taką kwalifikację wskazując na rolę pełnioną przez balkony/ tarasy jako zadaszenie dla innych lokali, zabezpieczenie przed warunkami atmosferycznymi. Drugi kierunek wprost rozróżnia, które elementy balkonów/ tarasów uznać należy za część składową nieruchomości wspólnej. I tak elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu stanowią część składową lokalu, natomiast ich elementy zewnętrzne (w tym elementy konstrukcyjne) stanowią część składową nieruchomości wspólnej.

Balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal były przedmiotem między orzeczeń:

- w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2019-02-20 II OSK 794/17 (numer 1888142) czytamy:

„1. W okolicznościach, w których taras pełni rolę dachu budynku, fakt korzystania z tarasu przez właściciela jednego lokalu nie zmienia jego podstawowej funkcji i roli, jaką pełni, że jest to fragment dachu (stropodachu) nad lokalem mieszkalnym. Stąd też występujące wady, uszkodzenia, czy zniszczenia tarasu mające wpływ nie tylko na lokal mieszkalny tego właściciela, który korzysta z tarasu, ale przede wszystkim na stropodach i znajdujący się pod nim inny lokal mieszkalny, winny być traktowane jako dotyczące elementu części wspólnej budynku.

2. Jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal, o ile rola płyty podłogowej wykracza poza sferę korzystania z jednego lokalu, co każe co do zasady zakwalifikować, jako część nieruchomości wspólnej.”

Opinie, że odpowiedzialność za stan techniczny obiektu powinna rozkładać się zarówno na skarżącego (stan podłogi na tarasie, z której wyłącznie korzysta) oraz na współwłaścicieli nieruchomości wspólnej (zabezpieczenie przeciwwilgociowe, odprowadzenie wody) wyrażono między innymi w wyroku

Naczelnego Sądu Administracyjnego z 2018-03-07 II OSK 1193/16 (numer 1788427), w którym czytamy:

„Warstwy zabezpieczające, izolacyjne, należą do części wspólnych budynku, bo ich zadaniem jest ochrona nie tarasu, lecz innego lokalu niż lokal, do którego należy przedmiotowy taras, to jest lokalu znajdującego się pod stropodachem. Konieczność zabezpieczenia przed warunkami atmosferycznymi lokali znajdujących się w budynku należy do całej wspólnoty, a nie właścicieli poszczególnych lokali.

Części wspólne to w szczególności ściany i stropy budynku. Gdyby podzielić argumentację strony skarżącej kasacyjnie, to stropy oddzielające lokale usytuowane na różnych kondygnacjach nie stanowiłyby części wspólnej, lecz należałyby do właściciela lokalu położonego na wyższej kondygnacji, bo do niego należy podłoga, pod którą jest ten strop. Takiego stanowiska podzielić nie można.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu - I Wydział Cywilny z 2018-01-31 I ACa 840/17 (numer 1829190) wskazano, że:

„1. Jeżeli z okoliczności wynika, że tarasy stanowią dach dla lokali mieszkalnych położonych niżej, a ich przegrody boczne są ścianami nośnymi, z kolei „podłogi” balkonów w części wysuniętej tworzą zadaszenie dla balkonów niżej położonych, to należy uznać, że zwykle służą co najmniej 2 mieszkaniom i są częścią założeń architektonicznych budynku.

2. Skoro taras pełni jednocześnie funkcję dachu dla lokali niżej położonych, to już z tej przyczyny nie ma podstaw do obciążania członków wspólnoty obowiązkami w zakresie ponoszenia kosztów za izolacje przeciwwilgociowe poziome, wylewki betonowe zabezpieczające izolację poziomą i ściany wewnętrzne.
3. W przypadku płyty balkonowej tylko wtedy spełnia ona zakładaną funkcję, gdy jest wykonana zgodnie ze sztuką budowlaną, tj. gdy położono także izolację poziomą i wylewkę betonową zabezpieczającą tą izolację. W tej części konstrukcja balkonu jest wspólna, ponieważ służy nie tylko właścicielowi lokalu mieszkalnego. Jej stan wpływa na stan elewacji (zacieki), niezakłócone, a przypadkach skrajnych bezpieczne korzystanie z balkonów przez właścicieli lokali niżej położonych.”

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z 2017-07-27 I ACa 739/16 (numer 1674127) napisano, że:

„Prawo własności przysługujące właścicielom poszczególnych lokali obejmuje również tarasy, a dokładnie ich wierzchnią warstwę wykończeniową oraz przestrzeń wykorzystywaną do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez właścicieli lokalu. Tylko w tym zakresie właściciele ci mają obowiązek utrzymywania przynależnego do nich tarasu w należytym stanie. Przestrzeń wewnętrzna wprawdzie służy do użytku wyłącznie właścicielowi tego lokalu, który ma do niej dostęp, jednak nie oznacza to, że elementy „wyodrębniające” tak rozumianą przestrzeń, a więc podłoga, ściany czy balustrada, również stanowią część lokalu. Oprócz tego bardzo często jest tak, że części służące do wyłącznego użytku, mogą wpływać na sytuację pozostałych współwłaścicieli. Nie jest możliwym precyzyjne ustalenie podziału jaka część budynku służy do użytku wyłącznie danego właściciela, a jaka część powinna stanowić nieruchomość wspólną.”

Niewątpliwie elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, zatem powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną.

Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu stanowią część składową lokalu. Natomiast ich elementy zewnętrzne (w tym elementy konstrukcyjne) stanowią część składową nieruchomości wspólnej.

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie - I Wydział Cywilny z 2011-05-19 I ACa 35/11 (numer 473515) sformułowano pogląd:

„Urządzenia i części budynku w tym balkony czy tarasy służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Elementy wewnętrzne balkonu czy tarasu (z reguły są to podłoga, balustrada, ściany boczne i sufit) stanowią część składową lokalu. Natomiast ich elementy zewnętrzne (w tym elementy konstrukcyjne) stanowią część składową nieruchomości wspólnej. Dlatego też uchwała, która przewidywała, że odśnieżanie tarasów i ich zadaszenia oraz usuwanie z nich sopli należy do właścicieli lokali nie jest sprzeczna z art. 12 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 80, poz. 903 ze zm.), ani innymi przepisami tej ustawy.”

Uchwała Sądu Najwyższego- Izba Cywilna z 2008-03-07 III CZP 10/08 (numer 95368) stanowi, iż:

„Właściciel lokalu mieszkalnego ponosi wydatki związane z utrzymaniem w należytym stanie balkonu stanowiącego pomieszczenie pomocnicze służące wyłącznie zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych osób zamieszkałych w tym lokalu. Wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, które są elementem konstrukcji balkonu trwale połączonym z budynkiem obciążają wspólnotę mieszkaniową.”

W wyroku Sądu Apelacyjnego w Łodzi - I Wydział Cywilny z 2013-03-15 I ACa 1265/12 (numer 1024584) podkreślono, że:

„Balkon ma dwojaki charakter - jest bowiem pomieszczeniem pomocniczym przynależnym do danego lokalu, a jednocześnie elementem konstrukcyjnym budynku, zaliczanym w pewnych granicach do części wspólnych budynku, a zatem wydatki na remonty i bieżącą konserwację części budynku, którymi są elementy konstrukcji balkonu trwale połączone z budynkiem - jako ich elementy wewnętrzne - stanowią część składową nieruchomości wspólnej i obciążają wspólnotę mieszkaniową. Uchylenie się więc przez wspólnotę od poniesienia wydatków związanych z odtworzeniem elementów konstrukcji balkonu trwale połączonych z budynkiem co do zasady narusza interes właściciela lokalu, który w ten sposób został pozbawiony możliwości korzystania z balkonu.”

Dół formularza

W najnowszym orzecznictwie sądów administracyjnych dominuje pogląd podzielny przez Sąd w niniejszym składzie, iż o ile samo użytkowanie balkonu, związane z jego uznaniem jako pomieszczenia przynależnego do lokalu, może być kwalifikowana do elementów niewchodzących w skład części wspólnej, o tyle kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetycznymi powinny być rozpatrywane jako części nieruchomości wspólnej. Elementy architektonicznej konstrukcji balkonu trwale połączone z bryłą budynku i na ogół usytuowane na zewnątrz w stosunku do przestrzeni wykorzystywanej do wyłącznego zaspokajania potrzeb mieszkaniowych przez osoby zamieszkałe w lokalu uznać należy za takie części budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właściciela lokalu, a zatem, na podstawie art. 3 ust. 2 WłLokU, powinny być kwalifikowane jako stanowiące nieruchomość wspólną. Na podstawie art. 14 pkt 1 WłLokU wydatki na remonty i bieżącą konserwację nieruchomości wspólnej stanowią koszty zarządu tą nieruchomością, które obciążają wspólnotę mieszkaniową.

Argumenty odnoszące się do kwestii własnościowych dotyczących ogólnego pojęcia „balkonu” nie mają znaczenia. Tego rodzaju argumentacja nie przeczy temu, że kwestie związane z elementami konstrukcyjnymi i estetyką nie należą do wyłącznego dominium właściciela lokalu mieszkalnego, lecz w przypadku istnienia wspólnoty mieszkaniowej tego rodzaju problematykę należy rozpatrywać w ramach części wspólnej budynku, która jest zarządzana przez wspólnotę mieszkaniową. Dlatego na akceptację zasługuje pogląd prawny, zgodnie z którym jeśli przemawiają za tym względy natury architektonicznej lub estetycznej, to balkony, tarasy lub ich elementy mogą być uznane za wchodzące w skład nieruchomości wspólnej, choćby służyły one do wyłącznego użytku osób zajmujących określony lokal (por. wyrok NSA z 20.2.2019 r., II OSK 794/17, Legalis). W ramach tego poglądu płytę podłogową także można zakwalifikować jako część nieruchomości wspólnej.

NSA rozpoznając analogiczną sprawę jak niniejsza, podkreślił, że w stanie faktycznym mamy do czynienia z nieodpowiednim stanem technicznym balkonów w postaci szklanej balustrady i odspojenia płytek od czoła płyty balkonowej, a w przypadku niektórych balkonów także postępującej degradacji narożników płyt balkonowych. Nie jest więc tak, że w okolicznościach niniejszej sprawy kwestie związane z wykończeniem płyt balkonowych, czy to w płaszczyźnie zewnętrznej pionowej, czy wierzchniej warstwy poziomej, nie dotyczą elementów konstrukcyjnych balkonów, skoro taki stan prowadzi do stwierdzonej już degradacji płyt balkonowych, co stwierdzono podczas kontroli okresowej (uszkodzenia izolacji balkonu). W budynkach wielomieszkaniowych, gdzie istnieją wyodrębnione lokale oraz część wspólna, nie da się precyzyjnie przeprowadzić granicy pomiędzy uprawnieniami właścicieli lokali a częściami wspólnymi. Ogólne argumentowanie co do tego komu przysługuje wyłączne użytkowanie balkonu nie przeczy ocenie, że do zarządcy obiektu budowlanego możliwe jest skierowanie stosownego nakazu z art. 66 PrBud. Przedmiotowego zagadnienia prawnego nie można też rozpatrywać z pominięciem celu, jaki wynika z art. 66 PrBud. Chodzi bowiem o jak najszybsze usunięcie stanu, który może powodować zagrożenie dla życia lub mienia. Przy stwierdzonych usterkach przedmiotowych balkonów wskazanie skarżącej Wspólnoty Mieszkaniowej jako adresata obowiązku niewątpliwie sprzyja realizacji nałożonego obowiązku, co przecież nie zamyka drogi Wspólnocie Mieszkaniowej do ewentualnego wystąpienia z żądaniem o zwrot kosztów związanych z wykonaniem robót naprawczych do poszczególnych właścicielu lokali.

Dokonana przez NSA wykładnia przepisu art. 66 PrBud co do określenia obowiązków utrzymania budynku w należytym stanie technicznym wyraźnie wskazuje na to, co decyduje o przypisaniu danego obowiązku zarządcy nieruchomości. Wszelkie obowiązki związane z utrzymaniem stanu technicznego części wspólnych budynku należą do wspólnoty mieszkaniowej, choć niekiedy problematyczne może być to, co jest częścią wspólną. Dla dokonania tej kwalifikacji nie ma znaczenia okoliczność, że pewne elementy konstrukcyjną stanowią przynależność danego lokalu.

W cytowanej sprawie, zobowiązanie Wspólnoty dotyczyło usunięcia opadających i odspojonych płytek balkonowych, wykonanie w ich miejsce prawidłowej warstwy wykończeniowej oraz naprawa uszkodzonych szklanych balustrad dotyczy wszystkich balkonów, na których powyższe nieprawidłowości występują; w stosunku do wszystkich płytek balkonowych – zarówno poziomych, jak i płytek. Obowiązek taki jest technicznie wykonalny i umożliwia adresatowi decyzji dobór odpowiednich rozwiązań celem wykonania nowej prawidłowej warstwy wykończeniowej. Wyrażone przez NSA stanowisko potwierdza dotychczasową linię orzeczniczą (por. wyroki NSA: z 28.3.2017 r., II OSK 1928/15, Legalis; z 7.9.2016 r., II OSK 466/15, Legalis; z 28.3.2017 r., II OSK 1929/15, Legalis).

W przedmiotowej sprawie zostały spełnione wszystkie przesłanki odpowiedzialności odszkodowawczej pozwanego. Należy jedynie przypomnieć, że:

Zgodnie z art. 471 k.c. dłużnik zobowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z nie wykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności, za które dłużnik nie ponosi odpowiedzialności. Po powstaniu stosunku zobowiązaniowego wierzyciel ma prawo oczekiwać, że dłużnik zachowa się zgodnie z treścią zobowiązania czyli spełni świadczenie, zaspakajając interes wierzyciela. Odpowiednie wykonanie zobowiązania musi czynić zadość wszystkim jego elementom co do jakości, sposobu, czasu i miejsca spełnienia świadczenia. W przypadku nienależytego wykonania zobowiązania świadczenie jest co prawda spełnione, ale w nieprawidłowy sposób, gdyż różni się ono od tego co strony między sobą ustaliły.

Odnosząc się do przesłanek materialnoprawnych odpowiedzialności pozwanego, należy wskazać, że przesłankami odpowiedzialności kontraktowej są:

- fakt niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez dłużnika,

- szkoda wierzyciela,

- oraz związek przyczynowy pomiędzy niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania, a szkodą.

Wszystkie te przesłanki muszą wystąpić łącznie. Ich udowodnienie co do zasady należy do wierzyciela. W niniejszej sprawie wszystkie te przesłanki nie zostały spełnione i udowodnione.

Niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania jest przeciwieństwem jego "wykonania", czyli spełnienia świadczenia - przez dłużnika lub osobę działającą na jego rachunek - w taki sposób, że wyrażony w treści zobowiązania interes wierzyciela został zaspokojony. Brak takiego zaspokojenia w postaci rozbieżności pomiędzy prawidłowym spełnieniem świadczenia, czyli w takim kształcie, jaki wynika z treści zobowiązania, z zachowaniem zasad opisanych w art. 354 § 1, bez względu na przyczynę (działanie lub zaniechanie dłużnika, zob. np. orz. SN z 17 maja 1966 r., I CR 109/66, OSN 3/67, poz. 52), stanowi stan "niewykonania" lub "nienależytego wykonania" zobowiązania.

Niewykonanie zobowiązania ma miejsce wówczas, gdy świadczenie w ogóle nie zostaje spełnione (np. w przypadku następczej niemożliwości świadczenia). Jeżeli natomiast świadczenie zostało spełnione, lecz w sposób nieprawidłowy, gdyż odbiega ono w mniejszym lub większym stopniu od świadczenia wymaganego, przez co interes wierzyciela nie zostaje zaspokojony w sposób wynikający z treści zobowiązania, dochodzi do "nienależytego" wykonania. Odróżnienie sytuacji niewykonania i nienależytego wykonania nie zawsze jest proste, chociaż z reguły nie ma to większego znaczenia, jako że konsekwencje niewykonania i nienależytego wykonania są podobne. W doktrynie proponuje się wyróżnienie w modelu należnego świadczenia jego cech konstytutywnych i uzupełniających. Jeżeli to, co zostało przez dłużnika zrealizowane, nie odpowiada przynajmniej cechom konstytutywnym, należy uznać, że świadczenie nie jest w ogóle spełnione. Uchybienia w zakresie cech uzupełniających oznaczają nienależyte wykonanie, przy czym uchybienia te - w zależności od rodzaju świadczenia - mogą przybrać najróżniejszą postać. Najogólniej mówiąc, każde, nawet najlżejsze, odstępstwo od modelu wykonania skonstruowanego dla danego zobowiązania, stanowi "nienależyte wykonanie".

Powołany przepis art. 471 k.c., mimo że ma podstawowe znaczenie w reżimie odpowiedzialności kontraktowej, nie określa jednak bliżej zasad tejże odpowiedzialności. Te zasady są uregulowane w kolejnych przepisach wśród których na pierwsze miejsce wysuwa się art. 472 k.c. Z jego treści wynika, że jeżeli zakres odpowiedzialności nie został zmodyfikowany czynnością prawną (umową) lub szczególnym przepisem ustawy, to dłużnik odpowiada za nie zachowanie należytej staranności. Ta regulacja oznacza więc odpowiedzialność na zasadzie winy, a dokładnie rzecz biorąc chodzi o niedbalstwo dłużnika. Konstrukcja przepisu powoduje ponadto to, że wina dłużnika ma charakter domniemany. Tym samym, możliwa jest również ekskulpacja dłużnika poprzez wykazanie braku winy po jego stronie. Obciążające dłużnika domniemanie winy może zostać przez niego obalone przez udowodnienie rzeczywistej przyczyny nie wykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania albo poprzez wykazanie dołożenia przez niego należytej staranności, czyli de facto, że nie doprowadził on do szkody w sposób zawiniony.

Pojęcie winy nie zostało w normatywny sposób zdefiniowane. Wina niewątpliwie jednak odnosi się do sfery zjawisk psychicznych sprawcy, wobec czego określa się ją jako znamię podmiotowe czynu. Pojęcie winy musi też uwzględniać dwa integralne elementy składowe o charakterze obiektywnym i subiektywnym. Element subiektywny to szeroko rozumiana bezprawność postępowania. Zachowanie sprawcy musi być obiektywnie nieprawidłowe, czyli musi naruszać jakieś reguły, zakazy czy nakazy. Nie chodzi tu przy tym wyłącznie o naruszenie powszechnie obowiązujących norm prawnych, ale także o zachowania przekraczające potrzebę ostrożności wymaganej przez zasady współżycia między ludźmi. W takiej sytuacji możemy mówić o przedmiotowej niewłaściwości postępowania i postawić z tego tytułu zarzut, skierowany przeciwko działającemu. Element subiektywny to wadliwość zachowania się sprawcy, dotycząca strony podmiotowej. Jest to więc niewłaściwość zachowania się związana z momentem przewidywania i momentem woli. Sprawcy stawiamy tutaj zarzut, że podjął on i wykonał niewłaściwą decyzję lub też że nie uczynił tego co należało, choć mógł powinien to zrobić. Przez winę rozumie się więc naganną decyzje człowieka, odnoszącą się do podjętego przez niego bezprawnego działania. Na gruncie odpowiedzialności kontraktowej tradycyjnie wyróżnia się winę umyślną oraz niedbalstwo równoznaczne z winą nieumyślną. Z winą umyślną mamy do czynienia wówczas gdy dłużnik, wbrew obciążającemu go obowiązkowi, działa lub dopuszcza się zaniechania w zamiarze wyrządzenia wierzycielowi szkody, a więc chce aby ona powstała lub przewidując taką możliwość godzi się na to. W przypadku niedbalstwa dłużnik co prawda nie chce wyrządzić szkody, ale w rzeczywistości do niej doprowadza przez to, że nie dochowuje należytej staranności, chociaż powinien i mógł postąpić prawidłowo. W sytuacji gdy uchybienia dłużnika są bardzo poważne i wysoki jest stopień naganności jego postępowania mówi się o tzw. rażącym niedbalstwie. Generalnie dłużnik zawsze bez względu na rodzaj winy odpowiada wobec wierzyciela za uchybienie kontraktowemu obowiązkowi dołożenia należytej staranności w celu wykonania zobowiązania. Nie zachowanie należytej staranności jest postępowaniem dłużnika z powodu, którego można mu postawić konkretny, personalny zarzut.

Ustawowa definicja należytej staranności zawarta jest w art. 355 k.c., który w § 1 stanowi, że dłużnik zobowiązany jest do staranności ogólnie wymaganej w stosunkach danego rodzaju. Z kolei § 2 podnosi te kryteria stwierdzając, że należytą staranność dłużnika w zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej określa się przy uwzględnieniu zawodowego charakteru tej działalności.

Skoro przez należytą staranność rozumie się staranność ogólnie wymaganą w stosunkach danego rodzaju, to przy ocenie zachowania dłużnika trzeba zmierzać do jej obiektywizacji i generalizacji. W tym celu konstruuje się więc pewne wzorce i modele postępowania, które następnie konfrontuje się z konkretnym zachowaniem dłużnika, po to aby ustalić czy wykazana przez niego staranność była należyta czy też nie wystarczająca. Zagadnienie należytej staranności każdorazowo rozpatruje się w płaszczyźnie stosunków danego rodzaju. Bierze się tu pod uwagę rodzaj stosunków, w ramach, których działa dłużnik, przy czym nie chodzi tylko i wyłącznie o stosunki prawne lecz także o szeroki kontekst relacji społecznych, który ma uzasadniać takie, a nie inne wymagania co do zachowania się danego podmiotu. Wymaganą staranność indywidualizuje się stosownie do wchodzących w rachubę stosunków zobowiązaniowych. W ramach danego rodzaju stosunków, czy obrotów mamy jednak do czynienia z pewną stypizowaną miarą, uwzględniającą charakterystyczne jego cechy. W dalszej kolejności przyjętą staranność bada się w świetle wymagań istniejących w tym względzie w stosunkach ogólnych. W wypadku braku wzorca normatywnego dla określonego stosunku kontraktowego uwzględnione będą wymagania ogólnie stosowane w stosunku do dłużnika wykonującego zobowiązanie. Nie wystarczy jednak ograniczyć takich wymagań do tych, które mogą być odniesione do każdego uczestnika obrotu. Konieczne jest więc wyważenie interesów stron, ponieważ chroniony musi być słuszny interes wierzyciela, ale jednocześnie dłużnik nie może zostać nadmiernie obciążony. W wypadku już istniejących powiązań kontraktowych z natury rzeczy zawsze zakres oczekiwań związanych z powinnym zachowaniem dłużnika musi uwzględniać zasługujące na ochronę interesy drugiej strony, co jest konsekwencją obowiązku lojalności i sumienności w stosunku do kontrahenta. Poziom wymaganej staranności jest zatem wyznaczony również poprzez odwołanie się do kryterium, którym jest interes konkretnego wierzyciela, chroniony w ramach danego stosunku obligacyjnego. Kryterium ogólnych wymagań nie jest spełnione, gdy dłużnik ogranicza się tylko do staranności minimalnej, bowiem staranność ogólnie wymagana to staranność normalna, przeciętna, typowa, średnia. Poziom wymaganej staranności nie jest zatem określany w odniesieniu do indywidualnych cech podmiotowych i możliwości konkretnego dłużnika wykonującego zobowiązanie, ale w relacji do zobiektywizowanego miernika staranności przyjmowanego w danej sferze stosunków. Obowiązek należytej staranności obejmuje wszystkie momenty wykonywania zobowiązania. Przy określaniu miary należytej staranności zawsze też zwraca się uwagę na konkretne okoliczności faktyczne, w których działał dłużnik, co prowadzi do względnej relatywizacji stosowanych mierników obiektywnych.

Trzeba także pamiętać, że kryteria staranności mogą zostać określone wolą stron. Nie ma oczywiście przeszkód, aby strony bezpośrednio lub pośrednio w treści zobowiązania wskazały na kryteria, według których będzie oceniane zachowanie dłużnika. Ułatwi to bardziej precyzyjne określenie poziomu staranności wymaganej w danym stosunku prawnym. Nie może jednak prowadzić do zacierania różnic pomiędzy oceną co do tego, na czym polega należyte wykonanie zobowiązania (element zdeterminowany treścią istniejącej relacji prawnej), a oceną odnoszącą się do staranności zachowania wymaganej wobec konkretnego dłużnika w wykonaniu ciążących na nim powinności, chociaż, co trzeba zauważyć, w praktyce obie oceny będą się niejednokrotnie zbiegać. Precyzyjne i szczegółowe określenie powinności dłużnika w zobowiązaniu, odbiegające od sytuacji typowych (sytuujące je np. na poziomie wyższym niż zazwyczaj), będzie więc zawsze stanowiło punkt odniesienia dla oceny staranności, ale samo przez się nie zastąpi jeszcze kryteriów wymaganej staranności zachowania. Nawet bowiem i w takich sytuacjach będzie to jednak

staranność ogólnie wymagana ze względu na dany rodzaj stosunku prawnego. Im większa konkretyzacja powinności w treści zobowiązania, tym bardziej zawężony jest punkt odniesienia dla oceny staranności zachowania dłużnika i tym silnej jest ona determinowana przez charakter danego stosunku prawnego. Ocena co do zachowania przez dłużnika wymaganej staranności będzie dokonywana ex post, już po nastąpieniu zdarzenia, z którym związana jest jego ewentualna odpowiedzialność. Opierać się więc będzie na ustaleniu, czy w danej, konkretnej sytuacji dłużnik uczynił zadość uzasadnionym oczekiwaniom, określonym w oparciu o zobiektywizowane mierniki (zobowiązanie może być wykonane nienależycie, ale z zachowaniem należytej staranności). Treść i rodzaj zobowiązania może zatem wskazywać na poziom uzasadnionych oczekiwań wobec danego dłużnika, ale kryteria staranności są ostatecznie zawsze konstruowane w oparciu o ogólny przepis art. 355 k.c.

Pojęcie należytej staranności nie jest stałe, gdyż jego zakres oraz treść jest pochodną rozlicznych i zmiennych w czasie elementów. Jest ono chociażby uzależnione od ogólnego poziomu wiedzy, nauki, techniki. Wpływ na nie wywierają też przepisy prawne, zasady współżycia społecznego, ukształtowane zwyczaje, reguły zawodowe. Zgodnie z ustalonym i dominującym poglądem pojęcie należytej staranności jest przeciwieństwem zachowania zawinionego, a nie tylko bezprawności. W takim ujęciu powinność zachowania należytej staranności nie należy do treści zobowiązania, ale jest także konstruowana w oparciu i na podstawie mierników nie należących do treści zobowiązania. To m.in. odróżnia pojęcie należytego wykonania zobowiązania (kategoria obiektywna, a więc związana z oceną bezprawności na gruncie odpowiedzialności ex contractu, dla której kryteriów należy poszukiwać przede wszystkim w treści samego zobowiązania, z uwzględnieniem mierników z art. 354 k.c.) od pojęcia należytej staranności, pozwalającego na odpowiedź na pytanie, czy zachowanie dłużnika jest in concreto zarzucalne (zawinione, nosi cechy niedbalstwa). Dystynkcja ta jest bardzo wyraźnie widoczna na gruncie przepisów o odpowiedzialności ex contractu, w ramach których odróżnione jest pojęcie nienależytego wykonania zobowiązania (art. 471) od niezachowania należytej staranności (art. 472). Brak staranności nie może bowiem jednocześnie występować jako element treści zobowiązania (co by oznaczało, że wierzyciel dochodzący odszkodowania musiałby w każdym wypadku udowodnić istnienie nienależytej staranności) oraz jako odrębnie wskazywana okoliczność, za którą dłużnik ponosi odpowiedzialność i jako taka objęta domniemaniem odpowiedzialności zgodnie z regułami określonymi w art. 471 w zw. z art. 472 k.c. Dystynkcja ta pojawia się także na tle przepisów o odpowiedzialności ex delicto (por. np. rozróżnienie pomiędzy uczynieniem zadość obowiązkowi nadzoru a starannym wykonywaniem nadzoru na tle art. 427 k.c. Prezentowane tu stanowisko, według którego pojęcie należytej staranności zawiera w sobie zespół kryteriów umożliwiających postawienie zarzutu niedbalstwa nie stoi w kolizji z przyjętą od dawna na gruncie współczesnej cywilistyki koncepcją obiektywizującą pojęcie winy, a więc w szerokim zakresie wykorzystującą zobiektywizowane mierniki oceny zachowania dłużnika, co pozostaje zresztą w pełnej zgodzie z założeniami teorii normatywnej winy.

Wszystkie powyższe rozważania w pełni odnoszą się również do przedsiębiorców, z tym że w ich przypadku pojawia się dodatkowy element w postaci zawodowego charakteru tej działalności.

Nie ulega wątpliwości, że uwzględnienie zawodowego charakteru działalności gospodarczej determinuje w znaczącym stopniu kryteria wymaganej od dłużnika staranności, a tym samym wpływa na zakres jego odpowiedzialności (jeśli jest ona oparta na zasadzie winy). Różnica w stosunku do rozwiązania przyjętego w § 1 art. 355 k.c, polega przede wszystkim na tym, że mierniki staranności zawodowej są niejako automatycznie uwzględniane w ramach stosunku prawnego związanego z wykonywaniem działalności gospodarczej, a więc bez względu na to, czy z samego charakteru takiego stosunku, jego rodzaju i treści płyną jakieś konkretne wskazania dotyczące profesjonalnych wymagań wobec dłużnika. To właśnie bowiem sam fakt prowadzenia działalności gospodarczej przez dłużnika określać będzie uzasadnione oczekiwania kontrahenta i w konsekwencji miary wymaganej staranności (por. uchwała SN z 18 grudnia 1990 r., III CZP 67/90, OSN 5-6/91, poz. 65 dotycząca staranności wymaganej od osoby pośredniczącej w zawieraniu umowy sprzedaży w ramach prowadzonej działalności gospodarczej). Wymaganie posiadania niezbędnej wiedzy fachowej jest wkomponowane do istoty działalności gospodarczej. Pojęcie wiedzy fachowej nie może być ograniczone wyłącznie do czysto formalnych kwalifikacji, obejmuje też doświadczenie wynikające z praktyki zawodowej, a także ustalone zwyczajowo standardy wymagań. Miernik zawodowej staranności znajduje zastosowanie w stosunku do dłużnika zarówno w umowach jednostronnie, jak i obustronnie profesjonalnych. Jak się wydaje, kryterium działalności gospodarczej ma na gruncie art. 355 § 2 charakter materialny, a więc odnosi się do rzeczywiście wykonywanej przez dłużnika działalności zawodowej. Jeśli uznać poprawność tego stanowiska, to również podmioty nie posiadające formalnego statusu przedsiębiorcy i naruszające administracyjnoprawny obowiązek zgłoszenia działalności do rejestru przedsiębiorców, ale de facto prowadzące zawodową działalność gospodarczą, podlegałyby ocenie z punktu widzenia kryteriów staranności określonych w tym przepisie (por. np. orz. SN z 11 czerwca 1992 r., III CZP 64/92, OSN 12/92, poz. 225). Należyta staranność dłużnika, określana z uwzględnieniem zawodowego charakteru prowadzonej przez niego działalności gospodarczej, obejmuje także znajomość obowiązującego prawa oraz następstw z niego wynikających w zakresie prowadzonej działalności gospodarczej (por. orz. SN z 17 sierpnia 1993 r., III CRN 77/93, OSN 3/94, poz. 69). Ocena miernika postępowania, którego istota tkwi w zaniechaniu dołożenia należytej staranności, nie może być jednak formułowana na poziomie obowiązków nie nadających się wyegzekwować, oderwanych od doświadczenia uwzględniającego reguły zawodowe i konkretne okoliczności, a także określony typ stosunków (tak SN w wyroku z 8 lipca 1998 r., III CKN 574/97, baza orzeczeń Lex Polonica Maxima). Wreszcie niezwykle istotne znaczenie przy zawodowym charakterze działalności ma obowiązek udzielania informacji. Przyjąć należy, że pomimo braku takiego zastrzeżenia w treści art. 355 k.c. ewentualne istnienie takiego obowiązku rzutuje na ocenę, czy wykonanie zobowiązania było należyte.

Należy zauważyć, że brak jest ustawowej definicji szkody. Natomiast charakterystyczne jest mianowicie to, że w judykaturze od dawna wyraźnie widać tendencję do odchodzenia od klasycznego i tradycyjnego rozumienia szkody, zgodnie z którym szkoda to uszczerbek majątkowy w dobrach poszkodowanego, powstały wbrew jego woli. Szkodą jest uszczerbek majątkowy w prawnie chronionych dobrach majątkowych, wyrażający się w różnicy między stanem tych dóbr, jaki istniał i jaki mógłby istnieć w normalnym toku rzeczy, a stanem jaki powstał na skutek zdarzenia wywołującego zmianę w postaci uszczuplenia aktywów lub zwiększenia pasywów. (tak SN w orzeczeniach z 15 listopada 2001 r., III CZP 68/01, z 16 maja 2002 r., V CKN 1273/00, opubl. „Izba Cywilna” 12/02 str. 40 oraz z 18 maja 2004 r., III CZP 24/04, opubl. OSNC 7-8/05 poz.117). Szkodę majątkową wyraża się więc w postaci tzw. teorii różnicy. Porównuje się aktualny stan majątkowy osoby poszkodowanej, z hipotetycznym stanem majątkowym poszkodowanego, który by istniał, gdyby nie nastąpiło zdarzenie powodujące szkodę. Niniejszy Sąd w pełni podziela ten kierunek zmian, ponieważ taka koncepcja szkody o wiele lepiej przystaje do szybko zmieniających się realiów życia oraz w większym stopniu znajduje zastosowanie do zróżnicowanych stanów faktycznych. Teoria różnicy pozwala też na odnalezienie związków pomiędzy różnymi elementami majątku. Jej kompleksowy charakter polega na tym, że bierze się pod uwagę szkodę odniesieniu do całości majątku. Bez zmian pozostało to, że szkoda przejawia się w dwóch postaciach: jako szkoda rzeczywista (damnum emergens) i utrata korzyści (lucrum cessans). Pierwsza postać szkody obejmuje zmniejszenie się aktywów lub powiększenie pasywów. Druga postać szkody oznacza stan, w którym aktywa nie ulegają powiększeniu, a pasywa pomniejszeniu.

Sposób naprawienia szkody został określony w art. 363 § 1 k.c. Poszkodowany ma tutaj wybór czy żądać przywrócenie stanu poprzedniego, czy też zapłaty odpowiedniej sumy pieniężnej. W pierwszej kolejności następuje restytucja naturalna, ale jeżeli jest to niemożliwe w grę wchodzi świadczenie pieniężne. W niniejszej sprawie powódka wyraźnie określiła swoje żądania, dochodząc odszkodowania pieniężnego ze względu na charakter sprawy.

Wysokość odszkodowania zależy od dwóch czynników. Po pierwsze jest to miernik jaki przyjmuję się dla określenia wysokości szkody. Po drugie znaczenie ma chwila, jaką uważa się za odpowiednią do przeprowadzenia wyliczenia. Miernikiem wartości szkody są obowiązujące ceny, czyli decyduje wartość rynkowa rzeczy. Zgodnie z art. 363 § 2 k.c. jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Poza tym odszkodowanie ustala się według stanu na dzień wyrządzenia szkody.

Zgodnie z art. 361 § 1 k.c. zobowiązany do odszkodowania ponosi odpowiedzialność tylko za normalne następstwa działania lub zaniechania, z którego szkoda wynikła. Ustawodawca przyjął więc teorię przyczynowości adekwatnej. Związek przyczynowy zachodzi tylko wtedy, gdy w łańcuchu wszystkich przyczyn i skutków mamy do czynienia jedynie z takimi przyczynami, które normalnie powodują określone skutki. W pierwszej kolejności bada się, czy w ogóle pomiędzy kolejnymi faktami istnieją obiektywne powiązania, co oznacza ustalenie, czy dany fakt będący przyczyną był koniecznym warunkiem wystąpienia innego faktu określanego jako skutek. Następnie wyjaśnia się, czy to powiązanie można traktować normalne, typowe lub oczekiwane w zwykłej kolejności rzeczy, a więc nie będące rezultatem jakiegoś zupełnie wyjątkowego zbiegu okoliczności. Ocena czy skutek jest normalny, powinna być oparta na całokształcie okoliczności sprawy oraz wynikać z zasad doświadczenia życiowego i zasad wiedzy naukowej, specjalnej. ( tak SN w orzeczeniu z 2 czerwca 1956 r., 3 CR 515/56, opubl. OSN 1/57 poz. 24).

W przedmiotowej sprawie pozwany i właściciele lokali związani byli węzłem obligacyjnym wynikającym z umowy sprzedaży tych lokali (art. 535 k.c.).

Pozwanego jako przedsiębiorcę- profesjonalistę obowiązywały podwyższone kryteria staranności wymienione w art. 355 § 2 k.c., ponieważ w sposób profesjonalny i zawodowy prowadził działalność gospodarczą, polegającą w tym przypadku na budowie obiektów mieszkalnych i sprzedaży- po wyodrębnieniu- samodzielnych lokali mieszkalnych i użytkowych.

Pozwany , jak wynika ze złożonych dokumentów zapewniał, że jest wysoki standard wykończenia – blok B1 i B2 , a „ Balkony są izolowane, zakończone wylewką ze spadkiem balustrady , balustrady stalowe malowane” (dokument k. 291 akt). Dokument ten przeczy zeznaniom pozwanego, w tej części w której twierdził, że balkony nie miały izolacji, ponieważ wynikało to ze standardu wykończenia, a każdy nabywca lokalu powinien zadbać o położenie izolacji we własnym zakresie i był o powyższym obowiązku informowany przez pozwanego przy zawieraniu umowy sprzedaży.

Pozwany sprzedał, jak wynika z ustalonych okoliczności sprawy lokale, w tym i części wspólnie nieruchomości z wadami wykonawczymi, wykonane złej jakości materiałami budowalnymi , przy czym wady zaczęły ujawniać się także w okresie po rękojmi i gwarancji. Poszczególni właściciele lokali nie byli informowani o dodatkowych obowiązkach w zakresie wykonawstwa budowalnego, nie mieli wiedzy o konieczności dodatkowego zabezpieczenia balkonów w okresie zimowym, ich przykrywania warstwami ocieplającymi, chroniącymi przed korozją, a treść przywołanego dokumentu z karty 291 wręcz wprowadzała ich w błąd co do stanu balkonów. Właściciele lokali starli się utrzymać w należytym stanie substancję mieszkaniową, na balkonach były kładzione płytki przez wynajętych fachowców, a jak wynika z opinii biegłego z zakresu budownictwa, ewentualne zmiany w zakresie lokali i prowadzone w nich roboty nie miały żadnego wpływu na stan elewacji, czy balkonów. To Wspólnota na własny koszt wykonywała wszystkie orzeczenia o stanie technicznym balkonów i elewacji, ekspertyzy o przyczynach zarysowań oraz uszkodzeń elewacji budynku wraz wytycznymi usunięcia uszkodzeń i zarysowań, w tym kosztorysy inwestorskie . Wszystkie opinie były doręczone pozwanemu celem zapoznania się i zajęcia stanowiska. Przez kilka lat sam pozwany nie wykonał żadnej ekspertyzy, czy opinii, a nawet nie przedłożył kosztorysu, by podważyć argumentację Wspólnoty co do przyczyn uszkodzeń budynku i kosztu usunięcia szkód.

To chęć ugodowego zakończenia sprawy ze strony Wspólnoty i uniknięcia sporu sądowego spowodowała, że Wspólnota przez kolejne lata dała się wręcz zwodzić co do tego, że pozwany ostatecznie sam poprzez wynajętego wykonawcę naprawi elewacje i balkony, co było z jego strony obietnicą bez pokrycia. Wspólnota dołożyła wszelkich starań, by sporządzić listę właścicieli lokali , którzy godzili się na wykonywanie remontu z poziomu ich lokali, chcieli udostępnić robotnikom przejście przez mieszkania- lista była przekazana pozwanemu. Pozwany nie potrafił wskazać żadnego konkretnego terminu wykonania napraw, nie przedłożył Wspólnocie żadnej umowy z wykonawcą, nie określił, kto poniesie koszt wody, energii do prac budowlanych, nie określił gwarancji na prace, nie chciał zawrzeć żadnego porozumienia- umowy co do zakresu napraw, używanych materiałów, metodologii- techniki napraw, harmonogramu prac, odpowiedzialności za szkody wyrządzone w czasie samego remontu itp. To, że Wspólnota powinna zawrzeć taka umowę, powinno być poza sporem, ponieważ bez takiego porozumienia i umocowania pozwany nie miałby prawa wstępu na obiekt i wykonywania prac, tym bardziej, że terminy rękojmi i gwarancji dawno upłynęły. Nie jest zatem prawdą twierdzenie pozwanego, że to Wspólnota uniemożliwiała remont i nie wpuszczała wykonawcę na obiekt. Zresztą, byłoby to wbrew logice i doświadczeniu życiowemu. Pozwany od spotkania ze Wspólnotą w dniu 17 września 2019r. przez kolejne 6 miesięcy nie potrafił w ogóle wskazać projektu porozumienia, harmonogramu prac, opisać kwestie zabezpieczenia ogródków, patio, odpowiedzialności odszkodowawczej za ewentualne uszkodzenia, czy opisać kwestii wywozu odpadów itp.

Pozwany mimo wykonania przez Wspólnotę ekspertyz, na które to ekspertyzy, jak sam wskazywał, oczekiwał, ostatecznie stwierdził, że:

„ Firma podwykonawcza sama dokona przeglądu stanu elewacji oraz balkonów i na tej podstawie wykona naprawę, kierując się sztuka budowlaną”. ( pismo pozwanego k. 197 akt)

Pozwany już od 2014r. był wzywany do usuwania wad. Do daty wniesienia pozwu – styczeń 2021r. w ogóle nie przystąpił do napraw, a jak wynika z korespondencji w ostatnich latach sam cały czas obiecywał taką naprawę. Nawet w mailu z 6 listopada 2019r. (zał. 24 ) wskazywał, że:

„ Nie możemy podać nawet przybliżonego terminu kolejnej propozycji naprawy. Na terenie Ł., jest kilkanaście budynków w trakcie realizacji. Terminy firm budowalnych są bardzo odległe. Firma, która wykonywała elewację na budynkach przy Hetmańskiej nie zobowiązuje się do naprawy w ramach gwarancji . Przekazanie sprawy na drogę sądowa może spowodować , że będzie trwała latami , dlatego też jestem zdziwiona odrzuceniem kolejnej propozycji rozpoczęcia naprawy w tak szybkim terminie jak zaproponowała firma (...)”.

Nie można przeoczyć, że w mailu z dnia 25 października 2018r. k. 187 akt, wręcz odwodził Wspólnotę od wykonani remontu , pisząc:

„ Zwracam uwagę, że w chwili obecnej koszty robót budowlanych są nadmiernie wysokie, dlatego też rekomenduje , aby naprawy zostały wykonane w przyszłym roku , najlepiej w drugiej jego połowie, kiedy już koszty robót budowlanych wrócą do normy”.

W ustalonych okolicznościach sprawy, z uwagi na zachowania pozwanego, odwlekanie remontu w czasie, nie przystępowanie do napraw od 2014r. , wprowadzanie wręcz w błąd Wspólnotę, iż po wielu wezwaniach do naprawy pozwany wreszcie wykona swój obowiązek i usunie wady obiektu, powoduje, że nie może się ostać zarzut pozwanego, że sama Wspólnota jako poszkodowana przyczyniła się do powiększenia szkody (art. 362 k.c.).

Pozwany zarzucał, że z upływem czasu następowała degradacja obiektu, powiększanie zarysowań i spękań elewacji, dodatkowo powiększyła się amortyzacja obiektu o 20%, a dodatkowo inflacja zwiększyła ceny materiałów budowlanych i usług remontowych.

Zdaniem Sądu, obciążanie powyższymi skutkami zwłoki pozwanego, a więc zaniechaniami wykonania powinności kontraktowych i to z powodu winy pozwanego, nie może być przerzucane na powoda. Gdyby pozwany jako dłużnik sam naprawił szkodę , a więc wykonał remont w 2014r. nie narażałby się na wzrost cen materiałów budowlanych i usług oraz amortyzację obiektu, a Wspólnota nie ponosiłaby obciążeń związanych z zaciągniętym kredytem bankowym.

Między szkodą wyrządzoną stronie powodowej a bezprawnym i zawinionym zachowaniem pozwanego istnieje adekwatny związek przyczynowy (art. 361 par. 1 k.c.).

Na kwotę odszkodowania należną stronie powodowej złożyły się:

- wartość kosztu naprawy elewacji i balkonów określono na kwotę 609.705,00 zł + 38.256 zł + 53.925 zł + 13.520, 17zł, na podstawie umów i aneksów zawartych z wykonawcą robót (...) (kwoty napraw potwierdzone przez biegłego sadowego w opinii),

- koszt wykonania opinii technicznej balkonów i elewacji mgr inż. H. O. (1) (faktura nr (...) z dnia 9 sierpnia 2017r.)- 1476 zł,

- koszt wykonania odkrywek przez (...) Zakład Usług i Produkcji (...) (faktura nr (...) z dnia 26 czerwca 2018r. ) – 3. 041,84zł,

- koszt wykonania odkrywek elewacji i izolacji do sporządzenia ekspertyzy - (...) Zakład Usług i Produkcji (...) (faktura nr (...) z dnia 26 czerwca 2018r. ) – 3 563,33zł,

- koszt sporządzenia kosztorysu inwestorskiego naprawy balkonów i izolacji (...) Związku (...) (fak. Nr 02/02/2019 z dnia 12 lutego 2019r.) – 4.059zł,

- koszt ekspertyzy inż. J. K. (faktura z dnia 13 sierpnia 2018r. nr (...) )- 3075 zł,

- koszt zabezpieczenia balkonu nad lokalem nr (...)- 680zł,

- koszt odtworzenia ogródka – faktura (...) z dnia 25 lipca 2022r. - 4752 zł,

- koszt nadzoru inwestorskiego 24. 600zł ( 8 miesięcy x 3075 zł),

- koszty obsługi kredytu – umowa kredytowa z dnia 14 czerwca 2022r. – 6600zł.

Powód ostatecznie domagał się po rozszerzeniach powództwa zasądzenia łącznie kwoty 764.253,17 zł.

W ocenie Sądu, wszystkie kwoty wchodzące w skład odszkodowania, w tym: koszt ekspertyz , odkrywek , koszt obsługi kredytu pozostają w adekwatnym związku przyczynowym z zawinionym niewykonywaniem przez pozwanego obowiązków kontraktowych związanych z usunięciem wad budynku. Powstałe z tego powodu wydatki, nie tylko sprowadzają się do robót remontowo- budowlanych. Strona powodowa by wykazać zasadność swoich roszczeń związanych ze stanem budynku, a przede wszystkim stan budynku i przyczyny uszkodzeń musiała wykonać odpowiednie ekspertyzy i opinię rzeczoznawców oraz odkrywki na obiekcie. Oszacowanie kosztu usunięcia szkód wymagało sporządzenia profesjonalnego kosztorysu. Strona powodowa z uwagi na koszt remontu musiała zaciągnąć kredyt i ponieść koszty jego obsługi. Gdyby pozwany wykonał należycie umowę sprzedaży (art.535 k.c., 355 k.c.), nie powstałoby roszczenia odszkodowawcze na gruncie art.471 k.c.

Z kwoty należnego odszkodowania na poziomie 764.253,17 zł, Sąd zasądził 78,54% ( 600.244,43 zł) , co uwzględnia proporcje 41 lokali, co do których właściciele zdecydowali się na cesje wierzytelności.

Sąd zasądził od pozwanego P. M. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej Al. (...) w Ł. kwotę 600.244,43 zł (sześćset tysięcy dwieście czterdzieści cztery złote czterdzieści trzy grosze) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie (art. 481 k.c.), liczonymi od następujących kwot:

a) 220.000 zł (dwieście dwadzieścia tysięcy złotych) od dnia 20 stycznia 2021 roku do dnia zapłaty (zgodnie z żądaniem -od daty wniesienia pozwu),

b) 380.244,43 zł (trzysta osiemdziesiąt tysięcy dwieście czterdzieści cztery złote czterdzieści trzy grosze) od dnia 4 listopada 2022 roku do dnia zapłaty, (od dnia następnego po doręczeniu pisma z rozszerzeniem powództwa k. 742 akt).

Sąd oddalił powództwo w pozostałej części jako bezzasadne.

Rozstrzygając o kosztach procesu Sąd zastosował zasadę ich stosunkowego rozdziału (art. 100 k.p.c.), bowiem powodowa Wspólnota wygrała proces w 78,54%.

Sąd zasądził od pozwanego P. M. na rzecz powoda Wspólnoty Mieszkaniowej Al. (...) w Ł. kwotę 17.216 zł (siedemnaście tysięcy dwieście szesnaście złotych) wraz z ustawowymi odsetkami za opóźnienie liczonymi od dnia uprawomocnienia się wyroku do dnia zapłaty – tytułem zwrotu części kosztów procesu.

Koszty poniesione przez powoda , to opłata od pozwu 11.000 zł, koszty zastępstwa procesowego 10.800 zł, 17 zł opłata od pełnomocnictwa 17 zł, wydatki na biegłego 3059,67zł, łącznie 24.876,67zł. Koszty pozwanego, to 10.817zł -koszty zastępstwa procesowego 10.800 zł, 17 zł opłata od pełnomocnictwa 17 zł. Całość kosztów procesu po obu stronach 35.693zł. Z tego 78,54 % powinien ponieść pozwany= 28.033zł, skoro poniósł 10.817zł, to różnicę 17.216 zł powinien zwrócić powodowi.

Wydatki na opinie pokryte ze Skarbu Państwa, to 4.259,78 zł. Sąd nakazał pobrać od pozwanego P. M. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Łodzi kwotę 3.345,63 zł (trzy tysiące trzysta czterdzieści pięć złotych sześćdziesiąt trzy grosze) tytułem zwrotu części wydatków jako 78,54% z kwoty 4.259,78 zł.

Nieuiszczona opłata od pozwu, od której powód był zwolniony, to kwota 27.212,65zł, z tego 78,54% stanowi 21.372,81zł. Sąd nakazał pobrać od pozwanego P. M. na rzecz Skarbu Państwa - Sądu Okręgowego w Łodzi kwotę 21.372,81 zł (dwadzieścia jeden tysięcy trzysta siedemdziesiąt dwa złote osiemdziesiąt jeden groszy) tytułem zwrotu części opłaty od pozwu.

Z uwagi na aktualną sytuację finansową Wspólnoty wykazaną dokumentami finansowymi (bardzo duże obciążenia w związku z remontem i spłatą kredytu) na podstawie art. 102 k.p.c. Sąd nie obciążył powoda Wspólnotę Mieszkaniową Al. (...) w Ł. częścią nieuiszczonych kosztów sądowych.

ZARZĄDZENIE

Odpis wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikowi pozwanego przez portal informacyjny.

13 II 2023r. SSO Barbara Kubasik

Dodano: 24 maja 2023, Opublikował(a): Paula Adamczewska
Podmiot udostępniający informację: Sąd Okręgowy w Łodzi
Data wytworzenia informacji: 13 lutego 2023