Portal Orzeczeń Sądu Okręgowego w Łodzi

UZASADNIENIE

W pozwie z dnia 26 marca 2021r. skierowanym przeciwko P. powód W. B. wniósł o nakazanieeksmisji pozwanej poprzez wydanie kompletów kluczy do 23 pomieszczeń na parterze, pierwszym i drugim piętrze budynku w S. przy Al. (...), kompletów kluczy do prowadzących do budynku pomieszczeń wejściowych jak również kompletu kluczy do prowadzącej do budynku bramy wejściowej, a także o nakazanie pozwanej zabrania z powyższego obiektu rzeczy objętych protokołem zdawczo – odbiorczym z dnia 2 maja 2006r. Uzasadniając swoje żądanie powód wskazał, iż jest właścicielem powyższego obiektu, w odniesieniu do którego strony wiązała w przeszłości umowa najmu (pozew k. 3 –9).

W odpowiedzi na pozew z dnia 7 września 2021r. pozwana wskazała, iż sporny obiekt oferowany jest obecnie do wynajęcia podmiotom trzecim, podniosła również, iż obiekt ten wraz z należącymi do pozwanej rzeczami biurowymi opróżniony został w dniu 30 kwietnia 2006r., przyznała jednocześnie, iż nie skorzystała z przewidzianej umową możliwości demontażu szeregu innych przedmiotów takich jak umieszczone w łazienkach pojemniki na mydło, ręczniki, papier toaletowy, samozamykacze, żaluzje poziome, oprawy świetlne jarzeniowe, wykładziny dywanowe, taśmy na schody, tabliczki na ściany, przewody, kable oprawy, włączniki, rozłączniki, wskazała nadto, iż nie skorzystała z możliwości odbioru z depozytu kluczy do pomieszczeń, wskazała również na prawomocny wyrok S. w (...) w sprawie (...) oddalający powództwo powoda między innymi o zapłatę wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Z powyższych względów pozwana wniosła o oddalenie powództwa w całości (odpowiedź na pozew k. 63 – 68).

W odpowiedzi na powyższe pismo powód w piśmie z dnia 18 października 2021r. przyznał fakt wystawienia oferty wynajmu spornych pomieszczeń (pismo k. 177 – 185).

Sąd ustalił, co następuje:

W dniu 31 sierpnia 2005r. powód jako wynajmujący wynajął pozwanej na czas nieokreślony, nie krótszy jednak niż 10 lat pomieszczenia znajdujące się na nieruchomości położonej przy Al. (...) w S. dla potrzeb prowadzenia w nich telefonicznego centrum obsługi klienta. W par. 9 ust. 1 powód zobowiązał się do dostosować pomieszczenia do potrzeb najemcy, wykaz zaś koniecznych do osiągnięcia tego celu prac określił załącznik nr 1 do umowy. W treści par. 10 ust. 4 zastrzeżono dla pozwanej prawo do natychmiastowego rozwiązania umowy bez zachowania okresu wypowiedzenia w przypadku niewykonania przez powoda prac wskazanych w załączniku nr 1 do umowy. Zgodnie z 10 ust. 6 umowy, po jej zakończeniu pozwana zobowiązana była zwrócić powodowi przedmiot najmu w stanie niepogorszonym z uwzględnieniem normalnego zużycia bez obowiązku przywrócenia stanu poprzedniego, przy czym w dniu zwrotu przedmiotu najmu strony sporządzić miały protokół zdawczo – odbiorczy określający stan przedmiotu najmu. Przewidziano jednocześnie, iż pozwana po rozwiązaniu umowy uprawniona będzie po zakończeniu najmu zdemontować przedmioty stanowiące jej własność (umowa k. 10 – 11, załącznik k. 88).

Zawartym w dniu 20 września 2005r. aneksem treść umowy w ten sposób, iż jako wynajmujących wskazano powoda oraz jego żonę – B. B. (aneks k. 89).

W skierowanym do powoda piśmie z dnia 27 marca 2006r. pozwana wskazała na brak obciążających powoda prac adaptacyjnych koniecznych do dostosowania obiektu dla potrzeb pozwanej i zakreślono jednocześnie termin do ich wykonania do dnia 15 kwietnia 2016r. (pismo k. 100 – 101).

Skierowanym do powoda pismem z dnia 25 kwietnia 2006r. pozwana zawarła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu, jako przyczynę zaś swojej decyzji wskazała nieusunięcie przez powoda wad przedmiotu najmu, wezwała nadto jednocześnie powoda do stawienia się w dniu 30 kwietnia 2006r, celem przekazania przedmiotu najmu (pismo k. 79)

W dniu 2 maja 2006r. pozwana bez udziału powoda sporządziła jednostronny protokół zdawczo – odbiorczy, w którego treści wskazała, iż powód nie stawił się na wyznaczony do przekazania przedmiotu najmu termin (protokół k. 12 – 14). Pismem z tego samego dnia wezwano powoda do odbioru kluczy do obiektu jak również egzemplarza protokołu zdawczo – odbiorczego, ten jednak odmówił (pismo k. 92 notatka k. 95). W dniach 30 maja 2006r. i 8 czerwca 2006r. pozwana podjęła kolejne próby przekazania powodowi kluczy, również wtedy jednak spotkała się z jego odmową (protokoły k. 96 - 97).

W dniu 24 października 2006r. pozwana wystąpiła do Sądu Rejonowego w Sieradzu z wnioskiem o zezwolenie jej jako dłużnikowi powoda i jego żony na złożenie do depozytu sądowego protokołu zdawczo – odbiorczego spornego obiektu jak również kompletów kluczy do niego (wniosek k. 111). Postanowieniem z dnia 29 listopada 2006r. w sprawie (...) udzielono jej takiej zgody (postanowienie k. 112). Wniesiona przez powoda w odniesieniu do tego rozstrzygnięcia apelacja została oddalona (postanowienie z uzasadnieniem k. 113 – 114).

30 marca 2010r. do powoda wystosowano kolejne wypowiedzenie (pismo k. 104)

Zapadłym w dniu 15 października 2014r. postanowieniem zadecydowano o wydaniu pozwanej dokumentu protokołu zdawczo – odbiorczego z dnia 2 maja 2006r. jak również kompletu kluczy do nieruchomości powoda złożonych wcześniej do tego depozytu przez pozwaną (postanowienie k. 16). Pozwana faktycznie jednak nie odebrała przedmiotu depozytu (niesporne).

W skierowanym do powoda piśmie z dnia 12 maja 2015r. pozwana zawarła oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu z zachowaniem 3 – miesięcznego okresu wypowiedzenia, którego skutek przypaść miał na dzień 31 sierpnia 2015r. W treści powyższego oświadczenia pozwana wskazała jednocześnie, iż jego złożenie nie oznacza przyznania ważności samej umowy najmu jak również nie oznacza przyznania nieskuteczności oświadczeń o wypowiedzeniu z dnia 25 kwietnia 2006r. oraz 30 marca 2010r. (wypowiedzenie k. 15).

W odpowiedzi na powyższe, powód wskazał, iż z uwagi na treść umowy najmu ewentualne wypowiedzenie nie może rozpocząć swojego biegu wcześniej niż z dniem 1 września 2015r., zakończyć się zaś wcześniej niż z końcem roku 2015r. (pismo k. 81).

W dniu 16 września 2019r. pozwana ponowiła oświadczenie o wypowiedzeniu (oświadczenie k. 82).

Zapadłym w dniu 17 kwietnia 2019r. wyrokiem Sąd Rejonowy w Sieradzu zasądził od pozwanej na rzecz powoda należny mu czynsz za styczeń – czerwiec oraz sierpień roku 2015. W swoich rozważaniach prawnych sąd ocenił sporną umowę najmu jako ważną, za bezskuteczne w świetle postanowień umowy najmu uznał natomiast oświadczenie o wypowiedzeniu z dnia 30 marca 2010r. (wyrok z uzasadnieniem k. 19 –31).

Wyrokiem z tego samego dnia w sprawie (...) ten sam sąd oddalił powództwa powoda o zapłatę czynszu najmu za okres po 31 sierpnia 2015r. jak również oddalił żądania zasądzenia od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z należącej do niego nieruchomości, swoje rozstrzygnięcie zaś uzasadnił tym, iż z uwagi na dokonane w dniu 12 maja 2015r. wypowiedzenie i 3 – miesięczny termin wypowiedzenia umowa nie obowiązywała po dniu 31 sierpnia 2015r. W ocenie orzekającego w tej sprawie Sądu, wniosków tych nie zmieniał fakt późniejszego jeszcze kolejnego wypowiedzenia umowy zawartego w piśmie z dnia 16 września 2015r., w jego treści bowiem pozwana wyjaśniła, iż kolejne oświadczenie o wypowiedzeniu umowy składa jedynie z ostrożności i żadną miarą nie oznacza to zamiaru wycofania się z wcześniejszego wypowiedzenia. Oddalając żądanie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości sąd jako niesporne między stronami wskazał to, iż pozwana definitywnie opuściła obiekt powoda jeszcze w roku 2006 opróżniając go jednocześnie z przedmiotów do niej należących i od tamtej pory definitywnie zaprzestała jakiegokolwiek wykorzystywania go. Co się tyczy wniosku pozwanej o zwrot depozytu, to wystąpienie z nim podyktowane było wyłącznie nadzieją na osiągnięcie porozumienia z powodem co do przekazania mu kluczy. Sąd wskazał wreszcie na wyrażoną w ogłoszeniach o wynajmie spornego lokalu gotowość do jego natychmiastowego wydania przyszłemu najemcy. Apelację od powyższego rozstrzygnięcia oddalono w dniu 31 lipca 2019r. uznając jednocześnie poczynione w pierwszej instancji ustalenia faktyczne za prawidłowe. Sąd Okręgowy wskazał również, iż zgodnie z umową najmu na pozwanej ciążyło prawo, nie zaś obowiązek demontażu należących do niej urządzeń (uzasadnienie k. 130 – 131)

W dniu 28 września 2020r. oświadczenie o wypowiedzeniu umowy najmu złożył powód i wezwał jednocześnie pozwaną do wydania kluczy do drzwi jak również do opróżnienia pomieszczeń z należących do pozwanej rzeczy (pismo k. 32).

Kolejnym wyrokiem Sądu Rejonowego w Sieradzu z dnia 29 lipca 2020r. w sprawie (...) oddalono kolejne powództwa powoda przeciwko pozwanej o zapłatę czynszu najmu za miesiące: luty - lipiec, wrzesień, listopad – grudzień 2016r. oraz styczeń –lipiec 2017r. przy czym również w tej sprawie zgłoszono żądanie zasądzenia wynagrodzenia za bezumowne korzystanie ze spornej nieruchomości. W uzasadnieniu swojego rozstrzygnięcia Sąd powołał się w pierwszej kolejności na stanowisko i ocenę prawną wyrażoną we wcześniejszym wyroku w sprawie (...) (wyrok z uzasadnieniem k. 134 – 159). Apelację od powyższego wyroku oddalono w dniu 22 października 2020r. (wyrok z uzasadnieniem k. 160 – 166)

Sporny obiekt oferowany jest do wynajmu (ogłoszenia k. 83 – 85).

Pozwanej nie wzywano do podjęcia depozytu (stanowisko pełnomocnika pozwanej k. 204).

Sąd zważył, co następuje:

Dokonując oceny zasadności żądania wydania powodowi spornej nieruchomości mieć należało fakt dwukrotnego już prawomocnego oddalenia wcześniejszych żądań zasądzenia od pozwanej wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości powoda z uwagi na fakt, iż nieruchomość te definitywnie opuszczona została przez pozwaną jeszcze w roku 2006, jak i to, iż powód wbrew ciążącym na nim w tym zakresie ciężarom procesowym nie tylko nie wykazał, ale też nie twierdził nawet, aby w okresie pomiędzy zapadnięciem ostatniego ze wskazanych wyżej orzeczeń a obecnie prowadzonym procesem sytuacja faktyczna ulec miała zmianie, w szczególności zaś tego, aby pozwana ponownie wprowadzić miała się do spornej nieruchomości. Wystąpieniu takiej właśnie zmiany przypisać należałoby istotne znaczenie, stan bowiem związania prawomocnym wyrokiem w innym procesie z udziałem tych samych stron może uchylić pojawienie się nowych istotnych dla rozstrzygnięcia okoliczności (wyr. SN z 15.11.2013 r., V CSK 500/12, L.). Niewykazanie takich zdarzeń w połączeniu z rozstrzygnięciami, jakie poprzednio zapadły w przedmiocie ponawianych przez powoda żądań zapłaty wynagrodzenia za bezumowne korzystanie, jako niezasadne ocenić nakazuje popierane obecnie żądanie wydania nieruchomości. Jest tak dlatego, że – na co uwagę zwrócił wcześniej Sąd Rejonowy w Sieradzu w sprawie (...), stosownie do art. 365 par. 1 kc., orzeczenie prawomocne wiąże nie tylko strony i sąd, który je wydał, lecz również inne sądy oraz inne organy państwowe i organy administracji publicznej. Na gruncie powołanego wyżej przepisu Sąd Najwyższy uznał, że moc wiążąca orzeczenia merytorycznego, określona w art. 365 § 1 KPC, może być brana pod uwagę w zasadzie tylko w innym postępowaniu niż to, w którym je wydano. Orzeczenie takie uzyskuje moc wiążącą z chwilą uprawomocnienia się, a zatem z chwilą definitywnego zakończenia postępowania. W kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się dana kwestia, nie podlega ona już ponownemu badaniu. W wyr. z 7.4.2011 r. (I PK 225/10, L.) SN wyraził nadto pogląd, że związanie stron prawomocnym orzeczeniem wyrażone w art. 365 § 1 KPC zawiera w sobie zakaz ponownego prowadzenia sporu co do okoliczności faktycznych stanowiących podstawę rozstrzygnięcia zakończonego sporu sądowego. Inaczej ujmując, nie jest dopuszczalne w świetle art. 365 § 1 KPC odmienne ustalenie zaistnienia, przebiegu i oceny istotnych dla danego stosunku prawnego zdarzeń faktycznych w kolejnych procesach sądowych między tymi samymi stronami, chociażby przedmiot tych spraw się różnił.Związanie orzeczeniem oznacza zatem niedopuszczalność przeprowadzenia postępowania dowodowego w tej kwestii, nie tylko zaś dokonywania ustaleń sprzecznych (wyr. SN z 4.3.2008 r., IV CSK 441/07, L.).

Z powyższych względów zgłoszone w niniejszym postępowaniu dowody osobowe podlegały pominięciu (postanowienie k. . Z tych samych również przyczyn sąd związany był poczynionym dwukrotnie wcześniej już ustaleniem, iż pozwana nie korzysta ze spornej nieruchomości, co z kolei nie mogło pozostać bez wpływu na ocenę zasadności obecnego żądania wydania spornej nieruchomości. Skoro bowiem przesłanką orzeczenia o wydaniu nieruchomości jest sprawowanie faktycznego władztwa nad nią przez osobę nieuprawnioną, to tym samym zachodzi związanie prejudycjalne poprzednimi, zapadłymi między tymi samymi stronami, orzeczeniami w niniejszej sprawie. Oznacza to, iż rozpoznający ją sąd nie może dokonać odmiennej oceny prawnej roszczenia, bez wątpienia bowiem pomiędzy prawomocnym orzeczeniem oraz toczącą się obecnie sprawą zachodzi szczególny związek polegający na tym, że prawomocne orzeczenie oddziałuje na rozstrzygnięcie w toczącej się sprawie (wyr. SN z 24.5.2012 r., V CSK 305/11, L.). W sytuacji, gdy zachodzi związanie prawomocnym orzeczeniem sądu i ustaleniami faktycznymi, które legły u jego podstaw, niedopuszczalne jest w innej sprawie o innym przedmiocie dokonywanie ustaleń i ocen prawnych sprzecznych z prawomocnie osądzoną sprawą, rozstrzygnięcie bowiem zawarte w prawomocnym orzeczeniu stwarza stan prawny taki, jaki z niego wynika, to zaś oznacza, w konsekwencji, iż sądy rozpoznające między tymi samymi stronami inny spór muszą przyjmować, że dana kwestia prawna kształtuje się tak, jak przyjęto w prawomocnym, wcześniejszym wyroku. W przeciwnym razie wyroki sądowe miałyby walor jedynie opiniujący, a nie stanowczy i imperatywny (wyr. SN z 12.7.2002 r., V CKN 1110/00, L.).Tym samym też w kolejnym postępowaniu, w którym pojawia się ta sama kwestia, nie może być ona już ponownie badana. Związanie orzeczeniem oznacza więc zakaz dokonywania ustaleń sprzecznych z uprzednio osądzoną kwestią, a nawet niedopuszczalność prowadzenia w tym zakresie postępowania dowodowego. wyr. SN z 16.5.2013 r., IV CSK 624/12, L...

Jednym ze zgłoszonych przez powoda w ramach roszczenia o wydanie żądań było wydanie kluczy do pomieszczeń w spornym obiekcie. Odnosząc się do tego właśnie żądania mieć należało na uwadze fakt złożenia powyższych kluczy do depozytu sądowego, o czym powód, który nawet zaskarżył przedmiotowe rozstrzygnięcie, musiał wiedzieć. Okoliczność powyższa ma istotne znaczenie, jak stanowi bowiem przepis art. 470 kc.,ważne złożenie do depozytu sądowego ma takie same skutki jak spełnienie świadczenia i zobowiązuje wierzyciela do zwrotu dłużnikowi kosztów złożenia. Jak wskazuje się jednocześnie w literaturze prawniczej, Ważne złożenie do depozytu zależy od spełnienia następujących przesłanek. Po pierwsze, dłużnik ze względu na wymienione w ustawie przeszkody, które odnoszą się do wierzyciela, nie mógł wykonać zobowiązania, po drugie, przedmiot świadczenia nadawał się do złożenia do depozytu (zob. K. Gandor, w: SPC, t. 3, cz. 1, 1981, s. 876). Jeśli więc dojdzie do bezpodstawnego złożenia do depozytu, dłużnik nie będzie zwolniony z zobowiązania. Nie będzie natomiast "ważne" złożenie do depozytu, jeżeli brak było dla niego podstaw materialnoprawnych (por. post. SN z 17.3.1970 r., II CR 159/70, OSNCP 1970, Nr 11, poz. 209). O "ważności" złożenia nie przesądza natomiast okoliczność, że złożenie nastąpiło za zezwoleniem sądu w postępowaniu nieprocesowym (art. 693 ² KPC).

Zdaniem sądu w analizowanym przypadku mamy do czynienia z tą właśnie sytuacją, pozwana zabiegała bowiem o możliwość złożenia kluczy do depozytu jak i uzyskała korzystne dla siebie w tym przedmiocie rozstrzygnięcie jeszcze przed dniem 31 sierpnia 2015r., a zatem w okresie obowiązywania umowy najmu. Już sama ta okoliczność wyklucza możliwość uznania dokonanego wtedy złożenia do depozytu za czynność skutkującą wygaśnięciem ciążącego na niej dopiero od tej daty zobowiązania do wydania kluczy i to niezależnie od tego, iż klucze te nie zostały odebrane przez powoda, co – stosownie do powołanej wyżej regulacji – traktować należy jako kolejną przeszkodę na drodze uznania, iż pozwana wykonała ciążące na niej finalnie zobowiązanie wobec powoda. Okoliczność powyższa ma istotne znaczenie, w takim bowiem przypadku wytoczenie przez wierzyciela powództwa o wykonanie zobowiązania nie mogłoby doprowadzić do wydania wyroku zgodnego z petitum pozwu i uprawniałoby dłużnika do odesłania przeciwnika procesowego z żądaniem świadczenia do depozytu sądowego. (zob. np. wyr. SN z 15.4.2005 r., I CK 735/04, PB 2006, Nr 7–8, s. 6 z glosą K. Markiewicza, Przegląd Orzecznictwa SN 2007, Nr 4, s. 141).

Choć w dacie występowania z wnioskiem o złożenie przedmiotu świadczenia do depozytu jak i uzyskania korzystnego dla siebie rozstrzygnięcia nie występowały przesłanki materialno prawne pozwalające pozwanej na zwolnienie się z zobowiązania w taki właśnie sposób, to jednak nie sposób pominąć okoliczności, iż sytuacja w tym zakresie uległa zmianie wskutek mającego miejsce w dniu 31 sierpnia 2015r. wygaśnięcia umowy najmu. Zdaniem sądu wobec znajdowania się w tej dacie spornych rzeczy w depozycie sądowym nonsensownym rozwiązaniem było w takim przypadku ponowne odsyłanie pozwanej na drogę postępowania sądowego celem uzyskania kolejnego rozstrzygnięcia o ponownym wyrażeniu zgody na ich złożenie depozytu, złożenie to bowiem wskutek mającej miejsce na przestrzeni czasu zmiany okoliczności stało się ważne ze wszystkimi tego konsekwencjami.

Stosownie jednocześnie do art. 469 kc., tak długo, jak wierzyciel nie zażądał wydania mu przedmiotu świadczenia złożonego do depozytu sądowego, dłużnik może go odebrać i z tą też chwilą dopiero nastąpiłoby unicestwienie skutków złożenia przedmiotu świadczenia do depozytu. Jak wynika jednocześnie z poczynionych w sprawie ustaleń, pomimo uzyskania zgody na odbiór świadczenia z depozytu pozwana z możliwości tej do chwili obecnej nie skorzystała. Nie wystąpił tym samym skutek, o jakim mowa w art. 469 par. 2 kc., w postaci uznania złożenia do depozytu za niebyłe.

Dokonując oceny prawnej możliwości odesłania powoda do postępowania przed sądem orzekającym o złożeniu świadczenia do depozytu nie sposób pomijać przepisu art. 693 ¹¹ par. 1 kpc., wedle którego wierzycielowi przysługuje prawo pierwszeństwa w odbiorze depozytu o ile tylko swoje żądanie w tym zakresie wierzyciel zgłosi się przed żądaniem zwrotu zgłoszonym przez dłużnika lub równocześnie z dłużnikiem. Sama treść przepisu rozstrzyga wprawdzie o tym jedynie, komu sąd wydać winien depozyt w przypadku równoczesnego złożenia obu wniosków, niemniej jednak o nieuwzględnieniu wniosku wierzyciela decyduje tylko to, czy sąd już rozpoznał wniosek dłużnika o zwrócenie depozytu. W innych okolicznościach zawsze decyduje żądanie wierzyciela. Jak zatem wynika z powyższego, wobec rozpoznania wniosku o zwrot depozytu na rzecz pozwanej powód nie mógłby już liczyć na korzystne w tym zakresie rozstrzygnięcie w tym zakresie. W nauce prawa wskazuje się bowiem, że Sąd nie może uwzględnić wcześniej złożonego wniosku dłużnika o zwrot, jeśli przed wydaniem orzeczenia wierzyciel skutecznie złoży wniosek o jego wydanie. W analizowanym przypadku powód nie wystąpił jednak z wnioskiem o wydanie przedmiotu depozytu przed uzyskaniem analogicznego postanowienia przez dłużnika, a zatem obecnie nie może już ubiegać się o wydanie przedmiotu depozytu na swoją rzecz, na przeszkodzie temu stoi bowiem funkcjonujące w obrocie prawomocne postanowienie zezwalające na jego zwrot pozwanej.

Nie z tej zatem przyczyny odmówić należało ochrony roszczeniu powoda w odniesieniu do spornych kluczy, przyczyny takiej bowiem upatrywać należy w fakcie, iż pozwana w związku ze złożeniem ich do depozytu sądowego od dobrych już kilkunastu lat nie sprawuje już faktycznego władztwa nad należącymi do powoda przedmiotami. Tej właśnie okoliczności przypisać należało kluczowe znaczenie, z uwagi bowiem na ścisły związek legitymacji materialnej z procesowym charakterem skargi windykacyjnej zakres legitymacji biernej w procesie windykacyjnym należy określać, biorąc pod uwagę możliwość skutecznej egzekucji wyroku uwzględniającego takie powództwo. Orzeczenie powinno zostać wydane przeciwko osobie, która w chwili wyrokowania faktycznie włada rzeczą i jest w stanie wykonać wyrok przez wydanie rzeczy właścicielowi. Z tej właśnie przyczyny przesłanką skutecznego pozwania w procesie windykacyjnym jest fizyczne władanie rzeczą przez pozwanego w chwili wyrokowania (art. 316 § 1 KPC), a wyjątkowo w toku procesu windykacyjnego (por. art. 192 pkt 3 KPC). W świetle utrwalonej już linii orzecznictwa legitymacja bierna w procesie windykacyjnym przysługuje zatem tylko tym osobom, które faktycznie sprawują władztwo nad nieruchomością, która ma podlegać wydaniu (por. wyr. SN z 18.6.2015 r., III CSK 357/14, L.), z żądaniem zaś wydania nieruchomości opartym na podstawie art. 222 § 1 KC jej właściciel powinien wystąpić przeciwko temu, przeciwko komu zamierza prowadzić przymusowe czynności wydobywcze w postępowaniu egzekucyjnym, przy uwzględnieniu, że egzekucja może się toczyć przeciwko osobie mającej status dłużnika według brzmienia tytułu wykonawczego, a art. 791 KPC zezwala na objęcie egzekucją – gdy chodzi o obowiązek wydania nieruchomości – także każdego, kto uzyskał władanie nią po wszczęciu postępowania, w którym wydano tytuł egzekucyjny (por. wyr. SN z 18.6.2015 r., III CSK 357/14, L.). Choć orzeczenia powyższe zapadły w procesach o zwrot nieruchomości, to jednak zdaniem sądu nie zachodzą żadne względy, dla których należałoby odmówić waloru aktualności dla oceny legitymacji biernej w procesie o zwrot samych tylko przynależności w rozumieniu art. 51 kc., w sytuacji bowiem, w której okolicznością niesporną było, iż pozwana od dłuższego już czasu nie włada spornymi kluczami, wydany przeciwko niej wyrok nakazujący wydanie takich kluczy, byłby niewykonalny. Możliwości wykonania takiego wyroku nie sposób upatrywać w tym jedynie, iż pozwana stosownie do treści postanowienia z dnia 15 października 2014r. uzyskać odzyskać może władztwo nad kluczami, skoro faktyczna realizacja wyroku uwzględniającego niniejsze powództwo uzależniona byłaby od podjęcia przez pozwaną zależnych tylko od jej woli działań, których jednocześnie nie sposób na niej wymusić. W świetle powołanych wyżej okoliczności za pozbawione znaczenia dla oceny wykonalności takiego wyroku ocenić należało natomiast ewentualne zabiegi zmierzające do ustalenia, co faktycznie przez tak długi czas wydarzyło się z przedmiotem depozytu, w szczególności zaś to, czy nadal on istnieje, a jeśli tak – gdzie się znajduje, a zatem, czy możliwe jest w ogóle jeszcze jego fizyczne odzyskanie przez pozwaną. Z tych samych przyczyn odmówić należało również ochrony żądaniu otwarcia zamków w drzwiach przy pomocy spornych kluczy.

Z uwagi natomiast na zapisy umowy najmu nie sposób było udzielić ochrony żądaniu pozwu w odniesieniu do rzeczy pozostawionych w lokalu przez pozwaną. Stwierdzić należy bowiem, że regulujący kwestię rozliczenia nakładów przepis art. 676 ma charakter dyspozytywny (por. wyr. SN z 26.6.2008 r., II CSK 69/08, L., oraz post. SN z 27.2.2018 r., I CSK 635/17, L.) – reguluje on zatem kwestię rozliczenia nakładów poniesionych przez najemcę, których skutkiem jest ulepszenie przedmiotu najmu, a więc jedynie w sytuacji, kiedy strony nie uzgodniły tych kwestii odmiennie (wyr. SN z 12.11.1982 r., III CRN 269/82, L., oraz z 22.4.1999 r., II CKN 296/98, L.). Zdaniem sądu rzeczy pozostawionych przez pozwaną trudno kwalifikować w jakikolwiek odmienny sposób, stwierdzić należy bowiem, iż nie były one obciążającymi wynajmującego nakładami koniecznymi (art. 662 § 1 i art. 663 KC), ani też nie obciążały jako nakłady drobne najemcy, o których mowa w art. 662 § 2 KC, do tych ostatnich zalicza się bowiem z reguły wszelkiego rodzaju niewielkie naprawy takie jak np. wymiana żarówki (tak K. Pietrzykowski, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. II, art. 676 KC, Nb 1, s. 487; G. Kozieł, w: Kidyba, Komentarz, 2014, art. 676 KC, Nb 1, s. 498; wyr. SN z 14.10.2009 r., V CSK 111/09, Legalis; wyr. SN z 5.3.2008 r., V CSK 418/07, Legalis, wyr. SA w Białymstoku z 12.4.2017 r., (...), Legalis oraz wyr. SA w Warszawie z 19.12.2017 r., V ACa 971/17, Legalis, w których przyjmuje się, że ulepszenie stanowią wszystkie nakłady poza koniecznymi). Ulepszenie oznacza nadanie pożytecznych właściwości przedmiotowi najmu, mimo że bez ich nadawania przedmiot był zdatny do użytku (zob. Z. Radwański, w: System PrCyw, t. III, cz. 2, s. 291–291). Ulepszenie może w szczególności polegać – jak miało to miejsce w niniejszej sprawie - na przyłączeniu dotychczas odrębnej rzeczy w ten sposób, że stanie się częścią składową przedmiotu najmu (por. Z. Radwański, w: System PrCyw, t. III, cz. 2, s. 292; P. Machnikowski, Skutki prawne ulepszenia, s. 217–218).

Zgodnie z postanowieniem Sądu Najwyższego z dnia 27 lutego 2018r. w sprawie I CSK 635/17, w umowie najmu strony mogą zatem ustanowić inne reguły w zakresie zwrotu nakładów po ustaniu stosunku najmu, czy dzierżawy (w tym też tzw. nakładów ulepszających) niż przewidziane w art. 676 KC (np. w wyniku wyłączenia prawa wyboru wynajmującego). Z sytuacją taką mamy do czynienia w niniejszej sprawie, w której umowa stron przyznała takiego prawo pozwanej, ta zaś z kolei zadecydowała o ich pozostawieniu w przedmiocie najmu. Skoro bowiem z zapisów umowy najmu wynika, że strony uzgodniły, iż to pozwanej służyć będzie prawo zadecydowania o zabraniu poczynionych przez siebie nakładów, to bezsprzecznie wskazuje to, że zamiarem stron nie było wyłączenie roszczenia powoda o przywrócenie rzeczy do stanu poprzedniego.

Co więcej, dalszy rozwój wypadków świadczy o tym, iż powód oferując swoją nieruchomość do dalszego wynajmu i deklarując możliwość jego niezwłocznego przekazania kolejnemu najemcy, a zatem bez konieczności oczekiwania na demontaż z niego rzeczy założonych w nim przez powódkę, złożył tym samym w sposób dorozumiany oświadczenie woli wyrażające pogodzenie się z decyzją pozwanej w tym zakresie. Odnotować należy w tym zakresie wyr. SA w Krakowie z 2.9.2015 r., (...), L., w którym przyjęto, że o zatrzymaniu ulepszeń świadczy ogłoszenie przetargu i zaoferowanie nieruchomości do sprzedaży w stanie uwzględniającym obecność ulepszweń, sytuacja zatem podobna do zaistniałej w niniejszej sprawie.

Mając na uwadze powyższe, żądaniu pozwu odmówić należało ochrony w całości obciążając jednocześnie powoda kosztami zastępstwa prawnego strony pozwanej zgodnie z wyrażoną przepisem art. 98 par. 1 kpc. zasadą odpowiedzialności za wynik postępowania.

Z/ odpisy wyroku z uzasadnieniem doręczyć pełnomocnikom stron przez portal informacyjny